³í´Ü

¢Â ¹Ì±¹ ºÎµ¿»ê¾÷ ÇöȲ

ÅÂÆò¾ç°¨Á¤Æò°¡¹ýÀÎ | ±è°æ½Ä °¨Á¤Æò°¡»ç



¹Ì±¹ ºÎµ¿»ê°¨Á¤Æò°¡¾÷°è ³ª¾Æ°¡¼­ ¹Ì±¹ ºÎµ¿»ê¾÷À» Àü¹ÝÀûÀ¸·Î °Å·ÐÇÑ´Ù´Â °ÍÀº »ó´çÈ÷ ¹«¸®½º·¯¿î ÀÏÀÌ´Ù. ¹Ì±¹ ºÎµ¿»êÀº ÇöÀç ´Ù±â ÇÏ°Ô ³ª´µ¾îÁ® ÀÖÀ¸¸ç, ±×¿Í °ü·ÃÇÑ ¼­ºñ½ºµµ Áß°³, ¸ð±âÁö ±ÝÀ¶, °ü¸®, ¿¡½ºÅ©·Î¿ì, °¨Á¤Æò°¡ µîÀ¸·Î ¼¼ºÐµÇ ¾î ÀÖ´Ù. ÁÖÁöÇÏ´Ù½ÃÇÇ ¹Ì±¹ÀÇ ºÎµ¿»ê °¨Á¤Æò°¡ Á¦µµ´Â 1929³â ´ë°øȲ ÀÌÈÄ ºÎ µ¿»ê ±ÝÀ¶ÀÇ ¹æ¸¸ÇÑ ¿î¿µ¿¡ ´ëÇÑ ¹Ý¼ºÀ¸·Î 1930³â´ë¿¡ Á¦µµÈ­µÈ °ÍÀÌ´Ù. ±×ÈÄ ¹Ì ±¹°¨Á¤Æò°¡»çÇùȸ(Appraisal Institute of Real Estate Appraisers, AIREA) Áß½ÉÀ¸ ·Î ¹ßÀüÇÏ¿´´Ù.

¹Ì±¹ÀÇ ºÎµ¿»ê Á¦µµ¿¡ ´ëÇؼ­´Â ¾à°£ µÚ·Î ¹Ì·ç±â·Î ÇÏ°í, ÇöÀç ¹Ì±¹ÀÇ ºÎµ¿»ê ½ÃÀå¿¡ ´ëÇؼ­ »ìÆ캸¸é, ¹Ì±¹ ºÎµ¿»ê ½ÃÀåÀº °¢ Áö¿ª Áï µ¿ºÎ, Áß¼­ºÎ, ³²ºÎ, ¼­ ºÎ½ÃÀåÀÌ ±× Áö¿ªÀÇ °æÁ¦ »çÁ¤(Economic Base)¿¡ µû¶ó ÇöÀúÈ÷ ´Ù¸£°í, ºÎµ¿»ê ½Ã Àå Á¾·ù, Áï ÁÖ°Å, »ó¾÷, °ø¾÷¿ë ºÎµ¿»ê ½ÃÀåÀÌ ¶ÇÇÑ °¢±â ´Ù¸£´Ù´Âµ¥ À¯ÀÇÇÒ ÇÊ ¿ä°¡ ÀÖ´Ù. ÇÑ°¡Áö °øÅëÀûÀÎ »ç½ÇÀº, ´ëºÎºÐ Áö¿ª¿¡ °ÉÃÄ, ºÎµ¿»êÀÇ °ø±Þ(À̸¥¹Ù ½ºÅå°ø±Þ)ÀÌ °úÀ×»óŶó´Â °ÍÀÌ´Ù. °¢ ´ëµµ½ÃÀÇ Æò±Õ °ø½ÇÀ²ÀÌ »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»êÀÎ °æ¿ì 15%¸¦ »óȸÇÑ´Ù´Â »ç½ÇÀÌ À̸¦ ÀÔÁõÇÑ´Ù. µû¶ó¼­ È£°æ±â°¡ µÇ¸é ±âÁ¸°Ç¹° ¿¡ ´ëÇÑ »ç¿ë ¶Ç´Â ÀÔÁÖ(absorption, take-up)¿Í °Ç¹°ÀÇ ½ÅÃàÀÌ º´ÇàÇÑ´Ù. ¹Ì±¹ ºÎ µ¿»êÀÇ ÀüüÀûÀÎ °¡°ÝÀº Àå±âÀûÀ¸·Î º¼ ¶§ ¿Ï¸¸ÇÏ°Ô »ó½ÂÇÏ¿´À¸³ª, ±× »ó½Â·üÀº ¿ì¸® ³ª¶ó³ª ÀϺ»°ú °°ÀÌ ¸éÀûÀÌ Çù¼ÒÇÑ ±¹°¡ÀÇ Áö°¡»ó½Â°ú´Â ºñ±³°¡ µÇÁö ¸øÇÏ ¸ç, ¿ª»çÀûÀ¸·Î ÁÖ°¡Áö¼ö(´Ù¿ìÁ¸½º»ê¾÷Áö¼ö) »ó½Â¿¡µµ ¹ÌÄ¡Áö ¸øÇÏ°í ÀÖ´Ù. µû¶ó ¼­ °Ç¹° ¼ÒÀ¯ÀÚº¸´Ù´Â ÀÓÂ÷ÀÎÀÌ ´õ ¿ì¿ùÇÑ ÁöÀ§¿¡¼­´Â °æ¿ì°¡ ¸¹À¸¸ç, ºÒ°æ±â¿¡ ´Â ƯÈ÷ ±×·¯ÇÏ´Ù. ºÒ°æ±â¿¡ ÀÓ´ëÂ÷ °è¾ÇÀ» ÇÏ´Â °æ¿ì, ÁÖ¿ä ÀÓÂ÷ÀÎ(anchor tenant)¿¡°Ô´Â ÀÓÂ÷·á¸¦ ÀÏÁ¤±â°£ ¸éÁ¦ÇÏ´Â °ÍÀº ¾ÆÁÖ ÈçÇÑ ÀÏÀÌ´Ù(concession)

¹Ì±¹ ºÎµ¿»êÀÇ Æ¯Â¡¿¡ ´ëÇÏ¿© ¿ì¸®°¡ ÁÖ¸ñÇÏ°í ¼÷ÁöÇØ¾ß ÇÏ´Â °ÍÀº, ´ç¿¬ÇÑ ÀÌ¾ß ±âÀÎÁöµµ ¸ð¸£Áö¸¸, ÀüüºÎµ¿»ê¿¡¼­ ÅäÁö°¡°ÝÀÌ Â÷ÁöÇÏ´Â ºñÁßÀÌ »ó´ëÀûÀ¸·Î ÈÎ ¾À Àû´Ù´Â µ¥ ÀÖ´Ù. ´ëü·Î °¡¿ë ÅäÁö ¸éÀûÀÌ ³ÐÀº »ç½Ç¿¡ ±âÀÎÇÏÁö¸¸, ´ëºÎºÐÀÇ °Ç¹°ÀÌ °ß°íÇÏ°Ô °ÇÁ¶µÇ¸ç, °Ç¹°ÀÇ ³»¿ë¿¬¼ö°¡ Àå±â¶ó´Â ÀÌÀ¯µµ ÀÖ´Ù. ÁÖ°Å¿ë ºÎ µ¿»êµµ °æÁ¦Àû ³»¿ë¿¬¼ö°¡ º¸Åë 60³âÁ¤µµÀ̸ç, 100³â ÀÌ»óµÈ °Ç¹°µµ Çã´ÙÇÏ´Ù. ºÎ Áö°¡°ÝÀº µµ½Ã¸¶´Ù ´Ù¼Ò ´Ù¸£±â´Â ÇÏÁö¸¸ ´ëºÎºÐÀÇ ÁÖ°Å¿ë ÅäÁöÀÇ °æ¿ì Æò¹æ¹ÌÅÍ ´ç 100,000¿øÀ» ÃÊ°úÇÏÁö ¾Ê´Â´Ù. »ó¾÷¿ë ÅäÁöÀÇ °æ¿ìµµ ¸¶Âù°¡Áö·Î¼­, ¿ì¸®°¡ Àß ¾Æ´Â LAÀÇ ¿Ã¸²ÇÈ °¡ÀÇ °æ¿ì¿¡µµ °¡Àå ÁÁÀº ÀÚ¸®°¡ Æò¹æ¹ÌÅÍ´ç 300,000-500,000 ¿ø Á¤µµÀÌ´Ù. ¹°·Ð ¿¹¿ÜÀûÀ¸·Î ´º¿åÀ̳ª ½ÃÄ«°íÀÇ CBD Áö°¡´Â »ó´çÈ÷ °í°¡ÀÌ´Ù. ÅäÁö¿Í °Ç¹°ÀÌ º°µµÀÇ ºÎµ¿»êÀÌ ¾Æ´Ï¶ó´Â °Íµµ ¹Ì±¹ ºÎµ¿»êÀÇ Æ¯Â¡ÀÌ´Ù. ±âº»Àû À¸·Î ÅäÁö»ó, À§¿¡, ¹Ø¿¡ ÀÖ´Â ¸ðµç ±Ç¸®´Â ÅäÁö ¼ÒÀ¯ÀÚ¿¡°Ô ¼ÓÇÑ´Ù ¹°·Ð ¹«ÇÑÁ¤ ÇÑ °ÍÀº ¾Æ´Ï°í ¹ý¿¡ ÀÇÇÑ Á¦ÇÑÀÌ ÀÖ´Ù. µû¶ó¼­, ŸÀÎ ÅäÁö »ó¿¡ °Ç¹°À» °ÇÃàÇÏ¿© »ç¿ëÇÒ °æ¿ì¿¡´Â ÀÓÂ÷±Ç(leasehold) À¸·Î ÇØ°áÇÑ´Ù.

ÃÖ±Ù ¹Ì±¹, ƯÈ÷ LA¸¦ Áß½ÉÀ¸·Î ÇÑ ¼­ºÎ ºÎµ¿»ê ½ÃÀåÀº, 80³â´ëÀÇ ±Þ°ÝÇÑ ºÎµ¿»ê °¡°ÝÀÇ »ó½Â¿¡ À̾î, °ú°Å 5-6³â°£Àº °è¼ÓÇؼ­ °¡°ÝÀÌ Ç϶ôÇÏ´Â °úÁ¤À» °ÅÃÄ¿Ô´Ù. ÇöÀç´Â ¾ÈÁ¤È­µÇ´Â Ãß¼¼¸¦ º¸ÀÌ°í ÀÖÁö¸¸ 1989-90³âÀÇ Á¤Á¡¿¡´Â ¾ÆÁ÷µµ ¹ÌÄ¡Áö ¸øÇÏ°í ÀÖ´Ù. ¹Ì±¹ ¼­ºÎ ƯÈ÷, LAÁö¿ªÀÇ ºÎµ¿»êÀÌ Ç϶ô¼¼°¡ ¿À·¡ °è¼ÓµÈ ÀÌÀ¯´Â 80³â´ë ¸» ³ÃÀüÀÌ Á¾½ÄµÊ¿¡ µû¶ó ±º¼ö, Ç×°ø»ê¾÷¿¡ ´ëÇÑ ¼ö¿ä°¡ Çö°ÝÈ÷ ÁÙ°Ô µÇ ¾ú°í, ±×¿¡ µû¸¥ °í¿ëÀÌ Å©°Ô ÁÙ°Ô µÇ¸é¼­ ºÎÅÍÀÌ´ÙLA Áö¿ªÀÇ ½Ç¾÷·üÀº ¾ÆÁ÷µµ ¾à 8% ³»¿Ü·Î ¹Ì±¹ Àü±¹Æò±ÕÀÎ 5.5%¿¡ ºñÇϸé Å©°Ô ³ôÀº ¼öÁØÀÌ´Ù. ÃÖ±Ù¿¡´Â Á¤ º¸Åë½Å, ÀÎÅͳÝÀ» Æ÷ÇÔÇÑ ÄÄÇ»ÅÍ »ê¾÷(½Ç¸®ÄÜ ¹ë¸®), ¿£ÅÍÅ×ÀθÕÆ® »ê¾÷(LA)ÀÇ È£ Ȳ¿¡ ÈûÀÔ¾î ºÎµ¿»ê °¡°Ýµµ Â÷Â÷ ȸº¹ÀÌ µÇ´Â Ãß¼¼ÀÌ°í °ø½ÇÀ²µµ °¨¼ÒÇÏ´Â Ãß¼¼ ¿¡ ÀÖ´Ù. ´ëüÀûÀÎ °æÇâÀº ±×·¸Áö¸¸, ºÎµ¿»ê °¢ °³º° ½ÃÀåÀº ´Ù¼Ò ´Ù¸¥ Ãß¼¼¸¦ º¸ ÀÌ°í ÀÖ´Ù. ¹Ì±¹ ÀüüÀûÀ¸·Î ÀçÅñٹ«ÀÇ Áõ°¡·Î --ÀçÅà ±Ù¹«ÀÚ´Â LAÀÇ ÃÑ ³ëµ¿ Àα¸ 4¹é¸¸Áß 25%¿¡ À°¹ÚÇÑ´Ù´Â º¸°íµµ ÀÖ´Ù-- »ç¹«½Ç¿¡ ´ëÇÑ ¼ö¿ä°¡ ÇöÀúÈ÷ °¨¼ÒÇÏ°í ÀÖÀ¸¸ç, ƯÈ÷ Á߽ɾ÷¹«Áö¿ªÀÇ °æ¿ì ±× °æÇâÀÌ ÇöÀúÇÏ´Ù. ´ë±â¾÷ÀÇ º»»ç °¡ ±³¿Ü·Î ÀÌÀüÇÏ´Â °ÍÀº ¾ÆÁÖ ÈçÇÑ ÀÏÀÌ´Ù. ÀÌ´Â Åë½Å°ú ÄÄÇ»ÅÍ»ê¾÷ÀÇ ¹ßÀü°ú ¸Â¹°·ÁÀÖ´Â °æÇâÀ̱⵵ ÇÏ´Ù. LAÁö¿ªÀÇ Àª¼Å°¡´Â ÄÚ¸®¾ÆŸ¿îµµ Áö³ª°¡´Â ÁÖ¿ä °£¼±µµ·ÎÁß ÇϳªÀε¥ ÀÌ µµ·Î¿¡ ¼ÒÀçÇÑ ÀϺΠ¾÷¹«¿ëºôµù¿¡ °æ¿ì¿¡´Â °ø½ÇÀ²ÀÌ 50-60%¿¡ À̸£´Â °æ¿ì°¡ ÀÖ°í, ÀÓ·áµµ ¾öû³ª°Ô Ç϶ôÇÑ »ç·Ê°¡ ÀÖ´Ù.

¼ÒºñÀÚµéÀÇ ¼ÒºñÇàÅÂÀÇ º¯È­¿¡ µû¶ó ±âÁ¸ÀÇ ¹éÈ­Á¡, Á¡Æ÷µéÀÇ ¿µ¾÷¼öÀÍÀÌ Å©°Ô °¨¼ÒÇÏ°í ÀÖÀ¸¸ç, ÇÁ¶óÀ̽º Ŭ·´µîÀÇ È¸¿øÁ¦ â°íÇü ÇÒÀθÅÀåÀÌ Å©°Ô Àα⸦ ²ø °Ô µÇ¸é¼­, ¼ÒºñÀÇ Áß½ÉÃàÀÌ ÀÌ·¯ÇÑ ÇüÅÂÀÇ ¾çÆÇÁ¡À¸·Î ÀÌÀüÇÏ°í ÀÖ´Ù. µû¶ó¼­, µµ½É¿¡¼­ ¸Ö¸® ¶³¾îÁ® ÀÖÁö¸¸ °í¼Óµµ·Î¿¡¼­ °¡½Ãµµ(visibility)¿Í Á¢±Ù¼º (accessibility)ÀÌ ÁÁÀº ºÎÁöÀÇ °¡Ä¡´Â »ó½ÂÇÏ´Â °æÇâÀÌ ÀÖÀ¸¸ç, ±âÁ¸ÀÇ ¹éÈ­Á¡ ¹× Á¡Æ÷ºÎÁöÀÇ Áö°¡´Â ´ëü·Î Ç϶ôÇÏ´Â °æÇâÀÌ ÀÖ´Ù.

¶ÇÇÑ »©³õÀ» ¼ö ¾ø´Â °æÇâÀº ¿ì¸®°¡ ÇöÀç °æÇèÇÏ°í ÀÖ´Â Á¤º¸È­ÇÏ°í °ü·ÃÀÌ µÈ´Ù. ¹Ì±¹Àº ÄÄÇ»ÅÍÀÇ º¸±ÞÀ²ÀÌ °ÅÀÇ 40%¿¡ À̸£°í ÀÖ°í, ¼¼°è ÀÎÅÍ³Ý ¼­¹öÀÇ ¾à ¹ÝÀÌ ÀÖ´Ù°í ¾Ë·ÁÁö°í ÀÖ´Ù. ºÎµ¿»êÀº ±× ¼º°Ý»ó ±¹Áö¼ºÀ» °®°í Àֱ⠶§¹®¿¡ Á¤ º¸È­°¡ ¹ÌÈíÇÑ ºÐ¾ß¿¡ ¼ÓÇßÀ¸³ª, ÃÖ±Ù ¼ö³â »çÀÌ¿¡ ºñ¾àÀûÀ¸·Î ºÎµ¿»ê °ü·Ã À¥»ç ÀÌÆ®°¡ Áõ°¡ÇÏ°í ÀÖ´Ù. ¾ÆÁÖ ÀÛÀº ºÎµ¿»ê Áß°³Àε鵵 ȨÆäÀÌÁö¸¦ °®´Â ÇüÆíÀ̸ç, ´Ù¾çÇÑ Á¤º¸¸¦ Á¦°øÇÏ°í ÀÖ´Ù.(ÀÎÅÍ³Ý Á¢¼ÓÀÌ °¡´ÉÇÑ »ç¶÷Àº ºÎµ¿»ê °ü·Ã »çÀÌÆ® ¸¦ Çѹø °Ë»öÇÏ¿© º¸½Ã±â ¹Ù¶÷). ÀÏ·Ê·Î ¹Ì±¹ ºÎµ¿»êÀü¹®ÀÎ Çùȸ(National Association of Realtors, NAR)´Â ¹Ì±¹ Àü ÁÖ(ñ¶)ÀÇ ´ÙÁß¹æ¸Å(Multi-listing)µÇ´Â ºÎµ¿»êÀ» µ¥ÀÌÅÍ º£À̽ºÈ­ÇÏ¿© ¹«·á·Î °Ë»öÀ» ÇÏ°Ô ÇÏ´Â ½Ãµµ¸¦ ÇÏ°í ÀÖ´Ù. ÀÌ¿Í °°ÀÌ ºÎµ¿»ê Á¤º¸¸¦ ½±°Ô ¾òÀ» ¼ö ÀÖ´Ù´Â °ÍÀº ¹«¾ùÀ» ÀǹÌÇϴ°¡. ÀÌ´Â ÀϹÝÀÎ µéµµ ºÎµ¿»ê¿¡ °üÇÑ Á¤º¸¸¦ ¼Õ½±°Ô ȹµæÀÌ °¡´ÉÇÏ´Ù´Â °ÍÀ» ÀǹÌÇÏ°í, ºÎµ¿»ê Àü ¹®ÀεéÀÇ ¼­ºñ½º°¡ ±×¾ß¸»·Î "Àü¹®È­"µÇÁö ¸øÇϸé, ±×·¯ÇÑ ¼­ºñ½º¿¡ ´ëÇÑ ¼ö¿ä°¡ ´ç¿¬È÷ °¨¼ÒÇÑ´Ù´Â ÀǹÌÀÏ °ÍÀÌ´Ù. (ºÎµ¿»êÀÇ Á¤º¸È­¿Í °ü·ÃÇÏ¿©¼­´Â ÷ºÎÇÑ ±Û ÂüÁ¶)

ºÎµ¿»ê °¨Á¤Æò°¡´Â ¿ì¸®°¡ ¹®Çå¿¡ ÀÇÇؼ­ ¾Ë°í ÀÖµíÀÌ, 1980³â´ë ¸»±îÁö ¹Ì±¹°¨ Á¤Æò°¡»çÇùȸ¿¡ ÀÇÇؼ­ ÁÖµµµÇ¾ú´Ù. ÀÌ Çùȸ´Â 1930³â´ë¿¡ â¼³µÈ °¨Á¤Æò°¡ Àü¹® ÀεéÀÇ Çùȸ·Î¼­ °¨Á¤Æò°¡ Á¦µµ ¹× ½Ç¹« ¹ßÀü¿¡ Áö´ëÇÑ °øÇåÀ» ÇÏ¿´´Ù. Çùȸ¿¡¼­ ´Â ¸¹Àº ¼­Àû°ú ÀÚ·áµéÀ» ¹ß°£ÇÏ¿´´Â µ¥, ±×Áß "ºÎµ¿»ê °¨Á¤Æò°¡ Appraisal of Real Estate" ´Â °¡È÷ ¼¼°è ºÎµ¿»ê °¨Á¤Æò°¡ ¾÷°èÀÇ ¹ÙÀ̺íÀ̶ó ÇÒ ¸¸ ÇÏ´Ù.(ÃÖ±Ù Á¦ 11ÆÇÀÌ Ãâ°£ µÇ¾úÀ½). AIREA´Â ¹Ì±¹ºÎµ¿»ê Àü¹®ÀÎ ÇùȸÀÇ ÇÑ ºÎ¼ÓÇùȸ¿´´Ù.. ¹Ì±¹Àº 1980³â´ë ¸»±îÁö ¾Æ´Ï Á¤È®ÇÏ°Ô´Â 1991³â ±îÁö ÀÚ°ÝÁõ(Licence or Certificate)ÀÌ ¾ø¾îµµ °¨Á¤Æò°¡ ¾÷¹«¸¦ ¼öÇàÇÒ¼ö ÀÖ¾ú´Ù. °ú°Å AIREA ÇöÀç ¹Ì±¹ °¨Á¤Æò°¡Çùȸ Appraisal InstituteÀÇ MAI(Member, Appraisal Institute)µµ ¾ö¹ÐÇÑ Àǹ̿¡¼­ ÀÚ°ÝÀÌ ¾Æ´Ï°í, ÇùȸÀÇ È¸¿øÀ» Áõ¸íÇÏ´Â µ¥ ºÒ°úÇÏ´Ù. ¹Ì±¹ °¨Á¤Æò°¡Á¦ µµ´Â 80³â´ë ¸» °Ý½ÉÇÑ º¯È­¸¦ °Ý¾ú´Ù. 80³â´ë Áß¹Ý ºÎµ¿»ê °æ±â ħü¿Í ºÎ½Çä ¹«¿¡ µû¸¥ ¼ö ¸¹Àº S&L(Saving and Loan Association, ¿ì¸®³ª¶óÀÇ »óÈ£½Å¿ë±Ý°í ¿¡ ÇØ´ç)ÀÇ µµ»êÀº ¸¹Àº ¹®Á¦¸¦ ¾ß±âÇÏ¿´°í, ±¸Á¦Çϴµ¥ ¾öû³­ ¿¹»êÀÌ ¼Ò¿äµÇ¾ú ´Ù. ºÎ½Ç±ÝÀ¶ÀÇ ÇÑ ¿ä¼Ò°¡ ºÎÀûÁ¤ÇÏ°í, ÀÚÁúÀÌ ¾ø´Â °¨Á¤Æò°¡¿¡ ±âÀÎÇÏ¿´´Ù°í ÆÇ ´ÜÇÑ ¹Ì±¹ÀÇȸ´Â 1989³â "±ÝÀ¶±â°ü °³Çõ, ȸº¹ ¹× °­È­¿¡ °üÇÑ ¹ý·ü" (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act, FIRREA)À» Åë°ú½ÃÅ°°í, °¨Á¤Æò°¡¾÷À» Çϱâ À§Çؼ­´Â ÀÏÁ¤ÇÑ ÀÚ°ÝÀÌ ¿ä±¸µÈ´Ù´Â °ÍÀ» ¹ýÁ¦È­ÇÏ¿´´Ù. µû¶ó ¼­ °¢ ÁÖ¿¡¼­´Â °¨Á¤Æò°¡ ¸éÇã(Certificate, License) »ç¹«¸¦ °üÀåÇϸç, ¼ÒÁ¤ÀÇ ½Ã ÇèÀ» Åë°úÇÏ°í, °æÇ踦 °¡Áø »ç¶÷¿¡°Ô ¸éÇϸ¦ ºÎ¿©ÇÏ°Ô µÇ¾ú´Ù. ¸éÇãÁ¦µµ´Â ¸î¹ø ÀÇ ¿¬±â ³¡¿¡ 1992³â 11¿ùºÎÅÍ ½ÃÇàµÇ°í ÀÖ´Ù(°¢ ÁÖ¸¶´Ù Â÷ÀÌ°¡ ÀÖ´Ù). ÇöÀç´Â ¸é Çã°¡ ¾øÀ¸¸é °¨Á¤Æò°¡ ¾÷¹«¸¦ ¼öÇàÇÒ ¼ö¾ø´Ù. ¸éÇã½ÃÇèÀº ¿ì¸®³ª¶óÀÇ °æ¿ì º¸´Ù ´Â ½±´Ù°í ÇÒ¼ö ÀÖÀ¸³ª, ½Ç¹« °æÇèÀ» ¿ä±¸ÇÏ´Â °ÍÀÌ ¿ì¸®¿Í´Â ´Ù¸¥ Á¡À̶ó ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù. ÀÚ°ÝÀÚ ¼ö¿¡ ´ëÇÑ Á¤È®ÇÑ Åë°è´Â ¾Ë¼ö ¾øÀ¸³ª, Ķ¸®Æ÷´Ï¾Æ ÁÖ¿¡¸¸µµ ¾à 10,000¸íÁ¤µµÀÇ ÀÚ°ÝÀÚ°¡ ÀÖ´Ù°í ¾Ë·ÁÁö°í ÀÖ´Ù. AIREA´Â ¶Ç ÇϳªÀÇ Àü¹®°¨Á¤Æò °¡ÇùȸÀÎ SREA¿Í ÅëÇÕÇÏ¿©, 1991³â°æ¿¡ ¹Ì±¹°¨Á¤Æò°¡Çùȸ°¡ µÇ¾úÀ¸¸ç,-- NAR ¿¡¼­´Â ºÐ¸® µ¶¸³ÇÏ¿´À½-- ¾ÆÁ÷µµ °¨Á¤ ÀÌ·Ð ¹× ½Ç¹«¿¡ ÁÖµµÀûÀÎ ¿ªÇÒÀ» ÇÏ°í ÀÖ´Ù. ÇöÀç "°¨Á¤Æò°¡ ½Ç¹« ¹× ±× ±âÁØ(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP)" ÀÌ Á¦Á¤µÇ¾î °¨Á¤Æò°¡ ½Ç¹«´Â °ø½ÄÀûÀ¸·Î ÀÌ¿¡ µû ¸£°Ô µÇ¾î ÀÖ´Ù.

°¨Á¤Æò°¡¿¡ °üÇؼ­ ¾ð±ÞÇϸé, ´ç¿¬ÇÑ À̾߱âÁö¸¸, ºÎµ¿»êÀÇ 3¹æ½ÄÀ» ´Ù È°¿ëÇÑ´Ù ´Â °ÍÀÌ´Ù(ƯÈ÷ ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»êÀÇ °æ¿ì), ¹°·Ð ÀÌ´Â ÀÚ·áÀÇ Á¤ºñ ³»Áö´Â ±¸µæ°¡´É ¼º(availavility)°ú °ü·ÃµÈ´Ù. ´ëºÎºÐÀÇ ¹Ì±¹ÀÇ ´ëµµ½ÃÀÇ °æ¿ì, ºÎµ¿»êÀÇ °Å·¡»ç½Ç ¿¡ °üÇÑ »ç½ÇÀûÀÎ Á¤º¸¸¦ Àü¹® ¼­ºñ½º ȸ»ç(COMPS, TRW-REDI, DATAQUICK µî) ·ÎºÎÅÍ ¾òÀ»¼ö ÀÖÀ¸¸ç, ÀÌ ¼­ºñ½º ȸ»çµéÀº ¼¼¹«¼­¿¡ º¸°íµÃ ºÎµ¿»ê °Å·¡¼¼ ¸¦ ¿ª»êÇÏ¿© ºÎµ¿»ê °Å·¡±Ý¾×À» ¾Ë¾Æ³½´Ù. ºÎµ¿»ê °Å·¡¼¼´Â ÁÖ¿¡ µû¶ó Â÷ÀÌ°¡ ÀÖ Áö¸¸, ´ëü·Î °Å·¡±Ý¾×ÀÇ 1% ³»¿ÜÀÌ´Ù. ¹æ¸Å»ç·ÊÀÇ °æ¿ìµµMulti-listingÁ¦µµ°¡ ¹ß ÀüÇÏ¿© ´ëüÀûÀ¸·Î dzºÎÇÏ°Ô ¾òÀ»¼ö ÀÖ´Ù. ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»ê »ç·ÊÀÇ °æ¿ì¿¡´Â ¾ÆÁÖ Á¤È®ÇÏÁö´Â ¾ÊÀº °æ¿ìµµ ÀÖÁö¸¸, ºñ¿ëÀ» Á¦ÇÑ ¼ø¼öÀÍ(NOI)À» °è»êÇÏ¿©, °Å·¡±Ý¾× ¿¡ ´ëºñ½ÃÅ°¹Ç·Î¼­ ȯ¿øÀÌÀ²±îÁö ±âÀçÇÏ´Â °æ¿ìµµ ÀÖ´Ù. ȯ¿øÀÌÀ²Àº Àü¹®Á¶»çȸ »ç°¡ Á¶»çÇÏ¿© Áö¿ªº°, ºÎµ¿»ê Á¾·ùº°·Î ¹ßÇ¥ÇÑ´Ù.

¿ì¸®³ª¶ó¿Í °ü·ÃÇÏ¿© À̾߱âÇϸé, ¿ì¸®³ª¶óÀÇ °¨Á¤Æò°¡¹æ¹ýÀº ¿ø°¡¹ý(Cost Approach)¿¡ ÇØ´çµÈ´Ù°í ÇÒ¼ö ÀÖ´Ù. ¿ø°¡¹ýÀº ³ªÁö°¡°Ý¿¡ °¨°¡¼öÁ¤µÈ °Ç¹°°¡°ÝÀ» Ç÷¯½ºÇÏ´Â ¹æ¹ýÀÌ´Ù. ¿ì¸®³ª¶ó´Â Àα٠°ø½ÃÁö°¡¸¦ ºñÁØÇϴµ¥ ºñÇÏ¿© ¹Ì±¹ÀÇ °æ ¿ì Àα٠³ªÁöÀÇ °¡°Ý, °ÇºÎÁöÀÇ °æ¿ì¿¡´Â ÀÜ¿©¹ý¿¡ ÀÇÇÏ¿© °Ç¹°ÀÇ °¡°ÝÀ» Á¦ÇÑ °¡°ÝÀ» ºñ±³ °ËÅäÇÏ¿© ÅäÁöÀÇ °¡°ÝÀ» ±¸ÇÑ´Ù. °Ç¹°ÀÇ °æ¿ì¿¡´Â ¶§¿¡ µû¶ó ÃÑ°¡°Ý Àû»ê¹ý, ºÎºÐº° ´Ü°¡Àû¿ë¹ýµîÀÌ »ç¿ëµÇ´Â °æ¿ìµµ ÀÖÁö¸¸, ´ëºÎºÐÀÇ °æ¿ì¿¡´Â Marshall & Swift »ç¿¡ ÀÇÇÑ °Ç¹°½ÅÃà´Ü°¡Ç¥¿¡ ÀÇÇÑ´Ù. ¿ì¸®³ª¶óÀÇ °Ç¹°½ÅÃà´Ü°¡ Ç¥¿Í ´ëµ¿¼ÒÀÌÇÏÁö¸¸, °Ç¹°ÀÇ Á¾·ù°¡ ´Ù¼Ò ¸¹°í ¸éÀû¿¡ µû¸¥ º¸Á¤Áö¼ö°¡ ÀÖÀ¸¸ç, ½ÃÁ¡ ¹× Áö¿ª(ÀÏ·¹: LAÀÇ Á¡Æ÷¿ë °Ç¹°Àº 1.16)¿¡ µû¸¥ ¼öÁ¤Áö¼ö°¡ °è¼ÓÇؼ­ º¸¿Ï µÇ´Â Á¡ÀÌ ´Ù¸£´Ù. ¶ÇÇÑ °¢ ºÎµ¿»êº°·Î °æ°ú¿¬¼ö¿¡ µû¸¥ ÀÜ°¡À²ÀÌ Ç¥½ÃµÇ¾îÀÖ´Â °Íµµ ´Ù¸¥ Á¡ÀÌ´Ù.(Á÷¼±¿¡ ÀÇÇÑ °¨°¡¼öÁ¤ÀÌ ¾Æ´Ï´Ù). ¸ðµç ºÎµ¿»ê¿¡ ¿ø°¡¹ý¿¡ ÀÇ ÇÑ °¨Á¤Æò°¡¾×À» »êÁ¤ÇÏÁö¸¸ ½Ã»ê°¡°Ý Á¶Á¤(reconciliation)½Ã¿¡ °¨Á¤Æò°¡¾×À¸·Î äÅõǴ °æ¿ì´Â µå¹°´Ù. °¨Á¤Æò°¡¾×ÀÇ ÃÖ°íÇѵµ¾×À¸·Î º¸´Â °æÇâÀÌ ÀÖ´Ù.
ÃÖÀ¯È¿ ÀÌ¿ë°ú °ü·ÃÀÌ ÀÖ´Ù.

¸Å¸Å»ç·Êºñ±³¹ý(Sales Comparison Approach)Àº ÁÖ°Å¿ë ºÎµ¿»ê ¹× ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»ê ¿¡ µÎ·ç »ç¿ëÀÌ µÈ´Ù. °Å·¡»ç·Ê´Â ¾Õ¼­ÀÇ ºÎµ¿»ê Á¤º¸¼­ºñ½º ȸ»ç¿¡¼­, Ã¥ÀÚ, CD ROM, On-LineµîÀ¸·Î ´Ù¾çÇÏ°Ô Á¦°øÀÌ µÈ´Ù. ¹°·Ð On-Line¿¡ ÀÇÇÑ ¹æ¹ýÀÌ °¡Àå ÃÖ±Ù±îÁöÀÇ Á¤º¸¸¦ Á¦°øÇÏ°í °¡Àå ºñ½Î´Ù. ´ëºÎºÐÀÇ ¼­ºñ½º ȸ»ç¿¡¼­´Â °Å·¡»ç·Ê ¸¦ µ¥ÀÌÅÍ º£À̽ºÈ­ÇÏ¿© Á¦°øÇϱ⠶§¹®¿¡ °¢ Á¶°Ç¿¡ µû¸¥ »ç·Ê¸¦ ´Ù¾çÇÏ°Ô °Ë»ö ÇÒ¼ö ÀÖ´Ù.
¿¹¸¦µé¾î, º»°Ç ºÎµ¿»ê°ú °°Àº Á¾·ùÀÇ ºÎµ¿»êÀ¸·Î ¹Ý°æ 3¸¶Àϳ»¿¡ $500,000¿¡¼­ $1,000,000»çÀÌÀÇ ±Ý¾×À¸·Î °Å·¡µÈ 1995³â 7¿ù ÀÌÈÄÀÇ »ç·Ê¸¦ °Ë»ö Ç϶ó, µî°ú °°Àº Á¶°ÇÀ» ÁÙ ¶§, À̸¦ ã¾Æ³½´Ù. µû¶ó¼­ ´ëºÎºÐÀÇ ¸Å¸Å»ç·Êºñ±³¹ý Àº °Å·¡»ç·Ê¸¦ ±¸ÇÏ´Â ¹®Á¦°¡ ¾Æ´Ï¶ó ¾î¶»°Ô º»°Ç ºÎµ¿»ê°ú À¯»çÇÑ °Å·¡»ç·Ê¸¦ ã¾Æ³»¾î ¾î¶»°Ô ÀûÀýÈ÷ ºÐ¼®ÇÏ´Â ¹®Á¦·Î ±ÍÂøÀÌ µÈ´Ù. µû¶ó¼­ ÀαÙÁö¿ª, À¯»çÁö¿ª, ³ª¾Æ°¡ µ¿ÀÏ ¼ö±Þ±Ç¿¡ ´ëÇÑ ÆÄ¾Ç ¹× ºÐ¼®ÀÌ Áß¿äÇÏ´Ù. °£´ÜÇÑ ÁÖ°Å¿ë ºÎµ¿»ê ÀÇ °æ¿ì¿¡´Â ¸ð±âÁö ´ãº¸¸¦ À§ÇÑ °¨Á¤Æò°¡½Ã¿¡ ¿ì¸®½ÄÀ¸·Î Çϸé Ç¥ÁØ°¨Á¤¼­½Ä (Uniform Residential Appraisal Report, URAR, Á¦ 2Â÷ ÁÖÅñÝÀ¶±â°üÀ̶ó ÇÒ¼ö ÀÖ´Â Fannie Mae¿¡¼­ Á¦Á¤)À̶ó°í ÇÒ¼ö ÀÖ´Â Á¤Çü½Ä °¨Á¤Æò°¡¼­¿¡ ÃÖ¼ÒÇÑ 3°³ÀÇ ¸Å¸Å»ç·Ê¸¦ ¿­°ÅÇÏ°í ÀÌ¿¡ ´ëÇÑ ºÐ¼®À» ¿ä±¸ÇÏ°í ÀÖ´Ù. ¾à°£ º¹ÀâÇÑ ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿ »êÀÇ °æ¿ì¿¡´Â 6-7°³ ³ª¾Æ°¡¼­ 10°³ÀÌ»óÀÇ »ç·Ê¸¦ ºÐ¼®ÇÏ´Â °ÍÀÌ ÀϹÝÀûÀÌ´Ù. ºÐ ¼®¹æ¹ýÀº ºÎÁö¿Í °Ç¹°À» ÇÔ²² ºÐ¼®À» ÇÏ°í, Á¤¼ºÀû ¹æ¹ý(Qualitative Analysis, ½± °Ô À̾߱âÇؼ­ »ç·ÊºÎµ¿»êÀÌ º»°ÇºÎµ¿»ê º¸´Ù 5% ¿­¼¼ ¶Ç´Â ¿ì¼¼)°ú Á¤·®Àû ¹æ ¹ý(Qualitative Analysis, »ç·ÊºÎµ¿»êÀÌ º»°Ç ºÎµ¿»ê º¸´Ù Â÷°í°¡ Çϳª ºÎÁ·ÇÏ´Ï À̸¦ º¸Á¤Çϴµ¥ $2,000 ¼Ò¿äµî)ÀÌ ÀÖ´Ù. ¶ÇÇÑ ºñ±³¹æ¹ý¿¡ ÀÖ¾î ´ÜÀ§´ç °¡°Ý¿¡ ÀÇ ÇØ ºñ±³ÇÏ´Â °æ¿ì°¡ Àִµ¥, ¿ì¸®³ª¶ó¿Í´Â ´Ù¸£°Ô °Ç¹° ´ÜÀ§¸éÀû´ç °¡°ÝÀ» ºñ±³ ÇÏ´Â °æ¿ì°¡ ¸¹´Ù.
ÀÌ´Â ¾Õ¼­ ¾ð±ÞÇÑ´ë·Î °Ç¹°°¡°ÝÀÌ ÅäÁö°¡°Ý¿¡ ºñÇØ »ó´ëÀûÀ¸ ·Î Å©±â ¶§¹®ÀÌ´Ù. ¹°·Ð ÅäÁö ´ë °Ç¹°ÀÇ ºñÀ²(L/B Ratio)ÀÌ ÇöÀúÈ÷ ´Ù¸¦ °æ¿ì¿¡ ´Â ÀÌ¿¡ µû¸¥º¸Á¤À» Çϱâ´Â Çϳª, ¿ì¸®³ª¶ó¿Í °°ÀÌ °áÁ¤ÀûÀÎ ¿µÇâÀ» ¹ÌÄ¡´Â °ÍÀº ¾Æ´Ï´Ù.

¼öÀÍ ¹æ½Ä(Income Approach)Àº ¿ì¸®³ª¶ó°¡ ÇöÀç Ãë¾àÇÑ °¡°ÝÁ¢±Ù ¹æ½ÄÀε¥, ÀÌ ¿ª½Ã ÀÚ·áÀÇ Á¤ºñ¿Í ÀڷḦ ½±°Ô ¾òÀ»¼ö Àִ°¡¿¡ ´Þ·Á ÀÖ´Ù°í ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù. ¹Ì±¹ ÀÇ °¨Á¤Æò°¡ ½Ç¹«¿¡´Â, ´ç¿¬ÇÑ À̾߱âÀÎÁö ¸ð¸£°ÚÀ¸³ª, ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»êÀº ½Ã»ê°¡°Ý Á¶Á¤½Ã °ÅÀÇ ¿¹¿Ü¾øÀÌ ¼öÀ͹æ½Ä¿¡ ÀÇÇÑ °¨Á¤Æò°¡¾×À¸·Î °áÁ¤ÇÑ´Ù. ¾Æ´Ï¸é Àû¾îµµ °¡Àå ¸¹Àº ¿þÀÌÆ®¸¦ µÐ´Ù. ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»ê¿¡ °¡°Ý °áÁ¤¿¡ °Å·¡»ç·Ê ºñ±³¹ýº¸´Ù ¸¹ Àº ºñÁßÀ» µÎ´Â ÀÌÀ¯´Â ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»êÀÇ °æ¿ì, ¾ÆÁÖ À¯»çÇÑ ºÎµ¿»êÀ» »ç·Ê·Î 㠾Ƴ»´Â °ÍÀÌ ½ÇÁ¦·Î ½±Áö ¾Ê°í, ½ÃÁ¡ Â÷ÀÌ(market condition)¿¡ ÀÇÇÑ º¸Á¤µµ Á¤È® ÇÏÁö ¾Ê´Ù°í º¸´Â µ¥ ÀÖ´Â °Í °°´Ù.

¼öÀÍ(Income)ÀÇ »êÁ¤Àº ÀÇ·ÚÀÎ ¶Ç´Â ±ÝÀ¶±â °üÀÌ Á¦°øÇÏ´Â Á¦¹«Á¦Ç¥, ƯÈ÷ ¼ÕÀÍ°è»ê¼­(´ë°³ ÃÖ±Ù 3³â°£ÀÇ Income Statement) ¿¡ ÀÇÇÏ°í, °¨Á¤Æò°¡»ç´Â ºÎµ¿»ê¿¡ ÀÇÇØ ¹ß»ýÇÑ ¼öÀÔ°ú ±×·¸Áö ¾ÊÀº ¼öÀÔÀ» ±¸ºÐ ÇÑ´Ù. ºÎµ¿»êÀÇ ¼öÀÔÀº ´ç¿¬È÷ ÀÓ·á(Rent)°¡ ÁÖ°¡ µÇ´Àµ¥ ´çÇغε¿»êÀÇ °è¾àÀÓ·á ¿Í ½ÃÀåÀÓ·á ¾çÀÚ¸¦ ¸ðµÎ ÆľÇÇÑ´Ù. ÀÓ·á´Â ´ë°³ ¿ùº°·Î Áö±ÞÇϸç,. ÀÓ·áÁöºÒ¹æ¹ý Àº °ü¸®ºñ, Àç»ê¼¼, À¯Æ¿¸®Æ¼, º¸Çè·áµîÀ» ¼ÒÀ¯ÀÚ¿Í ÀÓÂ÷Àΰ£¿¡ ´©°¡ ºÎ´ãÇÏ´À³Ä ¿¡ µû¶ó, Full Service Gross, Modified Service Gross, Triple Net(NNN)µîÀ¸·Î ³ª´«´Ù.Full Servicr Gross ÀÓ·áÀÇ °æ¿ì, ¼ÒÀ¯ÀÚ(ÀÓ´ëÀÎ)ÀÌ ¸ðµç ºñ¿ëÀ» ºÎ´ãÇϸç, Triple NetÀÇ °æ¿ì ¸ðµç ºñ¿ëÀ» ÀÓÂ÷ÀÎÀÌ ºÎ´ãÇÑ´Ù. Modified Service Gross ÀÓ·á ´Â ±× Áß°£¿¡ ÇØ´çÇϸç, ¿©·¯ °¡Áö ÇüÅ°¡ ÀÖ´Ù.
Á¡Æ÷ÀÎ °æ¿ì¿¡´Â ÁÖ·Î NNNÀÇ ÇüÅ°¡ ¸¹À¸¸ç, »ç¹«½ÇÀº Modified Service Gross, ¶Ç´Â Full Service Gross ÀÓ·á ÇüŸ¦ ÃëÇÏ´Â °æ¿ì°¡ ¸¹´Ù. ÀÓ·á´Â ¿©·¯ °¡Áö ÇüÅ°¡ ¸¹À¸³ª, Ư±âÇÒ °ÍÀº Á¡Æ÷ (ÁÖ·Î ¹éÈ­Á¡), ÀÇ °æ¿ì¿¡´Â ±âº»ÀӷḦ Á¤ÇÏ°í, ¸ÅÃâ¾×ÀÌ ÀÏÁ¤¾× ÀÌ»óÀÏ °æ¿ì¿¡ ´Â ±× ºÎºÐ¿¡ ´ëÇÏ¿©´Â ÀÏÁ¤ºñÀ²À» Àû¿ëÇÏ´Â ÆÛ¼¾Æ¼Áö ·»Æ®°¡ Àû¿ëµÇ´Â °æ¿ì°¡ ¸¹´Ù. Âü°í·Î LA ±³¿ÜÀÇ Á¡Æ÷ÀÇ °æ¿ì ¿ù ÀÓ·á°¡ Æò¹æ¹ÌÅÍ´ç, 8,000 - 20,000¿ø Á¤µµ°¡ µÈ´Ù(Triple Net ±âÁØ)


ºñ¿ë(Expense)Àº ¿ì¸®°¡ ÀÌ·ÐÀ¸·Î ¾Ë°í ÀÖ´Â ´ëºÎºÐÀÇ ºñ¿ëÀ» °è»óÇÑ´Ù.ÃѼöÀÍ ¿¡ ´ëÇÑ ºñ¿ë ºñÀ²Àº ºÎµ¿»ê Á¾·ù¿¡ µû¶ó Å©°Ô Â÷ÀÌ°¡ ³ª¸ç, "°Ç¹° ¼ÒÀ¯ÀÚ ¹× °ü ¸®ÀÚ Çùȸ(Building Owners & Managers Association, BOMA)"¿¡¼­´Â °¢ Áö¿ªº° ·Î ºñ¿ëºñÀ²À» ¹ßÇ¥ÇÑ´Ù. ¼öÀÍ¿¡¼­ ºñ¿ëÀ» Á¦ÇÑ ¼ø¿µ¾÷ÀÌÀÍ, ¶Ç´Â ¼öÀÍ(Net Operating Income, NOI)ÀÌ °¡Àå Áß¿äÇϸç, ½ÃÀå°¡Ä¡¿Í NOI¿ÍÀÇ ºñ°¡ ´Ü¼øÈ÷ ȯ ¿øÀÌÀ²ÀÌ µÈ´Ù. ȯ¿øÀÌÀ²ÀÌ »ó°¢ÀüÀÌ´Ï ÈĵîÀ¸·Î º¹ÀâÇÏ°Ô ³ª´µÁö ¾Ê´Â °ÍÀº ¼ö ÀÍ¿ë ºÎµ¿»êÀ» ÀϹÝÀûÀÎ ÅõÀÚ°¡ÀÇ ÀÔÀå¿¡¼­ º¸´Â µ¥ ÀÖ´Ù.


Áï º»°Ç ºÎµ¿»ê°ú À¯ »çÇÑ ºÎµ¿»êµéÀÌ ÀÏÁ¤ÇÑ ¼øÀÌÀÍ(NOI)À» ½ÃÇöÇÏ°í ÀÖÀ» ¶§ ±× ºÎµ¿»êÀÌ ¾ó¸¶¿¡ °Å·¡°¡ µÇ¾ú´Ù´Â »ç½Ç, Áï ´Ü¼øÇÏ°Ô ¼øÀÌÀÍ ³ª´©±â °Å·¡±Ý¾×ÀÇ ºñÀ²À» ȯ¿øÀÌÀ² ·Î ÇÑ´Ù. Áï ÀϹÝÅõÀÚ°¡µéÀÌ ÀÏÁ¤ ºÎµ¿»ê¿¡ ´ëÇÏ¿© ÅõÀÚÇÒ °æ¿ì¿¡´Â ¼öÀÍ(cash flow), Àç¸Å¸Å°¡°Ý(reversionary value)µîÀ» °í·ÁÇÏ¿©, ¸Å¸ÅÇϸ®¶ó´Â »ý°¢¿¡ ¹ÙÅÁ À» µÐ °ÍÀÌ°í, ÀÌ´Â ½ÃÀå¿¡¼­ ¼ö ¸¹Àº ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»êÀÇ °Å·¡¿¡¼­ °ËÁõÀÌ µÈ´Ù. ¼öÀÍÀ» ´Ü¼øÈ÷ ȯ¿øÀÌÀ²·Î Á÷Á¢È¯¿øÇÏ´Â ¹æ¹ýÀº ¼öÀÍ¿ë °Ç¹°ÀÇ °ø½ÇÀ²ÀÌ ºñ±³Àû Àû°í, ½ÃÀåÀÌ ¾ÈÁ¤ÀûÀÏ °æ¿ì¿¡ À¯·ÂÇÏ°í, ´çÇØ¿¬µµÀÇ ¼öÀÔÀÌ ÀÏÁ¤ÇÑ ¼öÁØÀ¸·Î °è ¼ÓµÈ´Ù´Â ÀüÁ¦¿¡ ¹ÙÅÁÀ» µÐ´Ù. ºÎµ¿»êÀÇ °¡Ä¡°¡ ¹Ì·¡(º¸À¯±â°£Áß)ÀÇ ¸ðµç ¼öÀÍ(Benefit)ÀÇ ÇöÀç°¡Ä¡¶ó´Â °üÁ¡¿¡ ¼­, ÇÒÀεà Çö±ÝÈ帧(Discounted Cash Flow, DCF) ºì¼®¿¡ ÀÇÇÑ ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»êÀÇ °¡Ä¡ »êÁ¤À» ÇÏ´Â ¿¹°¡ ¸¹¾ÆÁö°í ÀÖ´Ù.
ÀÌ´Â ÀÓ´ëÂ÷±â°£ÀÌ ºñ±³Àû Àå±âÀûÀÌ°í(°è ¾àÁ¶°Ç¿¡ ÀÇÇØ ÀÓ·á ½ºÄÉÁìÀ» ¾Ë¼ö ÀÖ°í), ½ÃÀåÀÓ·á¿Í °è¾àÀÓ·á°¡ Â÷ÀÌ°¡ ³¯ ¶§ ºÐ¼®À» ÇÑ´Ù. ¹°·Ð ÀÌ °æ¿ì ÇÒÀÎÀ²Àº ´çÇØ ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»ê ÅõÀÚ°¡µéÀÌ ±â´ëÇÏ´Â ¼öÀÍ·ü ¿¡ ÀÇÇÑ´Ù. Àü¹®Á¶»çȸ»ç(ÀÏ·Ê, Korpacz & Associates)µî¿¡¼­ Á¶»çÇÏ´Â µ¥, ¼öÀÍ¿ë ºÎµ¿»êÀÇ °æ¿ì ÇöÀç 8.5%-13..5% Á¤µµÀÌ´Ù. ´ë°³ ºÐ¼®±â°£Àº 7³â¿¡¼­ 10³â Á¤µµ¸¦ Çϳª, ÀÌ ¶ÇÇÑ À¯»ç ºÎµ¿»ê¿¡ ´ëÇÑ ÀÏ¹Ý ÅõÀÚ°¡(typical investor)µé ÀÇ ÀϹÝÀûÀÎ º¸À¯±â°£(holding period)¿¡ ´Þ·Á ÀÖ´Ù.


¹Ì±¹ÀÇ "°¨Á¤Æò°¡ ½Ç¹« ¹× ±× ±âÁØ(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) ¿¡ ÀÇÇÏ¸é °¨Á¤Æò°¡ ¹æ¹ý¿¡´Â ¿ÏÀü °¨Á¤Æò°¡(Complete Appraisal)¿Í Á¦ ÇÑ°¨Á¤Æò°¡(limited Appraisal)°¡ ÀÖ´Ù. ½±°Ô ±¸ºÐÇϸé, Á¦ÇÑ °¨Á¤Æò°¡´Â °¨Á¤Æò°¡ 3¹æ½Ä Áß Çϳª¸¦ »ý·«Çصµ µÇ¸ç, ¿ÏÀü°¨Á¤Æò°¡´Â °¨Á¤Æò°¡ 3¹æ½ÄÀ» ¸ðµÎ Àû¿ëÇÏ ¿©¾ß ÇÑ´Ù. °¨Á¤Æò°¡¼­¿¡´Â ¼­¼ú½Ä(Self Contained), ¿ä¾à½Ä(Summary), ¾à½Ä (Restricted)ÀÌ Àִµ¥, °¢ °¨Á¤Æò°¡¼­´Â ¼­¼ú ¹× ºÐ¼®ÀÇ ÁúÀÌ ´Ù¸£´Ù. ¼­¼ú½Ä °¨Á¤Æò°¡¼­´Â °¨Á¤Æò°¡¾×À» °áÁ¤ÇÏ´Â µ¥ »ç¿ëÇÑ ÀÚ·á ¹× ºÐ¼®¹æ¹ýµîÀ» °¡´ÉÇÑÇÑ »ó¼¼ÇÏ°Ô ±â¼úÇÏ¿©¾ß Çϸç, ¿ä¾à½Ä ¹× ¾à½ÄÀº ±× Á¤µµ°¡ ´úÇÏ´Ù. °¨Á¤Æò°¡¼ö¼ö·á ´Â ¾î¶² ¾ç½ÄÀÇ °¨Á¤Æò°¡º¸°í¼­Àΰ¡¿¡ µû¶ó ´Þ¶óÁø´Ù. Âü°í·Î, °¨Á¤Æò°¡ ±Ý¾×°ú´Â ¹«°üÇÏ´Ù. ´ëü·á ¼ö¼ö·á´Â °¢ °¨Á¤Æò°¡»ç°¡ °¨Á¤Æò°¡¼­¸¦ ÀÛ¼ºÇÏ´Â ½Ã°£¿¡ ÀÇÇØ °áÁ¤µÈ´Ù°í ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.





KAPA ´º½º | ³í´Ü | ¾Ë¾ÆµÓ½Ã´Ù | ¿­¸°¸¶´ç | ¾÷°èÃÊÁ¡ | Çؿܵ¿Á¤ | ÃÖ±ÙÆÇ·Ê | ÁúÀÇȸ½Å | ¾÷°èŽ¹æ| ȸ¿øµ¿Á¤






Copyright 1989-1996
InterNet Email: gs03@kapanet.or.kr