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민간택지 분양가상한제
도입에 관한 재논의
글. 민태욱(한성대학교 부동산학과 교수, 감정평가사)
이번 논문 맛보기에서는 민간택지 분양가상한제 도입에 관한 연구를 소개하고자 합니다.
‘민간택지 분양가상한제 도입에 관한 재논의’는 최근 정부가 민간택지에 대한 분양가상한제를 다시 도입하는 방안을 발표한 시점에서 분양가상한제의 효과를 높이고 부작용을 보완하기 위해 법적 정당성 확보 측면에서 분양가격 산정기준의 보완이 필요하다고 제언했다는 점에서 큰 의의가 있을 것으로 보입니다.
더 자세한 연구내용을 알고 싶으신 분은
한국토지공법학회(www.toji.or.kr)에서 원문을 받아 보시기 바랍니다.
토지공법연구: 제88집 2019. 11(1~20)
◉ 최근 일부 지역의 주택가격이 상승하는 조짐을 보이자 정부는 민간택지에 대한 분양가상한제를 다시 도입하는 방안을 발표하였다. 그러나 민간택지에 분양가상한제를 적용하는 것에 대해서는 논란이 많다. 즉, 정부는 분양가상한제를 통하여 주택가격안정을 달성할 수 있다고 주장하고 있다. 반면 반대하는 견해는 주택공급을 위축시켜 장기적으로 주택가격의 상승을 가져오고, 신규공급주택의 품질을 저하시키며, 불로소득을 조장한다고 주장한다.
◉ 이러한 논란 때문에 민간택지 분양가상한제는 주택경기에 따라 도입되거나 폐지되는 변동을 겪어 왔다.
이처럼 정부의 민간택지 분양가상한제 도입방안은 최근 사회 각계로부터 다양한 관심과 논란을 다시 불러일으키고 있다. 이에 본 논문은 민간택지에 대한 분양가상한제의 법적 정당성 및 보완점을 논의하는 것에 목적이 있다.
◉ 법적 검토 결과, 민간택지 분양가상한제가 법적 정당성을 획득하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족하여야 한다고 보았다. 첫째, 해당 제도가 추구하는 목적이 정당하여야 한다(목적의 정당성). 둘째, 그 추구하는 목적이 정당하더라도 분양가상한제는 법적으로나 사실적으로나 그 목적을 달성하는 데 적합하여야 한다(수단의 적합성). 셋째, 여러 수단 중에서 최소한의 침해를 발생시키는 것이어야 하며, 목적의 추구로 얻는 공익과 침해되는 사익 간에 법익의 균형이 유지되어야 한다(필요성 및 균형성). 넷째, 법 제도의 기본이 되는 법치국가원리를 충족시켜야 한다(법치국가원리의 명확성).
◉ 본 연구에서는 분양가상한제의 효과를 높이고 부작용을 보완하기 위해서는 다음과 같은 분양가격 산정기준의 보완이 필요하다고 제언하였다.
첫째, 분양가격은 단순한 건축원가뿐만 아니라 판매 및 관리비, 지급이자, 사업주체의 이익 등이 모두 포함된 것이다. 따라서 법령의 취지로 볼 때 기본형건축비를 구성하는 중요 항목 및 세부기준을 공개하여 그 적정성을 검토하고, 사업주체가 분양가격을 예상할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.
둘째, 사업주체의 적정한 이익은 보장되어야 하며, 그 수준에 대해서는 사회적 합의가 필요하다. 또한 택지비에서 개발이익을 배제하기 위해서는 보다 세밀한 기준이 마련되어야 한다. 분양가격을 구성하는 건축비가산비용이나 택지비가산비는 예상공사비이므로, 실제 공사원가와는 차이가 클 수 있으며, 예상공사비와 실제 공사원가의 차이가 클 경우 분양가상한제의 효과는 낮아진다. 따라서 분양가상한제의 취지를 달성하기 위해서는 이들 비용에 대해서 세밀한 기준을 마련하고, 심사를 엄격하고 통일적으로 운용할 필요가 있다.
실물옵션을 이용한 재건축예정
아파트의 감정평가
가격과 비용의 확률과정을 고려한 모형을 중심으로
글. 서광채(웅지세무대학교 경영세무정보학부 부교수, 감정평가사)
이번 논문 맛보기에서는 실물옵션을 이용한 재건축예정 아파트의 감정평가에 관한 연구를 소개하고자 합니다.
‘실물옵션을 이용한 재건축예정 아파트의 감정평가: 가격과 비용의 확률과정을 고려한 모형을 중심으로’는 실물옵션모형에 대한 이해의 폭을 넓힘으로써 감정평가실무에 실물옵션모형을 적용할 수 있는 기반을 마련하고, 향후 응용모형을 개발하는 데 기여할 수 있을 것이라는 점에서 의의가 있을 것으로 보입니다.
더 자세한 연구내용을 알고 싶으신 분은
한국감정평가학회(www.kas.re.kr)에서 원문을 받아 보시기 바랍니다.
감정평가학 논집: 제18권 제3호 2019. 12(23~47)
◉ 감정평가의 기준이 되는 「감정평가에 관한 규칙(이하 “감칙”)」에서는 다양한 감정평가방법의 적용이 가능하도록 유연하게 규정하고 있으며, 이에 「감정평가 실무기준」에서는 수익환원법의 하나로 옵션평가모형을 제시하고 있다. 이러한 옵션평가모형은 부동산, 기업가치, 무형자산의 가치 등 다양한 분야에 활용할 수 있어 감정평가업계의 실무적 발전에 기여할 가능성이 매우 크다. 그동안 부동산 및 감정평가 분야에서 실물옵션모형은 지극히 이론적으로만 제시됐으나, 가격의 불확실성만을 고려하여 추가적인 모형의 개발이 필요한 상황이다.
◉ 이에 본 논문은 가격과 비용의 불확실성을 모두 고려한 모형을 이론적으로 구축한 후 서울시 강남구 재건축예정아파트에 적용하여 재건축예정아파트의 가치를 도출하는 것을 목적으로 한다. 또한 NPV법과 가격의 불확실성만을 고려한 기존의 만기무한모형의 적용 결과와 비교 분석함으로써 실물옵션모형의 특징을 파악하고자 하였다.
◉ 본 연구의 공간적 범위는 서울시 강남구로 하였는데, 강남구의 경우 전국주택가격 대비 아파트가격의 변동률이 매우 큰 강남3구에 위치하고 있어 실물옵션모형을 적용하기에 적합하다는 점을 반영한 것이다.
◉ 분석 결과, 불확실성을 고려한 실물옵션모형의 가치가 불확실성을 고려하지 않은 NPV법에 비해 큰 값을 보여주고 있는데, 실물옵션모형과 NPV법의 차이에 해당하는 옵션가치는 실물옵션모형에 의한 재건축예정아파트 가치의 약 25%에서 약 34%로 분석되었다.
- 둘째, 실물옵션모형 중에서는 본 논문에서 구축한 모형에서 개발비용을 시간불변파라미터로 가정하고 가격과 순수익의 불확실성을 반영한 모형 2의 가치가 가장 큰 값으로 나타났으며, 다음으로 가격, 개발비용 그리고 순수익의 불확실성을 모두 반영한 모형 1, 가격의 불확실성만을 반영한 모형 3의 순으로 나타났다.
- 이러한 결과는 감정평가실무에서 상황에 맞게 다양한 실물옵션모형을 적용하여야 함을 시사한다. 즉, 가격과 비용, 순수익의 변동성이 예상될 때에는 모형 1을, 가격과 순수익의 변동성이 예상될 때에는 모형 2를, 가격의 변동성만이 예상될 때에는 모형 3을 적용하는 것이 바람직함을 의미한다.
◉ 그러나 본 논문은 서울시 강남구만을 대상으로 한 실증분석을 수행함으로써 일반화하는 데 한계가 있으므로, 향후 폭넓은 지역에 대한 실증분석과 함께 다양한 확률과정을 기반으로 한 새로운 모형의 구축이 필요하다.
