궁금한 감정평가

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협회는 온·오프라인을 통해 접수되는 감정평가 관련 질문에 답해드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.

지장물 보상평가 시 부대설비에 대한 질의응답

‌지장물 보상평가 시 주택, 수도계량기, 정화조, 보일러 등에 대한 상세내역 표기가 가능한지에 대해 궁금합니다.

건축물의 보상평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다) 제75조 및 같은 법 시행규칙 제33조에 따라 원가법으로 감정평가합니다. 원가법은 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법으로, 재조달원가는 통상적인 건축공사비 및 제경비에 부대설비에 대한 설치비용 등을 고려하여 산정되며, 여기서 부대설비란 냉·난방설비, 위생설비, 전기설비 등 건물의 효용에 직접적으로 영향을 미치는 항목에 관한 것입니다.

건물은 건물로서의 효용을 발휘하기 위해 기본적인 부대설비가 필요하며, 이러한 설비는 용도상 불가분의 관계로서 건물의 필수적인 구성요소에 해당한다고 볼 수 있습니다. 일례로 대법원에서는 정화조를 건물의 구성 부분으로 보고 있습니다(대법원 1993. 12. 10. 선고 93다42399 판결 참조). 이에 따라 건물은 부대설비를 포함하여 하나의 독립적인 물건으로 보는 것이 합리적입니다.

다만, 건물의 부대설비는 해당 설비의 종류, 기능 및 건물의 용도, 규모 등에 따라 다양하고 개별 부대설비마다 많은 차이가 존재하며, 이와 별개로 물건의 종류에는 건물의 부대설비 외에 물건의 독립성 여부, 주물의 상용에 이바지하는지 여부, 소유자의 동일성 여부 등에 따라 주물 외에 종물 또는 부합물에 해당하는 경우도 있습니다.

따라서 해당 물건이 건물의 일반적인 효용을 위한 건물의 부대설비에 해당하는 경우에는 건물(주택)에 포함하여 감정평가하는 것이 원칙이나, 이에 해당하는지 여부 및 이에 해당하지 않는 경우 해당 물건의 개별 감정평가 여부에 대한 판단은 물건의 성격, 용도, 규모, 위치 등을 종합적으로 고려하여 결정할 사항입니다. 따라서 담당 감정평가사가 현장조사 및 관련 제반 사항 검토 등을 통해 구체적으로 판단할 사항임을 알려드립니다.

상속세 감정평가 시 재건축사업 조합원으로 등재되었으나, 평형의 확정이 없는 경우 입주권 감정평가 가능 여부에 대한 질의응답

질의 배경

본 건은 주택재건축정비사업구역 내 소재한 부동산으로서, 상속으로 인하여 상속인 갑이 지분을 취득하여 상속세 신고를 진행하여야 하는 상황임. 주택재건축정비사업의 관리처분계획 인가일 당시에는 피상속인이 조합원 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상으로 분류되었음. 추후 소유자와 조합의 협의로 인하여 조합설립인가 내용의 경미한 사항(조합원) 변경신고를 진행하여, 그 이후에 ○○구청으로부터 최초 등재되었음.

상속개시일 기준 조합원으로 등재한다는 내용만 있을 뿐 아직 평형의 확정은 없는 현 상황에서 조합원입주권의 감정평가가 가능한지 궁금합니다.

「소득세법」 제88조제9호에서 “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제74조에 따른 관리처분계획인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다고 규정되어 있습니다. 또한 「도시정비법」 제72조제4항에서는 사업시행자가 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대 수 또는 주택 규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제72조제5항에서는 사업시행자가 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자에 해당하는 토지등 소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 같은 법 제72조제6항에서는 “제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.

본 사안에서 제시된 내용만으로는 피상속인이 상기의 규정에 따라 적법하게 ‘조합원입주권’을 취득하였는지 여부를 확인할 수 없으나, 이하에서는 질의에서 제시된 내용에 따라 본 사안의 감정평가 대상이 적법한 조합원 지위를 취득한 상태에서의 조합원입주권임을 전제하여 답변합니다.

「상속세 및 증여세법」 제60조에서는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”) 현재의 시가(時價)에 따른다고 하고 있으며, 같은 법 제61조제3항에서는 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있습니다.

「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조제2항에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하여야 한다고 규정되어 있으므로 조합원입주권의 감정평가는 이에 따라 평가되어야 할 것입니다.

그러나 본 건의 경우, 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조제2항에 의하여 평가하기 위해서는 “평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액”을 산정하여야 하는데, 입주권의 시세가 주택형별로 상이하게 형성될 수 있는바, 그에 따른 프레미엄도 주택형별로 차이가 나타날 수 있다는 점에서 적어도 조합원이 취득하게 될 부동산의 주택형이 무엇인지를 확인할 수 있어야 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 산정할 수 있다고 보여집니다. 이에 따라 해당 조합에 문의하여 해당 조합원이 취득하게 될 주택형 등을 확인하신 후 평가하시기 바랍니다.

다만, 본 답변에서는 피상속인을 조합원 분양대상자로 변경하는 관리처분계획변경인가를 득하지 않은 상태에서 조합원으로 등재되었다는 사정만으로 대상물건을 ‘조합원입주권’으로 볼 수 있을지 여부 등을 고려하지 않은바, 피상속인이 적법하게 ‘조합원입주권’을 취득하지 못한 경우에는 상기와 같이 감정평가의 대상을 조합원입주권으로 보고 감정평가할 수 없으므로 이에 대한 별도 확인이 필요할 것으로 보입니다.