Q1 현재 착공 단계인 건물의 임대료 감정평가가 가능한가요?

A1「감정평가에 관한 규칙」 제6조는 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용 상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 함을 원칙으로 하되, ① 법령에 다른 규정이 있는 경우, ② 의뢰인이 요청하는 경우, ③ 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 감정평가 조건을 붙여 감정평가할 수 있으며, 다만 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성 및 실현 가능성을 검토하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 해당 건물이 적법성과 합리성을 전제로 건축 허가를 득하였을 것으로 추정되고, 의뢰 주체 및 건물 예상 용도 등 고려 시 실현 가능성도 충족될 수 있을 것으로 보이는 경우 의뢰인의 요청에 따라 감정평가 조건을 붙여 감정평가할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 조건부 감정평가의 가능 여부는 의뢰받은 감정평가법인등이 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 개별·구체적으로 판단하여 결정할 사항입니다.

Q2 수목이 현재 실재하지 않더라도 그 수목들에 대한 수종, 수량, 수경, 수령 등을 확인할 수 있다면 감정평가할 수 있나요? 멸실된 수목을 관계 법령에 따라 객관적으로 평가하려면 어떤 자료가 필요한가요?

A2 대상 물건이 멸실된 경우에는 「감정평가 규칙」(이하 “감칙”이라 함)제10조제1항(대상 물건의 확인)에 따라 “감정평가법인등이 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상 물건을 확인하여야 한다”고 규정하고 있으므로 원칙적으로 평가가 불가합니다.

다만 감칙 제6조제2항에서는 “감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가 조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다”고 하고 있습니다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 의뢰인이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

본 질의의 경우 대상 물건인 수목이 멸실되어 실지조사가 불가능한 상황으로 감칙 제10조제2항을 준용하여 평가 시점 당시 대상 물건의 상태를 확인할 수 있는 사진 및 규격(흉고직경, 근원직경, 수고, 수관폭등), 수량 등의 “가격 산출에 필요한 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료”를 제시받는다면, 감칙 제6조제2항에 따라 “특수한 경우로 한정하는 조건”으로 감정평가를 의뢰하여 제한적으로 평가할 수 있을 것으로 판단되며 감정평가서에 해당 사항이 기재되어야 할 것입니다.

Q3 수목을 평가할 때 개별적으로 평가하지 않고 일괄해서 평가할 수 있나요?

A3 토지보상법 시행규칙 제40조에서는 수목의 수량은 평가대상이 되는 수목을 그루별로 조사하여 산정하여야 하지만 그루별로 조사할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의한다고 정하고 있어 수목의 일괄평가 가능 여부는 해당 감정평가법인등이 상기 규정 및 구체적인 사실관계 등을 고려하여 판단·결정할 것입니다.

Q4 시공자 변경에 따라 브랜드 가치, 내・외부품목 등 고급화 및 사업비 변경에 따라 실질적으로 종후자산 가치가 변동될 것으로 예상하는데, 사업계획변경인가를 받아야만 종후자산에 대해 재평가를 할 수 있나요?

A4 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제74조제1항은 관리처분계획을 수립할 때, 분양 대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액에 대한 사항 등을 포함하도록 하고 있습니다.

한편, 같은 법 제74조제2항은 위 재산 또는 권리를 평가할 때, 시장・군수 등이 선정・계약한 감정평가법인등 또는 조합총회 의결로 선정・계약한 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다고 규정하고 있으나 관리처분계획인가를 위한 감정평가와 관련하여 재감정평가 등에 대한 별도의 규정을 두고 있지는 않습니다.

종전자산의 경우 같은 법 제74조제1항제5호는 “사업시행계획인가 고시가 있는 날”을 기준으로 한 가격으로 규정하고 있어 사업시행계획 ‘변경’ 인가 고시가 있는 경우의 감정평가 기준시점과 재감정평가 필요 여부에 대하여는 개별 사안에 따른 다양한 해석이 도출되고 있습니다(대법원 2015.10.29. 선고 2014두13294판결, 대법원 2018.03.13. 선고 2016두35281판결, 2014.07.21. 법제처-14-0289, 2018.10.11. 법제처-18-0397 등 참조).

그러나 종후자산의 경우 도시정비법 제74조제2항제1호 단서에서 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양 예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다고 규정되어 있으나 기준시점 및 관리처분계획이 수립되기 전의 재감정평가와 관련한 별도의 도시정비법상 규정, 판례, 해석례 등은 없습니다.

이는 정비사업과 사업방식이 유사한 환지방식의 도시개발사업에서 환지 설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 최초 환지계획인가 시를 기준으로 하여 정하고 변경할 수 없으며, 환지 후 토지·건축물의 평가액은 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지 계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다고 ‘명문으로’ 규정(「도시개발법 시행규칙」 제27조의2)된 것과는 대조적이라 할 것입니다.

한편, 도시정비법 제89조제3항은 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다고 규정하고 있으며, 국토교통부 고시인 「감정평가실무기준」 730-3.2는 종후자산의 감정평가에 대하여 유사물건의 분양사례・거래사례・평가선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려한다고 규정하고 있습니다.

따라서 관련 강행규정이 없는 해당 질의사안에서 귀 제시 가치형성요인이 종후자산 감정평가액의 변경을 일으키는지 등은 해당 감정평가법인 등이 개별적으로 판단할 사항이며, 사업시행계획 변경에 따라 종후자산에 대한 재평가를 할 수 있는지는 사업시행계획 변경내용, 종후자산 감정평가액 변경 여부에 대한 해당 감정평가법인등의 의견 등을 종합적으로 참작하여 정비사업 인가권자가 결정할 사항이라고 사료됩니다.