KAPA논단

4. 미국과 일본의 부동산서비스업 사례

아래에서는 미국과 일본의 부동산서비스업이 조직상 어떤 특징을 가지고 있는지 살펴봄으로 써 우리나라 부동산 서비스업의 문제점들을 극복하기 위한 중요한 자료로 삼고자 한다.

1) 미국의 사례

(1) 미국 부동산서비스업 시장의 특성

최근 미국 부동산시장에서 가장 두드러진 특징은 정보화 추세이다. 이 정보화는 산업조직 측면에서 두 가지 상반된 흐름을 동시에 갖고 있다. 우선 정보화는 지구화를 가능하게 하여 대형종합부동산회사들이 전세계에 흩어져 있는 지점들과 신속하게 정보를 주고 받으며 막강 한 정보력으로 시장을 넓혀갈 수 있게 한다. 그러나 반면에 정보통신기술의 발달로 인터넷 을 통해 부동산정보를 수집할 수 있기 때문에 더 많은 부동산에이젼트들이 사무실보다 집에 서 근무를 하고 있어서 부동산시장이 소규모화되는 추세이다. 이들은 인터넷을 통해서 소비 자들에게 부동산을 소개하고, 시장상황을 파악하며, 부동산을 분석하고 유망한 고객들과 만 나고 있다(Bureau of Labor Statistics, 1998).

미국 부동산카운셀러 협회(Counselors of Real Estate)는 최근에 Price Waterhouse LLP와 공동으로 부동산업내의 기술변화를 확인하기 위해서 부동산업에 종사하는 전문가들은 어떤 기술을 어떻게 사용하고 있는지 조사를 하여 43쪽의 “1998 Real Estate Technology Survey”라는 문서를 발표하였다. 이 조사 결과 중에서 중요한 것만 살펴보면 다음과 같 다.5) 첫째, 전자정보(electronic information)가 확대되는 경향을 보인다는 것이다. 부동산업 에 종사하는 전문가들은 업종별로 기술수용의 속도에 차이가 있지만 대체로 전자정보를 점 점 더 많이 사용하고 있다. 이제 점점 더 빠르고 값싸며 손쉽게 얻을 수 있는 전자정보가 넘쳐날 것이다. 둘째, 인터넷의 World Wide Web(WWW)은 세계공통의 만남의 장이 되고 있다. 갈수록 더 많은 정보가 웹사이트로 몰려들고 있기 때문이다. 셋째, 컴퓨터들간의 네트 웍이 갈수록 활발해지고 있다. 이제 홀로 떨어져있는 컴퓨터는 찾아보기 힘들다. 정보를 둘 러싼 환경(information environment)은 점차 네트워크화되고 있어서 개별 컴퓨터 사용자는 수많은 서버(server)와 데이터베이스에서 정보를 얻고, 대규모의 다양한 온라인 공동체와 대 화를 나누고 있다. 넷째, 컴퓨터 작업을 이동중에도 수행하는 경향이 증가하고 있다. 컴퓨터 작업과 WWW에 대한 접근은 이제 어느 곳에서도 가능하게 되었다. 웹과 접속할 수 있는 호출기, 휴대폰, 개인휴대정보단말기(Personal Digital Assistant)6), 자동차계기판 등의 장치 들을 통해서 어디서나 인터넷의 정보를 이용할 수 있게 되었다. 다가올 ‘전세계적인 메시 지 송수신기술’(universal messaging technologies)-무료로 전자우편을 보내고 WWW에 접속할 수 있는-이 의미하는 것은 부동산 전문가들이 특정한 기계에서 해방되어 어떤 다양 한 장소에서도 정보에 접근하여 의사소통을 할 수 있다는 것이다. 다섯째, GIS(Geographic Information System)의 활용이 증가한다는 것이다. 멀티미디어와 데스크탑 컴퓨터를 이용한 출판기술은 복잡하고 난해한 보고서도 만들 수 있음을 의미한다. 전문가들은 점차 GIS와 통 계분석 기술을 이용하여 복잡한 관계들을 도형적으로 나타낼 수 있게 될 것이다. 여섯째, 컴 퓨터 칩 기술의 눈부신 발전이다. 벌써 펜티엄 Ⅱ 프로세서가 내장된 새로운 컴퓨터의 시대 였던 펜티엄시대를 넘어서고 있다. 최근에 나타난 칩은 MMX나 멀티비디어 확장용 칩인데 이 칩을 내장하게 되면 복잡한 그래픽과 멀티미디어 영상을 즐길 수 있다. 1998년 후반이나 1999년에는 더 빠른 속도와 유연성을 가능하게 하는 ‘Merced’가 등장할 것이다.

(2) 미국 부동산서비스업의 조직적 특성

-종합부동산회사를 중심으로-

미국 부동산서비스업의 조직적 특성으로 가장 대표적인 것도 역시 정보화이다. 정보화의 양 측면(소규모화와 대규모화)중에서 중개업의 대규모화 방향의 변화를 잘 보여주는 것이 New America Network社의 사례이다. New America Network(이하 NAN)은 미국과 캐나다를 비 롯하여 전세계에 약 210개의 지점을 가지고 있으며 3,000여명의 부동산 전문가가 고용되어 일하고 있는 유수한 종합부동산회사이다. NAN의 각 지점들은 on-line으로 연결되어 정보를 상호교환하는 시스템(REALTranc)을 구 축하고 있다. NAN이 기업(corporate)과 관련하여 제공하고 있는 부동산 서비스를 살펴보면 중개서비스, 재정 및 투자서비스, 관리서비스, 전략적 정보 제공 서비스, 컨설팅 서비스 등이 있다. 중개서비스에는 임차인 대표업무(tenant representation)8), 리스, 리스 전대차 (subleasing), 그리고 자신들이 개발한 마케팅프로그램(Accelerated Marketing Program)9)을 활용한 부동산중개/거래가 포함된다. 재정 및 투자서비스는 mortgage 중개, 투자기획프로젝 트 판매(investment sales), 리스 금융, 취득세 이연(移延) 부동산 교환(tax-deferred exchanges)10)서비스 등이 있다. 관리서비스에는 자산관리, 시설관리, 친절관리(hospitality management)등이 포함된다. 전략적 정보제공서비스에는 데이터베이스 시스템, 인구통계, 사 업 및 시장 데이터, GIS 등이 포함된다. 컨설팅영역에는 리스 감사(auditing), 리스 행정, 전 략적 계획, 재입지(relocation) 연구, 타당성분석, 부지선정 모델링, 포트폴리오 최적화, 환경 평가 및 복구 등에 관한 것이 포함된다. NAN의 특징은 정보통신기술의 발달을 기초로 광범위한 영역의 업무를 추진하고 있다는 점 이고 매우 특화된 틈새시장을 개발하여 전문적인 서비스를 제공하고 있다는 점이다. 다른 종합부동산회사와 차별적으로 NAN가 장악하고 있는 틈새시장(niche market)은 레스토랑/ 연회업(entertainment), 친절관리(hospitality management), 고령자 주거(seniors housing), 토지, 생명공학기술(Biotech), 정보통신 분야 등이다. 이러한 서비스에는 외견상으로는 부동 산과 관련이 없어 보이는 친절관리나 생명공학기술 등에도 포함되어 있다. 즉, 이들이 제공 하는 서비스는 단순히 토지를 거래하고 처분하는 것에 그치는 것이 아니라 전문화된 지식을 판매하여 부동산의 부가가치를 높이는 지식산업적 성격을 지니고 있는 것이다. 그리고 자신 들의 노하우(know-how)를 패키지로 만들어 자신들의 지점(支店)들에서는 동일하고 표준화 된 서비스를 이용할 수 있게 만들어놓은 점도 NAN의 정보화가 갖는 특징이라고 할 수 있 다.

2) 일본의 사례

(1) 일본 부동산서비스업의 특성

일본의 부동산서비스업을 규정하고 있는 것은 1952년에 제정된 택지건물취인업법(宅地建物取引業法)의 제2조이다. 여기에 보면 부동산업이란 택지 또는 건물의 매매 또는 교환, 택지 또는 건물의 매매·교환 또는 貸借의 대리 또는 매개를 하는 행위를 業으로서 행하는 것이 라고 정의되어 있다(浦池紀生,1990: 13). 그 이후에 택지건물취인업법은 총 10차례에 걸친 개정을 거듭해오면서 발달해왔다. 이 법은 그 과정에서 비정상적으로 많은 규정을 가지게 되었지만 적용대상은 전과 다름없이 유통·개발업에 한정되었다. 처음부터 (부동산)취득업무 의 근간을 마련하려고 제정되었기 때문에 그 범위가 한정되었지만 오늘날 부동산업의 종합 화라는 흐름에 적용하기 위해 전면적인 개정과 부동산업법이라고 불릴만한 내용을 확충할 것을 검토해야 한다는 의견이 있었다(浦池紀生,1990: 24). 일본 정부에서도 이러한 의견을 반영하여 법제적인 정비를 시행하였다. 버블경제에서 드러 났던 일본 부동산거래시장의 폐쇄성과 불투명성을 불식시켜 소비자이익을 증진시키는 동시 에 부동산거래와 관련된 각종 규제를 간소하게 합리화한다는 관점에서 택지건물취인업법의 일부를 개정한 법률(이하 개정법이라고 함)을 평성 7년(1995년) 4월에 공포하였다. 그 주요 내용은 중계계약제도의 개정 및 지정유통기구제도의 정비, 업무와 관련된 금지사항의 추가, 계약성립전에 설명해야할 사항을 충실하게 하고 합리화시키는 것, 면허의 유효기간을 연장 하는데 필요한 조치의 강구 등이며 이를 통해 계속 택지건물취인업법을 정확하에 운용함으 로써 소비자를 철저히 보호를 하려는 것이다. 또한 임대주택의 유통 및 관리업무의 분쟁실태 등을 고려하여 평성 6년(1994) 3월 10일 주 택택지심의회에서 ‘주택의 임대차매개 및 관리위탁계약에 관한 표준계약서’에 관한 답신 을 만들어서 동년 4월 8일, 이것을 철저하게 주지시키고 활용할 수 있도록 都道府縣 및 부 동산업계에 고지하였다. 일본에서 택지건물취인업법에 의하여 거래(取引)업을 영위코자하는 자는 建設大臣 또는 都道府縣知事의 면허를 받아야 한다. 그리고 그 면허는 3년마다 갱신을 받아야만 효력을 갖는다. 또 면허의 취급에 있어서는 각 사무소마다 전임 취인(거래)주임자 (우리나라의 공인중개사)를 두어야 하며 또 취인주임자가 되기 위해서는 都道府縣知事가 행 하는 시험에 합격하고 都道府縣知事에게 등록을 해야할 시스템으로 되어있다. 그러나 부동 산의 임대경영업이나 관리업은 택지건물취인(거래)업법의 적용을 받지 않으므로 특히 필요 한 자격은 없다.

(2) 일본 부동산서비스업의 조직적 특성

일본 부동산서비스업은 버블경제의 몰락이후 전반적인 구조조정을 겪으면서 미국의 경우와 는 다르지만 나름대로 세계화와 정보화라는 방향으로 변화를 잡아가고 있다. 해외자본의 일 본 부동산에 대한 투자는 계속 증가하는 추세이다. 일본에서 가장 큰 콘도미니엄 건설업체 인 大京은 1998년 3월 1일 미국의 투자 은행인 Morgan Stanley에서 1,200개의 콘도미니엄 을 팔기로 계약을 맺었다.11) 이 콘도미니엄은 이미 건설이 끝난 상태에서 분양이 되지 않 았던 것인데 Morgan Stanley측은 대신 이를 임대방식으로 전환하였다. 일본에서 가장 큰 상업은행인 東京-三菱銀行은 최근에 125억엔대의 부동산을 Goldman Sachs에 매각하였으며, 원금가치로 200억엔에 달하는 50개의 담보 부동산을 묶어서 미국의 Loan Star Opportunity Fund에 매각하였다. Pacific Century Group은 동경지방법원의 경매에서 고층아파트를 구매 하는데 성공하였으며 전 일본 국철의 본부 매각 경매에도 참여하여 일정한 성공을 거두었 다. Credit Swiss First Boston과 Secured Capital은 1998년에 (원금) 1조원의 담보부 부실 채권을 공동으로 구입할 계획을 세워놓고 있다. 일본의 Investment Consulting Company는 野村 부동산과 더불어 상업용 부동산을 매입할 아시아 투자자를 확보할 계획이다.12)해외 부동산투자가들이 일본의 부동산시장에 눈독을 들이는 이유는 크게 세가지이다. 첫째, 일본의 지가가 이제 저점에 이르렀다는 판단 때문이다. 그래서 홍콩의 투자가들이 전 일본 국철 역사 남쪽 부지 경매에 입찰하여 성공을 거두었으며 싱가포르의 투자가들도 三井 부동산과 더불어 新橋 주변의 留 지역 땅을 구입하였다. 둘째, 이미 언급하였지만 금융기관 의 부실채권 정리과정에서 나온 담보부동산이 대량으로 쏟아져 나왔다는 사실이다. 셋째 일 본의 1998년 4월 빅뱅 조치이후 부동산의 유동화가능성이 높아졌기 때문이다. 이러한 조건 들의 구비로 인해 일본의 부동산시장의 세계화는 급속히 진전되고 있다. 한편 일본 부동산서비스업도 미국과 유사하게 정보화의 길로 접어들고 있다. 1980년에 설립 된 부동산유통근대화센터는 1985년 건설성과 함께 표준적인 모델 개발을 위해 부동산유통표 준정보시스템(혹은 부동산고도정보시스템) REINS(Real Estate Information Network System)를 도입하였다(이창석, 1996: 23). 1990년부터 운영되기 시작한 REINS는 건설성 장 관에 의하여 전국 37개 권역별(首都圈, 近畿圈, 中部圈, 그 밖의 각 縣)로 1개씩 지정된 지정 유통기구에 의해 운영된다. 지정유통기구는 과거에 법률에 특별한 규정이 없었기 때문에 수 도권의 지정유통기구 이외에는 법인이 아닌 임의단체로 되어있었으나, 1995년 5월 법개정에 의해 민법상의 공익법인에 한해 지정유통기구가 될 수 있도록 규정하였다. 지정유통기구는 거래대상 부동산의 등록 및 정보제공 업무이외에 관련통계의 작성 및 기타 부동산유통의 원 활화를 위한 업무를 담당하고 있다. 일본의 부동산유통표준정보시스템은 운영주체의 지정 및 자료의 이용 등에서 공공적 성격이 강조되는 특성이 있다(채미옥·권태형, 1996: 62). 지 정유통기구를 이용하여 이루어진 부동산 거래 실적은 위의 <표 2>와 같다.

지정유통기구활용실적(1996년)

	매매물건				임대물건		합계
	중고맨션	중고단독주택	토지	기타	주거용	사업용
신규등록건수	162,276	217,275	150,800	29,505	322,765	86,593	969,214
성약보고건수	33,995	32,629	15,558	1,406	-	-	83,588
총등록건수	38,284	52,567	47,948	12,015	38,329	23,328	212,471

3) 사례연구의 시사점

미국과 일본의 사례를 통해서 우리는 첫째, 정보화가 미치는 영향이 대단히 혁신적이고 심 대하다는 것을 알 수 있다. NAN의 경우 이 회사가 세계적으로 최고급의 부동산서비스를 제공해줄 수 있는 것도 정보화의 힘이라고 할 수 있다. 일본 부동산시장의 고질적인 문제였 던 부동산시장의 불투명성과 폐쇄성도 부동산정보화를 통해 해결하려는 노력을 하고 있다. 이러한 정보화를 통해서 각 국들은 지구화되어 있는 부동산시장에서 경쟁력을 획득하고 있 는 것이다. 둘째, 다양한 부동산수요에 대한 광범위하고도 전문적인 대응을 하고 있다는 것 이다. 미국 종합부동산회사의 경우 이들이 취급하는 서비스는 기존의 고정관념으로 보기에 부동산서비스로 간주하기 어려운 것도 포함되어 있다. 그리고 제공되는 서비스 수준은 상당 히 전문적이고 세부적이다. 이들은 부동산서비스업의 외연을 확대하면서도 전문성을 잃지 않음으로써 부동산서비스업을 지식산업으로 자리매김하고 있는 것을 알 수 있다. 셋째, 사례 에서 구체적으로 제시하지는 않았지만 정보화와 지구화라는 경향은 부동산시장이 표준화된 기준에 의해서 움직이는 것을 전제하고 있으며 다른 나라에 이 기준을 강요할 수도 있음을 암시한다. 다시말해서 부동산시장이 디지털화(digitalization)되고 있다는 것을 의미한다. 이 것은 부동산기준을 선점하는 쪽에서 그것을 강요할 경우 강요당한 부동산시장은 그 기준에 맞춰 재편될 수밖에 없음을 의미하고 이것은 시장장악에서 이들이 유리한 고지를 점령한다 는 것을 의미한다.

5. 우리나라 부동산 서비스업 조직의 발전방안

IMF구제금융 이후 우리나라 사회 전반에 걸쳐 구조조정의 회오리를 비켜갈 수 있는 곳은 없어졌다. 부동산업, 특히 부동산서비스업은 기타 부문에 비해 합리적인 요소를 더 많이 결 여하고 있었기 때문에 더 큰 변화를 눈 앞에 두고 있다. 지금까지 살펴본 것처럼 우리나라 부동산서비스업은 대체로 제도적인 측면에서나 하드웨어적 측면, 소프트웨어적 측면에서 각 기 중대한 취약점을 안고 있다. 그리고 미국과 일본처럼 부동산업의 합리화과정이 상당부분 진척된 곳에서는 모두 공통적으로 정보화와 세계화라는 두 방향을 목표로 체계를 잡아가고 있음을 살펴보았다. 따라서 아래에서는 간략하게나마 결론을 대신하여 우리나라 부동산서비 스업이 조직적인 측면에서 발전하기 위해서 추구해야 할 목표들을 제시하고자 한다.

1) 지식기반산업으로서의 부동산서비스업

지금까지 우리나라의 부동산시장은 자본이득획득에 치중했고 지가가 계속 상승하는 국면에 있었기 때문에 부동산을 보유하였다가 적당한 시점에 매도하여 차익만 얻으면 되었다. 또한 부동산개발에 필요한 자금도 관치금융에 의해 조달되었기 때문에 부동산과 관련된 정보는 공개되기보다는 독점되는 경향을 띠었고 그 독점된 정보를 정치, 권력 등을 이용하여 얻어 내는 것이 부동산시장에서 이윤을 얻을 수 있는 중요한 관건이었다. 따라서 부동산이 어느 정도 수익을 낼지 미리 계산하여 비용과 편익을 정확하게 판가름할 필요가 절실하지 않았 다. 이런 결과로 부동산과 관련된 정보 인프라가 제대로 갖춰지지 못했고 정보가 공개되는 경우도 거의 없었으며 부동산을 다양하게 개발하여 수요변화에 적극적이고 민감하게 대처하 려는 노력도 많지 않았다. 그 결과 우리나라의 부동산서비스업은 단순한 부동산 거래를 도 와주는 것에 치중하였다. 그러나 미국과 일본의 종합부동산회사들이 제공하는 서비스의 성격에서 보았듯이 부동산서 비스업은 단순히 부동산 거래를 원활하게 도와주는 것에 그치는 것이 아니라 그야말로 종합 적인 서비스를 해주는 하나의 지식기반산업으로서 자리매김하고 있는 것이다. 우리나라는 아직까지 정보인프라가 부족하여 지식기반산업으로서 부동산서비스업이 자리를 잡기 어려운 상황이지만 부동산서비스업에 종사하는 이들부터 자신들이 지식산업에 종사하고 있다는 인 식을 함으로써 새롭게 변화하는 부동산시장 상황과 부동산개발 수요에 적극적으로 대처할 준비를 갖추어야 할 것이다. 그럴 때 필요한 정보인프라가 어떤 것인지를 파악하게 되고 그 것을 마련하기 위해 어떤 역량을 어떻게 결집시켜야 할 지에 대한 전략이 수립될 것이다. 부동산서비스업계의 이러한 노력이 선행되어야 부동산정보인프라의 구축도 빠른 시간내에 달성될 것이다.

2) 부동산금융의 선진화

부동산금융의 비합리성은 우리나라 부동산신탁의 사례에서 보듯이 부동산시장의 발전을 가 로막고 있는 중요한 장애요인이다. 본문에서 다루지는 않았지만 외국의 경우 부동산을 유동 화 혹은 증권화(securitization)시켜 부동산금융을 공개적이고 합리적으로 활성화하고 있다. 우리나라도 현재 부동산 유동화와 관련하여 성업공사에서 자산담보부채권(Asset Backed Securities)을 발행하고자 하고 있으며 일부에서는 모게지담보부채권(Mortgage Backed Securities)의 발행도 준비하고 있다. 부동산증권화는 분명히 우리나라 부동산금융을 합리화 시킬 수 있는 중요한 도구이다. 그러나 단순히 ABS나 MBS를 발행하는 것에 그치는 것이 아니라 부동산투자가 수익성이 남도록 해야한다. 이를 위해서는 우선 시장 메카니즘에 의해 이자율이 자원배분기능을 할 수 있도록 하고, 외국의 부동산투자가들을 유치할 수 있도록 규제완화정책을 수립하는 동시에 우리나라의 영세 부동산서비스업 종사자들을 위한 안전망 을 설치하는 등의 구체적인 대책이 마련되어야만 부동산금융이 제대로 발전할 수 있을 것이 고 부동산서비스업도 업무영역을 확대하고 서비스 수준을 제고시킬 수 있을 것이다.

3) 업계간 네트워킹 시스템의 구축

앞에서도 언급하였지만 우리나라 부동산서비스업의 제도적 문제점 중에서 가장 오래된 문제 중의 하나는 부동산서비스업종간 겸업금지제도이다. 이것의 문제점은 이미 지적한대로 새로 운 부동산수요에 기민하게 적응하지 못하며 부동산서비스업이 지구화시대에 경쟁력을 갖출 수 없다는 것이다. 이를 해결하기 위해서는 법제를 고치는 것이 근본적인 해결책이겠지만 당장 업계간 네트워킹 시스템을 구축하는 것이 필요하다. 부동산서비스업종간 정보를 교환 하고 업무를 보완적으로 지원하여 고객에게 원스톱 서비스(one-stop service)를 제공할 수 있는 유연한 네트워킹 시스템을 구축하는 것이 필요할 것이다. 이를 위해서는 업계간 의사 소통과 협조 루트를 개발하고, 이를 통해 투자가들에게 제시할 수 있는 신뢰할만한 정보를 산출하며 전문적인 투자상담이 가능한 전문가 풀(pool)을 구비할 필요가 있다. 각 업계에서 선발된 전문가 풀을 통해 부동산투자가들의 다양한 수요에 맞는 서비스를 제공할 수 있다면 우리나라의 부동산서비스업계도 외국의 종합부동산회사들과 경쟁할 수 있을 것이다.