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韓國의 鑑定評價基準 內容 및 改正 方向

(제3차 한 · 일감정평가협력회의 제1분과 주제발표 논문)


方京植/韓國鑑定評價學會 副會長, 京畿大學校 兼任敎授

金亨淳/대일에셋 감정평가법인 鑑定評價士


▶▶▶ Ⅰ. 서론

  Ⅰ 序 言

   근래 우리 부동산업계에 일어난 가장 큰 변화는 ’97년 발생한 외환위기(IMF)에 따른 파급영향이다. 그로 인해 크게 변화한 것이 부동산시장 전면개방에 따른 외국자본의 국내부동산투자, 선진 부동산금융기법 도입, 정부의 각종 토지 및 주택부문 규제완화라 할 수 있다. 이러한 변화는 지속적으로 부동산활동 주체의 행태를 변화시키고, 나아가 부동산시장 체계 자체를 변화시키고 있다.

  이러한 환경의 변화는 감정평가업계에게 구체적인 변화를 요구하고 있다. 과거에는 평가할 때 비교방식을 주로 적용하였으나, 외환위기를 기점으로 수익방식이 중요하게 대두된 점이다. 이제는 감정평가업계도 이러한 사회, 경제의 환경변화에 맞추어 능동적으로 대응할 필요성이 생겼다. 즉, 사회에서 요구하는 ‘자산의 적정한 가치평가’를 위해 내부의 환경정비가 필요하게 된 것이다. 그 중 시급한 문제의 하나가 ‘감정평가에관한규칙’(이하 ‘감정평가규칙’이라 칭한다)의 개정작업이라 할 수 있다. 이 감정평가규칙은 ‘지가공시및토지등의평가에관한법률’(이하 ‘지가공시법’이라 칭한다) 제22조에 근거한 것으로, 동 조항은 “토지 등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준을 건설교통부령으로 정한다”고 규정하고 있어 감정평가의 기본 행위지침임을 알 수 있다.

  정부는 이러한 환경변화에 대응하여 동 규칙의 개정 필요성을 인식하고 새로운 감정평가규칙을 입법예고 하였다. 이러한 태도는 적절하다고 판단되나, 실제로 그 규칙의 개정(안)이 시대의 변화와 감정평가업계를 사정을 적절하게 반영했는지는 검토의 여지가 있다. 이 글을 쓰는 것은 동 규칙의 그간 경위를 간단히 살펴보고, 그간 작성되었던 당초 입법예고(안) 및 최근 작성된 수정개정(안)의 내용이 무엇인지 재확인하고, 그 내용이 충분한지 혹은 개정의 방향이 올바른지 몇 가지 관점에서 논의하고자 하는데 있다.


▶▶▶ Ⅱ. 鑑定評價規則 經緯

1. 鑑定評價制度의 經緯


  한국에 부동산평가제도가 처음으로 도입된 것은 1972년이며, 그 근거는 ‘국토이용관리법’이다. 건설부가 주로 공익사업 지원을 위해 취득하는 토지를 평가하기 위하여 이 법에 토지평가사 제도를 도입하였다. 이듬해인 1973년에는 재무부가 ‘감정평가에관한법률’를 제정하고 금융권 등의 사적부문 의사결정 지원을 위해 공인감정사제도를 도입하였다.

 이 양 제도는 1989년 ‘지가공시및토지등의평가에관한법률’이 제정될 때까지 운영되었으며, 토지공개념의 도입과 함께 제정된 이 법에 통합되었다. 이 법 제정의 취지 중 하나는 과세가격, 보상가격, 시장가격, 감정가격 등 다원화된 지가체계의 일원화에 있었으므로, 감정평가에관한법률은 자연히 폐지되었으며, 지가공시법은 공적평가와 사적평가 모두의 지표가 되게 되었다. 이 법의 목적(제1조)에 그 취지가 다음과 같이 분명하다.

 “이 법은 토지의 적정가격을 평가· 공시하여 지가산정의 기준이 되게 하고, 토지· 건물· 동산등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 한다.”


2. 鑑定評價規則 改正의 必要性


  크게는 최근 급변하는 사회, 경제의 변화와 작게는 새로운 선진 부동산 금융기법의 도입 등은 평가방식의 개선, 평가기준의 표준화, 평가정보 수집분석의 체계화 등을 요구하고 있다. 뿐만 아니라, 새로운 평가수요의 발생, 평가기준의 국제적 통일화 움직임 등도 감정평가규칙의 개정을 요구하는 요인이 되고 있다. 이러한 변화와 요구에 적응해야 평가업계는 생존할 수 있을 뿐만 아니라, 의뢰인이나 일반인으로부터 신뢰를 얻을 수 있다.

 한국감정평가협회는 다음과 같이 감정평가규칙 개정의 필요성을 말하고 있다. 한국감정평가협회 내부자료 2002.8

 “평가의 방식 및 기준, 평가정보의 축적 등을 보완하기 위하여 평가기준의 표준화, 평가정보 수집분석의 체계화가 필요하고 부동산의 금융화, 새로운 평가수요의 발생(평가종합서비스의 필요), 개방정책에 의한 국제적 요구 등에 따라 이에 적합한 평가기준과 평가윤리를 마련하기 위하여 평가규칙 개정이 필요합니다.

 경제의 세계화 · 전문화 추세로 평가기준에 대한 국제적 통일화의 움직임이 있고, 평가에 있어 구체적인 판단근거나 추론과정이 표현되도록 한다면 평가에 대한 투자자 또는 의뢰인으로부터 신뢰를 얻으며, 불법 또는 부실평가를 방지하고 윤리성을 제고할 수 있습니다.

 요약하면, 평가서비스의 투명성과 신뢰도의 향상, 평가시장 환경변화의 대응, 평가서비스의 공정성 제고 및 품질 향상 등을 위하여 평가기준을 개선하고, 윤리의무를 강화하는 방향으로 평가규칙을 개정할 수밖에 없습니다.”


3. 鑑定評價規則의 經緯


  이 감정평가규칙은 지가공시법 제22조에 근거를 두고 있는데, “감정평가업자가 평가할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 정할 목적”으로 1989년 12월 21일 건설부령 제460호로 제정되었고, 1994년 3월 24일 건설부령 제550호로 개정되어 오늘에 이르고있다.

 그러나, 이 감정평가규칙의 전신은 감정평가에관한법률(1973년 제정)에 근거하여 1974년 6월 12일 제정 · 공포된 ‘감정평가의기준에관한규칙’ (재무부령 제1032호)이다. 이 규칙은 감정평가에관한법률이 폐지되고, 지가공시법이 제정되면서 지가공시법에 흡수되어 오늘에 이르고 있다.

 최근 사회, 경제환경의 변화에 따라 이 규칙의 개정 필요성이 인정되어 정부는 2001년 3월에 개정안을 입법예고 하기에 이르렀으며, 2003년 3월에 이르러 수정개정(안)을 작성하여 재입법예고를 서두르고 있다.

 당초 입법예고가 있자 감정평가업계는 2001년 3월 19일 회의를 열어 의견을 수렴하는 동시에, 감정평가협회 내에 실무작업반을 구성하여 정부의 개정(안)을 검토하였다. 이어 동협회는 2002년 6월 11일 이 개정(안)을 놓고 공청회를 열어 관계전문가 및 이해관계인의 의견을 수렴하였으며, 이러한 것들을 토대로 의견을 작성하여 2002년 8월 건설교통부에 제출하였다. 또한 한국감정평가학회는 동년 9월 3일 세미나를 개최하고, 감정평가규칙 개정방향에 대해 학회 회원들의 의견을 수렴하여 정리한 후, 동년 10월 감정평가규칙개정(안)에 대한 학회의 의견을 건설교통부에 제출하였다.

 이후 정부는 이러한 협회 및 학회의 의견을 수렴하여 수정개정(안-재입법예고안)을 작성하였으며, 종전의 당초개정(안) 내용 68개 조문을 36개 조문으로 간결하게 정리하기에 이르렀다.

▶▶▶ Ⅲ 鑑定評價規則 改正(案)의 主要內容


 당초 감정평가규칙 개정(안)은 전문 68개조로 구성되었으며(2001년 입법예고안), 종전의 규칙 33개조에 비해 35개조나 추가되었다. 이것은 입법예고 후 수정작업을 거쳐 수정개정(안)은 36개 조문으로 정리되었다.

  <표1> 당초개정(안)과 수정개정(안)의 비교

현행규칙 당초개정(안)
-2001.3 입법예고인		 수정개정(안)
제1조 목적 제1조 목적 제1조 목적
제2조 감정평가업자의 기본윤리-공정·성실의무, 비밀누설금지, 수행가능성, 이해관계평가금지 제2장 감정평가업자의 윤리 등
제14조 성실성 · 공정성, 제15조 수행가능성
제18조 신뢰성, 제19조 책임확보		 제2장 감정평가업자의 기본윤리
제9조 성실 · 공정의무 등, 청탁이나 외부압력으로부터 독립성유지, 품위유지의무
제10조 비밀유지의무
제3조 적용범위 제2조 적용 제2조 적용범위
제4조 정의 제3조 정의 제3조 정의
제5조 정상가격주의 제4조 적정가격주의 제4조 정상가격주의
제6조 물건확인의 원칙 제5조 물건확인의 원칙 제5조 물건확인의 원칙
제7조 가격시점 제6조 가격시점 제6조 가격시점
제8조 평가절차 제7조 평가절차 제7조 평가절차
제9조 감정평가서의 기재사항 제8조 감정평가서의 기재사항 제8조 감정평가서의 작성

제9조 감정평가서 작성의 원칙 제3장 평가방식의 적용
제10조 평가방법의 적용 제10조 병용의 원칙 제3장 평가방식의 적용
제11조 평가방식적용의원칙
제11조 감가수정방법 제3장 평가방식의 적용
제20조 복성식평가법, 제21조 복성식평가법의 적용,
제22조 재조달원가, 제23조 재조달원가의 산정
제24조 감가수정, 제25조 적산법 제26조 기초가격		 제28조 거래사례비교법, 제29조 사례의 선정,
제30조 임대사례비교법 제31조 임대사례의 선정
제12조 환원방법 제32조 수익환원법
제33조 수익환원법의 적용
제34조 순수익의 산정, 제35조 수익분석법
제36조 수익분석법적용시 유의사항		 제12조 수익환원법의 적용
제13조 환원이율

제14조 기대이율 제27조 기대율
제15조 일괄평가 · 구분평가 · 부분평가 제11조 일괄평가 · 구분평가 · 부분평가 제13조 일괄평가 · 구분평가 · 부분평가

제12조 자료의 수집 및 분석

제13조 사례자료의 분석




현행규칙 당초개정(안)
-2001.3 입법예고안		 수정개정(안)
제16조 동산의 평가 제42조 동산의 평가 제4장 물건별평가
제24조 동산의 평가
제17조 토지의 평가 제38조 토지의 평가 제14조 토지의 평가
제18조 건물의 평가 제39조 건축물의 평가 제15조 건물의 평가
제19조 염전의 평가

제20조 산림의 평가 제40조 산림의 평가 제18조 산림의 평가
제21조 과수원의 평가 제41조 과수원의 평가 제19조 과수원의 평가
제22조 공장의 평가 제50조 공장의 평가 제25조 공장의 평가
제23조 광산의 평가 제51조 광산의 평가 제26조 광산의 평가
제24조 자동차의 평가 제43조 자동차의 평가 제20조 자동차의 평가
제25조 건설기계의 평가 제44조 건설기계의 평가 제21조 건설기계의 평가
제26조 선박의 평가 제45조 선박의 평가 제22조 선박의 평가
제27조 항공기의 평가 제46조 항공기의 평가 제23조 항공기의 평가
제28조 어업권의 평가 제52조 어업권의 평가 제27조 어업권의 평가
제29조 기타무형고정자산의 평가 제54조 무형자산의 평가 제29조 기타 무형고정자산의 평가
제30조 임료의 평가 제47조 임료의 평가 제31조 임료의 평가
제31조 주식등의 평가 제53조 주식등의 평가 제28조 주식등의 평가
제32조 기타물건의 평가 제55조 기타 물건의 평가 제33조 기타 물건의 평가


제48조 기업가치의 평가 제30조 기업가치평가


제49조 청산평가



제56조 목적별 감정평가





제16조 토지·건물의 일괄평가




제17조 구분소유건물 및 그 대지사용권의 평가


제5장 컨설팅 제57조 일반적인 의무, 제58조 확인사항 등,
제59조 대안분석, 제60조 지역경제분석,
제61조 시장분석, 제62조 시장성분석,
제63조 현금흐름분석, 제64조 위험분석
제65조 컨설팅보고서의 기재사항,
제66조 컨설팅보고서의 작성 		제5장 컨설팅
제34조 일반적고려사항
제35조 컨설팅보고서의 작성
제33조 시행세칙 제6장 보칙
제67조 시행세칙		 제6장 보칙
제36조 시행세칙


2. 改正(案)의 主要內容


(1) 用語의 定義 (안 제3조)


 현행의 감정평가규칙에 정의해 놓은 용어는 세가지 평가방식 및 여섯 가지 평가방법에 관한 것으로, 시산가격이나 시산임료를 구하는 전통적인 감정평가 6방법이 기술되어 있다.

 입법 예고한 당초개정(안) 규칙에는 이러한 3방식 6방법을 상세히 기술하는 외에도 공시지가를 기준으로 하는 방법과 DCF법을 추가하여 기술하였다. 이것은 평가할 때 적용하는 가장 중요한 도구인 평가방식을 상세히 규정하여 그 뜻을 분명히 하고 또한, 그 동안 현실적으로 대두되어 온 새로운 방식의 적용을 규칙에서 인정하고자 하는 의도가 깔려있었기 때문이라 할 수 있다.

 그러나, 입법예고 후 논의를 하는 과정에서 이 공시지가기준평가법과 DCF법은 생략되었으며, 최근 정리된 수정개정(안)에는 3방식과 6방법만 체계적으로 기술되어 있다. 이외에도 현행 규칙에서 정의하고 있는 '정상가격'은 입법예고된 당초개정(안)에서는 빠졌다가 수정개정(안)에서 '정상가격' 그대로 환원되었다. 현행 규칙의 '감가수정' 용어는 수정개정(안)에서는 제외되었다.


(2) 正常價格 主義 (제4조)

  현행 감정평가규칙은 정상가격주의(제5조)를 채택하고 있으나, 당초 개정규칙(안)은 적정가격주의(제4조)로 개정하였다. 이것은 지가공시법의 용어정의가 적정가격으로 되어있기 때문에, 이와 통일을 기한 것이었다. 그러나, 수정개정(안)은 다시 현행 규칙에 정한대로 정상가격으로 환원되었다. 규칙에는 정상가격이외의 가격은 언급이 없다.


(3) 鑑定評價業者의 倫理 (제9조, 제10조)


 당초 개정(안)은 감정평가업자의 윤리가 제2장의 독립된 장으로 규정되고, 신의성실의 원칙, 비밀준수의무 등 기본윤리 외에 기록유지, 신뢰성확보, 책임확보 등의 내용이 추가되었다. 수정개정(안)에서는 기본윤리 외의 다른 내용은 제외되는 대신 사회적 신용 및 품위를 손상해서는 안된다는 품위유지내용이 추가되었다.

 당초 개정(안)의 내용은 아래와 같다.

 제14조(성실성, 공정성)- 성실의무를 정한 것으로 법제27조에 규정하고 있는 추상적인 내용을 구체적인 행위규범으로 정한 점이 다르다.

 제15조(수행가능성)- 업무수행능력을 벗어나는 것을 수임하지 않도록 하고, 다른 전문가의 자문을 받은 경우는 이를 보고서에 명시하도록 하였다.

 제16조(비밀유지)- 전문직업인의 도리로써 지켜야 '비밀유지' 준수사항을 규정하였다.

 제17조(기록유지)- 평가의 책임확보를 강화하기 위하여 업무수행 상 생산된 자료는 기록, 유지하도록 규정하였다.

 제18조(신뢰성)- 평가목적 등의 사전확인, 평가방식의 정확한 이해와 적용, 합리적 가정조건 채택 및 그 내용의 명시 등을 규정하였다.

 제19조(책임확보)- 감정평가서의 진실 및 정확, 공정하고 합리적인 전문가의 판단, 대상물건과 이해관계가 없을 것 등을 규정하였다.

 이러한 내용은 입법예고 후 논의가 거듭되어 재검토된 후 수정개정(안)에서 제9조(성실·공정의무 등) 와 제10조 (비밀유지의 의무)로 정리되었으며, 제15조, 제17조, 제18조, 제19조는 삭제되었다.


(4) 鑑定評價方式의 適用


 입법예고된 당초개정(안)은 평가방식의 적용을, 종전의 단일방식 적용에서 3방식을 병용하는 방법으로 개정하고자 하였으며, 더불어 '감정평가서작성의 원칙' 조항을 신설하여 평가보고서의 명료성 및 이해성을 높이고자 하였다.

 즉, 제10조(병용의 원칙)는 평가할 때는 원가방식, 비교방식 및 수익방식을 병용하는 것을 원칙으로 하였으며, 다만 병용이 곤란하거나 적정하지 않은 경우는 예외로 하였고, 병용하지 않은 경우는 그 사유를 감정평가서에 기재하도록 규정하였다. 아울러, 제9조(감정평가서작성의 원칙)는 감정평가서를 작성할 때는 평가목적, 평가방식, 평가액산출과정, 및 산출의 기초가 된 정보와 가정조건 등을 기재하도록 하였으며 의뢰인의 요구에 따라 서식형 또는 서술형으로 작성하도록 하였다.

 그러나, 이러한 당초 개정(안)은 입법예고 후 논의가 진행되어 수정개정(안)에서는 "3방식 중 가장 적정한 방식을 채용하되, 다른 평가방식을 병용하여 그 합리성을 검토해야 한다"고 수정되었다.


(5) 評價對象의 追加 : 物件別 鑑定評價


 현행 규칙은 평가대상물을 동산 등 실물자산 및 무형자산을 합하여 16종을 규정하고 있다. 이것이 당초개정(안)에서는 17개로, 그리고 수정개정(안)에는 18개로 규정되어 현행규정보다 2개가 더 늘어났다.

 당초 개정(안)은 사회, 경제변화를 반영하여, 기업가치평가, 청산평가 등을 신설하고 염전평가를 삭제하였다. 수정개정(안)에는 당초개정(안)에서 신설된 것 중 청산평가를 삭제하였고, 대신 토지·건물의 일괄평가(제16조), 구분소유건물 및 그 대지사용권의 평가(제17조)를 추가하였다.


;(6) 컨설팅 業務 新設


 현행규칙보다 개정(안)규칙의 내용에서 두드러진 것은 컨설팅 내용을 하나의 장으로 취급하여 신설한 점이다.

 당초개정(안)에서는 이것을 제5장으로 분류하고 무려 10개 조항(제57조 일반적인 의무, 제58조 확인사항 등, 제59조 대안분석, 제60조 지역경제분석, 제61조 시장분석, 제62조 시장성분석, 제63조 현금흐름분석, 제64조 위험분석, 제65조 컨설팅보고서의 기재사항, 제66조 컨설팅보고서의 작성)이나 할애하였었다. 수정개정(안)은 이것을 2개 조문(제34조 일반적 고려사항, 제35조 컨설팅보고서의 작성)으로 압축하였다.

 <표2> 현행 규칙과 개정(안) 규칙의 주요 내용


현행규칙 당초개정(안)규칙 수정개정(안) 규칙
용어의 정의

제4조(정의)
정상가격, 거래사례비교법,
복성식평가법, 적산법, 수익환원법, 수익분석법


 제3조(정의)
원가방식, 비교방식, 수익방식
평가목적, 가정조건, 환원율, 할인율

 제3조(정의)
정상가격, 원가방식,
비교방식, 수익방식
구하는 가격

 제5조 정상가격주의

 제4조 적정가격주의

 제4조 정상가격주의
윤리

 규칙에는 없음. 다만 지가공시및토지등의평가에관한법률 제27조에 성실의무 등(비밀누설금지포함)을 규정

 제2장 감정평가업자의 윤리 제14조 성실성·공정성/ 제15조 수행가능성/ 제16조 비밀유지/ 제17조 기록유지

 제2장 감정평가업자의 기본윤리
제9조 성실·공정의의무, 제10조 비밀유지의의무
평가방식의적용

 제10조(평가방법의 적용)-가장 적정한 방법 채용

 제10조 병용의 원칙-3방식을 병용하여 평가

 제11조 평가방식 적용의 원칙- 3방식중 가장 적정한 방식을 적용하되, 다른 평가방식을 병용하여 합리성 검토


▶▶▶ Ⅳ 改正(案) 內容의 論議

1. 用語의 定義



  현행 규칙의 용어 정의는 정상가격과 3방식 6방법에 대한 내용이 주류를 이루고 있다. 이러한 것은 당초개정(안)이나 수정개정(안)에서 계승되고 있으며, 수정개정(안)은 비교적 체계적으로 규정되어 있다. 다만, 입법예고된 당초 개정(안)에는 정상가격에 대한 용어정의가 제외되어 있었으나, 수정개정(안)에서 다시 삽입되었다. 당초개정(안)에서 정상가격 용어를 정의하지 않은 것은 제4조에 '적정가격'주의를 채택하고 있기 때문에(지가공시법의 '적정가격' 규정을 계승한다는 의미), 이와 혼동을 피하기 위서 그렇게 하였다고 추측할 수 있다.

 그런데, 이 현행규칙은 물론 개정(안)에도 부동산 가격이 다원화되어 있음에도 불구하고, 정상가격 이외의 가격에 대한 정의가 없다. 평가활동을 할 때 정상가격만 구하고 다른 가격은 구하지 않는가 · 부동산가격은 아주 다양하며 감정평가사가 구해야 할 가격도 다양하다.


 <표3> 개정(안) 용어의 정의

현행규칙 당초개정(안) 수정개정(안)
- 정상가격, 정상임료
- 복성식평가법, 감가수정, 적산법,
- 거래사례비교법, 임대사례비교법
- 수익환원법, 수익분석법

 - 원가방식, 비교방식, 수익방식
- 평가목적
- 가정조건
- 환원율
- 할인율

 - 정상가격, 정상임료
- 원가방식, 원가법, 적산법
- 비교방식, 거래사례비교법,
- 수익방식, 수익환원법, 수익분석법




 일본은 정상가격 외에도 '특정가격' 과 '특수가격'을 구분하고 있다. 즉, 감정평가기준 총론 제5장 제3절에서 특정가격은 시장성이 있으나 법령(자산의유동화에관한 법률, 투자신탁및투자법인에관한법률, 민사재생법, 회사갱생법등) 등의 요청에 따라 정상가격을 구할 수 없는 경우 구하는 가격이라 정의하고 있으며, 특수가격은 문화재와 같이 시장성이 없는 부동산의 경제가치를 적정하게 표시하는 가격이라 정의하고 있다.

 국제평가기준은 투자가격(investment value), 계속기업가격(going concern value), 보험가격(insurable value), 과세가격(assessed value), 상각 후 대체원가(depreciate replacement cost), 잔존가격(salvage value), 청산가격 혹은 강제매각가격(liquidation or forced sale value), 특수가격(special value) 등을 기술하고 있다(IVC 2. 3)

 우리도 정상가격 외의 가격을 구하고 있다면, 그에 따른 용어의 정의가 필요한 게 아닌가 사료된다.

2. 適正價格主義 內容의 具體化 必要


 지가공시법에 규정한 것은 적정가격주의(지가공시법제제2조) 이고, 감정평가규칙에서 정한 것 정상가격주의(안제4조)이다.

 우선, 용어의 채택부터 통일되어 있지 않다. 이같이 '적정가격'과 '정상가격'으로 다르게 정의된 것은 - 지가공시법에서 규정하는 '적정가격'이라는 용어는 법제정 당시 개발이익을 배제한다는 의도가 내포되어 있는 법정가격(statutory value)이고(당시 건설부), '정상가격'이라는 용어는 사적평가를 전제로 제정된 감정평가에관한법률에 근거한 감정평가의기준에관한규칙을 그대로 수용한 것으로 '시장가격'(market value)(당시 재무부)과 동의어로 쓰인다는 - 양자의 근거법률이 다른 모순을 배태하고 있기 때문이다. 이로 인해 양자간의 개념이 다르다는 설과 양자는 구별없이 시장가격을 의미하는 것이라는 설이 대립되어 왔다.

 또한, 적정가격과 정상가격은 정의 내용도 다르다. 지가공시법의 적정가격은 그 조건이 ⅰ)통상적인 시장 ⅱ)정상적인 거래이며, 감정평가규칙의 정상가격 조건은 ⅰ)통상적인 시장 ⅱ)충분한 기간 거래된 것 ⅲ) 대상물건의 내용에 정통한 당사자간의 거래 ⅳ) 통상 성립하는 적정가격으로 규정하고 있다.

 미국 감정사협회는 시장가격을 ⅰ) 비정상적인 요인의 작용없이 매매희망인이 각자의 의사에 따라서 사고 팔 것으로 기대되는 값이다. ⅱ)매수인을 발견하는 데 필요한 합리적인 시간을 허용하고, 매매 당사자가 모든 사정에 충분히 정통할 때 기대되는 값이다. 라 정의한다. 이 것을 정리하면 시장가격(정상가격)의 조건은 ⅰ)출품시간의 합리성 ⅱ)거래의 자연성 ⅲ)당사자의 정통성의 세 가지로 정리할 수 있다.

 이 정의내용과 조건으로 본다면, 지가공시법의 적정가격은 아무래도 시장가격이라 보기 어려운 점이 있고, 감정평가규칙의 정상가격은 시장가격에 근접한 개념으로 보아도 무방할 것 같다.

 따라서, 지가공시법의 적정가격과 감정평가규칙의 정상가격은 서로 합치되지 않음을 알 수 있고, 이것이 당초 입법취지가 다른 건설부 법과 재무부 법을 통합하는 과정에서 발생한 모순이라 할 수 있다.

 이러한 사정은 일본도 우리와 유사한 점이 없지 않다. 일본 지가공시법의 정상가격 조건은 ⅰ) 자유로운 거래이며, 2002년 7월 전면개정한 감정평가기준의 정상가격은 ⅰ)시장성 있는 부동산 ⅱ) 현실의 사회경제 정세하에서 합리적이라 생각하는 조건을 만족하는 시장 ⅲ)시장가치를 표시하는 적정한 가격이다.

 이중 현실의 사회경제 정세하에서 합리적이라 생각하는 조건이란 다음과 같은 것이라 구체적으로 설명하고 있다.


  ( 감정평가기준 총론 제5장 제3절)

  "(1)시장참가자가 자유의사에 기초하여 시장에 참여하고 참입, 퇴출이 자유로울 것. 또 여기서 말하는 시장참가자는 자기 이익을 최대화하기 위하여 다음과 같은 조건을 만족함과 동시에 신중하고 현명하게 예측하고 행동하는 자이다.

  ① 급매매 등을 초래하는 특별한 동기가 없을 것

  ② 대상부동산 및 대상부동산이 속하는 시장에서 거래를 성립시키기 위해 필요한 통상의 지식과 정보를 갖고 있을 것

  ③ 거래를 성립시키기 위해 통상 필요한 노력, 비용을 지출하고 있을 것

  ④ 대상부동산의 최유효이용을 전제로 한 가치판단을 해야 할 것

  ⑤ 매입자가 통상적으로 자금조달능력을 갖고 있을 것

  (2) 거래형태가 시장참가자가 제약되거나, 급매매 등을 유인하는 등의 특별한 것이 아닐 것

  (3) 대상부동산이 상당기간 시장에서 공개되어 있을 것 "


 <표4> 한·일의 정상가격 정의

한 국 일 본
지가공시법의 적정가격;
통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

 지가공시법의 정상가격;
토지의 자유로운 거래가 이루어지는 경우 그 거래에서 통상 성립할 것으로 인정되는 가격
감정평가규칙의 정상가격 ;
통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격

 감정평가기준의 정상가격;
시장성을 갖는 부동산에 현실의 사회경제 정세 하에서 합리적이라 생각하는 조건을 만족하는 시장에서 형성될 수 있는 시장가치를 표시하는 적정한 가격



  한편, 국제평가기준(IVS : International Valuation Standards)은 정상가격(market value)을 다음과 같이 정의하고 있다(IVS 2000. 일반평가개념 및 원칙 5.2).

  "정상가격이란 매수의사와 매도의사가 있는 당사자가 시장에 정통하고 강요당함이 없이 신중하게 행동하여 충분한 기간 방매(放賣）된 부동산을 대등한 관계로 거래되는 가격시점일의 자산 추산가액이다. " (Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.)

  정상가격의 정의나 조건은 이같이 제 규정에 따라 또 나라에 따라서도 다르기 때문에 이를 명확히 한다는 것은 어려운 일이다. 그러나, 이것이 어떻게 정의되느냐 하는 것은 평가활동의 규범이 되고 결국 가격이나 부동산활동 주체에 영향을 미치므로, 이 정의나 조건 등은 명확히 할 필요가 있다.

 뿐만 아니라, 평가업무가 국제화되고 있어 이 시장가격에 대한 정의도 국제기준에 맞추자는 주장이 제기되고 있어 이에 대한 대응도 필요하다. 실제로, 2000년 12월에 개최된 한국감정평가학회 창립 기념세미나에서 미국의 감정평가사 러높(David C. Lennhoff, MAI, CRE)은 적어도 시장가격의 정의만큼은 국제평가표준위원회가 정한 국제평가기준을 사용하자고 제안한바 있다.

 따라서, 이 정상가격(시장가격)에 대해서는 지가공시법과 규칙간의 상이한 용어사용 및 정의의 상이점을 해소해야 하고, 또 국제평가기준도 고려해야 하는 과제가 대두되고 있어, 더 검토가 필요하다고 하겠다.

 한편으로는 정상가격의 정의를 국제기준(IVS) 수준에 맞추어도 큰 문제가 없지 않나 생각한다. 우선, 현행 감정평가규칙의 정상가격 정의가 내용면에서 국제기준과 별 차이가 없고, 다음으로 공시지가도 시가와 차이가 점차 좁혀지면서 공시지가의 현실화(시가화) 논의가 활발한 점, 그리고 지가공시법의 적정가격과 감정평가규칙의 정상가격이 크게 다르지 않은 개념이라는 견해가 많은 점 등 때문이다.

3. 評價士의 倫理 및 責任性 確保 强化


 정부의 당초 개정(안)의 내용은 평가사의 윤리 및 책임성을 확보하는 내용이 강화되었다. 성실 및 공정성(제14조), 비밀유지(제16조)는 기본윤리이고, 수행가능성(제15조), 기록유지(제17조), 신뢰성(제18조) 및 책임확보(제19조)는 책임성을 강화한 내용이다.

 이것은 입법 예고 후 논의가 거듭되어 수정개정(안)에서 제9조(성실·공정의무 등) 와 제10조 (비밀유지의 의무)로 정리되었으며, 제15조(수행가능성), 제17조(기록유지) 제18조 (신뢰성) 및 제19조(책임확보)의 내용은 제외되었다.

 당초 개정(안)에 없던 내용으로 수정개정(안)에 추가된 것은 제9조 4항이며 신용 및 품위유지 행위로 "감정평가업자는 감정평가의 공공성을 인식하고, 업무를 수행함에 있어 사회적 신용 및 품위를 손상하는 행위를 하여서는 아니된다"고 규정하였다.


 <표5> 당초개정(안)과 수정개정(안)의 윤리규정

당초개정(안)규칙 수정개정(안)규칙 수정개정(안)에서 제외된 것
제14조( 성실성,공정성)
- 업무수행의 공정,성실
- 업무수행의 공정,성실
- 특정인에게 유리한 평가금지
- 외부압력이 있어도 독립적인 지위에서 객관적으로 업무수행
- 보수기준 준수
제15조(수행가능성)
- 업무 수임시 평가목적 등의 확인
- 능력외 업무수행금지, 이해관계 평가금지
- 다른 전문가 자문을 받은 평가는 감정평가서에 기재
제16조(비밀유지)
- 직무상 알게된 비밀누설금지
제17조(기록유지)
- 업무수행상 감정평가서원본 등의 자료 기록, 유지
- 인용자료의 출처명시
제18조(신뢰성)
- 평가목적 등의 사전확인
- 평가방식의 정확한 이해와 적용
- 과실금지
- 합리적 가정조건의 채택 및 감정평가서에 명시
제19조(책임확보)
- 감정평가서의 진실, 정확한 기재
- 공정하고 합리적인 전문가적 판단
- 대상물건과 이해관계가 없을 것
- 제규정을 준수하여 감정평가서 작성

 제9조(성실, 공정의무 등)
- 공정하고, 성실하게 업무수행
- 외부 압력등에도 독립성 유지하여 객관적으로 업무수행
- 능력외 업무수행 금지
- 이해관계 등의 평가금지
- 다른전문가 자문을 받은 평가는 감정평가서에 기재
- 사회적 신용 및 품위를 손상하는 행위 금지
제10조(비밀유지의무)
- 업무상 지득한 비밀 누설 금지

 - 특정인에게 유리한 평가금지
- 보수기준 준수
- 업무 수임시 평가목적 등의 확인
- 업무수행상 감정평가서원본 등의 자료 기록, 유지
- 인용자료의 출처명시
- 평가목적 등의 사전확인
- 평가방식의 정확한 이해와 적용
- 과실금지
- 합리적 가정조건의 채택 및 감정평가서에 명시
- 감정평가서의 진실, 정확한 기재
- 공정하고 합리적인 전문가적 판단
- 대상물건과 이해관계가 없을 것
- 제규정을 준수하여 감정평가서 작성



 그러나, 수정개정(안)도 현행의 규칙에 비하면 상당히 많은 내용이 추가되어 윤리가 강화되고 있음을 알 수 있다. 현행 규칙은 공정, 성실의무 등 4개 정도에 그치고 있으나, 수정개정(안) 7개 정도를 나열하고 있어 3개 정도가 추가되었다고 할 수 있다. 그 추가된 내용은 ⅰ)평가 상 독립성의 유지, ⅱ)타 전문가 자문 평가의 감정평가서 기재, ⅲ)사회적 신용 및 품위 유지이다.


 <표6> 현행규칙과 수정개정(안)의 윤리규정

현행규칙의 윤리규정 수정개정(안)의 윤리규정 현행규칙에 추가된 내용
제2조(감정평가업자의 기본윤리)
- 공정, 성실 평가
- 직무상 지득한 비밀누설금지
- 능력외 업무수행 금지
- 이해관계 평가의 금지

 제9조(성실, 공정의무 등)
- 공정하고, 성실하게 업무수행
- 외부 압력 등에도 독립성 유지하 여 객관적으로 업무수행
- 능력 외 업무수행 금지
- 이해관계 등의 평가금지
- 다른 전문가 자문을 받은 평가는 감정평가서에 기재
- 사회적 신용 및 품위를 손상하는 행위 금지
제10조(비밀유지의무)
- 업무상 지득한 비밀 누설 금지

 - 외부 압력 등에도 독립성 유지하여 객관적으로 업무수행
- 다른 전문가 자문을 받은 평가는 감정평가서에 기재
- 사회적 신용 및 품위를 손상하는 행위 금지


  이러한 규정은 일본의 것보다는 구체적이고 자세하다고 할 수 있으나, 국제평가기준에 비하면 충분하지 못하다.

  일본의 지가공시법은 윤리규정으로 제24조에 '비밀을 지킬의무'만을 규정하고 있으며, '부동산의감정평가에관한법률'은 제37조에 성실의무를, 제38조에 비밀을 지킬의무 정도만 규정하고 있다.

  국제평가기준위원회가 작성한 국제평가기준(IVS 2000)의 행위규범(code of conduct)에는 윤리규정(ethics)이 비교적 상세히 규정되어 있는데, 신의성실의 원칙(4.1 integrity)에 7개 항목, 이해관계 개입 금지(4.2 conflicts of interest)에 2개 항목, 비밀준수의무(4.3 confidentiality)에 2개 항목 및 공정성의 원칙(4.4 impartiality)에 8개 항목 등 총 19개 항목의 내용을 규정하고 있다.

  일반적으로 윤리란 사람이 사회관계에서 마땅히 지켜야 할 도리이며, 부동산윤리란 전문직업인의 입장을 전제로 하여 그 입장에서 마땅히 지켜야 할 도리라 할 수 있다. 윤리는 법으로 강제하는 것이 아니고 스스로 지켜야 할 도리이므로, 아무리 규정으로 정한다 해도 이것을 지키지 않는다면 방법이 없다. 그러나, 윤리규정을 상세히 정하면 그것이 행동규범이 되며, 또 그것을 근거로 업자단체 등에서 자율적인 제재도 가능하기 때문에, 이것을 정치하게 규정하는 것은 업자스스로를 위해 필요하다. 또 부동산 산업의 발전 및 사회의 성장을 위해서도 직업활동은 윤리에 따라 전개하도록 해야한다.

  따라서, 수정개정(안)의 내용이 충분한지, 부족한지는 더 검토가 필요하며, 평가업무도 국제화가 진행되는 것을 고려한다면, 국제평가기준도 충분히 고려해야 할 것으로 사료된다.

  이러한 사정은 일본도 마찬가지라 할 수 있다.

  <표7> 한·일간 및 국제평가기준의 윤리규정의 비교

한국 일본 국제평가기준
감정평가규칙(수정개정안)
제9조(성실, 공정의무 등)
- 공정하고, 성실하게 업무수행
- 외부 압력 등에도 독립성 유지하여 객관적으로 업무수행
- 능력 외 업무수행 금지
- 이해관계 등의 평가금지
- 다른 전문가 자문을 받은 평가는 감정평가서에 기재
- 사회적 신용 및 품위를 손상하는 행위 금지
제10조(비밀유지의무)
- 업무상 지득한 비밀 누설 금지

<지가공시법>
제24조 비밀유지의무

<부동산의감정평가에관한법률>
제37조 성실의무
제38조 비밀유지의무


 4.1 성실성
-4.1.1부정행동의 금지등 7개항
4.2 이해충돌
-4.2.1 동일한 업무의 둘 또는 그 이상의 당사자를 위한 업무금지 등 2개항
4.3 비밀준수
-4.3.1 비밀준수의무 등 2개항
4.4 공정성
-4.4.1 독립성, 객관성, 공정성 유지 업무수행 등 8개항



4. 3方式 倂用 與否


 그 동안 고도경제 성장 하에서 감정평가업계는 비교방식을 주된 평가방식으로 채택해왔다. 이것이 시장상황을 잘 반영하여 의뢰인에게 설득력이 있었기 때문이고, 또 감정평가규칙 제10조도 대상물건에 가장 적정한 방식을 적용하도록 규정하고 있었기 때문이다.

 그러나, 외환위기(IMF)를 거치면서 특히 건물거래에서 수익방식에 대한 요구가 증대하였고, 그후 평가에서 적용하는 방식에 대한 인식이 새롭게 대두되게 되었다. 뿐만 아니라, 부동산가격이 장기간 안정되면서 미성숙지 등의 거래 양도차익보다는 건축물의 임대수익이 유리해지는 현상이 나타나 투자자들도 토지보다는 건물투자에 관심을 갖고 또 임대수익에 대한 이해가 증대되었으며, 평가방식도 수익방식에 더 관심을 갖게 되었다.

 이같은 변화에 대한 정부의 인식은 평가방식의 3방식 병용이라는 형태로 나타났다. 즉 당초개정(안)은 3방식을 모두 적용하여 평가하는 내용을 담고 있었다. 그러나, 입법예고 후 많은 시간이 지나고, 최근 수정개정(안)에서는 현행기준과 당초개정(안) 사이에서 타협하는 정도로 수정되었다. 즉, 수정개정(안)은 "한 가지 방법을 적용하고 다른 방법으로 검토해 보는 정도"로 타협되어 규정되었다.

 이러한 이면에는 몇 가지 사정이 있을 것으로 사료된다. 우선, 이러한 급격한 변화는 업계에서 수용하기 힘든 사정이 있다. 이에 대비할 시간이 부족한 점이다. 다음은 업무량과 비용이 증가하며, 또 경험적 노하우도 축적되어 있지 않기 때문이다. 예로, 수익방식을 적용하려면 수익성 부동산별로 표준적 수익과 비용, 적용할 환원이율, 수익률 등에 대한 정보축적이 필요하나, 우리는 이러한 정보를 축적하지 못했다. 설령 규칙에 3방식의 병용을 정하고 무리하게 요구하면, 이러한 정보축적이 없는 한, 평가결과에 대한 신뢰성 확보는 어렵다고 생각된다.

 그러나, 감정평가 업계의 사정만 고려할 수 없다. 사회는 감정평가사에게 대상부동산의 '진정한 가치'를 평가해 줄 것을 요구하고 있고, 감정평가사는 전문가로서 의뢰인이 신뢰할 수 있는 가격을 산정해 주어야 할 책임이 있다. 따라서, 정보의 축적과 더불어 점차 3방식을 병용하여 평가하는 쪽으로 방향을 잡아야 할 것이다.

 왜냐하면, 앞으로는 경제의 저성장과 더불어 감정평가에 대한 일반인의 인식이 더 깊어지고 평가방식의 적용에 대한 관심도 더욱 커질 것으로 예상하기 때문이다.

 일본은 3방식을 병용하도록 하고 있으며, 그 적용이 곤란한 경우는 그 이유를 감정평가보고서에 기재하도록 규정하고 있다(총론제9장 제2절).

 <표8> 개정(안) 규칙의 3방식 병용 문제

현행 당초개정(안) 수정개정(안)
제10조 평가방법의 적용
- 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 가장 적정한 방법으로 평가

제10조 병용의 원칙
- 원가방식, 비교방식, 수익방식을 병용하여 평가

제11조 평가방식 적용의 원칙
- 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 원가방식, 비교방식 및 수익방식 중 적정한 방식을 적용하되, 다른 평가방식을 적용하여 합리성을 검토



 또한, 일본은 2002년 7월 부동산감정평가규칙을 전면 개정하였는데, 3방식 중 수익환원법의 내용을 상당히 보강하였다. 그 주된 것은 환원이율 및 할인율, 직접환원법 및 DCF법의 적용방법 등이다(총론 제7장 제1절 Ⅳ. 3)

5. 物件別 鑑定評價


 당초개정(안)에는 새로운 평가대상으로서 기업가치평가, 청산평가가 추가되었으나, 수정개정(안)에서는, 청산평가가 제외되고 대신 토지·건물의 일괄평가, 구분소유건물 및 그 대지사용권의 평가가 추가되었다.

 그 동안 감정평가기준에서 취급한 평가대상물건은 부동산 실물자산이 중심을 이루어 왔으나, 개정(안)에서 '기업가치'가 평가대상이 된 것은 사회 경제 환경의 변화가 이를 요구하고 있기 때문이다.

 그러나, 이러한 한 가지 정도를 추가한다고 해서 감정평가규칙이 급변하는 환경이나 앞으로 기대되는 업무영역 확대, 외국의 국제화기준의 요구 등을 모두 수용할 수 있는가 하는 의문에 대해서는 회의적이다. 국제평가기준이 유형자산 외에 무형자산 등을 상당히 큰 비중을 두고 다양하게 규정한 것과는 상당히 차이가 있다.

 평가대상물건을 규정하는 것은 업무영역과 관계가 있다. 그 동안 부동산실물자산을 주로 평가해 온 입장에서는 규칙도 그것이 중심이 될 수밖에 없었다. 그러나 앞으로는 업무영역 확대와 더불어 이러한 규칙의 진보적인 개정도 점차 필요하리라 본다.

6. 컨설팅 업무의 추가


 이번 개정(안)의 두드러진 변화는 컨설팅 업무를 추가하여 규정한 점이다.

 당초개정(안)은 이것을 하나의 장(제5장)으로 구분하고 제57조 일반적인 의무, 제58조 확인사항 등, 제59조 대안분석, 제60조 지역경제분석, 제61조 시장분석, 제62조 시장성분석, 제63조 현금흐름분석, 제64조 위험분석, 제65조 컨설팅보고서의 기재사항, 제66조 컨설팅보고서의 작성 등 10개 조문을 신설했으나, 수정개정(안)에는 제34조 일반적 고려사항, 제35조 컨설팅보고서의 작성 2개조문으로 대폭 축소하여 정리하였다.

 이것을 규정한 근거는 지가공시법이며, 감정평가업자의 업무(동법 제20조)의 하나로 컨설팅업무(동조 제1항 제5의2호, 감정평가와 관련된 상담 및 자문, 제5의3 토지 등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공)가 2000년 1월 28일 추가된 것이다.

 그러나, 토지등의 이용 및 개발에 대한 조언이나 정보등의 제공이 감정평가업무의 하나인지에 대해서는 의문이 있다. 부동산중개업법에도 중개업자의 업무로 부동산의 이용 및 개발에 대한 지도 및 상담(부동산중개업법 제9조의2)이 규정되어 있기 때문이다. 감정평가규칙에는 이러한 컨설팅만 추가하는 것으로 만족해야 하는지, 아니면 기대되는 업역까지 추가해야 하는지는 검토의 여지가 있다고 하겠다.

 또, 컨설팅 업무에 관한 내용을 2개 조문으로 규정하였는데, 그 범위와 정도를 어디까지 할 것인가는 더 검토가 필요하다고 하겠다.

▶▶▶ Ⅴ 提言


 감정평가업자의 평가행위 기준은 구체적이고 상세해야 한다. 그러나 그러한 기준의 역할을 하는 현행의 감정평가규칙은 그렇지 못하다. 우리는 1989년 제정한 감정평가규칙을 이용하고 있으나 법규로 되어 있어 많은 내용을 담지 못하고 있을 뿐 아니라, 일본의 것을 모방한데 다가, 내용을 보정하지 않고 그대로 쓰고 있어 후진성을 면치 못하고 있다는 비판을 받아왔다. 이 감정평가규칙은 법규의 성격을 가지고 있어 필요할 때마다 개정할 수 없는 한계가 있으며, 그 때문에 시대의 변화에 대응하여 내용을 정비하지 못한 점이 있었다.

 이번의 개정(안)은 이러한 비판을 면하기 위한 대안으로 마련된 것이다. 그러나, 이러한 내용에 만족하기에는 부족한 감이 없지 않다. 당초개정(안)이나 수정개정(안)에는 평가이론에서 중요하게 다루는 '최유효이용 (highest and best use)의 정의'나 '최유효이용의 판정' 같은 내용이 없다. 또 비교방식(market approach)에서 중요시하는 '시점수정'이나 '사정보정(adjustment of condition)'의 내용도 없다. 정상가격 이외의 가격에 대한 정의도 없다. 오염된 토양의 평가는 어떻게 하는지도 규정이 없다. 그 외에도 견해에 따라 더 필요한 내용이 있을 것이다.

 급변하는 사회경제와 이에 따른 평가수요에 발맞추기 위해서는 현행의 감정평가규칙의 내용을 뛰어넘는 구체적이고 상세한 평가기준이 요구된다. 또, 평가의 통일성과 객관성을 확보하기 위해서도 통일된 감정평가기준이 필요하다.

 이를 위해서는 감정평가규칙을 보완하는 감정평가 업무편람을 작성하여 이용하는 것이 좋을 것이다. 일본과 같은 상세한 감정평가기준이나 미국과 같은 감정평가실무매뉴얼, 국제평가기준 같은 매뉴얼을 개발하여 평가의 통일성과 공정성, 전문성과 객관성을 확보하자는 것이다.

 업무편람 작성은 정부의 고시나 훈령 등의 성격을 갖도록 할 수도 있고, 감정평가업협회에서 협회의 규정으로 작성할 수도 있다. 어느 형식이든 그 내용은, 쉽게 개정할 수 있어 내용을 탄력적으로 운용할 수 있는 장점이 있다. 다음으로 규칙에서 정하지 못한 내용을 구체적이고 상세히 규정함으로써 감정평가 작업의 통일성을 기할 수 있는 장점이 있다.

 또한, 우리의 기준도 국제기준과 비교해서 동등한 내용이 되도록 정비하는 것이 바람직하다. 우리는 이미 국제화 시대에 살고 있으며, 모든 분야가 글로벌 스텐다드에 공감하고 또한, 따르고 있다. 감정평가분야에서 내디뎌야 할 제 일보는 금번 개정되는 감정평가규칙이 세계적 기준의 내용을 모두 담을 수 없다면, 업무편람에서 라도 일관성 있는 룰이 제정되어야 한다. 이때는 국제기준과 감정평가규칙 사이의 핵심항목표(Core topic list)를 작성하여 비교하고 누락된 부분에 대한 표준적인 안을 만들면 좋을 것이다. 그리고 이의 준수는 각 평가주체가 임의 수용할 수 있도록 하면 될 것이다.


<참고문헌>


1. 한국감정평가협회 내부자료 2002.8 >2. 일본은 지가공시법에 부동산감정사나 감정사보가 도시계획구역내 토지의 정상가격을 구할 때는 기 공시된 표준지가격을 규준 해야 한다는 ‘공시지가효력’(지가공시법 제8조)을 인정하고 있다.

3. 일본은 2002년 7월 감정평가기준을 전면 개정하면서 수익환원법에서 수익가격을 구하는 방법으로 DCF법 추가하였으며 이에 대해 상당한 지면을 할애하고 있다.

4. 일본은 정상가격주의를 채택하고 있으며(지가공시법 제2조 표준지가격의 판정), 정상가격 외에 특정가격과 특수가격을 규정하고 있다.

5. 김영진, 신부동산평가론, 경영문화원, 1981, 56-59쪽

6. AIREA, Appraisal Terminology and Handbook, 4th ed., AIREA, Chicago, 1962. p.121.

7. 김영진, 전게서, 61-63쪽

8. 방경식(2002), “감정평가산업의 현황과 전망”, 감정평가학논집 창간호, 한국감정평가학회, 83-99쪽, 미주 6)참조 ; David C. Lennhoff, MAI (2000), “Grobal Warming ; Emerging International Valuation and Consulting Opportunities Mandate Agreement", 한국감정평가학회 창립기념 세미나

9. 논문집, 한국감정평가학회, 13-20쪽.

10. IVSC, Internatioanl Valuation Standards 2000, Code of Conduct 4.0 Ethics.

11. 방경식 · 장희순, 부동산학개론, 부연사, 2002. 182쪽

12. Ibid.

13. 이에 비해 부동산중개업자들은 일찍부터 겸업제한이 완화되어 있었다. 즉, 1993년 12월 법제9조의2를 신설하여 부동산관리대행업, 부동산의 이용 및 개발에 관한 지도 및 상담(컨설팅업)이 가능하게 되었고, 2000년 1월에는 상가분양대행업, 경매 · 공매부동산의 권리분석 및 취득 · 알선업을 추가시켰다.