‘이사 철’ 내 집 잘 고르는 ‘팁’은?

요새 서울 아파트값이 많이 올랐다. 아파트 매매가격이 오르면서 전셋값도 같이 훌쩍 뛰었다. 매매나 전세 등으로 서울 내에서 이사 갈 집을 찾아야 하는 수요자들의 고민이 커질 수밖에 없다. 적지 않은 비용을 ‘내 집 마련’에 투입해야 한다는 점에서 집을 구하려는 이들의 머리도 복잡하다.

이 가운데 전문가·공인중개사 등 부동산 업계 사람들은 아파트가 자리 잡은 ‘입지’를 중심으로 내 집 마련 전략을 세워야 한다는 데 입을 모은다. 물론 지하철·버스 정거장 역 등이 가까운 ‘역세권’ 아파트들은 인근 집값이 오른 만큼 이미 가격이 천정부지로 뛰었다. 서울 아파트값 상승세가 정점을 찍은 올해 7월은 지난 2019년 12월 이후 4년 7개월 만에 가장 큰 폭의 아파트값 상승률을 나타냈다. 역과 가까운 아파트 단지가 많은 지역의 매매가격이 치솟은 영향이 컸다. 이른바 ‘마·용·성’으로 불리는 마포·용산·성동구와 강남 3구(강남·서초·송파구)가 강세를 보인 까닭이다. 서초구는 잠원·반포동 역세권 단지 위주로, 성동구는 금호·행당동 역세권 단지 위주로 가격이 뛰며 서울 부동산 시장의 ‘뜨거운 여름’을 주도했다.

이런 이유로 모두가 선호하는 역세권에 집을 구하는 것이 쉽지 않다. 다만 미래 가격 상승을 기대할 수 있는 저평가된 ‘O세권’ 아파트들은 아직도 서울 내에서도 적지 않다. 서울뿐 아니라 선호도가 높은 경기도 성남시 분당구, 과천시 등 수도권 전체가 마찬가지다.

가령 아파트 주변에 상업, 편의시설이 있다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 아파트에 사는 것만으로 ‘힐링’하고 싶은 수요자들이 많아지는 요새 달라진 라이프 스타일을 감안하면, 상황은 바뀔 수 있다. 근처 지하철역을 이용하기 위해 버스를 한 번 더 타야 하는 수고로움까지 감수하며 대형공원이나 녹지가 잘 갖춰진 아파트들의 가치가 향후 더 높아질 수 있는 것이다.

병원이나 의료기관이 아파트 근처에 많은 ‘병세권 혹은 의세권’도 마찬가지다. 혼인·출산율이 해마다 낮아지는 상황에서 우리나라는 초고령화 사회 진입을 앞두고 있다. 자연스레 건강과 의료 서비스에 대한 수요가 그만큼 높아질 것임을 의미한다. 수요자별 입장에 따라 다르지만, 집 주변에 노인 등의 환자들이 다수 있는 것을 보통은 크게 선호하진 않는다. 그러나 달라진 사회 구조 변화 속에 아파트 미래 가치를 고려해 본다면 훌륭한 내 집 마련 대안이 될 수 있다.

어느 정도 나에게 잘 맞는 입지를 생각해 두었다면 자금 계획도 빈틈없이 짜두는 것이 좋다. 서울 등 수도권 인기 지역일수록 적정한 시세의 매물이 나왔다면 이를 계약하기 위한 다른 경쟁자와의 다툼도 치열하기 때문이다. 좋은 매물을 선점하기 위해서는 집주인에게 본인의 자금 조달 계획을 어느 정도 알려주면서 매입 의사를 서둘러 밝히는 것이 필요하기도 하다.

이에 지나치게 큰 대출 상환금 부담으로 생활이 곤란해질 수 있는지 등을 먼저 살펴봐야 한다. 매입 예산을 수립하기 위해 부동산 전문가들은 가장 먼저 본인이 보유하고 있는 현금성 자산 등 순자산이 얼마나 되는지를 먼저 확인할 것을 조언한다. 보유한 예·적금은 물론, 주식 등 다른 투자 상품 내 들어가 있는 투자금 등을 통해 가용할 수 있는 현금자산 규모를 파악해 봐야 한다.

이후 대출금이 얼마나 필요한지를 따져야 한다. 이 과정에서 대출 규모는 전체 대출 총액이 아니라 한 달에 실제 빠져나가는 원금과 이자액을 기준으로 계산해 보는 것을 추천한다. 대출 관련 비용을 제외하고도 우리 가족이 넉넉하게 생활비를 지출할 수 있는지 알아보는 게 반드시 필요하기 때문이다. 부동산 업계에서는 본인의 한 달 수입에서 주택담보대출 원리금 상환액이 차지하는 비중이 30~35% 정도가 되는 게 이상적이라고 보고 있다. 생활비뿐 아니라 각종 공과금, 그리고 예측할 수 없는 미래를 대비하기 위한 저축도 필요해서다. 즉 대출 원리금 상환액, 생활비 및 각종 비용, 저축 비용이 서로 3분의 1 정도로 유지되는 게 큰 부담이 없는 월별 자금 운용 계획인 셈이다.