리포트 1

부동산PF 사업성 검토(평가)의
업무 진행과 유의사항

- 감정평가법인등의 현황을 중심으로

글.박시우 감정평가사
(㈜감정평가법인 씨비알이 현 대표)

들어가며

최근에는 많은 감정평가법인등이 여러 형태의 부동산 개발과 관련된 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무를 수행하고 있지만, 실제로 해당 업무가 활성화된 기간은 그리 오래되지 않았다. 그 이유는 대한민국에서 부동산 개발사업이 현재와 같은 절차(토지 일부 매입–브릿지 대출-사업지의 소유권 확보–인허가 완료–본 PF 진행–분양–착공–준공)를 통해서 활성화된 시점이 2000년대 초반부터이기 때문이다.

저의 경우에도 2001년에 감정평가사 시험에 최종 합격하고 수습 기간을 거친 뒤 실무능력을 키워가던 2005년쯤, 처음으로 부동산PF 사업의 사업성 검토(평가) 업무를 수행했던 것으로 어렴풋이 기억한다.(경기도 북부지역에서 진행하던 아파트 개발사업이 그 대상이었다.)

그 후 20여 년의 시간 동안 약간의 변화는 있었지만 실제로 부동산 개발사업의 PF 구조는 큰 변동이 없었다. 이는 엄밀하게 이야기하면 현재 일반화된 부동산PF 사업의 구조가 이론적인 의미의 PF 사업이라기보다는, 건설사나 신탁사 등의 신용을 통하여 리스크를 관리(책임준공, 지급보증 등)하는 신용대출과 혼합된 구조로 되어 있기 때문이다.


그러다 보니 이러한 절차를 통해서 부동산 개발사업1)을 진행하다 보면, 대규모 자본조달이 필요한 사업의 특성상 사업비 대출을 위한 여러 가지 검토보고서가 필요하게 된다. 이중 감정평가법인등에서 작성할 수 있는 보고서가 감정평가서와 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서이다. 그런데 부동산의 개발사업임에도 불구하고, 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무를 부동산 업무에서 큰 강점을 지닌 감정평가법인등보다 신용평가기관과 회계법인에서 오히려 더 적극적으로 수행하고 있다.

이에 현재 감정평가법인등에서 수행하고 있는 부동산PF 사업의 사업성 검토(평가) 업무의 현황과 그 인식, 보고서가 필요한 기관과 그 시점, 보고서에 포함되는 내용, 업무 시 유의사항 등에 대해서 알아보기로 한다.

일정 규모 이상의 부동산 개발사업은 단순히 사업 대상 토지의 담보력에 의존하는 일반적인 부동산 담보대출만으로는 전체 사업비를 조달하는 것이 불가능하다.

감정평가법인등의 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서에 대한 인식

(1) 감정평가법인등의 업무 교육

감정평가사는 수습 기간 및 수습 기간 완료 후 일정 기간 감정평가 업무에 대한 숙련도를 높이기 위하여 집중적인 교육과 업무 수행을 경험하게 된다. 그러나 대부분 감정평가법인등에서의 교육 형태는 해당 업무에 대한 배경지식을 설명하기보다는 주로 정교하게 잘 작성된 감정평가서나 컨설팅 보고서를 배포하여 이를 기초로 보고서를 작성하는 기술적인 부분에만 집중하고 있는 경우가 많다. 물론 직접 컨설팅 보고서를 작성하고 자료들을 찾아보면서 업무 숙련도를 높일 수 있지만, 해당 업무의 배경지식에 대한 설명은 업무에 대한 이해도를 높이기 위해 반드시 필요하다.

특히 감정평가법인등에서 감정평가서 작성 업무와 비교할 때 상대적으로 빈도가 낮은 부동산 PF 사업성 검토(평가) 업무에 대한 숙련도를 높이기 위해서는, 각 개발사업의 특성(아파트, 오피스텔, 전문 상가, 지식산업센터, 오피스, 물류센터, 도시형 생활주택, 분양형 숙박시설 등)과 관련된 배경지식을 업무 시작 단계에서 습득하는 것이 매우 중요하다.

감정평가법인등에서 작성하는 보고서의 종류
현재 감정평가법인등에서 작성하는 보고서는 크게 감정평가서와 컨설팅 보고서 두 가지로 구분할 수 있다. 두 보고서는 여러 측면에서 분명한 차이점이 있지만, 문제는 의뢰인들이 이러한 차이점을 인식하지 못하는 경우가 생각보다 많다는 점이다.

컨설팅 보고서와 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서
현재 시장에서 감정평가법인등이 참여할 수 있는 컨설팅 보고서 작성 업무는 생각보다 매우 다양하다. 그러나 실제로 이러한 업무의 상당 부분을 회계법인이나 외국계 부동산 서비스 회사들이 차지하고 있는 실정이다. 이는 감정평가법인등의 전문성이 부족하다기보다, 해당 업무가 일반 감정평가 업무와 비교해 부가가치가 낮다고 인식되는 점, 감정평가 업무의 보조 역할로만 여겨지는 점, 그리고 보고서 작성이 감정평가서에 비해 어렵고 시간이 많이 소요된다는 점 등으로 인해 교육과 마케팅이 효율적으로 이루어지지 않기 때문이다.

이러한 이유로 대부분의 감정평가법인등에서는 컨설팅 업무의 한 분야인 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무 대한 개념이 명확하게 정립되어 있지 않은 경우가 많다. 그렇기 때문에 컨설팅 보고서와 사업성 검토(평가) 보고서를 특별히 구분하지 않고 혼용하여 부르고 있으며, 심지어 감정평가법인등에서 작성하는 컨설팅 보고서가 오로지 사업성 검토(평가) 보고서만을 칭하는 것으로 이해하고 있는 경우도 있다. 하지만 명확하게 감정평가법인등에서 작성하는 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서는 컨설팅 업무(보고서) 중 하나에 포함된다고 보면 된다.

부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서가 필요한 기관들과 그 시점

부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서가 필요한 기관
감정평가법인등에서 작성하는 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서는 부동산 개발사업 업무의 형태가 현재와 유사하게 구조화되는 2000년대 초반부터 그 시장이 형성되었다고 볼 수 있다. 즉 업무의 명칭에서도 정확하게 알 수 있지만, 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서는 부동산 개발사업의 대상이 되는 토지매입비와 공사비 등을 포함한 사업비를 대출받기 위해 필요한 보고서이며, 주로 부동산 개발사업에 관련된 대출을 검토하는 금융기관에서 필요한 보고서다.

2000년대 초반부터 2008년 금융위기(리먼 사태) 이전까지, 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무의 주요 의뢰인은 주로 시중은행이었다. 이 시기에는 시중은행이 부동산 개발사업의 전체적인 금융 구조화를 주도했으며, PF 사업 대출을 위한 컨소시엄 구성에서 주관사 및 대리은행의 역할을 주로 맡았다. 또한 시중은행들은 개발사업에 참여하는 건설사의 지급보증을 요구해 리스크를 관리하는 한편, 사업 전반의 주도적인 운영과 관리 역시 시중은행을 중심으로 이루어졌다.

그런데 2008년 금융위기 이후 많은 사업장이 부실화되어 NPL(부실채권)로 전락하고 많은 건설사가 파산했다. 이에 대한 후속처리를 담당했던 대리은행들은 업무의 어려움을 겪으며 운영 방안을 전환했다. 금융위기 이전에도 부동산 PF 업무를 담당했던 증권사들은 부동산 업무영역을 확장하여, 금융위기 회복 후 몇 년간 부동산 개발사업 PF 업무의 주관을 맡게 됐다.

그러나 이후 자산운용사의 설립 요건이 완화되고 업무 영역이 확장되면서, 부동산 경기 활성화와 맞물려 자본력이 큰 자산운용사들이 나타났다. 또한 중소형 자산운용사들도 성장하면서 최근 부동산 개발사업 PF 업무의 주관은 증권사와 자산운용사가 양분하는 구조로 변화하고 있다.

정리하면, 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서를 주로 의뢰하는 금융기관은 2008~2009년까지는 주로 시중은행이었으며, 그 이후 증권사가 주도하게 되었다. 현재는 자산운용사와 증권사가 많은 부분을 차지하고, 나머지 일부를 기타 금융기관이 차지하고 있다고 볼 수 있다.

부동산 개발사업의 단계별 검토
앞서 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서를 주로 의뢰하고 필요로 하는 기관들에 대해 알아보았다면, 이제는 부동산 개발사업의 각 단계별 검토를 통해 필요한 보고서 등을 살펴볼 필요가 있다.

부동산 개발사업 단계는 더 세분화할 수 있지만, 아주 크게는 ‘토지매입 및 인허가 전 단계-인허가 완료 및 분양 단계-착공 및 준공완료’의 3단계로 구분할 수 있다.

토지매입 및 인허가 전 단계

필요한 자금 및 검토해야 할 내용 사업 대상지의 최초 토지매입 자금 인허가를 위하여 필요한 잔여토지의 구입 및 인허가까지 소요되는 사업비 개별적인 매입 이외에 수용대상이 되는 토지 등의 예정 보상금액 산정을 위한 검토

감정평가법인등에서 제공 가능한 보고서 최초 토지매입 자금의 대출을 위한 담보목적의 감정평가서 브릿지 자금대출2)을 위한 담보평가서(인허가 전 기준) 및 사업성 검토(평가) 보고서 사업지에 수용대상 토지 등이 포함되어 있을 경우, 비용 추정을 위하여 수용대상 토지 등의 가격 수준을 검토하는 보상규정을 적용한 감정평가서나 컨설팅 보고서

주요 사항 브릿지 자금대출은 대출의 특성이나 규정상 1금융권(시중은행)은 취급하지 않기 때문에 주로 2금융권(저축은행, 캐피탈 등)에서 취급한다. 따라서 브릿지 단계에서는 주로 2금융권과 해당 업무의 금융주관사(증권사, 운용사 등)에서 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서의 작성 업무를 의뢰하고 있다. ‌얼마 전까지 브릿지 자금대출은 PF 자금대출로 분류되지 않았으나, 최근 규정 변경으로 인해 브릿지 자금대출도 PF 자금대출로 분류됐다. 이에 따라 담보목적의 감정평가서 외에도 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서를 필수적으로 요구하고 있다.


인허가를 완료할 때까지 필요한 자금을 이야기하는 것으로 주로 전체사업 대상 부지의 매입비용 및 인허가 완료 전 사업비로 사용된다. 인허가 전까지 사용되는 비용의 성격상 대출기한이 6개월 정도로 짧은 것이 일반적이다.

인허가 완료 및 분양 단계

필요한 자금 및 검토해야 할 내용 인허가 완료 후 도급공사비 등 사업 진행을 위한 제반 비용

감정평가법인등에서 제공 가능한 보고서 PF 자금대출을 위한 담보평가서(인허가 완료 기준)와 사업성 검토(평가) 보고서 지역에 따라 차이는 있지만, 분양물건의 경우 대상 사업의 적정 분양가격 수준 검토를 위한 컨설팅 보고서 부가세 납부 분양물건을 대상으로 분양공고 시 토지, 건물 배분 비율 산정을 위한 감정평가서

주요 사항 부동산PF 사업의 대출은 규모와 금리 수준 등을 고려하였을 때 주로 1금융권(시중은행)이 주도적으로 취급하게 된다. 따라서 1금융권(시중은행)과 해당 업무의 금융주관사(증권사, 운용사 등)에서 사업성 검토(평가) 보고서의 작성 업무를 의뢰하고 있다.

착공 및 준공완료 단계

필요한 자금 및 검토해야 할 내용 준공된 부동산 중 미분양물건의 대출을 위한 검토 필요

감정평가법인등에서 제공 가능한 보고서 대상물건의 준공 후 담보물 전환으로 인한(PF 대출에서 일반 담보대출로 전환) 담보평가서 대상 사업지 내 국공유지가 포함되어 있을 경우 매입을 위한 감정평가서 준공된 물건의 용도전환에 따른 가격변동과 임대 가능성 검토를 위한 컨설팅 보고서

주요 사항 최근 부동산 시장의 불황으로 인한 NPL 물건 증가에 따라 준공된 저온물류센터의 공실률이 급격히 높아졌다. 이에 정상적인 운영이 불가능해져 저온물류센터를 상온물류센터로 용도전환 시 경제적 타당성 검토를 위해 운용사(펀드)에서 사업성 검토(평가) 보고서를 요청하는 경우가 있다.

사업성 검토(평가) 보고서의 내용 구성

지금까지 감정평가법인등에서의 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서에 대한 인식 및 개발사업의 단계별로 필요한 보고서와 주요 의뢰인에 대해서 검토했다. 이제 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서의 구성에 대해서 알아보겠다.

(1) 사업성 검토(평가) 보고서의 구성

해당 업무를 담당하는 수행 주체별로 차이는 있겠지만, 제가 재직했던 감정평가법인등에서 작성하는 사업성 검토(평가) 보고서의 경우 주로 위의 표와 같은 구성으로 보고서를 작성했다. 또한 각 물건의 특성에 따라 추가로 필요한 내용이나 의뢰인의 별도 요청 내역을 첨부했다.

첫 번째, 총론 부분에서는 전반적인 용역의 개요와 해당 사업의 특성에 대하여 기재한다. 이 중 특히 중요한 부분은 “용역의 범위”와 “주요 전제 사항 및 한계”이다.

“용역의 범위”에서는 해당 보고서에서 작성해야 할 업무의 내용과 범위가 결정된다. “주요 전제 사항 및 한계”에서는 사업성 검토(평가) 보고서가 아직 실현되지 않은 개발계획을 기준으로 사업성을 검토하는 것이므로, 이러한 전제와 한계를 명확히 하여 추후 예측 못한 상황에 대비하는 역할을 한다. 특히 신용평가기관이나 회계법인의 경우 “주요 전제 사항 및 한계” 부분을 매우 세밀하게 기재하고 있다.

2) 용역의 범위
본 보고서는 사업시행자가 제출한 사업계획서 및 기타 관련 자료 등을 기초로 작성되었으며, 본 보고서에 기술되는 용역 범위는 다음과 같음.

부동산 시장 동향 검토 사업지 현황 등 주변 환경 분석 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 준공 후 적정 분양가격 수준 검토 재무적 타당성 분석

3) 주요 전제사항 및 한계
사업시행자가 제시한 건축개요에 기초한 건축계획 등에 따라 준공이 완료되어 당해 부동산을 이용하는 데 있어 물리적, 법률적, 경제적 제한이 없는 상태를 전제로 검토하였음. 검토기준일을 기준으로 건축예정 부동산의 준공을 가정하여 검토하였으며, 적정 분양가격 수준의 검토를 위한 대상 부동산의 전용면적, 계약면적, 용도 및 배치 등은 사업시행자가 제시한 자료를 기준으로 하였음. 추후 면적의 증감에 따라 추정된 분양가격의 수준의 변동이 가능함에 유의하시기 바람. 본건 사업의 경우 조사 시점 현재 준공 전 상태로서 자금조달내역, 향후 사업의 진행일정, 분양계획 등과 관련된 제반사항은 사업시행자가 제시한 내용에 근거하였으며 상기 내역의 실재성 또는 실현가능성에 대하여는 별도의 검토를 수행하지 아니함.

두 번째로 “분양가격, 임대료, 매각 가능 금액 등 가격 수준의 검토 부분”에서는 사업시행자나 금융주관사가 제시한 사업 수지표상의 분양가격 등을 비교 가능한 시장 자료를 분석하여, 현재 시장에서의 적정분양가격 수준 등을 확정하는 과정을 다룬다. 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서에서 가장 중요한 부분이라고 할 수 있다.

더욱 정확한 분석을 위해서는 사업 대상지를 포함하고 있는 지역의 현장조사가 필수다. 사무실에서 획득할 수 있는 자료 이외에 현장에서만 획득할 수 있는 유용한 자료들을 확보할 수 있고, 현장조사를 통해 확보한 자료와 경험으로 보다 현실적인 적정분양가격 수준을 도출해야 한다.

검토대상의 준공 후 가격 수준 검토

오피스텔의 준공 후 가격 수준 측정
전용면적당 단가 수준을 기준으로 분석한 당해 오피스텔 적정 분양가격 수준은 아래와 같이 추정되었음.

오피스텔 적정 분양가격 수준

형벌 호실 전용면적(㎡) 추정 하한가격 수준 추정 상한가격 수준
전용단가
(원/㎡)
전용단가
(원/명)
추정 호별가액(원) 전용단가
(원/㎡)
전용단가
(원/명)
추정 호별가액(원)
A TYPE 50실 27.87 4,200,000 13,900,000 12,000,000 4,500,000 15,200,000 13,000,000
B TYPE 5실 29.09 4,200,000 13,900,000 12,000,000 4,500,000 15,200,000 13,000,000
C TYPE 5실 27.27 4,200,000 13,900,000 11,000,000 4,500,000 15,200,000 13,000,000
D TYPE 10실 26.48 4,200,000 13,900,000 11,000,000 4,500,000 15,200,000 12,000,000
E TYPE 5실 38.79 3,800,000 12,600,000 15,000,000 4,200,000 13,900,000 17,000,000
합계 75실 2,134.05 - - 9,000,000,000 - - 9,850,000,000
※ 귀 제시 계획분양가는 10,708,300,000원 수준임.

적정 분양가격 수준의 적정성 검토

상기 검토된 오피스텔의 적정 분양가격 수준은 전체 건물을 기준으로 약 90억~98.5억 원 수준으로 추정되었음. 유사 매매사례들의 평균적인 거래가격 수준 등을 고려할 때 상기에서 추정된 적정 분양가액 수준은 통상적인 시장에서 용인 가능한 적정 수준으로 판단됨.

 

근린생활시설의 적정 분양가액 수준의 추정

근린생활시설의 적정 분양가격

형벌 호 구분 전용면적(㎡) 추정 하한가격 수준 추정 상한가격 수준
전용단가
(원/㎡)
전용단가
(원/명)
추정 호별가액
(원)
전용단가
(원/㎡)
전용단가
(원/명)
추정 호별가액
(원)
지상
1층
101실 44.40 5,500,000 18,200,000 240,000,000 6,000,000 19,800,000 270,000,000
102실 54.02 5,500,000 18,200,000 300,000,000 6,000,000 19,800,000 320,000,000
103실 54.02 5,500,000 18,200,000 300,000,000 6,000,000 19,800,000 320,000,000
합계 152.44 - - 840,000,000 - - 910,000,000
※귀 제시 계획분양가는 912,100,000원 수준임.

분양가격의 적정성

상기 거래사례를 통해 검토한 당해 근린생활시설의 적정 분양가 수준은 하한금액 기준 약 8.4억 원에서 상한금액 기준 약 9.1억 원으로 산정되었으며, 수집한 사례의 가격 수준 등을 고려할 경우 적정한 것으로 판단됨.

오피스텔 및 근린생활시설의 적정 분양가 결정

구분 귀 제시 분양가 수준(원) 하한가격 수준(원) 상한가격 수준(원)
오피스텔 10,708,300,000 9,000,000,000 9,850,000,000
근린생활시설 912,100,000 840,000,000 910,000,000
합계 11,620,400,000 9,840,000,000 10,760,000,000

세 번째로 보고서의 결론 격인 “사업성 검토, 재무적 타당성 검토”에서는 보고서의 앞 부분에서 확정된 적정분양가격을 기준으로 비용 항목 중 가장 비중이 큰 도급공사비의 검토 등을 추가적으로 수행하여 사업수지를 분석하고, 시나리오별 민감도 분석을 통하여 해당 사업의 사업성 검토(평가)를 완료하게 된다.

2) 수정 사업수지 (단위 : 천 원)

상기 수지표에 앞서 추정한 적정 분양가액 수준을 적용하여 산정한 사업수지는 다음과 같음.

수입 용도 항목 추징 분양가격(하한) 추징 분양가격(상한)
오피스텔 분양매출 9,000,000 9,850,000
근린생활시설 분양매출 840,000 910,000
소계 9,840,000 10,760,000
지출 토지비 토지매입비 등 1,002,020 1,002,020
건축비 직접공사비 등 6,787,000 6,787,000
판매비 광고홍보비 100,000 100,000
부대비 일반부대비용 202,000 202,000
제세공과금 등 432,194 432,194
금융비 PF자분수수료 등 558,100 558,100
소계 9,081,314 9,081,314
추정 세전이익 758,686 1,678,685
추정 세전수익률 7.71% 15.60%

3) 민감도 분석

추정 분양률 수준에 따른 세전 사업이익률의 변동은 아래와 같이 추정됨. (단위 : 천 원)

귀 제시 분양가액 기준 민감도 분석

분양률 100.0% 95.0% 90.0% 85.0% 80.0% 78.15% 75.0%
수입(천 원) 11,620,400 11,039,380 10,458,360 9,877,340 9,296,320 9,081,314 8,715,300
지출(천 원) 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314
세전수익 2,539,086 1,958,066 1,377,046 796,026 215,006 0 -366,014
세전수익률 21.85% 17.74% 13.17% 8.05% 2.31% 0.00% -4.20%

추정 하한가격 수준을 통한 민감도 분석

분양률 100.0% 95.0% 92.29% 90.0% 85.0% 80.00% 75.00%
수입(천 원) 9,840,000 9,348,000 9,081,314 8,855,000 8,364,000 7,872,000 7,380,000
지출(천 원) 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314
세전수익 758,686 266,686 0 -225,314 -717,314 -1,209,314 -1,701,314
세전수익률 7.71% 2.85% 0.00% -2.54% -8.58% -15.36% 23.05%

추정 상한가격 수준을 통한 민감도 분석

분양률 100.0% 95.0% 90.0% 85.0% 84.40% 80.00% 75.00%
수입(천 원) 10,760,000 10,222,000 9,684,000 9,145,000 9,081,314 8,608,000 8,070,000
지출(천 원) 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314 9,081,314
세전수익 1,678,686 1,140,686 602,686 64,686 0 -473.314 -1,011,314
세전수익률 15.60% 11.16% 6.22% 0.71% 0.00% -5.50% -12.53%

사업성 검토(평가) 보고서의 핵심적인 부분(감정평가법인등의 강점)
해당 업무를 하고 있는 많은 감정평가사들이 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서의 가장 핵심적인 부분은 “사업성 검토, 재무적 타당성 검토”라고 생각하고 있을 것이다. 왜냐하면 이 부분에서 보고서의 작성목적인 해당 개발사업의 타당성 여부가 결론지어지기 때문이다. 이러한 이유로 일부 금융기관은 신용평가기관과 회계법인이 해당 부분에서 강점을 가지고 있다고 생각해서, 신용평가기관과 회계법인이 작성한 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서만을 인정하는 경우도 있다.

그러나 이는 논리적인 판단이라고 보기 어렵다. 일반적인 사업의 사업성 검토(예: 신규 사업 진출을 위한 사업성 검토, 기업 인수합병(M&A)을 위한 재무적 타당성 검토, 특정 업체의 현금 흐름을 분석하여 대출 여부를 판단하는 재무적 타당성 검토 등)라면 이러한 판단이 적절할 수 있다. 그러나 부동산 개발사업의 사업성 검토(평가)에서 가장 중요하고 핵심적인 부분은 “사업성 검토, 재무적 타당성 검토”가 아니라 부동산 개발사업의 특성상 “분양가격, 임대료, 매각 가능 금액 등 가격 수준의 검토 부분”이기 때문이다.

부동산PF 사업성 검토(평가) 업무에서의 재무적 타당성 검토는 단순하게 사업시행자가 제시한 사업 수지표상의 계획분양가와 비용이 아닌, 현장조사와 풍부한 자료의 분석을 통해 결정된 적정분양가격 수준과 도급공사비를 기준으로 이루어져야 한다. 이는 “사업성 검토, 재무적 타당성 검토”의 전 단계인 “분양가격, 임대료, 매각 가능 금액 등 가격 수준의 검토 부분”에서 결정된다. 즉, 사업성 검토, 재무적 타당성 검토는 앞에서 결정된 적정분양가격 수준과 도급공사비 등에 종속되어 이루어지는 것이다.

그러나 신용평가기관이나 회계법인이 작성하는 사업성 검토(평가) 보고서는 해당 사업장의 현장조사 없이, 사업시행자가 제시한 사업계획서의 내용만을 기준으로 작성되는 경우가 있으며, 신용평가기관의 경우 사업성 평가 보고서의 핵심 사항인 적정분양가격 수준 확정을 위한 자료 및 현장조사 업무 등을 감정평가법인등에 재의뢰하는 경우도 있다.

따라서 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무에서는 다른 어떤 자격자나 기관보다 감정평가법인등이 부동산 관련 자료에 대한 접근이 용이하고, 풍부한 현장경험을 축적해 왔다는 점에서 강점을 가지고 있다. 감정평가법인등은 이러한 점을 활용하여 마케팅 전략을 세우면 좋을 것이다.

사업성 검토(평가) 보고서의 작성 시 유의사항

사업성 검토(평가) 보고서의 구성 요소들을 모두 살펴보았으니 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무의 수행 시 유의해야 할 사항에 대하여 검토해 보겠다. 일반적으로 감정평가법인등에서의 업무 단계는 크게 ‘업무 수주-보고서 작성-보고서 발송’ 단계로 나누어져 있다.

업무 수주 단계

업무의 내용이 사업성 검토(평가) 보고서(또는 더 확대하여 컨설팅 보고서)로 작성 가능한지, 아니면 규정상 감정평가서로 작성해야 하는지 확인하는 것이 중요 앞에서도 서술했지만, 의뢰인들의 경우 사업성 검토(평가) 보고서나 컨설팅 보고서와 감정평가서의 차이를 인지하지 못하는 경우가 많다. 또한 양자의 차이를 인지하고 있음에도 불구하고, 수수료 절감을 위해 감정평가서로 작성해야 하는 업무를 컨설팅 보고서로 의뢰하는 경우도 있다. 따라서 이에 대한 확인 없이 업무를 진행할 경우 의뢰인이 목적한 대로 보고서를 사용하지 못할 수 있으며, 수수료 규정 위반의 소지가 발생할 수 있다.

업무 수주 전에 선제적으로 정확한 검토가 필요 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서에서 사업성 검토(평가)의 가장 중요한 부분은 사업시행자나 금융기관으로부터 제시된 사업 수지표상의 예정 분양가격과 공사비 등의 수준이 현재 시장에서 적정한 수준인지의 여부이다. 따라서 수주 단계에서 보다 정밀한 검토가 반드시 필요하다.

보고서 작성 단계

보고서의 작성 기준일에 대한 고민 필요 보고서 작성 시점과 사업계획서상의 완공예정 시점 간의 차이로 인해 유의해야 할 사항은 현재 시점을 기준일로 하지 않고 일정 기간이 경과한 완공예정 시점을 기준일로 삼을 경우다. 추후 대상물건이 완공 후 미분양이 발생하여 담보물 전환 감정평가 업무를 진행할 때, 사업성 검토(평가) 보고서와 담보 감정평가서 간의 가격 차이가 발생할 수 있다. 특히 가격 차이가 발생하는 것이 일반적임에도 해당 금융기관에서 이를 문제 삼을 가능성이 있다.

사업성 검토(평가) 보고서상에서 확정되는 분양가격 수준, 준공 후 가격 수준 등은 범위로 표시해야 하며, 범위에서 중간값은 기재하지 않음이 원칙 이는 감정평가서 양식이 아닌 사업성 검토(평가) 보고서 양식으로 작성하는 경우에 한국감정평가사협회에서 제시한 규정을 준수해야 한다는 것이다. 그런데 의뢰인들의 경우 중간값의 기재를 요청하는 경우가 생각보다 많으므로 이에 대한 주의가 필요하다.

사업시행자로부터 제시된 사업 수지표의 분석 시 보수적인 접근 필요 최근 공사비의 급격한 상승으로 인해, 작성된 지 일정 기간이 경과한 사업 수지표는 현재 시장의 공사비 수준과 차이가 없는지 반드시 검토해야 한다. 저의 경험에 따르면, 특히 지방 사업장의 경우 전체 사업비에서 토지비보다 건축비가 차지하는 비중이 큰 경우가 많은데, 최근 공사비가 급격하게 상승하면서 이 상승된 공사비를 적용할 경우 사업수익이 나지 않기 때문이다. 또한 NPL로 분류된 사업장의 경우에는 기존 대출을 상환하지 못하고 1~2회 이상 대출 연장을 하게 된다. 이때 연장할 때마다 최초의 사업 수지표를 대출 조건에 맞게 조정하게 되는데, 사업성 검토(평가)를 위해서 제시되는 사업 수지표가 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못하는 경우가 있어 보다 면밀한 검토가 필요하다.

보고서 발송 후

이해 상충과 관련된 문제 기존에 브릿지나 PF 대출 업무로 인해 감정평가서나 사업성 검토(평가) 보고서를 작성한 경우, 동일한 물건에 대한 경매 및 공매 감정평가는 이해 상충 문제로 인해 담당할 수 없는 것이 원칙이다. 그럼에도 불구하고 금융기관조차 이에 대한 이해가 부족하여 최초 브릿지나 PF 대출 단계에서 해당 업무를 담당했던 감정평가사나 감정평가법인등에게 공매 감정평가를 의뢰하는 경우가 있어 이에 대한 주의가 필요하다. 특히 최근 증가하고 있는 NPL 물건의 경우에 이와 같은 사례가 다수 발행할 수 있으니 반드시 숙지하고 있어야 한다.

마치며

부동산PF 사업성 검토(평가) 업무와 관련된 내용을 살펴보았다. 이 글에서는 부동산PF 사업성 검토(평가) 보고서에 대한 감정평가법인등의 인식, 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무가 필요한 기관들과 필요한 시점, 사업성 검토(평가) 보고서의 내용 구성, 보고서의 작성 시 유의사항 등을 다루었다. 글 내용이 이론적이라기보다 제가 실무적으로 업무를 하면서 경험했던 내용을 기반으로 작성했다 보니, 어떤 부분에 대해서는 생각이나 관점이 다른 분도 있을 것이다.

단, 해당 주제를 가지고 한국감정평가사협회에서 부동산PF 강의할 때도 강조했지만, 글 내용이 무조건 옳고 다른 의견을 가진 사람들이 틀렸다는 것이 아님을 다시 한번 이야기하고 싶다. 동일한 물건의 감정평가액이나 사업성 검토(평가)의 결론이 차이가 있는 것이 오히려 더 일반적인 것처럼, 이 업무에 대해서도 서로 다른 생각이나 관점이 존재할 수 있기 때문이다.

감정평가업계에서 20여 년 동안 일하면서 실제로 감정평가사의 업무 영역이거나 충분히 강점을 가질 수 있는 업무 분야임에도 불구하고, 초기 대응 실패와 업무에 대한 이해도 부족, 마케팅의 어려움 등의 사유로 시장 확대를 하지 못한 경우를 많이 경험했다. 이 글에서 이야기한 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무도 그중 하나로서, 감정평가사가 보다 주도적인 입장에서 업무의 진행이 가능한 분야라고 생각한다.

부족한 글이지만 부동산PF 사업성 검토(평가) 업무를 수행하거나 마케팅을 하는 데 도움이 되었으면 한다.