주제 코로나19가 부동산시장에 미치는 영향 및 감정평가산업 발전 방향

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 그럼 지금부터 제9회 「감정평가誌」포럼 “코로나19가 부동산시장에 미치는 영향 및 감정평가산업 발전 방향”에 대한 토론을 시작하도록 하겠습니다. 오늘 발표는 명지전문대학 양승철 교수님이 해주셨고 토론자로는 네 분을 모셨는데, 아까 말씀드린 것처럼 각 분야에서 활동하고 계신 전문가분들을 통해서 토론을 듣도록 하겠습니다. 토론에 들어가기 전에 발표자, 토론자분들에게 본인을 소개할 수 있는 시간을 1분 정도씩 드리도록 하겠습니다. 먼저 오늘 발표해주신 양승철 교수님부터 본인 소개 잠깐 해주시기 바랍니다.

발제자 양승철 명지전문대학 교수 네, 방금 소개받은 양승철입니다. 학생들을 가르치고 있다 보니까 학생들과 관련된 부분에 관심이 있고요. 노태욱 교수님께서 발제를 부탁하셔서 이전에 연구한 내용을 활용해 오늘 말씀을 드렸습니다. 여전히 부동산에 대한 관심으로 팔로우하고 있다고 보시면 됩니다. 이상으로 제 소개를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 다음은 주택산업연구원 김덕례 박사님 소개 부탁드립니다.

토론자 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 안녕하세요? 주택산업연구원의 김덕례라고 합니다. 오늘 이 좋은 자리에 있을 수 있게끔 초대해주셔서 너무 감사드리고요. 제가 있는 연구원이 민간연구소이고 주택산업을 연구하는 곳이기 때문에 ‘주택정책 그리고 주택시장에 대한 분석과 더불어서 주택업계의 이야기를 어떻게 산업적인 측면에서 풀어갈 수 있을까?’에 대한 고민도 하고 있습니다. 그래서 이따가 토론을 할 때 감정평가업계, 산업계하고는 조금 중첩이 될 수도 있지만, 주택산업을 연구하는 연구자의 관점에서 그리고 부동산시장과 감정평가업계, 산업계에 대한 바라보는 시각의 관점에서 이야기를 드리도록 하겠습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 다음은 하나감정평가법인의 양기철 평가사님 소개 부탁드리겠습니다.

토론자 양기철 하나감정평가법인 감정평가사 안녕하세요? 하나감정평가법인 소속 양기철입니다. 직업은 감정평가사이고요. 학교에서는 가끔 회계학을 가르치고, 부동산 세법을 공부하고 있습니다. 주제에 감정평가산업의 발전 방향이라는 챕터가 있던데, 그 분야와 관련해서 평가사의 시각과 느끼는 바를 듣고 싶어서 저를 불러주신 것으로 이해하고 있습니다. 토론할 때도 그 분야에 맞춰서 제 이야기를 말씀드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 고맙습니다. 다음은 Savills Korea의 이수정 대표님 부탁드리겠습니다.

토론자 이수정 Savills Korea 대표이사 네, 안녕하세요? Savills Korea의 이수정입니다. Savills Korea는 글로벌종합부동산 서비스 회사이고요. 오늘은 2021년 한국 상업용부동산의 동향에 대해서 토론하고자 참석했습니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 고맙습니다. 다음은 인터원컨설팅그룹의 원창희 대표님이십니다.

토론자 원창희 인터원컨설팅그룹 대표이사 네, 안녕하십니까? 인터원컨설팅그룹의 원창희입니다. 우리 회사는 주로 리테일(Retail) 관련 컨설팅을 주로 하는 회사입니다. 회사는 1993년도에 설립이 됐습니다. 제가 감정평가업계는 잘 모르지만, 주변에 평가사분들이 굉장히 많습니다. 그래서 현장에서 일하면서 실제로 느끼고 또 체험했던 부분을 중심으로 토론하고자 합니다. 반갑습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 고맙습니다. 방금 들으셨듯이 오늘 참석한 네 분은 각각 서로 다른 분야에서 활동하고 계시는데, 오늘 이 주제를 중심으로 서로의 경험과 활동을 감정평가와 관련해 이야기해보도록 하겠습니다. 먼저 주택산업연구원의 김덕례 박사님부터 토론을 해주시겠습니다.

토론자 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 네, 아까 말씀드렸던 것처럼 주택 연구를 하는 연구자의 관점에서 그리고 저도 개인적으로 주택 분야가 산업적으로 조금 확장되기를 바라는 관점에서 오늘 발표 내용과 연계해서 말씀을 드리도록 하겠습니다. 먼저 발제자도 말씀하신 것처럼 코로나19는 종료가 아니고 언제까지 진행될지 알 수 없는 그런 상황인 것 같습니다. 물론 백신 접종이 마무리되면 예년으로 회복될 수 있겠다는 이야기도 많긴 하지만 사실 그렇게 되지 않을 것이라는 이야기도 꽤 많습니다. 종료된다기보다는 새로운 감염병으로 확산할 수 있는 변화된 사회에서 우리가 대응할 수 있는 전반적인 시스템이 모든 산업계에 필요한 부분이라고 보입니다. 우리가 과거에도 사스나 메르스를 경험하고 일상으로 돌아왔지만 이러한 부분들이 앞으로 어떻게 전개될지 알 수 없고 이런 상황이 길어지면서 사람들의 활동에도 많은 변화가 일어나고 있습니다. 지금 유튜브 생중계 그리고 소모임이 사람들에게 자연스럽게 체화된다고 하면 이를 기반으로 공간계획 역시 많은 변화가 일어날 수 있다고 봅니다. 코로나는 단순히 사회변화뿐 아니라 사람들의 일상생활을 바꾸어 놓고 있습니다. 모든 제도와 공간계획, 그리고 많은 시스템이 사람을 중심으로 하고 있는데, 사람의 행동 양식 등이 달라짐에 따라 이를 뒷받침하는 모든 부분이 달라질 수 있다는 점에서 우리는 관심을 가져야 합니다.

아까 양승철 교수님께서 말씀하신 것처럼 탈세계화가 가져올 수 있는 어떤 문제를 고민해야 하는 상황으로 갈 수 있다고 보입니다. 우리가 한때 세계화에 대해 이야기를 참 많이 했었는데요. 그 반대로 탈세계화로 인한 어떤 입지적인 문제들, 이를테면 어떤 기업이 재입지하는 데 있어서 토지자산 문제들과 같은 게 있습니다. 그렇다고 한다면 우리가 지금 평면적으로 보는 토지자산에 대한 가치, 생산성에 대한 부분도 대면 사회와는 다른 부분도 있을 것으로 보입니다. 이를 비롯해 우리가 그동안 익숙해진 자산에 대한 평가방법과 앞으로의 평가방법도 달라져야 하는 부분에 대해서도 우리가 미리 준비해야 할 것 같습니다. 대표적인 것들이 집에 대한 가치평가, 물류창고에 대한 평가, 또 가치평가의 수요에 우리가 대응할 수 있는 것들이 필요하다고 보입니다. 지금 우리의 제도 환경은 대면 사회에서 만들어진 제도 환경입니다. 그렇다면 비대면 사회가 일상화되면 제도 환경은 어떻게 달라져야 하는지에 대한 고민도 해야 할 것 같고요. 그 와중에 우리가 이야기하는 디지털 경제가 우리의 고용구조를 굉장히 많이 바꿔놓는다면 평가시스템은 또 어떻게 할 것인지 산업적인 관점에서는 거시적인 부분도 함께 이야기해야 한다고 보고요. 우리가 그동안 담보나 보상 중심으로 평가를 했는데 앞으로 달라지는 사회에서는 어떤 가치평가 시스템으로 변화시켜 나갈 것인가에 대한 고민도 우리가 확장해 생각해볼 필요가 있다고 봅니다. 거주공간에서도 조망, 일조, 주택 브랜드의 가치에 대한 논의는 계속 있었으나, 앞으로는 그런 요소가 더 중요해질 수도 있습니다. 눈에 보이지 않는 무형적인 요소라도 비대면 사회에서는 중요하게 평가될 수 있는 요소도 생길 수 있기 때문에 고민해봐야 할 것 같고요. “이런 상황에서도 가치평가할 수 있도록 감정평가의 시스템과 제도가 만들어져 있는가?”, “만들기 위한 고민을 하고 있는가?”라는 부분에 대한 고민도 필요하다고 보입니다.

그리고 양승철 교수님 자료에 보면 국토교통부가 새로운 비영리기구로 감정평가기준원을 이야기했다 하시는데 이 논의가 구체화될 수 있는지, 새로운 조직이 기존 조직과 어떤 연계성을 가지는지, 또는 중복된 부분 없이 효과적인지에 대한 검토도 충분히 이뤄져야 한다고 봅니다.

무엇보다 코로나가 진행되면서 달라지는 현상에 대해서 그 누구도 예측하기가 어렵습니다. 굉장히 많은, 급변적인 변화가 있을 텐데 이런 것을 감정평가업계에서 예측하면서 어떻게 대응할 것인지에 대한 깊은 논의가 필요하다고 보는데, 그 첫 번째가 감정평가 수요 대비 시장 내 공급(인력)이 적정한지에 대한 문제입니다. 중대형법인과 감정평가사사무소 간 격차, 특정 시장에 대한 과당경쟁은 없는지 살펴볼 필요가 있을 것 같고요. 추가로 평가인력들이 과연 혁신성과 경쟁력을 갖추고 있는가에 대해서도 진단이 필요하다고 봅니다. 단순하게 기존의 감정평가시장을 독립적으로 유지할 수 있을 것인가를 생각한다면 없다고 보입니다. 그렇다면 타 산업과의 융·복합, 특히 IT 쪽과의 기술적인 융합이 굉장히 필요할 텐데, 이를 어떻게 대응할 것인가에 대한 부분도 굉장히 중요할 것 같습니다. 평가업계 내의 혁신적인 변화의 노력도 필요해 보입니다.

도시와 주거공간에 대한 가치가 굉장히 많이 달라지고 있습니다. 새로운 공간 가치에 대한 연구를 토대로 감정평가가 어떠한 역할을 할 수 있는 건지 준비 작업이 있어야 하지 않을까 생각이 들고요. 최근 자율자동차 이야기가 나오는데, 도심 내에 주차장이 없어질 수가 있고 아니면 다른 형태로 바뀔 수 있습니다. 이러한 변화를 바탕으로 평가를 어떻게 할 수 있을지도 생각해볼 부분이 있겠고요. 또 최근에 반려견에 대한 이야기도 굉장히 많습니다. 반려견 주택에 대한 연구도 진행되고 있는데요. 그렇다면 이런 것들은 또 어떻게 평가를 해서 가격에 반영할 수 있을지 등 변화되는 것들에 대해 같이 고민할 필요가 있을 것 같습니다. R&D 측면에서는 그렇고요.

사실 감정평가산업이라는 단어가 정말 존재하는지 의문이 듭니다. 감정평가와 관련된 법은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」입니다. 이 법률 자체가 2016년에 제정되어 있다고 나와 있는데, 이 법 자체가 감정평가를 산업적인 측면에서 다루고 있는지 검토해보면 그렇지는 않다고 생각됩니다. 실질적으로 최근에 부동산서비스산업 진흥법이 만들어지면서 부동산에 관련된 서비스를 하나의 산업으로 보겠다고 해서 규정을 하고 있고, 그 산업을 진흥하기 위한 기본계획을 수립했습니다. 내용은 인적자원뿐만 아니고 기술, 연구 모든 것들을 포괄하고 있고요. 그렇다고 하면 감정평가산업이라고 하면 감정평가라고 하는 일련의 행위를 통해서 어떠한 부가가치를 만들어낼 수 있는 산업적인 관점에서 앞으로 어떻게 이 시장을 관리할 것인가에 대한 비전을 만들어내 줄 수 있는 기본계획도 만들고 그 안에서의 조직들도 체계화할 수 있는 이런 준비 작업도 이뤄져야 하는 게 아닐지 생각하게 됐습니다. 이상으로 토론을 마치도록 하겠습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 김덕례 박사님은 주택만 하시는 줄 알았더니 감정평가에 대해서도 굉장히 많은 생각을 하지 않으셨나 하는 생각이 듭니다. 오늘 주제는 비대면 사회의 도래가 핵심인데, 김덕례 박사님께서 탈세계화, 비대면 사회와 디지털 경제와 관련해서 감정평가산업에서 생각해볼 많은 아이디어를 주신 것이 아닌지 생각이 듭니다. 예를 들면, 가치가 없다고 보았던 외곽토지자산에 대한 어떤 새로운 관점 같은 것. 아울러 업계의 인력포화 부분에 대해서도 언급해주셨네요. 제일 중요한 공간 가치에 대한 연구는 기존의 감정평가 제도나 틀에서 벗어나 새로운 시도가 필요하지 않을까 생각이 들고요. 감정평가산업이 과연 산업인지에 대한 의문도 내부에 계시는 분들은 아마 처음 받는 질문이 아닐까 생각이 들기도 하는데, 법에 미약한 부분이 있지 않은가 생각해봅니다. 그래서 감정평가산업 관점에서 기본계획 등으로 접근해야 한다는 부분은 새로운 지적이 아닌가 합니다. 비대면 사회가 되면서 도시와 주거 자체가 새로운 대상이 되었다고 말씀해주신 부분은 충분히 공감이 가고 맞는 말씀이라고 생각이 듭니다. 반려견 주택, 도심 내 주차장에 대한 새로운 평가는 굉장히 시사적인 좋은 말씀인 것 같습니다. 감사합니다. 그러면 다음은 양기철 평가사님 토론 듣도록 하겠습니다.

토론자 양기철 하나감정평가법인 감정평가사 양기철 평가사입니다. 감정평가산업이 과연 존재하는가? 굉장히 뼈아픈 질문이면서 옳으신 지적입니다. 양승철 교수님의 주제발표는 대부분 공감하고요. 하나 첨언을 하자면 지금 저희가 겪고 있는 부동산 패러다임의 변화가 어느 날 갑자기 튀어나온 건 아닌 것 같습니다. 4차 산업혁명의 추세에 맞춰서 꾸준히 있던 변화가 조금 앞당겨졌을 거라는 인식을 기본적으로 가지고 있습니다. 그래서 ‘리테일(Retail) 부동산이 앞으로 고전할 것이다’, ‘물류창고가 도심지로 이동할 것이다’, ‘1인 가구 증가로 소형주택 수요가 늘어날 것이다’, ‘재택근무로 종사자 1인당 사용 면적이 줄어들어 오피스시장이 고전할 것이다’ 이런 이야기는 사실은 쭉 있어 온 추세입니다. 그게 굉장히 앞당겨졌다고 생각을 하고요. 그렇다면 이런 부분을 감정평가에 어떻게 반영하는 게 좋을지는 저희가 고민해야 할 부분인 것 같습니다.

실제로 제가 실무사례이기도 한데요. 호텔을 평가하다 보니까 사실상 작년에는 거의 개점휴업 상태였거든요. 그런데 새로 임대료를 책정할 때 어느 정도가 적정하냐고 하니 굉장히 고민스럽더라고요. 코로나가 언제 끝날지도 모를 일이고요. 그래서 결국은 보수적으로 접근한 수익가격의 90%를 시장가격을 적용해서 원가 이하로 평가할 수밖에 없는 게 현실인데요. 실무적으로 결국은 코로나의 영향을 반영할 방법이 원가가치, 시장가치, 수익가치를 산정해서 수익가치의 포션을 대폭 늘리는 수밖에 없지 않나 생각이 들고요.

그다음에 환경적 가치의 중요성이 커진다고 하셨는데, 전적으로 옳으신 말씀입니다. 그러면 이것을 어떻게 반영할 것이냐? 우리가 결국은 개별분석이나 지역분석에서 반영할 수밖에 없을 것 같은데요. 이것도 종전의 관념에서 벗어나서 환경적 가치, 환경조건을 대폭 반영하는 방법으로 평가되는 방향이 맞는 것 같습니다.

두 번째, 감정평가산업의 발전 방향 관련입니다. 저는 이 부분을 중점으로 말씀드리고 싶은데요. 감정평가산업이라는 게 과연 있었느냐? 없었죠. 부끄럽습니다만 고백하자면, 산업이라고 할 만큼은 아닌 것 같습니다. 산업으로 발전하려면 세 가지 요건이 필요한 것 같아요. 첫 번째는 시대 트렌드에 일단 맞아야 하고요. 두 번째는 대부분의 회원사는 이런 흐름에 체계적으로 준비할 여건이 안 돼요. 결국은 협회가 주도할 수밖에 없어서 협회 기능을 어떻게 가져가는 게 좋을지 고민해봐야 하고요. 세 번째는 이것에 밑바탕되는 것은 결국 감정평가의 공정성, 전문성, 신뢰성을 잃지 않는 것인데 이를 어떻게 보완할지입니다.

세 가지 측면에서 살펴보면 첫째, 감정평가산업의 트렌드가 어떻게 가고 있느냐? 감정평가산업뿐만 아니라 모든 산업이 지금은 융·복합 산업으로 가고 있습니다. 부동산만 해도 지금은 금융을 알지 못하면 부동산을 할 수가 없어요. 부동산과 금융의 융합은 이미 대세가 되어있고, 여기에다 IT가 결합되어 있고, 공간정보가 결합이 되는 게 추세입니다. 정부가 이를 대비하기 위해 부동산서비스산업진흥법이라는 걸 만들고 융·복합하는 데는 지원할 수 있도록 하는 내용이 있는데, 우리가 이런 추세에 준비를 제대로 하고 있는지 저희가 한번 생각해봐야 할 것 같아요. 그리고 이제 부동산과 금융이 결합해 있는데, 시험과목에 금융을 포함하거나 교육을 대폭 보강하는 게 해결책이 될 수 있을 것 같고요.

또 하나는 법에 평가하는 것은 가치로는 시장가치 딱 하나 규정하고 있거든요. 나머지는 다 컨설팅형으로 돌리게 돼 있는데, 그러다 보니까 어떤 개발 사업에 있어서 투자가치가 있는 건지, 없는 건지 검토를 할 때도 평가서를 만들기가 굉장히 어려운 측면이 있습니다. 그래서 가치의 개념을 다양화할 필요가 있다는 말씀을 드리고요.

두 번째로는 평가업이 부동산산업으로 성장하려면 국가정책 지원자로서 기능을 수행할 수 있어야 합니다. 첫 번째는 공시업무 관련인데요. 지금 공동주택은 한국부동산원이 산정하도록 되어있고 평가가 아니거든요. 토지는 또 평가로 되어 있습니다. 관리는 또 한국부동산원에서 하고 있고요. 이게 굉장히 체계도 없고 뒤죽박죽이 되어 있습니다. 저는 관리를 우리 협회가 하든 부동산원에서 하든 그건 큰 문제가 안 된다고 보거든요. 다만, 적어도 조세의 기초자산을 산정하는 건데 적어도 여기에 평가사가 개입하는 것은 맞다고 봅니다. 적어도 조사·산정은 아니라고 생각해요. 그래서 지금 이원화된 업무를 한군데로 모을 필요가 있고 어떤 형태든 감정평가사가 반드시 개입하도록 제도를 개선했으면 좋겠다는 것을 하나 말씀드리고요.

두 번째는 정부가 지금 공정한 사회로 가기 위해서 지금 어떻게 하면 더 시스템을 개선할지 고민하고 있는데 상속증여재산 평가 같은 경우에도 지금은 일정 규모 이상은 또 평가를 의무적으로 하게 되어있고, 나머지는 납세자가 선택하게 되어있거든요. 이것도 일관성이 없습니다. 이것도 차제에 평가 의무화 제도를 도입하면 협회가 경매평가시스템을 도입해서 굉장히 체계적으로 잘할 수 있습니다. 지금 당장이라도 할 수 있습니다. 그것을 연구해봤으면 좋겠다는 거고요.

이것을 뒷받침하기 위해서 세 번째로 협회가 어떤 기능을 보완해야 하느냐가 문제인데요. 한국부동산연구원과 협회 감정평가연수원이 따로 있어요. 감정평가연수원이 거의 사이버상으로만 지금 있는 그런 형태거든요. 제가 연수위원회 위원장을 해서 그 내용을 잘 압니다. 그래서 이 두 기구를 합쳐서 지금 부동산서비스진흥법에 의해서 전문 인력을 육성할 수 있는 기관으로도 할 수가 있거든요. 그래서 두 개를 합쳐서 부동산서비스 전문 인력 양성기관도 하고 분야별로 감정평가전문가 인증제도도 하고 산학네트워크에 플랫폼 역할을 할 수 있도록 해서 국가정책을 서포트할 수 있는 기구로 만드는 것이 오히려 더 실용성이 있지 않나하는 생각을 하고요.

마지막으로 평가의 전문성, 신뢰성, 공정성은 100번을 강조해도 지나치지 않겠죠. 그래서 협회가 전체를 위해서 자체적으로 윤리규정을 위반한 회원에 대해 강력하게 제재도 가해야 하는 것이 아닌지 생각이 들고요. 마지막으로 이와 관련해서 저희 업계에서 고민해야 하는 화두를 몇 가지 던지겠습니다. 현재 가격정보를 제공하는 각종 플랫폼 업체들이 많이 나오고 있습니다. 예상보상가격을 산정하는 시스템을 제공하는 업체도 나오고, 가격을 제공하는 업체도 있고요. 가격정보 플랫폼 업체의 등장을 언제까지 막을 수 있을까요? 우리가 선도적으로 해서 공익의 재산으로 만들어 국민에게 서비스를 제공하는 방향을 고민해보는 것이 맞다고 봅니다. 또 일각에서는 토지보상평가 시 소유자 추천제도가 잡음이 많으니 개선해야 하는 게 아닌지 이야기도 나오고, 대형법인은 좀 다른 역할을 해야 하는 게 아닌지 이야기도 나옵니다. 이런 제도를 검토함에 있어서 큰 흐름으로 어떤 제도가 과연 불필요한지, 역기능만 있는 것은 아닌지 함께 고민해봐야 할 것 같아요. 예를 들어, 토지소유자 추천제도가 문제 있다고 하면 순기능도 있어요. 이 제도는 피수용자들의 사회적 갈등을 해소하기 위해서 나오게 된 거예요. 그렇다면 그 제도는 제도대로 유지를 하되 부족한 부분이 무엇인지 고민하는 방향이 맞거든요. 이런 부분에 대한 고민이 저희 업계가 감정평가업을 산업으로 발전시키는 데 검토해야 할 대목이라는 말씀을 드리고 제 얘기를 마치겠습니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 고맙습니다. 양기철 평가사님은 코로나19로 패러다임의 변화가 앞당겨졌을 뿐이라는 말씀을 주셨네요. 또 공시제도 통합 문제나 상속증여세 관련 평가 업무, 타 산업과의 융·복합 문제에 대해서 언급해주셨습니다. 협회 기능 보완과 선제적으로 공정성, 전문성, 신뢰성을 확보하기 위한 대응 이야기는 끊임없이 나온 논제가 아닌가 싶고요. 다음은 원창희 대표님 토론 듣도록 하겠습니다.

토론자 원창희 인터원컨설팅그룹 대표이사 네, 발제자의 발표 잘 들었습니다. 소개에서 말씀드렸다시피 우리 회사의 업무 분야는 주로 리테일 부동산이기 때문에 여기에 대해서 말씀드리고자 합니다. 우리 발표자께서 코로나가 리테일 시장에 미치는 영향에 대해 말씀해주셨는데 적극 공감하고 있습니다. 이제 분명한 것은 코로나가 종식되어도 그동안 변화된 리테일 환경은 아마 완전히 복원되기는 어려울 것으로 보입니다. 사실 그렇지 않아도 우리나라의 리테일 부동산시장은 공급과잉, 온라인 시장의 빠른 성장, 실수요자가 아닌 투자자 중심의 유통구조 등으로 아주 몸살을 앓고 있던 터였습니다. 따라서 이번 코로나 사태가 오히려 리테일 부동산시장의 구조조정을 촉진하는 그런 계기가 되지 않을까 그렇게 기대합니다. 특히 우리나라 택지지구 또는 신도시 지역에 조성되는 상업용지의 과다공급, 주상복합 건물 중 상업공간의 과다한 비율은 수요 대비 과잉 공급 문제로 지적받아 왔는데 이번 코로나 사태를 계기로 리테일 공간의 적정 공급 규모에 대한 공론의 장이 마련되기를 바랍니다. 그리고 지금 공실이 굉장히 많아졌습니다. 공실이나 비활성화된 리테일 공간의 용도변경 또는 재활용할 수 있는 방안에 대한 연구도 본격화될 것으로 보입니다.

제가 감정평가업계에 궁금한 것이 있습니다. 코로나 이전에 핵심 상권인 명동, 인사동 주요 상권들이 아주 초토화됐습니다. 며칠 전 명동을 나갔더니 점포 세 곳당 한곳 정도가 공실입니다. 이런 상황을 보면서 얼마 전 명동의 공시지가가 크게 오른 것으로 알고 있는데 새로운 공시지가에 현실적인 상황이 반영되는 것인지 궁금합니다. 그리고 최근에는 가치가 떨어진다고 여겨지던 외곽 입지에 새로운 입지가 창출되었거든요. 그래서 그런 부분도 눈여겨볼 필요가 있거든요. 아마 감정평가업계에서도 오래전부터 이런 고민을 했을 것으로 보입니다. 그리고 감정평가업계의 혁신에 대해 이야기를 계속 하시는데 앞으로는 과감한 혁신을 통해 선전하길 바라고 응원하겠습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 고맙습니다. 리테일 분야에서 활동하고 계시기 때문에 리테일 위주로 말씀해주셨는데 리테일 공간의 적정 규모에 대해서도 말씀해주셨고요. 사회 전체가 공간적으로 변화가 있다 보니 도시계획 측면에서 상당히 중요한 이슈가 아닐까 합니다. 그다음에 현실적으로 상권의 쇠락을 어떻게 가격에 반영할 것인지는 저도 궁금하고 온 국민이 궁금해하는 부분이 아닐까 생각하는데요. 업계에서는 이런 부분을 어떻게 대응할 것인지 상당히 주목된다고 생각합니다. 마지막으로 우리 이수정 대표님 토론 시작해주세요.

토론자 이수정 Savills Korea 대표이사 네, 안녕하세요? Savills Korea 이수정입니다. 저는 상업용 부동산을 이해하시는 데 조금이라도 도움이 될 수 있도록 Savills Korea의 오피스팀과 리서치팀의 의견을 자료로 정리해보았습니다. 먼저 매크로 경제지표입니다. 한국은행 기준금리는 현재 0.5% 수준이고요. GDP는 한국은행에서 역시 3% 성장을 예상하고 있습니다. 상업용 부동산의 대출 이자율은 현재 CO-Office의 경우에 한 2.7% 정도 수준, 대략 2% 후반에서 검토되고 있는 것으로 파악하고 있습니다. M2¹는 역대 최대치로 여전히 유동성이 큰 상태이고요, 주식시장은 새로운 모멘텀을 맞아서 코스피가 3,000선에서 등락을 하고 있습니다. 다음으로 캐피탈 마켓입니다. 한국의 부동산 투자 시장이 아시아에서 얼마나 활성화된 시장인지를 보여주고 있습니다. 도시별 거래 규모를 보시면 서울이 1분기부터 작년 3분기까지 오피스 투자 규모가 아시아 전체에서 1위, 그리고 산업용은 5위, 리테일(Retail) 거래 규모도 1위를 차지했습니다. 작년 한 해 서울의 상업용 부동산의 거래 규모는 아시아 탑권에 이르는 기록적인 해였다고 말씀드리고 싶습니다.

2019년과 2020년에 투자 섹터별 차이를 보면, 오피스의 경우에는 60%대로 아주 비슷한 시장점유율이라고 보시면 되고요. 다만 코로나19의 영향으로 물류 섹터가 놀랄 만큼 성장을 했고요. 그리고 호텔과 리테일은 다소 줄어든 그런 형태를 볼 수 있습니다. 그렇지만 한국의 리테일 거래 역시도 사실은 이 섹터 상으로 쉐어 부분은 줄어들었지만 거래량이 상당히 많았습니다. 그 이유는 광교갤러리아라든지 큰 딜이 있었기 때문이고요. 그리고 여전히 이마트와 같은 마트들의 거래도 많은 편이었습니다. 오피스 빌딩 캡 레이트(Capitalization Rate)²는 5% 초반으로 나타나고 있지만 사실상 렌트 프리(Rent-free)³를 감안한 실질적인 캡 레이트는 4%대라고 볼 수가 있고요. 지금 매입 경쟁이 굉장히 치열하기 때문에 CO-Office의 경우에는 심지어 3% 후반에도 거래되고 있습니다. 이런 상황을 고려하면 향후에도 투자자들은 다른 투자보다 위험이 낮고 보상이 높다고 여길 가능성이 높습니다.

다음은 물류시장 투자자의 변화입니다. 지금 국내 투자자의 경우는 2015년부터 2019년까지 36%에서 72%까지 증가했습니다. 오피스와 마찬가지로 아웃바운드⁴ 투자자는 많이 줄었기 때문에 국내 투자자의 국내 투자가 많이 늘었습니다. 그래서 국내 투자자의 포션이 많이 늘어났습니다. 물류시장의 캡 레이트(Cap rate)도 역시 지속적으로 하락하고 있습니다. 자료에서는 물류 캡이 5%대라고 지금 보여주고 있지만 역시 오피스와 마찬가지로 Co-location 경우에는 4%대에서 이루어지고 있고요. 그리고 최근에 이루어진 물류는 3% 후반까지 기록해서 사실상 오피스의 캡 레이트와 물류시장의 캡 레이트의 차이가 별로 없어지는 현상이 발생하고 있습니다. 이것 역시 코로나19의 영향으로 물류시장이 커졌기 때문이라고 판단이 됩니다. 물류시장의 캡 레이트(Cap rate)도 이에 따라 향후에 컴프레이션(Compression)이 일어날 가능성이 높다고 저희는 판단하고 있습니다.

오피스시장에 대해서 조금 더 자세하게 설명을 드리도록 하겠습니다. 오피스 스톡은 지속적으로 커지고 있지만, 특히 여의도의 경우가 파크원과 KB타운 등이 준공되었기 때문에 기존 스톡에 1/3 이상 증가하고 있는 상황입니다. 이런 오피스 스톡은 사실상 공실률에 많은 영향을 미치는데요. 공급이 증가했기 때문에 서울의 오피스 공실률은 작년에 비해서 대폭 상승해서 올해 12% 정도로 저희가 예상하고 있습니다. 작년에 도심 그리고 강남, 여의도 순으로 신규임차가 이루어졌습니다. 코로나19의 영향으로 프라임 오피스의 임대차 변동사항이 있었다고 생각을 하고 있습니다. 코로나19의 영향 때문에 각 산업에 미치는 영향이 다 달랐기 때문에 이런 현상이 나타났다고 생각하는데요. 바이오라든지 IT라든지 게임산업에서 임차자들의 수요가 늘어났습니다. 하지만 반면에 건설이라든지 혹은 국내 수요보다도 특히 해외 기업은 중소형 임차인의 경우에 수요가 많이 감소한 것을 보여주고 있습니다. 2021년은 오피스 공급이 2020년에 비해서 많이 줄어드는 해입니다. 자료를 보시게 되면 2020년에 특히 빨간색으로 표현된 부분이 여의도의 공실률인데요. 25%가 늘어나는 모습을 보실 수 있습니다. 2020년 여의도에 파크원이라든지 KB 타운 등의 건축이 완료되면서 지금 이렇게 공실률이 늘어났죠. 그렇지만 강남의 경우 IT나 바이오, 게임 회사의 견조한 수요에 따라서 아주 안정적으로 운영되어서 5% 미만의 공실률을 보여주고 있고 올해 역시 그럴 것으로 예상합니다.

프라임 오피스 공급 부분을 보시면 2021년에 강남 지역에서 약간의 공급이 있습니다. 특히 센터필드 같은 경우에는 상당한 규모의 공급인데요. 그렇지만 강남 지역의 견고한 수요로 인해서 이미 계약된 면적들이 보여지고 있습니다. 그래서 사실상 강남 지역의 공실률은 2021년에도 10% 이하로 아주 견조한 수요를 보여줄 것으로 예상하고 있습니다. 그리고 2021년 이후의 도심이나 여의도 쪽 공급은 제한적이라고 보실 수 있습니다. 이러한 분석에 따라서 Savills Korea는 서울의 오피스시장에 대해서 다음과 같이 예상을 하고 있습니다. 올해 상반기에는 임대수요가 감소하나 하반기 백신의 비율에 따라 회복 가능성이 있을 것으로 저희는 예상하고 있습니다. 특히 실질임대료는 3~5% 정도 하락할 가능성이 있는 것으로 예상을 하고 있습니다. 2020년에 투자시장 규모가 굉장히 컸는데요. 2021년의 경우에는 투자수요는 여전히 견조하지만 대형 매물은 많이 감소하는 추세입니다. 그래서 2021년의 전체적인 규모는 2020년에 비해서 줄어들 것으로 예상하고 있습니다. 이상으로 상업용 부동산 동향에 대해서 발표를 마치겠습니다. 감사합니다.

1 M2: 시중에 풀린 현금 유동성을 나타내는 지표 (출처: 매일경제)
2 캡 레이트: 수익환원률을 가리킨다. 수익자산의 자산 가치를 도출하기 위해 사용하는 기대이율이며 투자자에 따라 기대이율은 다소 변화된다. (출처: 부동산용어사전)
3 렌트프리: 약정한 기간 동안 상가, 사무실 등을 공짜로 빌려 주는 무상임대 (출처 : 시사상식사전)
4 아웃바운드: 홍보나 정보 제공 등 프로모션 목적을 위해 기업이 고객에게 먼저 발신을 하는 행위 (출처: 시사상식사전)

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“최근에 이루어진 물류는 3% 후반까지 기록해서 사실상 오피스의 캡 레이트와 물류시장의 캡 레이트의 차이가 별로 없어지는 현상이 발생하고 있습니다.
이것 역시 코로나19의 영향으로 물류시장이 커졌기 때문이라고 판단이 됩니다.”

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 고맙습니다. 다른 데서 보기 힘든 상업용 부동산시장에 대한 여러 가지 현황 자료를 보여주신 것 같습니다. 오늘 토론은 우리 양승철 교수님이 코로나 이후의 도시, 경제, 부동산시장이 지금까지와는 다른 추세로 갈 것이라고 말씀하시면서 다변화에 대한 여러 시사를 주셨습니다. 감정평가업계의 발전 방향에 대한 부분도 기존에 논의되었던 부분과 크게 다르지는 않지만 코로나19라는 상황으로 인해 더 다가오게 느껴지는 부분도 있기는 한 것 같습니다. 기본적으로 오늘의 주제가 큰 범위의 이야기라 명료하게 이야기되기는 어렵지 않았나 생각이 듭니다. 감정평가산업의 발전 방향에 대한 이야기도 코어 자체는 변하지 않고 부수적인 것들만 반복되는 느낌이라 결국은 시장 환경이 변한다고 하더라도 현재 업계가 안고 있는 고민은 크게 바뀌지 않을 거라는 점을 다시 한번 확인한 것 같습니다. 발표와 토론을 모두 마쳤기 때문에 이 자리에 평가사님도 계시고 하니 물어보고 싶은 부분을 자유롭게 물어보셔도 좋을 것 같습니다.

토론자 원창희 인터원컨설팅그룹 대표이사 아까 말씀드렸다시피 코로나 이후의 리테일 시장의 변화가 공시지가에 어떻게 반영될 수 있을지에 대해 의견을 여쭙고 싶습니다.

토론자 양기철 하나감정평가법인 감정평가사 굉장히 고민스러운 부분인데요. 전체적인 공시지가는 경기 측면으로 보면 내려가는 게 맞는데, 실제로 거래되는 가격은 또 그렇지가 않거든요. 또 정부에서는 공시가격 현실화까지 해야 한다고 하니 여러 가지 또 거래가격은 그렇지 않거든요. 그리고 명동 상권 같은 경우에는 전체 경기 측면으로 보면 내려가는 게 맞는데, 실제로 또 거래가격들은 또 그렇지가 않거든요. 그리고 또 토지만 평가하다 보니까 상권은 죽었지만 실제로 거래되는 금액은 또 저희가 실거래가 데이터를 받으면 줄지가 않아요. 거기다가 또 정부에서는 한 걸음 더 나아가서 공시지가 현실화까지 해야 한다고 하니 여러 가지 고차방정식을 좀 풀어야 할 것 같습니다. 그런 점에서 저희 업계에서도 애로가 있다는 점을 알아주시길 바라고요. 같이 고민을 해 보시죠.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 답변이 되셨는지 모르겠습니다. 가치라는 게 굉장히 여러 의미를 가집니다. 결국에는 가치가 시간과 관련되어 결정되기 때문에 당장의 거래가격만으로 가치라고 할 수 없고, 우리 원 대표님 말씀처럼 심각하게 상권이 죽었는데 그게 바로 평가에 반영되기도 어렵습니다. 굉장히 난해한 문제입니다. 오늘 발표해주신 양승철 교수님께서 끝으로 간단히 정리해주시기 바랍니다.

발제자 양승철 명지전문대학 교수 감사합니다. 토론 과정에서 많이 배우고 갑니다. 제가 아까 말씀드렸지만 코로나19는 사실상 우리가 예측했던 부분을 앞당기는 형태로 작용하지 않았나 하고 생각합니다. 요즘 부동산 가치에 대한 부분이 재조명되고 있습니다. 저희가 잘 모르는 부동산의 가치가 있고, 또 이를테면 산정이라든지 평가 등 가치가 어떻게 나오는지에 대해 생각했던 부분이 적지 않았나 생각합니다. 앞으로 부동산 가치에 대해 더 고민하고 연구할 필요가 있다는 생각이 들고요. 그런 점에서 감정평가업계가 할 일이 상당히 많다고 봅니다. 이론적으로, 실무적으로 연구하고 나눠서 실무에 적용을 하고 또 결과적으로 전문성과 독립성을 돈독히 할 수 있기를 바랍니다. 이상으로 마치도록 하겠습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 포럼위원장 네, 고맙습니다. 오늘 이 자리에서 감정평가업계가 고민해야 할 부분에 대한 여러 지적이 나왔습니다. 그리고 우리나라 부동산 문제가 얼마나 심각한지 느낄 수 있는 부분도 있었고요. 다음에 감정평가업계와 더욱 밀접한 주제를 가지고 포럼에서 만나도록 하겠습니다. 오늘 유튜브로 시청해주신 분들께 감사드립니다. 고맙습니다.