재무보고목적 자산재평가 쟁점 및 개선방향

재무보고목적 자산재평가 감정평가서 작성 실태 분석¹⁾

첫째, 공통항목 적용 관련 사항으로 기본적 사항 확정 관련 사항과 사업체 개요 기재사항을 살펴보았다. 기본적 사항의 확정 관련 사항에서는 ‘감정평가 목적’, ‘기준시점’, ‘감정평가 조건’, ‘기준가치’에 관한 사항을 중심으로 살펴보았다.

둘째, 산출 의견상 공정가치의 개념 및 특징 기재 관련 사항을 살펴보았다. 재무보고목적의 자산재평가에 따른 공정가치의 경우 ‘시장가치 외의 가치’에 해당한다고 볼 수 있다. 이와 관련하여 「감정평가에 관한 규칙(이하 “감칙”)」 제5조제3항 단서조항에 따라 법령에 다른 규정이 있는 것으로 보아 가치의 성격과 특징에 대한 기재가 강제된다고 볼 수는 없다. 그러나 감정평가서상 공정가치의 개념 및 특징 설명을 통해 기준가치를 명확히 할 필요가 있다.

셋째, 대상물건의 감정평가방법 적용 관련 사항을 살펴보았다. 먼저 K-IFRS 상의 유형자산 유형 등에 토지와 건물이 나누어져 있어, 감정평가 시에도 구분하여 평가하는 것이 일반적인 것으로 파악되었다. 이에 토지·건물의 개별물건원칙 적용 관련 사항을 살펴보았다. 다음으로 대상물건별 주된 감정평가방법 적용 현황을 「감칙」 규정과 연계하여 살펴보았다. 마지막으로 대상물건별 시산가액의 합리성 검토 현황을 중심으로 분석 결과를 종합적으로 정리하였다.

넷째, 해외 소재 토지사용권의 재평가 사례, 토지·건물의 재평가 사례, 영업용 건물의 재평가 사례를 중심으로 감정평가방법 적용 및 시산가액의 합리성 검토에 대한 해외 소재 영업용 자산의 재평가 수행 실태를 살펴보았다.

「보수기준」 상 할인율 적용 규정 준수 측면

실무상 재무보고목적 자산재평가 수수료 적용 관련 쟁점
감정평가수수료 하한요율 적용 후 할인율 적용 가능 여부 실무상 「보수기준」 제6조제2항제5호가목에 규정한 할인율 적용 시 제4조제1항에서 규정한 수수료 요율체계 중 하한요율(80%) 기준을 적용한 후 상기 규정의 할인율 적용이 가능한지가 쟁점이 될 수 있다. 현재 실무에서는 재무보고목적 자산재평가의 경우 「보수기준」 상 감정평가수수료 요율체계 중 하한(80%) 기준 적용 후 제6조제2항제5호의 할인율을 적용하는 것으로 파악되었다.

이와 관련하여 협회에서는 「보수기준」 제4조제1항의 요율체계 상 하한·기준요율·상한 중 어느 요율을 적용할 것인지는 가격산출자료, 가격형성요인 분석, 적용 감정평가기법, 감정평가의 업무량 및 난이도를 고려하여 감정평가 의뢰인과 감정평가법인등 간에 자율적 합의를 통해 결정할 수 있으므로, 수수료 요율체계의 하한을 적용하여 산정한 감정평가수수료는 할인에 해당하지 아니한다고 보았다.

주기적·반복적 재평가 해당 판단 여부 최근 감정평가업계에서는 재무보고목적 자산재평가에 따른 감정평가수수료 적용과 관련하여 「보수기준」 제6조제2항제5호가목의 주기적·반복적 재평가에 해당되지 않음에도 불구하고 할인율을 적용하는 사례가 발생하고 있어 문제가 될 수 있다. 이는 K-IFRS 할인율 적용 대상이 아님에도 불구하고 할인율을 적용하는 등 감정평가수수료 할인을 영업의 수단으로 활용하는 사례가 발생하고 있다.

구체적으로 자산재평가 감정평가수수료 산정 시 손상차손 또는 일회성으로 종료되는 담보평가 등 할인율 적용 대상이 아님에도 불구하고, 재무제표 반영을 목적으로 한다는 사유만으로 「보수기준」 제6조제2항제5호가목의 자산재평가 할인율을 적용하는 사례가 발생하고 있어 문제가 되고 있다.

이에 협회에서는 주기적·반복적으로 실시하지 않는 일회성 감정평가의 경우 「보수기준」 제6조제2항제5호의 할인율 적용 대상으로 볼 수 없다고 하였다. 특히 자산재평가 할인율은 취득원가로 계상되어 있는 기업의 유형자산에 대하여 재평가모형을 적용하여 반복적으로 감정평가하는 경우에만 적용이 가능하다는 점을 분명히 하였다.

다른 법률 및 관행에 따른 기업 자산의 반복 감정평가 시 할인율 적용 가능 여부 실무상 「보수기준」 제6조제2항제5호의 각 목에서 규정하고 있는 법률이 아닌 다른 법률에 의해 같은 기업의 자산에 대한 감정평가를 반복하거나 반복할 것이 예정된 경우, 「보수기준」 상 할인규정을 적용할 수 있는지 여부가 쟁점이 될 수 있다. 또한 법률의 규정에 의해서가 아닌 감정평가 의뢰업체의 통상적인 관행에 따라, 같은 기업의 자산에 대한 감정평가를 반복하거나 반복할 것이 예정된 경우 「보수기준」의 할인규정을 적용할 수 있는지 여부도 쟁점이 될 수 있다.

이와 관련하여 협회에서는 같은 기업의 자산을 다른 법률이나 통상적인 관행에 따라 반복하여 감정평가하는 경우까지 「보수기준」 제6조제2항제5호의 할인율을 적용하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단되며, 이 경우에는 재의뢰일과 기준시점의 기간에 따른 할인율을 규정하고 있는 「보수기준」 제6조제2항제1호²⁾를 적용하는 것이 타당하다고 보았다(한국감정평가사협회, 2023 : 58).

감정평가 결과의 신뢰성 및 객관성 검토 측면

협회의 자산재평가 사전심사 강화 최근 4년간(2019~2022년) 협회 감정평가심사위원회 심사 시 자산재평가 수행과 관련한 주요 수정사항 및 유의사항을 살펴본 결과, 자산재평가 종합심사표상 공통항목(기본적 사항)에 관한 사항이 대부분인 것으로 나타났다. 구체적으로는 대상물건별로 감정평가방법의 적용 등과 관련하여 특별하게 고려할 사항이 없는 반면, 기본적 사항 등 공통항목의 경우에는 재무보고목적 자산재평가의 특성을 고려하여 감정평가서 작성 시 유의할 필요가 있다.

한편 감정평가업계에서는 공정가치 평가 결과의 전문성 및 신뢰성을 확보하기 위한 역할이 상당히 중요하다고 할 수 있다. 먼저 감정평가기관의 재무보고목적 자산재평가 수행에 대한 전문성 확보는 필연적이라 할 수 있다. 이를 위해 재무보고목적 자산재평가를 수행하는 감정평가사는 K-IFRS에 대한 기본지식과 최근 동향 등에 이해가 선행되어야 한다.

다음으로 기존의 협회 사전심사제도 강화를 통해 외부의 공신력과 신뢰성을 확보할 필요가 있다. 이를 위해 필요한 경우 심사과정에서 외부 회계전문가의 의견 청취 등 협업도 필요할 것으로 보인다. 또한 현재까지 감정평가업계에서 축적한 기존 유형자산의 재무보고목적 재평가 사례에 대하여 데이터베이스화를 통해 내부 심사기준을 강화하여 체계적인 심사가 이루어질 수 있도록 할 필요가 있다.

감사인의 감정평가 결과에 대한 적합성 검토 최근 협회 감정평가심사위원회 심사를 경유하여 의뢰기업에 발송된 재무보고목적 자산재평가 감정평가서에 대하여, 의뢰기업으로부터 재무제표 감사업무를 수임한 감사인인 회계법인이 비교표준지의 선정 등 감정평가와 관련된 질문지 회신을 요청하는 사례가 있는 것으로 파악되고 있다.³⁾ 이는 의뢰기업의 재무제표가 K-IFRS에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시되었는지를 「회계감사기준」에 의거하여 수행하는 것이라 할 수 있다.

이와 같이 감사인은 경영진 측 전문가인 감정평가사가 직업전문인으로서의 적격성, 객관성, 업무 범위 및 수행된 업무가 감사증거로서 적합한지 등을 검토하기 위하여 재무보고목적 자산재평가를 수행한 감정평가법인에게 전문가 질문서 형식의 자료를 요청하고 있는 것으로 판단된다.

기본적으로 감사인은 「외부감사법」에 따른 감사업무를 수행할 때 「회계감사기준」을 준수하여야 한다. 또한 주권상장법인의 감사인은 같은 법 시행령 제9조제8항에 따라 내부회계관리제도가 효과적으로 설계·운영되고 있는지를 감사할 때에도 「회계감사기준」을 준수하여야 한다. 이에 감사인의 재무보고목적 자산재평가 감정평가서에 대한 REVIEW는 「회계감사기준」 상 [감사기준서 500(감사증거)]에 따라 토지재평가 업무와 관련한 감사증거를 입수하기 위한 측면에서 실시하고 있는 것으로 파악되었다.

이처럼 감사인의 재무보고목적 자산재평가 감정평가서에 대한 REVIEW는 종전부터 회계업계에서 수행하고 있었던 것이라 할 수 있다. 따라서 감사인인 회계법인으로부터 재무보고목적 자산재평가 감정평가서에 대한 REVIEW를 의뢰받은 감정평가법인이 질문지를 작성하여 발송하는 것은 일반적인 절차라 할 수 있다.

재무보고목적 자산재평가 실무상 고려사항

다음으로 기업이 유형자산의 재평가모형을 선택한 경우 해외에 소재하는 영업용 자산도 재평가 대상에 포함시켜야 한다. 이 경우 국외 소재 부동산의 특성을 고려하여 현지 부동산의 관계 법률과 제도, 부동산시장의 특성 및 감정평가 관행 등을 종합적으로 감안하여 평가하는 것으로 파악되었다.

구분건물 평가 시 토지·건물 평가금액의 배분 재무보고목적의 자산재평가에서는 해당 자산의 적정한 평가금액을 도출하는 것뿐만 아니라 결정된 평가금액을 기업이 계상한 자산 분류별로 배분하는 작업도 필요할 수 있다. 기업은 감가상각 등 여러 가지 목적으로 감정평가법인등이 제시한 평가금액을 다양한 자산에 배분하여야 하는 경우가 발생한다. 이와 같이 의뢰기업의 요청에 따라 회계 처리를 위한 목적의 토지·건물의 평가로서 그 불가피성이 인정되는 경우, 감정평가사는 최대한 합리적인 방법으로 토지가격과 건물가격을 각각 구분하여 감정평가서상에 그 배분내역을 적시해주어야 한다. 그리고 이렇게 배분된 가격이 최초에 도출된 평가금액과 그 성격이 다르다는 점을 감정평가서에 명확히 기재하여야 한다.

따라서 실무상 구분건물의 토지가격과 건물가격 배분 시 거래사례비교법을 적용하여 산정한 시산가액을 감정평가액으로 결정한 후, 토지·건물 배분 비율을 기준으로 토지만의 감정평가액을 결정하고 구분건물(대지권)의 가액을 표시해주어야 한다. 실무상 구분건물의 토지가격과 건물가격 배분 시 최유효이용·용적률·건폐율·건물의 건축년도·관리 상태 등을 고려하여 결정하되, 토지·건물 배분 비율 등을 참고로 가감 조정할 수 있다.

구체적으로는 다양한 참고 자료 등을 바탕으로 대상물건이 속한 지역 특성, 지역의 지가 수준, 대상물건의 가격변동 추이, 대상물건의 건물 규모 대비 대지권 면적, 건물의 내용연수, 해당 토지·건물의 지역요인 및 개별요인, 분양계약 시의 배분 및 제반 사항 등을 종합적으로 참작하여 대상물건의 토지·건물 배분 비율을 결정한 후 토지만의 감정평가액을 제시하는 것이 바람직할 것이다.

해외 소재 영업용 자산의 재평가 시 고려사항
해당 국가의 부동산 관련 법률 및 감정평가기준 검토 기업은 유형자산의 재평가모형을 선택한 경우 해외에 소재하는 영업용 자산에 대해서도 재무보고목적 자산재평가를 의뢰하고 있다. 특히 중국 및 동남아시아 지역 국가의 경우 의뢰기업의 현지법인이 소유한 토지사용권과 같이 해당 국가의 독특한 부동산 제도에 기인한 유형도 의뢰목록 중 많은 비중을 차지하고 있는 것으로 파악되었다.

한편 협회에서는 해외 평가물건에 대한 감정평가서 작성 시 현지 법률 및 규정, 제도 및 기준, 샘플 감정평가서를 참고하여 감정평가서 작성을 용이하게 하기 위한 목적으로 ‘감정평가 국제교류센터’를 개설하여 필요한 자료를 수집하여 회원들에게 제공하고 있다.⁴⁾

따라서 감정평가사는 해외 소재 영업용 자산의 자산재평가 시 위에서 살펴본 관련 사이트 및 참고 자료⁵⁾ 등을 활용하여 토지사용권과 같은 사항이 해당 국가의 부동산 제도 및 관련 법률에 어떻게 반영되어 있는지 먼저 파악할 필요가 있다. 또한 해당 국가의 부동산 제도 및 관련 법률 등을 파악한 후 대상물건을 감정평가하기 위해서는 해당 국가의 감정평가기준이 별도로 마련되어 있는지 검토하여야 한다. 이를 통해 구체적으로 대상물건에 따른 감정평가방법의 적용과 관련한 내용을 파악하여 감정평가서 작성 시 반영하여야 한다.