제 1절 서론

필자는 지난 2017년 12월 감정평가 겨울호에 “적산법에서 기대이율 평가방법(아파트의 임대료 감정)”에 대하여 의견을 제시한 바 있다. 주택인 아파트, 연립ㆍ다세대주택, 단독주택의 경우에는 국토교통부(한국감정원)에서 “전국주택 가격동향조사”을 공표하면서 자료로 매매가격 대비 전세가 비율, 전월세전환율, 월세보증금을 공시하고 있어서 나름대로 적산법 평가방법에 있어서 기대이율에 대한 산출내역을 제시하고, 국유재산 대부비율, 토지보상지침상의 기대수익률, 실무매뉴얼 상의 기대이율을 검토하여 결정할 수 있다.

종전에 국민은행의 “전국주택가격동향조사”에서 월세이율 ＝〔월세금÷(전세보증금－월세보증금)〕×1001)로 하고, 한국감정원은 이를 받아 전월세전환율 ＝〔월세금÷(전세보증－월세보증금)〕×12월×100으로 공시하고 있는 자료를 분석하여 주택들의 토지ㆍ건물에 따른 기대이율을 분석하고 산출내역을 제시할 수 있다. 이에 상업용부동산에 대하여도 주택과 같이 임대비율2)을 조사, 발표하면 주택과 같이 기대이율에 대하여 산출내역을 적용할 수 있음을 설명하고 유관기관에 요청하였으나 거부된 바 있다.

“상업용부동산임대동향조사”3)에서는 대분류로 오피스빌딩과 매장용빌딩으로 구분하고, 매장용은 중대형매장용, 소규모매장용, 집합매장용으로 구분하고 있다. 지역은 전체, 서울은 도심, 강남, 여의도ㆍ마포, 기타 상권별로 구분하고, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기는 내부의 일부 상권으로 구분하며, 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주는 도 단위로 투자수익률(소득수익률, 자본수익률)을 발표하고 있다. 상권별로 표본은 중간중간에 새로운 표본으로 발표하여 구 표본과 새 표본 간에 약간의 격차를 나타내고 있다. 상업용부동산의 임대료평가 시, 특히 적산법을 이용하여 임대료평가 시 공시된 자료를 이용하여 평가하면 좋은 자료가 되는데, 이때 평가에 적용된 임대에 따른 기대이율의 산출내역을 표현하기에 힘든 부분이 있다.

마침 주거용부동산에 대하여는 “전국주택가격동향조사”에서 매매가격 대비 전세가격 비율, 월세보증금비율, 전월세전환율을 공시하고 있어서 감정평가사가 기초가격의 평가, 월세보증금 운용이율의 평가, 자본회수를 평가하여 주거용부동산의 임대소득수익률, 부지의 임대소득수익률, 건물의 임대수익률을 평가하고 산출내역을 제공할 수 있다. 이에 “상업용부동산임대동향조사”에서는 공시되는 소득수익률, 전월세전환율, 순영업소득율과 월세보증금, 보증금 운용수익률을 산정하여 상업용부동산에 대한 임대비율(임대보증금/기초가격)과 임대소득수익률을 평가하고, 이들의 변화에 대하여 검토한다. 지역별 월세전환율, 소득수익률, 순영업소득비율이 발표되고 있음을 감안하여 공시되는 자료를 분석하여 임대비율과 임대수익률을 검토한다.

자료가 전국적으로 되어 있어 전부를 검토하기에는 한계가 있어 2013~2018년 자료의 ‘중대형매장용빌딩’을 기준으로 전체 평균, 서울 평균, 도심 평균, 강남 평균으로 임대비율, 임대소득수익률을 검토해보고, 대상부동산의 최유효이용과 그 미달되는 이용에 따라 임대비율과 임대수익률의 변동을 검토한다. 더불어 2018년 서울의 평균을 기준으로 토지, 건물의 임대소득수익률을 검토한다.

제 2절 상업용부동산에서 임대료평가의 검토

1. 상업용부동산의 임대료의 평가방법과 문제점

가. 감정평가에 관한 규칙상의 평가방법

임대료의 평가는 임대사례비교법에 의한다(감정평가에 관한 규칙 제22조). 다만 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.4)

나. 임대료평가에서 임대사례비교법의 문제점

임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

이때 임대사례의 수집에는 한계가 있다. 대부분이 개인 간의 거래로 은밀하게 거래되어 일반에 공개되는 사례가 적어서, 평가 시에는 의뢰자의 협조나 감정평가전례 중 담보평가의 임대료를 수집하여 평가에 적용하기도 한다. 그러나 소급하여 5년, 10년의 임대료(사용료)를 평가하는 경우에는 사례가 더욱 적은 게 현실이다.

다. 임대료평가와 적산법

임대료평가에서 임대사례비교법의 한계를 극복하기 위하여 ‘적산법’을 선호하곤 한다. ‘적산법’이란 대상물건의 기초가액에 기대이율로 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료(사용료를 포함)를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

기초가액은 토지의 경우 감정평가사가 표준지공시지가를 기준으로 한 가격으로 시가에 맞게 보정 및 평가하여 적용하고 있으며, 건물 등은 원가법으로 대상물건에 맞게 감정평가를 하여 기초가액을 결정하고 있다.

이에 기대이율을 곱하고 필요제경비를 더하여 임대료를 평가하게 되는데, 기대이율의 결정을 유형별, 지역별, 이용상황별로 국유재산법의 대부이율, 토지보상평가지침 상의 기대이율, 감정평가 실무매뉴얼 상의 기대이율, 시중금리 등을 감안하여 판단하여 적용하고 있는데 감정평가사 간에 차이가 나는 문제가 있다.

2. 주거용부동산 평가에서 기대이율의 검토

부동산에 대한 임대료는 부동산의 기초가액을 평가하여 이에 기대이율을 곱하고, 필요경비를 더하여 시산임료를 평가한 후 검토하여 결정한다.

가. 기초가액 ① 토지

토지는 공시지가기준법에 의한 평가액이나 거래사례비교법으로 가액을 평가하여 기초가격으로 적용할 수 있다.

② 건물 등

원가법에 의하여 평가하여 적용한다.

나. 기대이율

대상부동산에 대한 기대이율은 기대수익률로도 설명될 수 있는데, 기대수익률(expected rate of return)이란 투자로부터 기대되는 예상 수입과 예상 지출을 토대로 계산되는 수익률이다. 아래의 자료를 비교하여 선정하고자 한다.

① 국유재산법 제32조 제1항, 국유재산법 시행령 제29조 제1항에 의한 연간대부료 기준 <개정 2019.03.12>

가) 행정자산을 사용 허가한 때: 5.0% 이상
나) 경작용의 경우 : 1.0% 이상
다) 주거용의 경우 : 2.0% 이상
라) 행정 목적의 수행에 사용하는 경우 : 2.5% 이상

② 한국감정평가사협회의 기대이율

한국감정평가사협회의 기대이율

대분류		소분류		실제 이용상황
				표준적 이용	임시적 이용
1	주거용	아파트	수도권 및 광역시	1.5~3.5%	0.5~2.5%
			기타 시도	2.0~5.0%	1.0~3.0%
		연립ㆍ다세대	수도권 및 광역시	1.5~5.0%	0.5~3.0%
			기타 시도	2.5~6.5%	1.0~4.0%
		다가구	수도권 및 광역시	2.0~6.0%	1.0~3.0%
			기타 시도	3.0~7.0%	1.0~4.0%
		단독주택	수도권 및 광역시	1.0~4.0%	0.5~2.0%
			기타 시도	1.0~5.0%	0.5~3.0%
	상업용	업무용		1.5~5.0%	0.5~3.0%
		매장용		3.0~6.0%	1.0~4.0%
	공업용	산업단지		2.5~5.5%	1.0~3.0%
		기타 공업용		1.5~4.5%	0.5~2.5%
2	농지	도시근교농지		1.0% 이내
		기타농지		1.0~3.0%
	임지	유실수 단지 등 수익성이 있는 임지		1.5% 이내
		자연임지		1.0% 이내

자료 : 토지보상평가지침(2018.02.28) <별표 7의2> 기대이율 적용기준표 - 제49조 제4항 관련
감정평가 실무매뉴얼(임대료 감정평가편, 2016.10) 47p <표10>기대이율 적용기준율표(2016년 기준)

③ 주거용부동산의 기대수익률 평가 가) 주택의 수익분석 개념과 공식

⑴ 개념 국민은행의 “전국주택가격동향조사” 결과 자료를 보면 제반 통계자료 중에서 월세이율의 자료가 공시되고 있는데, 초기에는 전국이나 서울지역을 중심으로 전 주택을 대상으로 하였다. 이는 2011년 6월까지 공시 되었고, 그 이후로는 한국감정원에 이관되어 계속하여 발표하고 있다.5) 월세이율 =〔월세금÷(전세보증금–월세보증금)〕×1006)로 하고 한국감정원은 이를 받아 전월세전환율 =〔월세금÷(전세보증금-월세보증금)〕×12월×100으로 공시하고 있는데 지역은 전체, 시도별, 시도권역별, 시군구별로 구분하고, 주택 유형은 종합, 아파트, 연립/다세대, 단독주택으로 구분하여 공시하고 있다. 이와 더불어 전세보증금을 계산할 수 있는 매매가격 대비 전세가격의 비율, 전월세전환율, 그리고 2015년 07월부터는 전세가격 대비 보증금의 비율을 공표하고 있어 이를 이용하여 평가하고자 하는 주거용부동산에 대한 기대이율을 평가할 수 있다.

5) 전국주택가격동향조사

6) 국민은행 2011.06월 전국주택가격동향조사 결과 월세이율의 하단에 설명자료

⑵ 토지ㆍ건물이 일괄 임대되는 경우 전월세전환율을 조사하여 공시하고 있는 자료를 적용하여, 평가하고자 하는 주거용부동산의 기대이율을 평가하는 공식으로 전환하면

⑶ 토지ㆍ건물의 일괄 임대에서 부지만의 수익률 일반토지의 경우 비교표준지 지상의 주거용 건물에 대하여 잔존연수 기간에 회수를 적용하여 사용해도 좋다.

⑷ 토지ㆍ건물의 일괄 임대에서 건물만의 수익

3. 주거용부동산과 상업용부동산 평가에서 기대이율 평가의 자료 검토

가. 주거용부동산과 상업용부동산의 자료공시 비교

주거용부동산과 상업용부동산의 자료공시 비교

구분	전국주택가격동향조사	상업용부동산임대동향조사	비고
가. 기초가격	О	О	감정평가사가 평가하여 적용
나. 매매가격 대비 전세가율	Ο	Ⅹ
다. 전월세전환율	Ο	Ο
라. 월세보증금비율	Ο	△	상업용은 시장관행을 조사하여 적용
마. 월세보증금 운용수익률	△	△	감정평가사가 평가하여 적용
아. 순영업소득비율	△	Ο	주택의 필요경비는 전세가율에 반염됨
바. 소득수익률	Ⅹ	Ο

나. 주택동향에 비교하여 상업용부동산에서는 임대비율(매매가격 대비 전세가율), 월세보증금비율, 월세보증금 운용수익률이 공시되고 있지 않아 기대이율의 산출내역을 표시하기 힘들다. 다. 상업용부동산의 임대료평가에서 상업용부동산의 소득수익률을 적용하고 있다고는 하나, 산출내역이 제공되지 않아 평가자 간에 차이도 많이 나고, 이 차이에 따른 격차를 설명할 수 없어 어려움을 겪고 있다.

제 3절 상업용부동산에서 임대비율(전세비율)과 임대수익률의 평가

주거용부동산의 기대이율의 평가방법을 적용하고, 상업용부동산에서 주어진 자료를 이용하여 순임대비율, 임대비율, 임대수익률을 평가한다.

• 상업용부동산의 임대동향조사에서는 소득수익률, 월세전환율, 순영업소득비율이 분기 혹은 년으로 환산하여 공시되고 있으나, 분기의 경우는 연평균으로 계산한다.
• 월세보증금에서 월세보증금과 보증금 운용수익률의 전제 보증금 운용수익률은 “상업용부동산임대동향조사”에서는 CD금리(91일물)를 적용하고 있으나, 본 글에서 보증금은 임대가 종료되면 반환되어야 하기 때문에 위험성이 있는 투자에 반영할 수 없다고 판단했다. 따라서 2년 이하의 정기예금이나 대출로 대체함을 감안하여 중소기업의 대출이자 평균으로 적용한다. 월세보증금은 월세의 10개월 내지 18개월 정도의 분포를 가지고 있지만, 12개월(1년)이 일반적이므로 이를 적용한다.

• 신 표본으로 계속 교체되고 있고. 자료가 연속되는 최근 자료를 감안하여 2013~2018년의 자료를 적용하여 검토한다.

1. 표준적인 임대비율과 임대수익률의 평가

가. 기초자료 1) 기초가격

비율관계의 분석이므로 편의상 기초가격을 ‘100’으로 하여 연도별 동일하게 적용한다.

2) 소득수익률

상업용인 중대형매장용빌딩의 연도별 소득수익률이 여러 지역별로 공표되고 있으니 편의상 전체, 서울 평균, 서울 도심지역, 서울 강남지역을 대상으로 한다.

단위: %

표준적인 임대비율과 임대수익률의 평가

지역			2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
전체			4.99	4.86	4.71	4.60	4.35	4.19
서울	서울 평균		4.76	4.50	4.34	4.16	3.94	3.80
	도심	도심 평균	5.70	5.74	5.46	5.12	4.72	4.51
		광화문	5.92	6.15	6.02	5.79	4.93	4.80
		동대문	4.37	4.33	3.89	3.89	3.82	3.69
		명동	6.51	6.60	6.40	5.30	5.06	4.68
		서울역	5.76	5.64	5.31	5.08	5.61	5.44
		종로	6.50	6.51	6.01	5.92	4.79	4.51
		충무로	3.79	3.84	3.95	3.70	3.43	3.14
	강남	강남 평균	3.87	3.77	3.65	3.54	3.82	3.55
		강남대로	4.31	4.17	4.02	3.80	4.41	4.39
		도산대로	2.84	2.70	2.54	2.51	2.84	2.60
		서초	4.43	4.70	4.52	4.53	3.93	4.04
		신사	3.98	3.88	3.55	3.39	3.67	4.04
		압구정	3.63	3.49	3.65	3.68	3.96	3.77
		청담	3.03	2.97	2.85	2.65	3.47	3.09
		테헤란로	3.94	3.70	3.53	3.51	3.51	3.30

자료 : 국토교통부(한국감정원): 상업용부동산 임대동향조사, 중대형 점포 3) 월세전환율

자료는 분기 단위로 제공되고 있으나 년으로 합산하여 평균으로 적용

단위: %

표준적인 임대비율과 임대수익률의 평가

지역			2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
전체			11.5	11.4	11.2	11.0	9.3	9.0
서울	서울 평균		11.3	11.2	11.0	10.9	9.6	9.4
	도심	도심 평균	11.5	11.4	11.2	11.0	10.2	10.0
		광화문	11.8	11.8	11.7	11.6	9.5	9.5
		동대문	11.3	11.0	10.9	10.9	11.0	10.4
		명동	10.0	10.0	10.0	9.8	9.9	9.7
		서울역	12.0	11.8	11.2	10.9	10.2	10.0
		종로	12.0	11.9	11.6	11.4	10.4	10.2
		충무로	12.0	11.5	11.4	11.1	10.0	10.0
	강남	강남 평균	11.6	11.6	11.6	11.6	10.4	10.1
		강남대로	12.1	12.1	12.0	12.0	11.1	10.8
		도산대로	10.4	10.4	10.4	10.4	10.0	9.8
		서초	10.0	10.0	10.0	10.0	9.6	9.5
		신사	12.0	12.0	12.0	11.9	10.9	10.2
		압구정	12.0	12.0	12.0	12.0	10.5	9.9
		청담	11.7	11.7	11.6	11.6	10.6	10.1
		테헤란로	12.0	12.0	12.0	11.9	10.1	10.1

자료 : 국토교통부(한국감정원): 상업용부동산 임대동향조사, 중대형 점포 4) 월세보증금 운용수익률

월세보증금은 임대계약 종료 후 반환의 의무가 있어 적극적인 투자가 어렵다. 대출금의 변제나 단기 정기예금으로 저축할 수밖에 없다고 판단되어 중소기업 대출이자와 정기예금 이자율(2년 이하)의 평균으로 적용한다.

단위: %

월세보증금 운용수익률

기준월	중소기업 대출이자	정기예금이자	평균	비고
2013	4.92	2.89	3.91
2014	4.60	2.54	3.57
2015	3.87	1.81	2.84
2016	3.69	1.56	2.63
2017	3.71	1.67	2.69
2018	3.88	2.03	2.96

자료 : 한국은행 금융통계표(연단위) 정기예금은 1~2년 만기의 금리임. 5) 순영업소득비율 단위: %

표준적인 임대비율과 임대수익률의 평가

지역			순영업소득비율
			2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
전체			83.8	84.3	83.3	82.6	83.3	83.25
서울	서울 평균		84.3	85.7	84.4	83.4	84.1	83.58
	도심	도심 평균	92.6	94.0	92.2	90.6	86.68	84.05
		광화문	90.4	91.5	89.9	89.8	85.63	85.18
		동대문	85.5	87.0	83.5	83.2	80.6	79.4
		명동	95.2	97.1	97.0	94.0	88.9	83.18
		서울역	91.5	91.6	87.4	89.6	87.23	86.7
		종로	93.3	94.3	89.3	89.9	87.05	84.68
		충무로	86.5	89.7	89.1	88.1	89	84.88
	강남	강남 평균	82.8	82.0	80.2	80.2	84.83	83.43
		강남대로	88.5	86.3	85.4	84.6	88.2	88.48
		도산대로	77.0	75.8	74.4	75.1	81.13	79.78
		서초	84.3	84.3	84.1	84.4	84.23	86.93
		신사	83.9	86.2	77.3	77.9	84.1	78.35
		압구정	73.4	72.9	74.8	75.8	82.83	81.63
		청담	75.8	75.9	74.9	73.9	83.7	78.85
		테헤란로	80.4	77.9	76.5	77.7	79.45	79.45

나. 순임대비율, 월세보증금비율의 평가

상기 자료 중에서 기본적 사례를 검토하는 것을 감안하여 전체 평균, 서울 평균, 서울의 도심 평균, 서울의 강남 평균으로 검토한다.

순임대비율, 월세보증금비율의 평가

구분	연도별	순임대보증금			월세보증금		비율		순임대수익			수익률
		가격	순임대 비율	순임대 보증금	보증금 비율	월세 보증금	월세 전환율	보증금 용수익률	임대수익	보증금 운용수익	수익
전국 평균	2013					임대수익	0.116	0.0391				4.99
		100	0.462	46.2	0.104	4.80	0.116	0.0391	4.802	0.188	4.990	4.99
	2014					임대수익	0.114	0.0357				4.86
		100	0.462	46.2	0.101	4.67	0.113	0.0357	4.693	0.167	4.860	4.86
	2015					임대수익	0.112	0.0284				4.71
		100	0.453	45.3	0.100	4.53	0.112	0.0284	4.566	0.129	4.695	4.70
	2016					임대수익	0.110	0.0263				4.60
		100	0.451	45.1	0.099	4.46	0.110	0.0263	4.470	0.117	4.587	4.59
	2017					임대수익	0.093	0.0269				4.35
		100	0.498	49.8	0.086	4.28	0.093	0.0269	4.233	0.115	4.348	4.35
	2018					임대수익	0.090	0.0296				4.19
		100	0.493	49.3	0.083	4.09	0.090	0.0296	4.069	0.121	4.190	4.19
서울 평균	2013					임대수익	0.114	0.0391				4.76
		100	0.446	44.6	0.102	4.55	0.114	0.0391	4.566	0.178	4.744	4.74
	2014					임대수익	0.112	0.0357				4.50
		100	0.431	43.1	0.101	4.35	0.112	0.0357	4.340	0.155	4.495	4.50
	2015					임대수익	0.110	0.0284				4.34
		100	0.424	42.4	0.099	4.20	0.110	0.0284	4.202	0.119	4.321	4.32
	2016					임대수익	0.109	0.0263				4.16
		100	0.412	41.2	0.098	4.04	0.109	0.0263	4.050	0.106	4.156	4.16
	2017					임대수익	0.096	0.0269				3.94
		100	0.438	43.8	0.088	3.85	0.096	0.0269	3.835	0.104	3.939	3.94
	2018					임대수익	0.094	0.0296				3.80
		100	0.43	43	0.086	3.70	0.094	0.0296	3.694	0.11	3.804	3.80
서울 도심 평균	2013					임대수익	0.115	0.0391				5.70
		100	0.53	53	0.103	5.46	0.115	0.0391	5.467	0.213	5.680	5.68
	2014					임대수익	0.114	0.0357				5.74
		100	0.541	54.1	0.102	5.52	0.114	0.0357	5.538	0.197	5.735	5.74
	2015					임대수익	0.112	0.0284				5.46
		100	0.525	52.5	0.100	5.25	0.112	0.0284	5.292	0.149	5.441	5.44
	2016					임대수익	0.110	0.0263				5.12
		100	0.502	50.2	0.099	4.97	0.110	0.0263	4.975	0.131	5.106	5.11
	2017					임대수익	0.102	0.0269				4.72
		100	0.496	49.6	0.092	4.56	0.102	0.0269	4.594	0.123	4.717	4.72
	2018					임대수익	0.100	0.0296				4.51
		100	0.502	50.2	0.099	4.97	0.100	0.0296	4.523	0.147	4.670	4.67
서울 강남 평균	2013					임대수익	0.116	0.0391				3.87
		100	0.357	35.7	0.104	3.71	0.116	0.0391	3.711	0.145	3.856	3.86
	2014					임대수익	0.116	0.0357				3.77
		100	0.35	35	0.104	3.64	0.116	0.0357	3.638	0.13	3.768	3.77
	2015					임대수익	0.116	0.0284				3.65
		100	0.34	34	0.104	3.54	0.116	0.0284	3.533	0.101	3.634	3.63
	2016					임대수익	0.116	0.0263				3.54
		100	0.331	33.1	0.104	3.44	0.116	0.0263	3.441	0.09	3.531	3.53
	2017					임대수익	0.104	0.0269				3.82
		100	0.395	39.5	0.094	3.71	0.104	0.0269	3.722	0.1	3.822	3.82
	2018					임대수익	0.101	0.0296				3.55
		100	0.376	37.6	0.092	3.46	0.101	0.0296	3.448	0.102	3.550	3.55

소득수익률, 월세전환율, 보증금 운용수익률, 월세보증금=연임대수익을 바탕으로 순임대비율과 월세보증금 비율을 조정하여 소득수익률과 일치하는 수준으로 순임대비율과 월세보증금비율을 결정한다.

다. 임대비율

상기의 순임대비율은 순영업소득율을 기초가액으로 나눈 것이지만, 임대비율은 임대료를 기초가액으로 나눈 것으로 판단한다. 즉,

단위: %

구분	연도별	순임대비율	임대비율
			순영업소득율	임대비율
전국 평균	2013	0.462	0.836	0.553
	2014	0.462	0.843	0.548
	2015	0.453	0.833	0.544
	2016	0.451	0.826	0.546
	2017	0.498	0.833	0.598
	2018	0.493	0.833	0.592
서울 평균	2013	0.446	0.843	0.529
	2014	0.431	0.857	0.503
	2015	0.424	0.844	0.502
	2016	0.412	0.834	0.494
	2017	0.438	0.841	0.521
	2018	0.43	0.836	0.514
서울 도심 평균	2013	0.53	0.926	0.572
	2014	0.541	0.94	0.576
	2015	0.525	0.922	0.569
	2016	0.502	0.906	0.554
	2017	0.496	0.867	0.572
	2018	0.502	0.841	0.597
서울 강남 평균	2013	0.357	0.828	0.431
	2014	0.35	0.82	0.427
	2015	0.34	0.802	0.424
	2016	0.331	0.802	0.413
	2017	0.395	0.848	0.466
	2018	0.376	0.834	0.451

라. 임대소득수익률

“상업용부동산임대동향조사”에서는 순소득수익률로 표현되고 있으나 실제로는 임대소득수익률이 필요한 경우가 많다. 즉,

단위: %

구분	연도별	순수익률	순영업소득율	임대수익률
전국 평균	2013	4.99	0.8358	5.97
	2014	4.86	0.843	5.77
	2015	4.70	0.833	5.64
	2016	4.59	0.826	5.56
	2017	4.35	0.833	5.22
	2018	4.19	0.833	5.03
서울 평균	2013	4.74	0.843	5.62
	2014	4.50	0.857	5.25
	2015	4.32	0.844	5.12
	2016	4.16	0.834	4.99
	2017	3.94	0.841	4.68
	2018	3.80	0.836	4.55
서울 도심 평균	2013	5.68	0.926	6.13
	2014	5.74	0.94	6.11
	2015	5.44	0.922	5.90
	2016	5.11	0.906	5.64
	2017	4.72	0.867	5.44
	2018	4.67	0.841	5.55
서울 강남 평균	2013	3.86	0.828	4.66
	2014	3.77	0.82	4.60
	2015	3.63	0.802	4.53
	2016	3.53	0.802	4.40
	2017	3.82	0.848	4.50
	2018	3.55	0.834	4.26

2. 최유효이용의 변화와 임대비율과 임대수익률의 변동

상업용부동산 중 중대형상가는 2018년 9월 기준 일반건축물대장상의 주용도가 상가(제1·2종 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설)이고 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과인 일반건축물 표본 3,583동이다.
상기를 감안하여 상정지역은 5층 규모를 표준 이용으로 하고, 그 이하 이용의 부동산에 대하여 임대비율을 검토해보고 이에 따른 임대수익률을 평가한다.

• • 기본 상정
  토지 165㎡, 토지단가 3,000,000원/㎡
  건물 지층, 지상층 1~5층 각 90㎡
• 구조 : 철근콘크리트구조
  내용연수 :50년, 경과연수 : 25년, 잔존연수 : 25년
  재조달원가 : 900,000원/㎡

가. 층별효용

자료는 10층까지 되어 있으나 전제하는 지역은 5층을 최유효이용으로 적용한 것을 감안하여 5층까지만 적용한다.

층별효용

층별	전국	서울
지하1층	35.54	29.1
1층	100	100
2층	43.9	42.9
3층	35.6	34.2
4층	36.8	31.2
5층	36.8	30.6

자료: 2018년 3/4분기 상업용부동산 중 중대형상가 중에서 층별효용 나. 최유효이용이 미달하는 경우의 효용비율의 차이

비교 검토함을 감안하여 서울지역의 평균을 적용한다. 연도별로 파악하여야 하나 2018년 3/4분기의 층별효용자료를 적용한다.부동산은 토지를 바탕으로 건물의 이용에 따라 임대료가 수입되는바, 건물의 최유효이용 규모와 그 이하를 검토한다. 5층을 최유효이용으로 하고 4층, 3층, 2층, 지상 1층만의 경우로 상정
•층별적수 = 층별 건물의 면적×층별효용
•층별효용 격차 = 현황에 따른 층별적수/서울 기본적수
•층별효용은 연도별 지역별로 차이가 나나 편의상 동일하게 적용한다.

최유효이용이 미달하는 경우의 효용비율의 차이

층별	서울 기본 1~5층			1~4층		1~3층		1~2층		1층
	층별 효용	층별 면적 (㎡)	층별 적수	면적 (㎡)	층별 적수	면적 (㎡)	층별 적수	면적 (㎡)	층별 적수	면적 (㎡)	층별 적수
지하1층	29.1	90	2,619	90	2,619	90	2,619	90	2,619
1층	100	90	9,000	90	9,000	90	9,000	90	9,000	90	9000
2층	42.9	90	3,861	90	3,861	90	3,861	90	3,861
3층	34.2	90	3,078	90	3,078	90	3,078
4층	31.2	90	2,808	90	2,808
5층	30.6	90	2,754
층별 적수계			24,120		21,366		18,558		15,480		9,000
층별 효용격차			100		0.89		0.77		0.64		0.37

다. 최유효이용 미달에 따른 임대비율의 변화 단위: %

최유효이용 미달에 따른 임대비율의 변화

연도별	기본 임대 비율	최유효이용 (5층 이용)		1~4층 이용		1~3층 이용		1~2층 이용		1층만 이용
		최유효 이용	임대비율	현재효용	임대 비율	현재효용	임대 비율	현재 효용	임대 비율	현재 효용	임대 비율
2013	0.529	1.00	0.529	0.89	0.471	0.77	0.407	0.64	0.339	0.37	0.196
2014	0.503	1.00	0.503	0.89	0.448	0.77	0.387	0.64	0.322	0.37	0.186
2015	0.502	1.00	0.502	0.89	0.447	0.77	0.386	0.64	0.321	0.37	0.186
2016	0.494	1.00	0.494	0.89	0.440	0.77	0.380	0.64	0.316	0.37	0.183
2017	0.521	1.00	0.521	0.89	0.464	0.77	0.401	0.64	0.333	0.37	0.193
2018	0.514	1.00	0.514	0.89	0.457	0.77	0.395	0.64	0.329	0.37	0.190

지역의 표준적인 이용보다 미달되는 이용의 부동산은 현재의 효용에 따라 임대비율이 낮아지고 있다.

라. 최유효이용 미달에 따른 임대수익률의 변화 단위: %

최유효이용 미달에 따른 임대비율의 변화

연도별	기본 임대 수익률	최유효이용 (5층 이용)		1~4층 이용		1~3층 이용		1~2층 이용		1층만 이용
		최유효 이용	임대 수익률	현재 효용	임대 수익률	현재 효용	임대 수익률	현재 효용	임대 수익률	현재 효용	임대 수익률
2013	5.62	1.00	5.62	0.89	5.00	0.77	4.33	0.64	3.6	0.37	2.08
2014	5.25	1.00	5.25	0.89	4.67	0.77	4.04	0.64	3.36	0.37	1.94
2015	5.12	1.00	5.12	0.89	4.56	0.77	3.94	0.64	3.28	0.37	1.89
2016	4.99	1.00	4.99	0.89	4.44	0.77	3.84	0.64	3.19	0.37	1.85
2017	4.68	1.00	4.68	0.89	04.17	0.77	3.6	0.64	3.00	0.37	1.73
2018	4.55	1.00	4.55	0.89	4.05	0.77	3.5	0.64	2.91	0.37	1.68

지역의 표준적인 이용보다 미달되는 이용의 부동산은 현재의 효용에 따라 임대비율이 낮아지고 임대소득수익률도 낮아지고 있다. 이는 지상 건물의 이용률은 낮고, 건물 용도에 제공되지 않는 잉여에 해당하는 토지는 미래에 재건축 등에 따라 소득이 실현할 수밖에 없는데, 이는 현재의 소득 창출이 미래로 이연되어 기준시점에서의 임대수익률이 하락할 수밖에 없다.

3. 부분별 임대수익률

상업용부동산은 토지와 건물로 이루어진 복합부동산으로, 토지와 건물 각각의 임대수익률이 필요한 경우가 있다.
토지의 임대수익률을 구하기 위해서는 임대수익률에 포함된 건물의 감가상각에 해당하는 부분을 공제하여 토지분의 임대수익률을 검토한다. 건물은 건물에 대한 임대수익과 건물에 적정하게 이용함에 따라 또는 시간에 따라 훼손되거나 진부하게 되는 부분을 기간별로 적정하게 회수하여 장래에 재투자가 이루어지도록 하여야 하는데, 이 회수분을 더하여 건물의 임대수익으로 평가한다. 이때 건물에 대한 임대수익률은 토지와 동일하게 적용한다.

가. 상업용부동산의 수익률 자료를 이용한 임대수익률

①2018년 서울 평균기준에 적용할 산정자료

②기본자료 단위: %

기본자료

기준시점	기초 가격	임대보증금		월세보증금		회수율			부분별 수익율
		임대 비율	임대 보증금	보즘금 비율	월세 보증금	건물비율	잔존 연수	회수율	월세 전환율	보증금 운용 수익률
2018	100	0.514	51.4	0.086	4.42	-	-	-	0.094	0.0296

③임대수익률

단위: %

기본자료

기준시점	기초 가격	임대수익				수익률(%)
		임대수익	보증금 운용수익	자본회수	계	시산율	결정률
2018	100	4.416	0.1308	-	4.547	4.547	4.55

임대비율을 적용하여 2018년 서울 평균 상업용부동산에 대입하였을 경우 산정된 임대수익률이 4.55%로, 공표된 순소득수익률을 순영업소득비율로 나눈 임대소득수익률 4.55%와 동일한 수익률로 산정됨을 알 수 있다.

나. 상업용부동산 부지의 임대수익률 검토

①2018년 서울 평균기준 산정자료

②대상부동산에서 토지가액과 건물가액의 비율

- 가액의 추정(상기의 자료로 추정함)

③ 기본자료(2018년 서울 평균)

단위: %

기본자료

기준시점	기초 가격	전세보증금		월세보증금		회수율			부분별 수익율
		임대비율	임대 보증금	보즘금 비율	월세 보증금	건물비율	잔존 연수	회수율	월세 전환율	보증금 운용 수익률
2018	100	0.514	51.4	0.086	4.42	0.32	25	0.0128	0.094	0.0296

④ 토지 임대수익률

단위: %

기본자료

기준시점	기초 가격	임대수익				수익률(%)
		임대수익	보증금 운용수익	자본회수	계	시산율	결정률
2018	100	4.416	0.1308	1.280	3.2668	3.2668	3.27

ㆍ 임대수익액 = [((100×0.514)-(100×0.514))×0.086]×0.094=4.416
ㆍ 보증금운용수익액 = ((100×0.514)×0.086)×0.0296=0.1308
ㆍ 자본회수액 = (0.32×1/25=0.0128)×100=1.28

2018년 서울평균을 적용한 대상부동산인 상업용임대수익율에 대하여 자본회수를 감안했을 경우 3.27%가 된다.

다. 상업용부동산 건물의 임대수익률 검토

•상업용부동산에서 건물분 임대소득수익률 상업용임대수익율에 대하여 자본회수를 공제했을 경우 부지의 소득수익률이 3.27%가 되는 것을 파악할 수 있다. 이때 토지와 건물의 수익률을 동일하게 판단하는 것을 전제시 건물가액에 적용하는 임대소득수익률은 부지의 수익률 + 건물의 회수분을 적용하여 건물의 임대소득수익률로 판단한다. 건물의 경우 재조달가격에서 감가상각액을 공제하여 그 잔액을 건물의 평가액으로 평가하고 있는바, 잔존가격에는 잔존기간 동안의 회수액으로 정의될 수 있다고 판단한다. 상기에서 감가상각액이 재조달 가격×25/50로 정의되듯이 잔존액도 25/50으로 판단된다. 건물의 잔존 평가액을 매년 1/25으로 회수됨을 감안하여 1/25=0.04로 적용한다. •토지와 건물의 동일한 임대소득수익률 : 3.27%
•건물의 매년 회수율 : 4%
•건물의 임대소득수익률 : 7.27%

4. 임대비율의 활용

상업용부동산은 주거용의 전세보증금과 달리 월세 보증금이 대부분이어서 시장에서 임대비율을 도출하는 것이 흔치 않다. 그렇지만 “상업용부동산임대동향조사”에서 공시되는 자료를 분석하여 지역의 표준적인 임대비율을 도출할 수 있다. 도출된 임대비율을 표준으로, 평가하고자 하는 부동산의 효용을 분석하여 대상부동산에 대한 임대비율을 평가한다. 평가된 임대비율을 적용하여 대상부동산의 임대수익률을 평가하고, 이 임대수익률을 대상부동산의 기대이율로의 산출내역을 제시하여 평가의 신뢰성을 확보할 수 있다.

가. 공시된 자료를 활용한 임대비율의 평가

•기초가격은 감정평가액으로, 이곳에서는 비율임을 감안하여 100으로 적용
•공시자료 : 월세전환율
•상정 : 월세보증금은 월세의 1년분 = ((임대료-월세보증금)×월세전환율)
월세보증금 운용수익률은 정기예금과 대출금 평균 적용 소득수익률에 이르도록 월세전환율과 보증금 운용수익률을 넣고, 임대비율을 조정하고, 월세보증금과 월세전환수익을 같이 되도록 조정한다. 미조정을 통하여 자료들이 일치하면 그때의 임대비율과 월세보증금비율이 도출된다. 이때 임대비율은 순임대율로 판단한다. 그리고 이 순임대율을 순영업소득비율로 나누면 임대율이 된다.

나. 평가대상 부동산의 임대비율의 평가와 임대소득수익률의 평가

•산출공식에 반영

•산출공식에 반영

기초가격	전세보증금		월세보증금		부분별 수익율
	임대비율	임대보증금	보즘금비율	월세보증금	월세 전환율	보증금 운용수익률
100	?	계산	자료	계산	자료	자료

•산출공식에 반영

기초가격	임대수익			수익율
	임대수익	보증금운용수익	계	시산율	결정률
100	계산	계산	계산	계산	계산

• 표준임대비율을 평가했던 자료를 적용하고, 평가된 임대비율을 적용하여 대상부동산의 임대수익율 즉, 기대이율을 평가하고 검토하여 산출내역을 기술한다.

제 4절 결론

상업용부동산에 대하여 공시된 자료를 통하여 임대비율과 임대소득수익률을 검토함에 있어서 일부 상정과 자료의 분석이 거친 부분이 있지만, 상업용부동산의 임대비율을 평가하는데 기본자료를 검토할 수 있다고 판단한다. 먼저 표준적인 임대비율을 평가하고, 인근지역에서의 표준적인 이용상황과 대상부동산의 이용상황을 감안하여 대상부동산에 대한 임대비율을 평가한다.
감정평가액을 기초가액으로 하여 임대비율, 보증금비율, 월세전환율, 보증금 운용수익률, 토지가액과 건물가액의 비율, 잔존년수 등을 적용하면 임대수익률을 산정할 수 있다.

이렇게 산출된 임대이율과 그밖의 기대이율의 자료, 평가자의 경험을 감안하여 결정하면 산출내역에 대하여 소명이 가능하리라 본다. 특히나 과거의 부당이득금과 관련한 연도별 임대소득수익률에 대하여도 산출내역을 제공할 수 있으리라 생각한다. 협회는 논문을 검토하여 임대비율을 지속적으로 제공해주면, 상업용부동산의 임대동향 자료를 적용한 기대이율 산출내역을 제공하여 평가서의 신뢰성을 높일 수 있다고 생각한다.
더불어 종전과 같이 제시되는 지역별로 세부자료를 같이 공시해주면 지역별로도 정치하게 분석하여 평가서의 신뢰성을 높일 수 있다고 생각한다.