부실채권(NPL, Non Performing Loan)은 대출 계약의 내용이 정상적으로 이행되지 않아 채권 회수 가능성이 낮은 채권을 의미하며, 실무에서는 「은행업감독규정」 제27조에 따른 보유자산 건전성 기준에서 고정 이하(정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실)의 여신을 말한다.

부실채권 이슈는 1997년 외환위기 이후 논의되기 시작하였으며 본격적으로 부실채권 시장이 활성화된 시기는 2009년 이후이다. 1997년 이전에는 부실채권을 은행이 자체적으로 처리하였으나, 수 개의 기업이 외환위기로 인하여 도산하고 부실채권의 규모가 점점 증가하기 시작하면서 은행 자체적으로 부실채권을 처리할 수 없게 되었다. 이러한 문제 상황을 해결하기 위하여 정부는 「자산유동화에 관한 법률(이하 자산유동화법)」을 제정하여 부실채권을 유동화할 수 있도록 근거를 마련하였다. 「자산유동화법」 시행 초기에 은행은 자체적으로 설립한 유동화전문회사에 부실채권을 집합화(Pool)하여 매각하는 방식으로 자산 건전성을 확보하였다. 유동화전문회사는 매입한 부실채권을 기초자산으로 하여 자산유동화증권을 발행하는 구조로, 유동화를 진행한 후 공적 부실채권정리기구의 성격으로 설립된 한국자산관리공사에 자산관리를 위임하였다. 그러나 2011년 의무 도입된 한국국제회계기준 K-IFRS 제도에 의해 은행이 자체적으로 설립한 유동화전문회사가 자산유동화증권(ABS)을 발행하는 구조는 진정한 부실채권 매각(진정양도)으로 인정되지 않게 되면서 2009년 민간 주도의 연합자산관리주식회사(UAMCO)가 처음 설립되었고, 민간이 주도하는 부실채권(NPL) 시장이 본격화되었다.

과거의 사례를 비추어 보면, 이러한 부실채권 시장은 외환위기, 서브프라임 모기지 사태와 같이 경기가 침체되는 시기, 특히 부동산 경기가 침체되는 시기에 활성화된 것을 알 수 있다. 우리나라도 코로나19라는 특수한 상황에서 대출상환을 유예하였던 정책이 종료되고, 금리 인상 등 세계적인 금융 경기침체로 인하여 부실채권이 장·단기적으로 늘어날 것으로 예상되는바, 이에 따라 감정평가업계에서의 NPL 평가에 관한 수요도 늘어날 것으로 예측된다. 따라서 NPL 유동화에 대한 감정평가업계의 이해와 대응이 필요할 것으로 보인다.

이하에서는 부실채권과 자산유동화제도의 이해를 바탕으로 부동산 담보부 부실채권의 유동화를 사적 시장을 통한 부실채권의 유동화 제도와 공적 기구를 통한 부실채권의 유동화 제도로 구분하여 검토한 후에 감정평가업계의 시사점을 도출한다.

1. 부실채권의 의의

① 부실채권의 개념

부실채권(NPL, Non Performing Loan)은 대출 계약의 내용이 정상적으로 이행되지 않아 채권 회수 가능성이 낮은 채권을 의미하며, 여기서 채권은 증권의 일종으로서의 채권(債券, Bond)이 아닌 「민법」 상 채권(債權, Loan)을 의미한다. 실무에서는 「은행업감독규정」 제27조에 따른 보유자산 건전성 기준(정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실)에서 고정 이하의 여신을 부실채권으로 보고 있다.

② 부실채권의 종류

부실채권의 종류에는 일반채권, 특별채권 및 기업개선채권이 있다. 특히, 일반채권은 특별채권과 기업개선채권에 속하지 않는 통상의 채권을 말하며 이를 세분화하면 담보부 채권과 무담보부 채권으로 구분할 수 있다. 감정평가업계와 가장 관련성이 깊은 부실채권은 부동산 담보부 부실채권이며, 여기서 부동산 담보부 부실채권은 물적담보 중에서 부동산이 담보에 제공되고 있는 것을 의미한다.

③ 부실채권의 법적 성격 및 특징

부동산 담보부 부실채권은 저당권이 설정되어 있어 채권에 물권(저당권)이 결합되는 특성을 가진다는 점에서 소위 ‘물권적 채권’이라는 특징을 가지게 된다. 또한, 최종적으로 경매라고 하는 강력한 채권 회수 방식이 존재하기 때문에 용어상의 ‘부실’이라는 탈을 쓰고 있지만, 실제는 우량채권으로 평가된다. 이러한 특징은 부실채권의 투자를 유인하는 데 결정적인 역할을 한다.

2. 자산유동화제도

① 자산유동화의 개념

일반적으로 자산유동화란 금융회사등(자산보유자)이 보유한 비유동성 자산을 시장에서 거래가 용이한 증권으로 전환하여 현금화하는 일련의 행위를 말한다. 이러한 자산유동화는 속성상 금융상품으로서 증권화를 본질로 하고 있다.

② 기초자산에 따른 자산유동화증권의 유형

기초자산에 따른 자산유동화증권의 유형과 그 내용을 정리하면 <표 1>과 같으며, 이 중에서 감정평가업계와 관련이 깊은 것은 부동산 담보부 부실채권 담보부 증권(NPL MBS)이다.

③ 부동산 담보부 부실채권 담보부 유동화증권(NPL MBS)

‘부동산 담보부 부실채권 담보부 유동화증권(NPL MBS)’이란 유동화전문회사가 부동산 저당채권을 담보로 하는 부실채권을 기초로 한 자산을 증권화 또는 채권화(債券化)하는 것을 말한다.

‘부동산 담보부 부실채권 담보부 유동화증권(NPL MBS)’과 ‘부동산 담보부 유동화증권(MBS)’은 구별되어야 하는데, NPL MBS는 그 기초자산이 부동산 담보부 부실채권(예컨대, 부동산 저당채권이 부실화된 것)이지만 MBS는 부실채권이 아닌 부동산 저당채권이라는 점에서 차이가 있으며, 이를 종합하면 <표 2>와 같다.

④ 자산유동화제도 및 부실채권의 법적 근거 등

자산유동화제도 및 부실채권과 관련된 법령 또는 내부기준으로는 「자산유동화법」, 「자산관리공사법」, 「자본시장법」, 「부동산투자회사법」, 「대부업법」 등이 있다. 자산유동화는 적용법령에 따라 「자산유동화법」에 따른 자산유동화와 「상법」 등 기타 법령에 따른 자산유동화로 구분할 수 있으며, 부동산 담보부 부실채권은 대부분 「자산유동화법」에 따른 유동화제도를 활용하고 있다.

⑤ 자산유동화제도의 구성요소

자산유동화의 구성요소는 유동화자산, 유동화기구, 유동화증권 및 기타 참여자이다.
유동화자산은 「자산유동화법」 제2조제3호에 따라 채권, 부동산 및 기타의 재산권으로 볼 수 있으나, 이론상 현금 흐름을 합리적으로 예측할 수 있는 자산은 모두 유동화 대상 자산으로 볼 수 있다.
자산유동화의 매개체로 이용되는 유동화기구로는 「자산유동화법」에 따른 유동화전문회사가 대표적으로 활용되고 있다. 유동화전문회사는 「자산유동화법」 제17조에 따라 유한회사의 형태로 설립되어야 하며, 제20조에 따라 「자산유동화법」에서 정하고 있는 업무 이외의 업무를 영위할 수 없으며, 본점 이외에 영업소를 설치할 수 없고 직원을 고용할 수 없다. 유동화전문회사는 자산관리자에게 유동화자산의 관리를 위탁하고, 업무수탁자에게 법인의 존속·유지에 필요한 서류의 작성·보관, 거래당사자 및 관할 행정청에 대한 각종 보고서류 제출 등의 업무를 위탁하고 있다. 유동화전문회사는 자산유동화계획에 따라 그 목적을 달성(예컨대, 유동화증권의 상환 완료)하는 경우 해산된다.

자산유동화증권(ABS)은 「자산유동화법」 제2조제4호에 따라 유동화자산을 기초로 하여 자산유동화계획에 따라 발행되는 출자증권·사채·수익증권·기타의 증권 또는 증서를 말한다.

유동화자산을 기초자산으로 하여 자산유동화증권을 발행하는 과정에서 주관회사, 자산보유자, 유동화전문회사, 자산관리자 및 업무수탁자, 신용평가회사, 회계법인, 법무법인 또는 감정평가법인 등이 직접 또는 간접적으로 참여하게 되는데 이들을 기타 참여 기관이라 한다.

⑥ 「자산유동화법」에 따른 특례

「자산유동화법」에 따른 특례로는 채권양도의 대항요건에 관한 특례, 근저당권부 채권의 확정절차 간소화, 저당권(질권) 이전등기의 면제, 부동산의 소유권이전등기 완화, 세금 관련 특례 등이 있으며, 주체에 따라 한국자산관리공사 및 한국토지주택공사에 대한 특례도 존재한다.

1. 부실채권 유동화의 구조 및 절차

① 일반적인 자산유동화구조

일반적인 자산유동화구조는 ① 단일 유동화전문회사 구조, ② 신탁을 통한 유동화구조, ③ 유동화신탁과 유동화전문회사의 2단계 구조로 구분할 수 있으나, 부실채권의 경우 <그림 1>과 같이 ① 단일 유동화전문 회사 구조로 대부분 진행된다.

<그림 1> 단일 유동화전문회사 구조를 통한 자산유동화 출처 : 금융감독원, 자산유동화 실무 안내, 2021. 12.

② 부동산 담보부 부실채권의 유동화구조

부동산 담보부 부실채권의 유동화구조는 일반적인 자산유동화 구조와 기본적으로 유사하지만, 다소간의 차이점이 존재한다. 부동산 담보부 부실채권 유동화 절차에 따라 그 특징 및 내용을 구분하여 설명하면 <그림 2>의 도식화와 같다.

<그림 2> 부동산 담보부 부실채권 유동화의 절차

이상의 내용을 종합하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 담보부 부실채권의 유동화에서 핵심적인 역할을 하는 것은 자산관리회사(AMC)이다. 일반적인 자산유동화와 다르게 부동산 담보부 부실채권의 유동화는 자산관리회사 중심으로 움직인다. 자산관리회사는 입찰에 참여하고, 유동화전문회사도 설립하고, 설립한 유동화전문회사로 하여금 자산관리회사와 업무수탁회사로 자신을 선정하도록 하여 실질적인 유동화과정의 전반에 관여한다.

이러한 내용은 금융감독원에서 공시하는 자산유동화증권 발행내역 <표 3>에서도 확인할 수 있다.

<표 3>에서의 발행회사는 유동화전문회사인데 이름이 다소간에 특이하지만, 다음과 같은 방식으로 이름을 명명하여 외부에서 인식할 수 있도록 하고 있다. 예컨대, 유암코는 자신이 설립한 유동화전문회사임을 외부에서 쉽게 인식할 수 있도록 유동화전문회사의 명칭에서 자신 이름의 첫 글자인 ‘유(U)’와 자산보유자 은행 이름의 첫 글자를 조합하여 사용하고 그 뒤에 차수를 붙이는 식으로 명명하고 있다. <표 3>에서 연번호 120의 경우 유암코의 ‘유’와 IBK기업은행의 ‘아이’에 ‘제삼십삼차’수가 합쳐져 ‘유아이제삼십삼차’로 명명된 것이다. 이때 업무수탁자와 자산관리자를 보면 연합자산관리(유암코)로 지정되었음을 알 수 있다. 다시 말하면 <표 3>에서 보는 바와 같이 대부분 AMC를 중심으로 부실채권의 유동화가 이루어지며 이 경우 자산관리자, 업무수탁자, 유동화전문회사가 동일하거나 매우 관련이 있는 기관 또는 자회사로 지정됨을 알 수 있다.

둘째, 부동산 담보부 부실채권 유동화 절차는 크게 3가지로 구분하여 살펴보아야 한다. ① 1단계에서 5단계까지 부실채권 양도·양수에서의 절차이다. 이는 자산보유자의 자산을 유동화전문회사에게 양도·양수할 때까지의 절차이다. ② 부실채권의 증권화에서의 절차이다. 양수받은 자산을 기초로 하여 자산유동화증권을 발행하고 투자자에게 배당까지 일련의 절차이다. 이때의 투자자는 ‘NPL MBS의 투자자’이다. ③ 부실채권의 매각·처리에서의 절차이다. 부실채권을 회수하는 과정에서 특히, ‘유동화된 NPL의 투자자’와의 관계가 중심이 된다.

지금까지는 부실채권의 유동화를 부실채권의 양도·양수와 NPL MBS 투자자의 관점에서 주로 논의하였으나, 이하에서는 유동화된 부실채권의 투자에 관하여 살펴본다.

2. 유동화된 부동산 담보부 부실채권에 대한 투자(2차·3차 시장)

유동화된 부실채권 매입투자와 관련하여 자산관리회사(AMC)는 채권추심, 경매신청 및 배당금 수령 등 업무를 맡으며 NPL 투자자를 만나서 채권양수도 금액을 협의(자산관리자의 실무 담당자를 ‘AM’이라 한다)한다. 유동화된 부실채권의 투자방식은 크게 론세일 투자방식, 채무인수 투자방식, 사후정산 투자방식, 대위변제 투자방식, 유입취득 투자방식으로 구분할 수 있다.

① 론세일 투자방식

론세일 투자방식은 해당 채권의 전체금액을 매입하여 채권자 명의까지 투자자 명의로 변경하고, 채무인수에 있어서는 계약금(채권양수도금액의 약 10%)만 내고 채권에 대한 권리만 조건부로 양도받는다는 점에서 일종의 조건부 채권인수로 볼 수 있다.

② 채무인수 투자방식

채무인수 투자방식은 부실채권 투자방식 중에서 종종 사용되는 방식이다. 채무의 동일성을 유지하면서 그 채무를 인수인에게 이전할 것을 약정하는 계약이다. 이는 채권양도와 함께 채권 관계를 변경하는 것으로 「민법」 제453조 내지 제459조의 규정에 의하고 있다.

③ 사후정산 투자방식

사후정산 투자방식은 법원의 경매배당절차가 종료된 이후에 채권양도인과 채권양수인이 채권매각과 관련한 대금을 정산하고 채권양도를 하는 방식이다. 법적 성질은 론세일 투자방식과 유사하지만, 등기부에 근저당권 이전행위가 없다는 점에서 차이가 있다.

④ 대위변제 투자방식

대위변제 투자방식은 「대부업법」 개정(2016. 7. 25.) 이후에 급격히 사용 빈도수가 감소한 투자방식 중 하나인데, 투자방식은 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리(채권, 담보권 등)를 변제자에게 이전하는 것으로 임의대위변제와 법정대위변제가 있다.

⑤ 투자계약서 양식 및 징구서류

유동화된 부실채권 투자방식에 따른 투자계약서 양식 및 징구서류는 <표 4>와 같다.

1. 한국자산관리공사(캠코)의 부실채권 인수, 관리 및 정리 등 개관

금융회사등은 캠코에 「자산관리공사법」 제4조제1항에 따라 부실자산의 정리를 위탁하거나 그 인수를 요청할 수 있고, 캠코는 「자산관리공사법」, 「자산관리공사법 시행령」 및 「(한국자산관리공사) 업무방법서」에 따른 기준에 따라 부실채권을 인수하고 있다.

캠코는 부실채권을 일반채권과 특별채권으로 구분하고, 일반채권을 다시 담보부채권과 무담보채권으로, 특별채권을 법정관리 및 화의 인가 여부에 따라 인가채권과 미인가채권으로 구분하여 관리하고 있다. 유형에 따른 관리방식 및 정리방식은 다음의 <표 5>와 같다.

2. 한국자산관리공사(캠코)의 부실채권 인수에 있어서 감정평가제도 활용

금융회사등은 「자산관리공사법」 제4조제1항에 따라 보유하고 있는 부실자산을 신속하게 정리하기 위하여 캠코에 부실자산의 인수를 요청할 수 있고, 인수 방법·절차·기준 등을 시행령에 위임하고 있다.

「자산관리공사법 시행령」 제4조는 금융회사등이 부실자산의 인수를 요청하는 경우, 캠코는 인수가격 등 인수조건을 해당 금융회사등과 협의하여 인수계약을 체결하고, 부실채권의 경우 채권원인서류의 수령 및 담보물권의 이전하는 방법으로 해당 부실자산을 인수하도록 규정하고 있다.

「자산관리공사법 시행령」 제5조는 부실자산 인수가격을 산정함에 있어서 제1항에 따라 부실채권의 담보물건에 대하여 「감정평가법」 에 따라 감정평가법인등이 감정평가한 가격을 기준으로 산정하는 방식과 제2항에 따라 부실자산의 인수가격과 처분가격 간의 차액을 사후에 정산하는 것을 계약조건으로 하는 방식으로 구분하고 있는데, 제1항에 의할 경우 감정평가제도를 활용하도록 하고 있다.

또한, 「자산관리공사법」 제26조(업무)는 제1항제1호에서 부실자산(부실채권 포함)의 효율적 정리를 주요 업무로 규정하면서 제8항에 따른 업무수행에 필요한 업무방법서를 작성하여 캠코 운영위원회의 의결을 거쳐 확정하도록 하였고, 이에 강학상 행정규칙인 「(한국자산관리공사) 업무방법서」가 제정되었다.

3. 부동산 담보부 부실채권에 대한 한국자산관리공사(캠코)의 인수 및 정리

부동산 담보부 부실채권도 부실자산에 속하기 때문에 금융회사등은 이를 신속하게 정리하기 위하여 「자산관리공사법」 제4조제1항에 따라 캠코에 그 인수를 요청할 수 있다. 다만, 금융회사등은 부동산 담보부 부실채권의 경우 경매라고 하는 강력한 회수방안이 있기 때문에 일차적으로 캠코를 통한 부동산 담보부 부실채권의 정리를 요청하지 않는 실정이다.

부동산 담보부 부실채권은 담보물건에 해당하기 때문에 캠코는 「자산관리공사법 시행령」 제5조제1항에 의해 부동산 담보부 부실채권의 인수가격을 산정함에 있어서 「감정평가법」에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 가격 등 객관적인 가격을 기준으로 하여야 한다.

캠코는 부동산 담보부 부실채권을 「업무방법서」 제6조에 따라 개별인수와 일괄인수 방식으로 인수할 수 있는데, 개별인수의 경우 인수조건을 금융회사등과 협의하여 확정한 후 인수하고, 일괄인수의 경우 개산인수대금(槪算引受代金)으로 우선 지급하고 차후에 개별정산하거나 일괄확정 매입방식에 따라 인수할 수 있다. 부동산 담보부 부실채권의 인수가격은 「업무방법서」 제7조 및 제8조에 따라 산정하며, 「자산관리공사법 시행령」 제5조제2항에 따른 ‘가격을 사전에 확정하기 곤란한 경우’에는 「업무방법서」 제12조에 따라 사후 정산한다.

부동산 담보부 부실채권은 캠코의 부실채권 정리방식에서 경매에 의한 정리방식이 활용되며, 부동산 담보부 부실채권은 담보물권에 해당하기에 강제경매방식이 아닌 임의경매방식으로 진행하고 있다.

① 부실채권 유동화의 3유형

부동산 담보부 부실채권의 유동화와 관련하여 감정평가업계가 관심을 가질 수 있는 영역은 크게 3가지로 구분할 수 있다.

<그림 3> 부실채권 유동화의 3유형

첫째, 부실채권을 유동화하는 영역으로 부실채권의 양도·양수에 있어서 평가 이슈, 둘째, 유동화된 부실채권을 증권화하는 영역으로 요컨대, 부실채권을 양도받은 유동화전문회사가 자산유동화증권을 발행할 때의 평가 이슈, 셋째, 자산관리자가 유동화된 부실채권을 매각 또는 처리하는 영역으로 이는 자산관리자가 제2차·제3차 시장의 NPL 투자자에게 매각하거나 직접 NPL 경매를 통해 부실채권을 회수할 때의 평가 이슈이다.

현재 감정평가법인등이 수행하고 있는 NPL 평가 또는 부동산 컨설팅을 부실채권 유동화절차를 3유형으로 구분하여 정리하면 <표 6>과 같다.

종합하면, NPL 시장에서 감정평가업계의 역할은 부수적인 업무를 수행하는 데 그치고 있다. 회계법인 또는 신용평가회사 등으로부터 외주를 받거나 자산보유자, 유동화전문회사, 자산관리회사, 캠코 등으로부터 직접 의뢰를 받은 경우에도 전체가 아닌 일부 자문이나 컨설팅으로 제한되어 있다.

② 시사점 및 제언

NPL 시장에서 감정평가업계의 역할은 부수적인 업무를 수행하는 데 그치고 있다. 회계법인 또는 신용평가회사 등으로부터 외주를 받거나 자산보유자, 유동화전문회사, 자산관리회사, 캠코 등으로부터 직접 의뢰를 받은 경우에도 일부의 자문 또는 컨설팅으로 그 역할이 제한되어 있으며, NPL 평가와 관련하여서도 법사가, 예상 낙찰가, 시장가에 대한 부동산 컨설팅에 국한되어 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 담보부 부실채권의 영역은 감정평가업계의 역할이 증대될 수 있을 것으로 보인다. 특히, 부동산 담보부 부실채권의 경우, 부동산을 담보물건으로 한다는 점, 경매제도를 이용한다는 점에서 감정평가업계가 전문성을 가지고 활동할 수 있는 영역이라고 판단된다.

감정평가업계가 실질적으로 NPL 평가영역에서보다 더 적극적으로 활동하기 위해서는 여러 가지 문제를 해결할 필요가 있다. 첫째, NPL 평가는 이미 타 업계에서 활발히 활동하고 있는 영역이므로 타 전문자격자와의 충돌문제를 해결해야 한다는 점이다. 둘째, 감정평가업계는 부동산 담보물건에 대한 전문성을 갖추고 있지만 부동산금융, 자산유동화제도 및 부실채권에 대한 이해가 상대적으로 부족하다는 것이다. 셋째, NPL 평가는 한국감정평가사협회에 의무적으로 실적을 보고하여야 하는 대상이 아니기 때문에 현재 감정평가법인등이 수행하고 있는 NPL 평가에 관한 정확한 실태조사가 어렵다는 것이다. 이는 논의의 한계로 작용하기도 하였고 정확한 실태를 파악할 수 없는 한, 그에 상응하는 대응책을 마련하기 어렵다는 것이다. 마지막 기타사항으로 NPL 평가에 대한 교육의 부재, 수수료에 관한 문제, 법·제도적 또는 협회 제규정을 통한 보완 필요성이 제기된다.

이를 해결하기 위한 제언으로는 첫째, 법·제도적 보완이 필요할 것으로 보인다. 캠코의 부실자산인수는 「자산관리공사법 시행령」 제5조제1항 및 「(한국자산관리공사) 업무방법서」 제8조제5항에 의해 감정평가제도를 활용하도록 명시되었으나, 사적 시장에서는 비록 대외적 구속력이 없는 행정규칙인 「자산유동화업무감독규정」 제5조제1항제4호에서 외부평가기관으로 신용평가회사와 회계법인만 명시하고 있다. 그 결과 이러한 외부평가기관인 신용평가회사와 회계법인이 NPL 평가와 관련하여 전문가의 의견 즉, 감정평가사에게 자문 또는 컨설팅을 구하는 형식으로 관련 업무가 진행되고 있다. 이러한 외부평가기관에 관한 특정은 법령(「자산유동화법」, 「자산유동화법 시행령」 등)에서 규정한 것이 아닌 내부기준으로서 대외적 구속력이 없는 행정규칙(「자산유동화업무감독규정」)에 의해 규정하였다는 점에서 개선의 여지가 있으며, 특히 부동산 담보부 부실채권에 있어서는 오히려 감정평가법인등이 외부평가기관보다 전문성이 가질 것으로 보인다. 또한, NPL 평가라는 것이 현재에는 일종의 자문 또는 부동산 컨설팅으로 해석되나 NPL 평가가 「감정평가법」 상의 감정평가영역으로 인정되고 확대된다면 이에 대한 법적 성격의 규명과 함께 입법적 보완을 하여야 할 것으로 보인다. 이 경우 NPL 평가에 대한 수수료 문제도 법·제도적 관점에서 다시 검토할 필요가 있다.

둘째, 감정평가업계의 전문성을 가미한 그리고 부동산 담보부 부실채권에 특화된 ‘경매채권의 추정회수액에 대한 평가기법’을 개발할 필요가 있다. 부동산 담보부 부실채권은 물권적 채권으로서 물권적 성격을 가지고 있지만 본질적으로 채권이다. 법사가에 대한 평가, 예상 낙찰가, 시장가 컨설팅 등은 물건에 대한 가액을 평가하거나 추정하는 것으로 현재 감정평가업계에서도 일반적으로 수행할 수 있는 영역으로 보이나, 본질적으로 채권 즉, 부실채권에 대한 평가는 아니다. 이는 궁극적으로 부동산 담보부 부실채권을 평가하기 위해서는 채권에 대한 평가로 귀결되어야 한다는 것이다. 따라서 부실채권은 채권에 대한 평가이기에 전술한 법사가, 예상 낙찰가, 시장가 등 물건에 대한 평가를 기초로 하여 최종적으로 부동산 담보부 부실채권의 평가방법, 구체적으로는 ‘부동산 담보부 부실채권에 특화된 경매채권의 추정회수액’을 산출할 수 있는 평가기법을 고안할 필요가 있다.

셋째, 마지막 기타사항으로 NPL 평가를 위한 감정평가법인등의 조직구조의 개편, NPL 평가와 관련한 한국감정평가사협회의 연수교육 프로그램 개발, 다른 전문직종과의 협업을 통한 업무수행방식 등을 개편할 필요가 있다.