세금부과 주체에 따른 세금의 구분

부동산의 취득-보유-처분 단계에서 납부해야 하는 세금

시가의 정의와 범위

• ① 시가 : 평가 기준일 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래되는 가액
• ② 부동산을 무상으로 취득하거나 특수관계자 사이에 시가보다 고가 또는 저가로 거래한 경우 시가를 기준으로 세금부과
• ③ 시가의 범위
  
  · 해당 부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액, 보상가액^※
  · 유사부동산에 대한 매매사례가액
  ※ 국세에서는 보상가액을 시가로 인정하는 반면, 지방세에서는 시가로 인정하지 않음

부동산 세금에 따른 시가 평가 기준일

시가 적용기준일

증여 취득 시(취득세 관련) 평가 기준일과 시가 평가 기간

해당 부동산 매매가액 등 시가에 대한 평가 기간

유사부동산 매매사례가액 등 시가에 대한 평가 기간

증여 시(증여세 관련) 평가 기준일과 시가 평가 기간

해당 부동산 매매가액 등 시가에 대한 평가 기간

유사부동산 매매사례가액 등 시가에 대한 평가 기간

상속 시(상속세 관련) 평가 기준일과 시가 평가 기간

해당 부동산 매매가액 등 시가에 대한 평가 기간

유사부동산 매매사례가액 등 시가에 대한 평가 기간

부당행위계산부인 관련 시가 평가 기준일과 시가 평가 기간

취득세 부당행위계산부인

양도소득세 부당행위계산부인

시가 평가 기간의 확장

시가에 대한 우선순위

• ① 평가 기간 밖에 있는 가액은 평가심의위원회의 심의를 거치지 않는 이상 적용 불가
• ② 해당 부동산에 대한 매매가액 등이 유사부동산에 대한 매매사례가액 보다 우선 적용(해당 부동산에 대한 매매가액 등 > 유사부동산에 대한 매매사례가액)
• ③ 해당 부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액은 동일한 순위
• ④ 평가 기간 중 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용
• ⑤ 가장 가까운 날에 해당하는 시가가 둘 이상인 경우 그 평균액을 적용

해당 부동산의 감정가액과 시가

감정가액이 시가로 인정되기 위한 조건

• ① 감정가액 : 2곳 이상의 감정가액을 평균한 금액(단, 시가표준액이 10억 원 이하인 경우 1곳의 감정가액 적용 가능)
• ② 시가 적용기준일 : 가격산정 기준일(소급감정을 차단하기 위해 감정평가서 작성일도 평가 기간 내에 반드시 존재해야 함)
• ③ 감정가액이 기준금액(시가표준액과 시가의 90% 중 적은 금액)에 미달하거나 기준금액 이상인 경우에는 과세관청이 다른 감정기관에 의뢰하여 별도 감정 진행 가능(재감정한 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액 적용)

시가로 인정되지 않는 감정가액의 범위

• ① 세금 납부목적에 부적합한 감정가액
• ② 원형대로 감정하지 않은 경우
• ③ 감정가액이 기준금액(시가표준액과 시가의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액)에 미달하거나 그 이상인 경우

시가 불인정 감정기관

시가 불인정 감정기관 심의 및 지정

• ① 원감정기관의 감정가액이 재감정기관이 평가한 감정가액의 80%에 미달하는 경우
• ② 부실감정의 고의성 및 원감정가액이 재감정가액에 미달하는 정도에 따라 1년의 범위에서 시가 불인정 감정기관으로 지정

고의 또는 중대한 과실로 부실감정을 한 경우 : 1년 시가 불인정 감정기관 지정

• ① 평가대상 재산의 위치·지형·이용 상황·주변 환경 등 객관적 가치에 영향을 미치는 요인을 사실과 다르게 조사한 경우
• ② 감정평가법(§2, §25②)을 위반한 경우(자신 또는 친족소유 부동산 등)
• ③ 납세자와 담합하여 세금을 부당하게 감소시킬 목적으로 평가

재감정가액에 대한 원감정가액의 비율에 따른 시가 불인정 감정기관 지정

• ① 70% ~ 80%인 경우 : 6개월
• ② 60% 미만인 경우 : 1년

유사부동산의 매매사례가액과 시가

공동주택(아파트 등)에 대한 매매사례가액

• ① 평가 기간 밖에 있는 가액은 평가심의위원회의 심의를 거치지 않는 이상 적용 불가
• ② 다음 요건을 모두 충족한 경우 유사 매매사례가액으로 인정
  · 평가대상 공동주택과 동일한 단지 내에 소재하고 있을 것
  · 평가대상 공동주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것
  · 평가대상 공동주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것
• ③ 유사부동산에 대한 매매사례가액이 둘 이상인 경우 평가대상 공동주택과 공동주택가격이 동일하거나, 공동주택가격의 차이가 가장 적은 공동주택을 우선 적용
• ④ 동일한 공동주택가격이 둘 이상이면 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액 적용

그 외의 부동산에 대한 매매사례가액

• ① 평가대상 재산과 면적·위치·용도 및 시가표준액이 동일하거나 유사한 다른 재산
• ② 동일 부동산이 둘 이상인 경우 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액 적용

부동산 세금과 감정평가

부동산 세금과 감정평가와의 관계

• ① 부동산을 무상으로 취득하거나 특수관계자 사이에 시가보다 고가 또는 저가 거래하는 경우 과세관청에서 시가를 기준으로 세금부과
• ② 예외적으로 시가를 확인할 수 없는 경우에 한 해 시가표준액(기준시가)으로 세금부과

납세자 측면에서 감정평가 활용

• ① 유사부동산의 매매사례가액보다 해당 부동산의 매매가액 등이 우선 적용되는데 이때 해당 부동산의 매매가액 등에 감정가액이 포함
• ② 유사부동산의 매매사례가액이 납세자에게 불리할 경우 감정가액을 활용하여 세부담 경감(부동산에 대한 감정을 통해 해당 부동산의 시가를 높이거나 낮춰 세부담 경감)
• ③ 감정가액으로 신고한 경우 시가평가에 대한 과세관청과의 다툼 해소

과세관청 측면에서 감정평가 활용

• ① 납세자가 시가표준액으로 신고한 경우 감정평가를 통해 세금추징
• ② 납세자가 제출한 감정평가금액이 기준금액(시가표준과 유사부동산의 매매사례가액의 90% 중 적은 금액)보다 미달하거나 기준금액 이상이면 재감정 실시할 수 있음

취득세 기본개요

• ① 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 지방세의 일종
• ② 세목 특성 : 신고납부 세목
• ③ 과세표준 및 세율 : 취득원인(유상·무상)과 취득 대상(주택·토지·상가)에 따라 상이
• ④ 신고납부기한 : 취득원인에 따라 상이
• ⑤ 신고납부기관 : 부동산소재지 관할 지방자치단체

취득원인에 따른 취득세 신고납부 기한

부동산 매매취득 시 과세표준과 세율

개인 주택 매매취득 시 취득세율

취득가액에 따른 취득세 적용사례

개인 주택 매매취득 시 중과세율 적용

• ① 다주택자가 취득하는 주택에 대해 중과세율(8% or 12%) 적용
• ② 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하고 있으면 두 번째 주택부터, 비조정 대상 지역에 소재하고 있으면 세 번째 주택부터 중과세율 적용
• ③ 시행시기 : 2020. 8. 12. 취득분부터 적용

주택 수 및 주택소재지에 따른 주택 매매취득 시 취득세율

개인 주택 매매취득 시 취득세율 적용사례

1주택자가 두 번째 주택을 취득한 경우

2주택자가 세 번째 주택을 취득한 경우

3주택자가 네 번째 주택을 취득한 경우

개인 주택 매매취득 시 취득세율 개정안(2023년)

2023년 경제정책 방향 발표(2022. 12. 21.)에 의한 매매 취득세율 개정 추진안

• ① 2주택까지는 취득세 중과세율 미적용(1% ~ 3%, 기본세율 적용)
• ② 3주택 이상 및 법인이 취득하는 주택은 종전 중과세율의 50% 인하
• ③ 시행시기 : 2022. 12. 21. 취득분부터 적용

주택 매매취득 시 취득세율 정부 추진안

취득세 부당행위계산부인 적용 대상 확대

개인 간 거래 시에도 부당행위계산부인 적용

• ① 취득세에서 부당행위계산부인은 그동안 법인에 한하여 적용되었으나 2023년부터 개인으로 확대 적용
• ② ‌2022년 이전에는 자녀가 부모 소유의 주택을 저가로 취득한 경우 시가가 아닌 실제 취득가액(취득가액이 시가표준액보다 작은 경우에는 시가표준액)을 기준으로 취득세 부과
• ③ ‌2023년 이후부터 자녀가 부모 소유의 주택을 저가로 취득한 경우 실제 취득가액이 아닌 시가를 기준으로 취득세 부과

취득세 부당행위계산부인 적용요건과 효과

개인 취득세 부당행위계산부인 적용 시 과세표준과 세율

- 시가 10억 원, 주택공시가격 7억 원, 조정대상지역 소재

- 저가 양수한 자녀가 납부해야 할 취득세

감정가액을 활용한 매매취득 시 취득세 절세방법

- 주택공시가격 7억 원, 조정대상지역 소재(매매사례가액 10억 원, 감정가액 9억 원 가정)

- 저가 양수한 자녀가 납부해야 할 취득세

부동산 증여취득과 취득세

부동산 무상취득 시 과세표준과 세율

주택 증여취득 시 중과세율(12%) 적용대상 주택

• ① 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 것
• ② ‌증여 당시 주택공시가격이 3억 원 이상일 것(지분이나 부속토지만을 증여한 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단)
  ※ ‌증여일 현재 「증여자」가 1세대 1주택자에 해당하면 수증자(배우자·직계존비속)의 주택 수에 상관없이 중과세율 적용배제

주택 증여취득 시 취득세율 적용사례(시가 : 6억 원, 주택공시가격 : 4억 원 가정)

감정평가를 활용한 증여취득 시 취득세 절세방법

감정평가를 받지 않은 경우 시가(비조정 대상 지역 소재, 주택공시가격은 동일)

▶ 증여 취득세 : 7.5억 원 × 3.5% = 26,250,000원

감정평가를 받은 경우 시가(비조정 대상 지역 소재, 주택공시가격은 동일)

▶ 증여 취득세 : 6억 원 × 3.5% = 21,000,000원

양도소득세 계산구조

양도소득세 필요경비

취득 시 양도소득세 필요경비의 범위

보유 시 양도소득세 필요경비의 범위

자본적 지출 vs 수익적 지출의 범위

처분 시 양도소득세 필요경비의 범위

양도소득세 필요경비로 인정받기 위한 전제조건

• ① 법적 증빙서류(세금계산서·계산서·신용카드매출전표·현금영수증)를 수취 및 보관
• ② 실제 지출 사실이 금융거래(이체내역서 등)에 의하여 확인

장기보유특별공제율 계산 및 공제 한도

양도소득 기본공제

• ① 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득 금액에서 매년 250만 원을 공제해주는 제도
• ② 동일한 연도에 2회 이상 양도한 경우에는 먼저 양도한 자산의 양도소득 금액에서 공제

양도소득세 기본세율(8단계 누진세율) 변경

주택에 대한 중과세율 및 단기 양도 시 양도소득세 세율

조정대상지역 소재 중과대상 주택에 대한 양도소득세 세율

토지·건물·부동산에 대한 권리

주택·조합원입주권

주택분양권

양도소득세 세율 개정안(2023년)

2023년 경제정책 방향 발표(2022. 12. 21.)에 따른 양도소득세 세율 개정 추진안

• ① 2023. 5. 9.까지 시행된 다주택자에 대한 양도소득세 중과배제 기간을 1년 연장(2024. 5. 9. 양도분까지 중과배제)
• ② 부동산 등 단기 양도 시 양도소득세율 인하

단기 양도 시 양도소득세율 인하

양도소득세 신고납부 및 분납제도

양도소득세 예정신고

양도소득세 분납제도

• ① 납부세액이 2,000만 원 이하인 경우 : 1,000만 원 초과 금액
• ② 납부세액이 2,000만 원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 50% 이하 금액

납부세액이 3,400만 원인 경우(양도 시기 : 2023. 8. 10. 가정)

양도소득세 부당행위계산부인 적용

특수관계자에게 부동산을 저가 또는 고가로 양도한 경우 실제 거래금액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세 부과

양도소득세 부당행위계산부인 적용요건과 효과

감정평가를 활용한 양도소득세 절세방법 (1)

주택공시가격 7억 원, 중과배제주택(매매사례가액 10억 원, 감정가액 9억 원 가정)

저가 양도한 아버지가 납부해야 할 양도소득세(취득가액 6억 원 가정, 10년 보유)

취득가액 이월과세 적용

감정평가를 활용한 양도소득세 절세방법 (2)

지금까지 2023년 변동된 부동산 세금과 감정평가의 활용에 대하여 특히 취득세와 양도세를 중심으로 살펴보았다. 지면의 제한으로 인해 일부만 설명했지만, 다음에 기회가 된다면 증여세와 상속세에 관한 내용도 다루도록 하겠다.