필자가 근무하고 있는 사무실에서 두 가지의 실험을 하였다. 첫 번째로 수습 감정평가사가 현장에 나가 평가대상 물건을 조사하도록 하였고, 두 번째로는 테스트를 위해 대출업체가 직접 공인중개사를 고용하도록 한 후 우리에게 대상물건의 현장조사 보고서를 보내게 하였다. 주(primary) 감정평가사는 사무실에 머무르도록 하고, 제3자가 인근지역과 대상물건을 현장조사 한 후 보고하도록 한 것이다.
추가로, 현장조사자에게 우리가 사전에 선택한 비교사례에 찾아가도록 했다. 이는 사실 미국연방저당권협회가 공개적으로 추진하고자 하는 방향보다 한 발짝 더 나아간 것이다. 우리는 미국연방저당권협회가 현장조사자들이 비교사례를 찾아가 현장조사 하도록 테스트를 진행했고, 그들이 가진 방대한 이미지 및 부동산자료와 관련된 데이터베이스를 고려할 때 감정평가사들에게 최근에 거래된 물건들의 데이터를 공유한다면, 실제로 현장에 보러 가지 않고도 비교사례를 선택하는 것이 가능하다고 보았다는 소식을 들었다.
그럼에도 불구하고, 미국연방저당권협회가 공개적으로 제안한 1004P 안(감정평가 이분화를 위한 시작단계로 작성한 서식)에서는 현장조사자가 어떤 비교대상 물건도 현장조사 하지 않고, 부동산 판매호가 리스트(MLS)에 있는 물건들은 비교사례 선정 시 보고서에서 엄격하게 배제해야 한다는 방침을 택하고 있다.
우리가 진행한 실험에서는 감정평가사가 어떤 부동산들이 대상물건과 비교 가능할지 사전에 선택하도록 하였고 현장조사자를 보내 대상물건의 내, 외부와 비교사례들을 조사하도록 하였다.

미국연방저당권협회가 추진하고 있는 프로세스는 더 우수하거나 시간상으로 효율적이지도 않고, 보다 정확한 감정평가 결과로 귀결되지도 않는다. 우리가 가장 최근에 실험을 진행한 1965년 준공, 10,000제곱피트 부지에 지어진 1,600제곱피트 연면적을 가진 부동산의 사례를 보자.
현장조사자는 대상물건을 포함해 내가 사전에 비교 가능성이 높다고 판단한 10개의 부동산을 조사했다. 그는 대상물건의 스케치 자료와 사진, 기타 설명자료를 비롯해 비교사례의 설명자료 및 거리 사진을 제공하였다. 이때부터 벌써 문제가 생기기 시작했다.
받은 사진과 현장조사 보고서에 따르면 대상물건보다 열등한 비교사례를 비준하면서 오히려 대상물건의 가액을 하향조정 했다. 상향조정을 해야 했었는데 말도 안 되는 일을 한 것이다.
유사하거나 다소 우세하다고 보이는 비교사례들을 비준할 때는 대상물건의 가액이 비교사례의 매매가액보다 높다고 기재하였다. 만약, 사례가 더 우세하다면 대상물건의 가액은 당연히 낮아야 한다. 나는 비교분석법(matched-pairs analysis)과 회귀분석을 적용해 부지면적, 질, 상태, 주택면적 조정치를 결정하였지만, 단지 일부 조정치만 감정평가액의 범위를 좁히는 효과가 있었다. 일부 비교사례의 경우 오히려 감정평가액의 범위가 넓어졌고, 일부는 반대로 좁혀졌다. 말도 안 되는 일이었다.
조정치 적용에 대해 논리적으로 인정할 수 있을 만한 결과가 도출되도록 온종일 재작업을 한 후, 결국 나는 차를 몰고 다른 감정평가사들이 일반적으로 하듯이 대상물건과 비교사례를 직접 운전해 찾아갔다.

비교사례 #1 대상물건과 몇 블록 떨어져 있지 않았고, 대상물건과 같은 층 구조로, 같은 건축가가 지은 물건이었다. 아직 대상물건에는 찾아가지 못한 상태였는데, 해당 사례는 주차공간을 더 가지고 있었고, 대상물건과 유사하거나 다소 우세하다고 보였다. 그러나 보고서에서는 오히려 대상물건을 더 높은 가격으로 조정한 상태였다. 왜 그랬던 것인지 궁금한 채로 대상물건을 찾아간 후에야 그 이유를 분명히 알 수 있었다. 이 집은 사방으로 최고급 주택으로 둘러싸여 있었지만, 필자는 이러한 사실을 부동산 판매 호가 리스트(MLS) 사진에서나, 현장조사 보고서에서 전혀 찾을 수 없었다. 필자는 감정평가에서 비교사례의 비중을 높게 두고 있었으나 이 경우에서도 그랬다면 큰 실수를 할 뻔했다. 이 집은 일반 가족들이 살기 위한 장소로 거래된 것이 아니었다. 백만장자의 새로운 저택을 짓기 위한 장소로 주된 가치는 토지에 있었다. 비록, 비교사례는 대상물건과 매우 유사해 보였지만 건물의 가치는 전혀 없었다. 차고 공간이나 건물의 상태 등을 통한 비교조정은 이 경우에서라면 애초부터 필요도 없는 것이었다. 또한, 해당 사례는 대상물건과 물리적 거리는 몇 블록 정도로 매우 가까웠으나 사실 훨씬 우세한 지역에 소재하여 지역요인 비교치의 보정이 필요하였던 것이다.

비교사례 #2 부동산 판매 호가 리스트(MLS)에서는 조망에 관한 내용을 기재하고 있었지만 실제로 조망과 관련된 사진을 싣고 있지는 않았다. 필자가 생각하기에는 보통 이런 경우, 조망이 매우 제한적이거나 욕실 창문으로만 존재하는 등의 경우가 많다. 확인할 수 있는 기타 인테리어 사진만 보기에는 리모델링이 되었고, 대상물건보다 우세해 보였다.
실제로는 어땠을까? 비교사례 현장조사를 위해 가까이 다가가자 이 집은 호수를 조망할 수 있는 멋진 경치를 가진 집이라는 사실을 알 수 있었다. 이 지역에서 이러한 조망을 가진 집은 수십만 달러의 가치를 가진다. 앞서 말했다시피 필자는 이러한 사실을 부동산 판매 호가 리스트(MLS)에 기재된 내용으로나, 현장조사자가 제출한 사진, 기타 기록 중 어느 것에서도 전혀 발견할 수 없었다. 이때 나는 아직 비교사례 1, 2만을 현장조사 한 상태였음에도 불구하고 이미 직접 찾아가 구석구석 살펴보았을 것임에도 불구하고 조망권에 대한 내용을 찾아내고 보고하지 못한 현장조사자에게 마음 한편으로 짜증이 났다. 한편, 집 자체는 사진으로만 볼 때는 대상물건보다 우월해 보였으나, 실제 찾아가서 살펴보니 계약자들은 집 내부 인테리어를 모조리 뜯어내고 있는 상태였다. 현장조사자가 지금까지의 내용 중 아무것도 제대로 보고하지 못했으며, 직접 현장조사를 실시한 후에야 더 제대로 된 비교를 할 수 있었다. 이 한 건의 사례에서 나는 무려 $400,000에 상당한 조정금액에 대해 실수를 할 뻔한 것이다.

비교사례 #3 세 번째 사례는 자갈길로 접근해야 하는 도로를 거쳐야만 하며 최악의 관리상태인 주택이었는데, 제공된 정보를 통해서는 이 사실을 전혀 알 수 없었다. 필자는 인근지역을 현장조사 하면서 두 채의 주택이 새로 건설 중이라는 것을 알 수 있었으며, 이에 주목해 조사한 결과 최근 거래사례(비교사례#3)를 토지만의 가치로 볼 수 있었다.
대상물건은 이용규제가 거의 없는 소규모 부지에 있었으나 5m 남쪽부터는 규제가 심했다. 주택 규모가 3,000제곱피트 이상이어야 하고 건축통제위원회에 디자인을 승인 받아야 했다. 대상물건이 비록 좋은 주택들과 같은 노선상에 있기는 했지만 경제적 가치는 훨씬 더 떨어지는 장소에 입지해있다는 결론을 내릴 수 있었다. 이 역시 내가 직접 인근지역을 조사하지 않았다면 알 수 없었던 소중한 정보였다.
직접 대상물건과 비교사례를 현장조사 하고 난 후, 나는 가치에 큰 영향을 미치는 가치형성요인들을 제대로 조정하지 않았다는 사실을 깨달았다. 그다음 날 사무실에 돌아온 후, 나는 전체 설명 및 조정과정을 완전히 새롭게 다시 시작하였고 그 결과 오류가 없이 업무를 잘 마무리 할 수 있었다.
내가 위에서 다룬 것들은 서로 동떨어진 주제들이 아니다. 위에서 말한 사례들은 내가 지난 수년 동안 수행했던 감정평가 이분화 과정의 전부는 아니지만, 대부분의 경우에서 유사하게 경험했던 예시들이다. 멋지고 새로운 이 시스템은 피닉스나 샌디에이고의 새로 개발된 구역과 같이 수많은 유사한 주택이 존재하는 경우에는 잘 작동할 수 있을지도 모르나 미국 대부분의 지역과 같이, 광범위하게 다양한 인근지역과 집들이 소재하는 지역에서는 적합하지 않다.
나는 위와 같은 경험으로 부동산 판매 호가 리스트(MLS)나 현장조사자의 사진에서보다 훨씬 많은 것들을 배울 수 있었다.

만약 당신이 현장 방문을 하지 않았다면, 리모델링이나 신축이 진행되고 있으면 이를 어떻게 알 수 있겠는가? 신축이 있는 경우, 대상물건 평가에 토지만의 가치로 활용할 수 있지만 직접 찾아가지 않는다면 모를 수밖에 없는 경우가 많을 것이다.
• 인근 부동산이 양호한 상태인가, 아니면 시끄러운 오토바이 폭력배들이 근처에 살고 있거나 기타 다른 상황으로 인해 기피 대상인 지역에 소재하는가?
• 인근 주택지역이 유사한 상태를 유지하고 있는가, 아니면 지속해서 쇠퇴하고 있는가? 예를 들어 볼티모어시에서는 17,000채의 버려진 주택이 존재하며 2020년 여름까지 이 중 2,000채 이상을 철거하려고 하고 있다. 이렇게 버려진 집 중 일부가 대상물건 근처에 소재하고 있는가? 길 아래쪽이나 비교사례 근방은 어떠한가? 연방주택청(Federal Housing Administration, FHA)과 미국보훈부(United States Department of Veterans Affairs, VA)는 클리블랜드의 주택가에 있는 버려진 공장과 같이 대상물건의 가치에 영향을 미칠 수 있는 사진을 (필수적인 경우가 아닐 때) 필수적으로 요청한다. 미국연방저당권협회가 가진 데이터를 우리에게 제공하거나 또는 제3자인 현장조사자가 인근지역보고서를 준다고 해서 이러한 사항들을 정확하게 알려줄 수 있을까? 전혀 그렇지 않다고 본다.
• 감정평가 과정 중에는 시장과 인근지역의 상황에 대해 분석을 하는 단계가 있다. 감정평가사들은 직접 인근지역을 현장조사 하지 않고서는 최근에 벌어지고 있는 상황에 대한 단서들을 포착할 수 없을 것이다.
• 당신이 대상물건이나 비교사례에 대해 조망권을 가진 부동산을평가하거나 비교해야 한다면 어떻게 하겠는가? 당신은 조망권을 가진 부동산에 대해 구두로 혹은 (대출업체가 요구하는) 체크리스트를 통해 그 내용을 전달해야 하는 상황에서 어떻게 하는가? 180도로 펼쳐진 호수 전망이 있는가, 아니면 나무나 길 반대편의 집으로 인해 시야가 가려지는가?
• 현장조사자가 사진을 찍을 때 북쪽을 보고 있었는가, 아니면 남쪽을 보고 있었는가? 그들에게 하나 이상의 사진을 기대하지 마라. 이는 그들의 시간을 낭비한다. 해당 사진은 데크, 침실, 거실, 욕실 중 어디에서 찍은 것인가?
• 강둑의 절벽이 위치한 고지대인가, 아니면 완경사인가? 구글어스를 무조건 믿을 수도 없다. 어떻게 비교 대상들과 비교를 할 것인가?
• 화강암 인테리어가 조화롭게 혼합된 집인가, 아니면 조악한 기법이 적용된 모양과 구조를 하고 있는가?
• 석고보드가 세 겹으로 칠해진 부드러운 베네치아풍을 보이는가, 아니면 결점을 가리기 위한 두꺼운 치장용 벽돌인가?
• 바닥에 완만한 경사가 있어 집안 기초에 나중에 문제가 생길 수있다고 보이는가, 아니면 카펫 아래 판매자가 무언가를 숨기고있다고 생각되는가? 판매자가 공인중개사가 어떤 비밀에 대해알려주던가? 현장조사자들이 경청하기 위해 오랫동안 서서 기다릴 것이라고 기대하지 마라. 그들은 건당 $50의 보수를 받을뿐이지, 이러한 것들은 신경 쓰지 않는다.
• 당신은 진정으로 인근지역이나 대상물건을 빠르게 훑고 지나가는 부동산 현장조사자들을 믿을 수 있는가?

이 시스템은 전망, 면적, 수변 위치, 별채, 일반적이지 않은 유형의 주택, 광범위하게 리모델링이 진행되고 있는 지역에서는 절대 잘 작동할 수 없다.
대상물건을 비교사례와 비교하는 것은 감정평가 과정 중 일부이다. 어떤 비교를 위한 기준이나 시작점이 없다면 어떻게 적절하게 비교할 수 있겠는가? 이것이 우세한지, 열세한지? 왜, 어떤 이유에서 그것이 옳다고 할 수 있는가? 당신은 단순히 자신의 30년 평가 경력으로 판단했다는 식으로 억지를 부릴 수 없으므로 조정 내용을 증명하여야 한다.
직설적으로 말해, 주거용 부동산 감정평가를 할 때 미국연방저당권협회가 추진하는 방안이 더 낫다고 주장하는 부류는 주거용 부동산을 제대로 평가해본 적이 없고, 그들이 어떤 이야기를 하는지 제대로 알지 못하거나, 감정평가 과정을 이분화할 때 금전적인 이득을 얻는 사람들이다.
이 모든 것들이 정말로 유효한 감정평가 프로세스라고 보이는가?
압박은 이미 시작됐다. 그들이 필요로 하는 것은 일부 감정평가사들에게 이러한 이분화 시스템이 모든 주(州)법과 연방법을 준수하고 (아마도) USPAP를 준수한다고 설득하는 것이다. 감정평가사들이 동참하도록 하기 위해 그들은 이분화 용어를 빈번하게 사용하고, 감정평가 박람회에서 가장 새로운 것이라고 선전한다. 당신의 자격증이 이 문제에 걸려있음을 기억하라. 그들이 당신에게 합법적인 것들만을 말할 것으로 기대하지 마라. 그들은 단지 그들이 어떻게 됐으면 하는지에 관한 환상에 대해 말할 뿐이다.
미국연방저당권협회와 연방주택금융모기지회사(Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac) 등은 기술이 해결책이라고 생각한다. 만약 그들의 멋진 컴퓨터와 알고리즘이 2008년의 경제위기를 예측하는 데 실패했다면, 나는 다음 위기 역시 예측에 실패하리라 생각한다. 그 위험성이 느껴지지 않는가? 이는 시속 제한 25마일의 곡선 구간 철로를 80마일로 달리는 열차와 다를 바 없다.