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논문 맛보기
먼저 소개하는 ‘과수원의 감정평가방법에 관한 연구’는 그동안 과수원의 감정평가방법과 관련하여 감정평가 실무상 많은 혼란과 어려움이 있었던 점을 고려할 때, 본 연구의 결과는 과수원의 감정평가 활동 시 직접 활용할 수 있을 뿐만 아니라 관련 제도 연구 및 개선 방안 도출 시 기초자료로 활용할 수 있을 것으로 보입니다. 다음으로 소개할 ‘상가 권리금의 감정평가에 관한 연구: 권리금의 종류와 개념을 중심으로’는 정보 제공 및 정책 참고 자료 활용뿐만 아니라 시장의 가격기구를 대체하는 감정평가의 가격정보 제공기능을 제고함으로써 경제적 약자인 임차인의 권리금 보호와 권리금 분쟁의 사전적 예방수단으로 활용될 수 있을 것으로 보입니다.
더 자세한 연구내용을 알고 싶으신 분은 한국토지공법학회(www.toji.or.kr)와 한국감정평가학회(www.kas.re.kr)에서 원문을 받아 보시기 바랍니다.
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토지공법연구: 제92집 2020. 11(1~18) 토지공법연구: 제92집 2020. 11(1~18)
과수원의 감정평가방법에
The Study on Appraisal Method of Orchard
관한 연구글. 서경규(대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수, 감정평가사)
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감정평가학 논집: 제19권 제3호 2020. 12(49~82) 감정평가학 논집: 제19권 제3호
2020. 12(49~82)상가 권리금의 감정평가에
A Study on the Appraisal of the Retail Premium: Focusing on the Types and Concepts of the Retail Premium
관한 연구: 권리금의 종류와
개념을 중심으로글. 김동현(㈜감정평가법인 정명 대표, 감정평가사)
◉ 과수원은 농지에 속하지만, 토지와 과수를 필수요소로 하므로 다른 농지인 전, 답 등과는 다른 특성이 있다. 또한 토지소유자와 과수의 소유자가 다를 수 있어 다양한 법적 문제가 발생하기도 한다. 과수원의 주된 감정평가방법은 토지와 과수를 일괄하여 거래사례비교법을 적용하는 것이다. 그러나 과수원의 특성상 구성요소도 다양하고 비교가능한 거래사례를 구하는 것이 현실적으로 매우 어렵다. 이는 과수원의 감정평가방법을 법령에 맞게 적용하는 것이 매우 어렵다는 것을 의미한다.
◉ 이와 같이 그동안 감정평가 활동에서 관계법령에서 정한 과수원의 감정평가방법을 적용하는 데 많은 혼란과 어려움이 있으므로, 현실적인 개선 방안을 모색하는 것이 시급한 실정이다. 이에 본 논문은 과수원의 감정평가방법에 대한 문제점을 분석하고 개선 방안 및 유의사항을 도출하는 것을 목적으로 한다.
◉ 먼저 본 연구에서는 과수원 감정평가방법의 주요 개선 방안을 다음과 같이 도출하였다.
첫째, 과수원은 토지와 과수를 분리하여 각각 개별로 감정평가하는 것이 합리적이다.
둘째, 과수원의 토지는 공시지가기준법, 과수는 거래사례비교법(예외적으로 원가법 또는 수익환원법 허용)을 주된 방법으로 활용할 필요가 있다.
셋째, 표준지공시지가의 감정평가 시 과수원은 예외 없이 나지상정으로 감정평가하되, 거래사례비교법을 적용할 필요가 있다.
넷째, 과수원에 다양한 부속시설이 있음을 고려하여 산림의 경우와 같이 과수원 부속시설의 감정평가방법을 규정할 필요가 있다.
◉ 다음으로 과수원 감정평가방법 적용 시 주요 유의사항을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 산출한 시산가액에 대한 합리성 검토의 충실 및 관련 내용의 감정평가서를 기재할 필요가 있다.
둘째, 거래사례비교법 적용 시 과수원의 다양한 구성요소와 가치형성요인의 면밀한 검토가 필요하다.
셋째, 과수의 정상식재 여부 및 관리상태 등에 유의해야 한다.
넷째, 수익환원법 적용 시 잔존 내용연수 및 순수익 등의 결정에 유의해야 한다.
다섯째, 부속시설의 종류와 내용에 대해 충실히 조사하고 부합물 및 종물 여부 판단 등 권리분석, 그 내용의 감정평가서를 상세히 기재해야 한다.
◉ 「상가건물 임대차보호법」상 상가 임차인의 권리 보호를 강화하는 규정이 개정 또는 신설되었음에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁이 끊임없이 발생하고 있어 사회경제적인 비용이 지속적으로 지출되고 있다. 즉, 최근 「상가건물 임대차보호법」을 개정하여 임차인의 영업기간을 연장(5년→10년)하여 임차인의 보호를 강화했지만, 임대료 갱신 상한의 적용을 받는 관계로 임대인과 임차인 간의 갈등을 오히려 증가시키는 요인으로도 작용하고 있다.
◉ 2015년 「상가건물 임대차보호법」의 개정으로 권리금의 정의가 명문화되었고, 이에 따른 후속 작업으로 2015년 「감정평가 실무기준」상 “660 동산 등”에 권리금의 감정평가에 관한 규정을 신설하였으나, 권리금 감정평가에 관한 심도 있는 후속 논의는 이루어지지 않고 있다. 이에 본 논문은 평가 실무자에게 신뢰할 만한 권리금 감정평가를 수행하도록 돕기 위해 상가 권리금의 종류 및 개념을 상세히 살펴보고, 사례를 통하여 권리금의 감정평가 실무의 문제점 및 과제를 정리하는 것에 목적이 있다.
◉ 이를 위하여 먼저 권리금을 영업권리금, 시설권리금 및 바닥권리금으로 구분하고, 시장에서 명확한 개념 구분 없이 혼용되고 있는 바닥권리금을 그 귀속 주체에 따라 협의의 바닥권리금과 광의의 바닥권리금으로 세분하여 실제 사례와 접목하여 자세히 살펴보았다. 다음으로 ○○치킨점을 사례로 들어 상가 권리금을 산정하는 과정을 전개하였다. 구체적으로 영업권리금의 산정에 필요한 손익계산서를 재산정하는 과정을 살펴보고, 시설권리금과 바닥권리금을 평가하는 과정과 유의점을 살펴보았다.
◉ 본 논문에서는 영업권리금 산정 시 유의할 점으로 ① 실제 매출의 판단, ② 판매비와 관리비의 적정성 검토 및 기준경비율 활용, ③ 업종별 무형재산의 적정 비율 산출, ④ 대표자 본인의 적정 인건비 처리 방법 등을 제시하였다.
◉ 다음으로 시설권리금 산정 시 유의할 점으로 다음과 같은 사항을 제시하였다.
첫째, 제출 자료에만 의존하지 아니하고, 실행가 기준의 개산견적을 산출하여 영업시설 및 인테리어의 적정성을 검토해야 한다.
둘째, 업종별로 시설물의 내용연수가 서로 다른 점을 고려하여 반영하여야 한다.
셋째, 임대차 계약서를 근거로 인테리어 또는 영업시설의 설치비용이 부속물매수청구권의 대상이 되는지, 필요비 또는 유익비에 해당하는지 여부를 검토하여야 한다.
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토지공법연구: 제92집 2020. 11(1~18) 토지공법연구: 제92집 2020. 11(1~18)
과수원의 감정평가방법에
The Study on Appraisal Method of Orchard
관한 연구글. 서경규(대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수, 감정평가사)
◉ 과수원은 농지에 속하지만, 토지와 과수를 필수요소로 하므로 다른 농지인 전, 답 등과는 다른 특성이 있다. 또한 토지소유자와 과수의 소유자가 다를 수 있어 다양한 법적 문제가 발생하기도 한다. 과수원의 주된 감정평가방법은 토지와 과수를 일괄하여 거래사례비교법을 적용하는 것이다. 그러나 과수원의 특성상 구성요소도 다양하고 비교가능한 거래사례를 구하는 것이 현실적으로 매우 어렵다. 이는 과수원의 감정평가방법을 법령에 맞게 적용하는 것이 매우 어렵다는 것을 의미한다.
◉ 이와 같이 그동안 감정평가 활동에서 관계법령에서 정한 과수원의 감정평가방법을 적용하는 데 많은 혼란과 어려움이 있으므로, 현실적인 개선 방안을 모색하는 것이 시급한 실정이다. 이에 본 논문은 과수원의 감정평가방법에 대한 문제점을 분석하고 개선 방안 및 유의사항을 도출하는 것을 목적으로 한다.
◉ 먼저 본 연구에서는 과수원 감정평가방법의 주요 개선 방안을 다음과 같이 도출하였다.
첫째, 과수원은 토지와 과수를 분리하여 각각 개별로 감정평가하는 것이 합리적이다.
둘째, 과수원의 토지는 공시지가기준법, 과수는 거래사례비교법(예외적으로 원가법 또는 수익환원법 허용)을 주된 방법으로 활용할 필요가 있다.
셋째, 표준지공시지가의 감정평가 시 과수원은 예외 없이 나지상정으로 감정평가하되, 거래사례비교법을 적용할 필요가 있다.
넷째, 과수원에 다양한 부속시설이 있음을 고려하여 산림의 경우와 같이 과수원 부속시설의 감정평가방법을 규정할 필요가 있다.◉ 다음으로 과수원 감정평가방법 적용 시 주요 유의사항을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 산출한 시산가액에 대한 합리성 검토의 충실 및 관련 내용의 감정평가서를 기재할 필요가 있다.
둘째, 거래사례비교법 적용 시 과수원의 다양한 구성요소와 가치형성요인의 면밀한 검토가 필요하다.
셋째, 과수의 정상식재 여부 및 관리상태 등에 유의해야 한다.
넷째, 수익환원법 적용 시 잔존 내용연수 및 순수익 등의 결정에 유의해야 한다.
다섯째, 부속시설의 종류와 내용에 대해 충실히 조사하고 부합물 및 종물 여부 판단 등 권리분석, 그 내용의 감정평가서를 상세히 기재해야 한다. -
감정평가학 논집: 제19권 제3호 2020. 12(49~82) 감정평가학 논집: 제19권 제3호
2020. 12(49~82)상가 권리금의 감정평가에
A Study on the Appraisal of the Retail Premium: Focusing on the Types and Concepts of the Retail Premium
관한 연구: 권리금의 종류와
개념을 중심으로글. 김동현(㈜감정평가법인 정명 대표, 감정평가사)
◉ 「상가건물 임대차보호법」상 상가 임차인의 권리 보호를 강화하는 규정이 개정 또는 신설되었음에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁이 끊임없이 발생하고 있어 사회경제적인 비용이 지속적으로 지출되고 있다. 즉, 최근 「상가건물 임대차보호법」을 개정하여 임차인의 영업기간을 연장(5년→10년)하여 임차인의 보호를 강화했지만, 임대료 갱신 상한의 적용을 받는 관계로 임대인과 임차인 간의 갈등을 오히려 증가시키는 요인으로도 작용하고 있다.
◉ 2015년 「상가건물 임대차보호법」의 개정으로 권리금의 정의가 명문화되었고, 이에 따른 후속 작업으로 2015년 「감정평가 실무기준」상 “660 동산 등”에 권리금의 감정평가에 관한 규정을 신설하였으나, 권리금 감정평가에 관한 심도 있는 후속 논의는 이루어지지 않고 있다. 이에 본 논문은 평가 실무자에게 신뢰할 만한 권리금 감정평가를 수행하도록 돕기 위해 상가 권리금의 종류 및 개념을 상세히 살펴보고, 사례를 통하여 권리금의 감정평가 실무의 문제점 및 과제를 정리하는 것에 목적이 있다.
◉ 이를 위하여 먼저 권리금을 영업권리금, 시설권리금 및 바닥권리금으로 구분하고, 시장에서 명확한 개념 구분 없이 혼용되고 있는 바닥권리금을 그 귀속 주체에 따라 협의의 바닥권리금과 광의의 바닥권리금으로 세분하여 실제 사례와 접목하여 자세히 살펴보았다. 다음으로 ○○치킨점을 사례로 들어 상가 권리금을 산정하는 과정을 전개하였다. 구체적으로 영업권리금의 산정에 필요한 손익계산서를 재산정하는 과정을 살펴보고, 시설권리금과 바닥권리금을 평가하는 과정과 유의점을 살펴보았다.
◉ 본 논문에서는 영업권리금 산정 시 유의할 점으로 ① 실제 매출의 판단, ② 판매비와 관리비의 적정성 검토 및 기준경비율 활용, ③ 업종별 무형재산의 적정 비율 산출, ④ 대표자 본인의 적정 인건비 처리 방법 등을 제시하였다.
◉ 다음으로 시설권리금 산정 시 유의할 점으로 다음과 같은 사항을 제시하였다.
첫째, 제출 자료에만 의존하지 아니하고, 실행가 기준의 개산견적을 산출하여 영업시설 및 인테리어의 적정성을 검토해야 한다.
둘째, 업종별로 시설물의 내용연수가 서로 다른 점을 고려하여 반영하여야 한다.
셋째, 임대차 계약서를 근거로 인테리어 또는 영업시설의 설치비용이 부속물매수청구권의 대상이 되는지, 필요비 또는 유익비에 해당하는지 여부를 검토하여야 한다.
