궁금한 감정평가

알쏭달쏭 감정평가
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협회는 온·오프라인을 통해 접수되는 감정평가 관련 질문에 답해드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.

#1 종후자산 재감정평가 시 기준시점에 관한 판단 관련 질의응답

재건축사업 시행에 따라 최초 사업시행계획인가를 받아 최초 종후자산 감정평가를 실시한 이후 설계변경 및 사업시행계획 변경인가로 인하여 다시 조합원 분양신청을 받기 위해 다시 종후자산 감정평가를 할 경우 기준시점에 관한 판단이 궁금합니다.

‌「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”)에서 종후자산 감정평가의 기준시점에 대해 별도로 마련하고 있지 않은바, 감정평가의 일반적인 기준을 정하고 있는 「감정평가에 관한 규칙」 및 「감정평가 실무기준」에 따를 것입니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제9조(기본적 사항의 확정)제2항에서는 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하되, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다고 정하고 있습니다. 또한 「감정평가 실무기준」[730-3.2 종후자산의 감정평가] 제1항에서 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하도록 정하고 있습니다.

위의 질의와 같이 「도시정비법」 제72조의 분양신청 절차를 다시 거친 경우 재분양신청기간의 만료일을 기준시점으로 하는 것이 원칙일 것이나, 사업시행자가 별도로 다른 날을 제시하는 경우에는 상기 규정에 따라 의뢰인이 제시한 날을 기준시점으로 할 수 있을 것입니다. 다만, 이와 같은 종후자산 감정평가를 기준으로 수립된 관리처분계획의 적정 여부는 관리처분계획 인가권자가 판단할 사항이므로 사업시행자는 사전에 관리처분계획수립 인가권자와 충분한 협의를 거쳐야 할 것으로 사료됩니다.

#2 개발제한구역 내 화훼업이 영업 보상 대상인지에 대한 질의응답

질의 배경

보상 대상 화훼판매장은 높이 4~5m의 비닐하우스를 지어 자가 또는 임차의 형식으로 화분 및 일부 묘목 판매장으로 운영 중이며, 규모는 모두 33㎡를 초과함(이 지역은 개발제한구역 내에 위치하여 1989년 이전부터 계속 영업장으로 이용 중이었음)

위와 같은 경우 영업 보상 조서상에는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법」(이하 “개발제한구역법”) 제12조제5항 및 같은 법 시행규칙 제12조, 별표 4에서 규정하고 있는 “허가 또는 신고 없이 할 수 있는 경미한 행위”로서의 화훼업(벽체없이 33㎡ 이하의 화분 진열시설 외 화훼업)이 아닌 영업도 영업 보상 대상에 포함되어 있는데, 대상 화훼업이 영업 보상 대상인지 궁금합니다.

‌「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조에서는 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제45조에서는 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경 토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업과 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 손실보상 대상인 영업으로 규정하고 있습니다. 다만, 같은 법 시행규칙 제45조제1호 단서에는 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하는 영업도 영업 손실보상 대상으로 규정하고 있습니다.

「건축법」 제2조제2호에서 “건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다”고 규정하고 있는데, 본 사안에서 비닐하우스는 그 구조상 「건축법」상 건축물에 해당하지 않는바, 영업 손실보상 대상이 되는 적법한 장소로서의 요건을 갖추었다고 보기 어렵습니다. 또한 대법원 판례 등에 의하면 비닐하우스는 원칙적으로 개발제한구역 내에 설치할 수 없도록 정한 공작물에 해당하며, 비닐하우스가 화초 등을 재배하기 위한 원예시설이라기보다 사실상 화훼 판매를 위한 시설에 해당한다면 「개발제한구역법」 제12조제1항 본문, 제3항, 같은 법 시행규칙 제12조 및 별표 4에서 정하고 있는 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 경미한 행위에 해당하지 않는다고 판시한 바 있습니다(대법원 2007. 9. 6. 선고 2007도4197판결 및 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009도5516판결). 마찬가지로, 토지수용위원회의 재결례(2017-01-19)에서도 개발제한구역 내 비닐하우스에서 생화, 분화 소매업을 영위하고 있는 사례에서 벽체가 존재하고, 33㎡를 초과하여 판매전용 시설을 갖춘 경우에는 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 경미한 행위가 아니며, 적법한 장소에서의 영업으로 볼 수 없다고 하여 영업 보상 대상이 되지 않는다고 결정한 바 있습니다. 본 사안에서의 영업이 개발제한구역 내에 소재하는 화훼업과 묘목판매업으로 「개발제한구역법」 제12조제5항 및 같은 법 시행규칙 제12조 별표 4에서 규정하고 있는 개발제한구역 내에서 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위의 ‘너. 농업용 비닐하우스 및 온실에서 생산되는 화훼 등을 판매하기 위하여 벽체없이 33㎡ 이하의 화분진열시설을 설치하는 행위’에 해당하지 않는다면, 본 사안의 비닐하우스는 개발제한구역 내에서 설치할 수 없는 공작물에 해당하여 영업 손실보상의 대상이 되는 “적법한 장소”의 요건을 충족하였다고 볼 수 없을 것입니다.

다만, 영업 보상 대상 여부는 개별적인 사례에 있어 관계법령에 따른 허가나 신고 등이 필요한지 여부, 해당 법령과 사실관계 등을 종합적으로 고려하여 사업시행자가 판단할 사항입니다.