궁금한 감정평가

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협회는 온·오프라인을 통해 접수되는 감정평가 관련 질문에 답해드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.

지목이 전·답인 토지의 감정평가 방법(구분감정평가, 일괄감정평가)에 대한 질의응답

소송평가 시 지목이 전·답인 토지를 전체 일괄로 감정평가해야 하는지, 지목별로 구분하여 감정평가해야 하는지 궁금합니다.

‌「감정평가에 관한 규칙」 제7조(개별물건기준 원칙 등)에 따르면 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 합니다(제1항). 다만, 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있으며(제2항), 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있고(제3항), 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있습니다(제4항).

이때 “용도상 불가분의 관계가 있는 경우”에 대하여 대법원에서는 “일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 참조).

또한 「감정평가 실무기준」 [810-5.3 개별 감정평가]에서는 토지 보상평가를 할 때는 대상토지 및 소유권외의 권리마다 개별로 하는 것을 원칙으로 하되, 다만, 개별로 보상액을 산정할 수 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 소유권외의 권리를 대상토지에 포함하여 감정평가할 수 있으며(제1항), 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따른다(제2항)고 규정하고 있으며, 각 호는 아래와 같습니다. 따라서 담당 감정평가사가 현장 조사 및 관련 제반 사항 검토 등을 통해 구체적으로 판단할 사항임을 알려드립니다.

두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루고 있는 경우에는 일괄감정평가한다. 다만, 이용상황 또는 용도지역등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 감정평가할 이유나 조건이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 한 필지의 토지가 둘 이상의 이용상황으로 이용되거나 용도지역등을 달리하는 경우에는 이용상황 또는 용도지역등별로 구분감정평가한다. 다만, 다른 이용상황으로 이용되거나 용도지역등을 달리하는 부분이 주된 이용상황 또는 용도지역등과 가치가 비슷하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 이용상황 또는 용도지역등의 가치를 기준으로 거래될 것으로 추정되는 경우에는 주된 이용상황 또는 용도지역등의 가치를 기준으로 감정평가할 수 있다.
따라서 개별감정평가함이 원칙이나 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 등에 일괄감정평가할 수 있으며, 구분감정평가 또는 일괄감정평가 여부는 지목 등에 따라 일률적으로 판단할 수는 없고, 상기 규정에 따라 대상 토지의 위치, 형상, 면적, 인접토지와의 관계 등을 종합적으로 고려하여 담당 감정평가사가 판단·결정하여야 할 것으로 사료됩니다.

환지처분 정리 전 감정평가 시 실시계획 인가가 변경 고시된 경우 기준시점에 대한 질의응답

질의 배경

환지 방식에 의한 도시개발사업으로서 정리 전 가격의 감정평가임

실시계획 인가 고시(2019. 10. XX.) ○○지구 도시개발사업 「도시개발법」에 의한 환지 방식 실시계획 인가일(2019. 10. XX.) ~ 환지처분일
실시계획 인가 변경 고시(2024. 10. XX.) ‌면적 (기정) 54,552㎡ → (변경) 88,334㎡(33,782㎡ 증가) 공동주택용지의 증가, 단독주택용지, 준주거시설용지 등의 감소 실시계획 인가일(2019. 10. XX.) ~ 환지처분일

위와 같은 경우 종전(2019년 10월) 54,552㎡에 대하여 실시계획 인가 후 추가 고시한(2024년 10월) 88,334㎡ 토지 세목에 대한 기준시점을 변경 고시한 일자를 기준시점으로 정할 수 있는지 궁금합니다.

‌「도시개발법」 제21조와 제22조의 규정에 의하여 도시개발사업을 수용 또는 사용하는 방식으로 시행하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)을 준용하여 감정평가할 수 있으나, 환지 방식에 의하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 건축물 등이나 장애물 등을 이전하거나 제거하는 경우를 제외하고는 「토지보상법」을 준용할 수 있다는 규정이 없으며, 국토교통부 유권해석(토지정책과-2384, 2021. 3. 5.)에 의하면, 환지 방식에 의한 도시개발사업은 「토지보상법」 별표 제37호의 도시개발사업에 포함되지 않는다고 하였습니다.

「도시개발법 시행규칙」 제27조의2제1항에서는 환지 설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 최초 환지계획 인가 시를 기준으로 하여 정하고 변경할 수 없으며, 환지 후 토지·건축물의 평가액은 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지계획의 변경 인가를 받아 평가할 수 있다고 규정되어 있습니다.

도시개발사업의 시행상 필요한 세부적인 사항을 정하고 있는 「도시개발업무지침」 4-1-4.(5)에 의하면, 정리 전 가격은 실시계획 인가시점(도시개발사업으로 인한 도시·군 관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않는 사업 이전 상태)을 기준으로 하고 정리 후 가격은 환지처분 시점을 기준으로 하여 정하되, 평가 시기는 환지계획 수립 전에 하여야 한다고 규정하고 있습니다.

「도시개발법 시행규칙」 제27조의2제1항에서 최초 환지계획 인가 후 변경 인가 고시가 있고 난 후에도 ‘정리 전 토지’ 가격의 기준시점을 변경할 수 있는 예외규정을 두지 않은 점, 변경 인가 고시로 인해 평가요인이 변동될 수 있는 것은 ‘정리 후 토지’에 국한되는 점, 최초 실시계획 인가 고시 당시로 기준시점을 정해 기존 세목 고시 토지와 추가 세목 고시 토지를 함께 평가해도 가격의 상대적 균형이 훼손되지 않는 점 등을 종합 고려할 때, ‘정리 전 토지’의 기준시점은 최초 실시계획 인가 고시로 보아야 할 것으로 사료 됩니다.