‌「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제5항에 따른 공익사업으로 인하여 취득 예정인 토지의 가격 변동 여부를 검토함에 있어, 해당 공익사업의 계획이 공고 또는 고시된 시점을 언제로 봐야 하는지 궁금합니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제70조(취득하는 토지의 보상)제5항에서는 “제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.”고 규정하고 있습니다.

이때 ‘공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨’에 대하여 국토교통부에서는 “공익사업의 계획 및 시행에 대하여는 구체적으로 정한 바는 없으나, 사업목적, 시행자와 위치, 시기 등이 구체적으로 확정되는 경우에는 공익사업의 계획으로 볼 수 있다고 보며, 「토지보상법」 제70조제5항에 따른 ‘공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시’라 함은 관계법령에 따른 공고 또는 고시를 하거나, 국가·지방자치단체 또는 사업시행자 등이 해당 공익사업의 위치와 범위, 사업 기간 등 구체적인 사업계획을 일반에게 발표하여 불특정 다수인이 알 수 있도록 한 것을 의미”한다고 유권해석한 바 있습니다(토지정책과-826호, 2013. 2. 5.).

「토지보상법」 제70조제5항와 관련한 유권해석은 아니지만, 공익사업의 시행으로 인한 이주대책대상자 선정과 관련하여 2016. 1. 6. 일부개정(대통령령 제26867호) 이전 「토지보상법 시행령」 제40조제3항제2호의 규정에 ‘관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’이 개발행위허가의 제한지역 공람공고일과 국가산업단지 지정변경고시일 중 어느 날짜를 특정할 수 있는지에 대해 국토교통부는 “‘관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’은 당해 토지에 대하여 공익사업이 시행된다는 사실을 토지소유자 및 관계인 등 불특정 다수인이 알 수 있도록 행하는 고시 또는 공고한 날 중, 가장 먼저 고시 또는 공고된 날을 의미한다고 보며, 어느 일자가 이에 해당되는지 여부는 당해 사업시행자가 고시 또는 공고 등의 취지와 목적 등에 따라 판단·결정할 사항”이라고 회신한 바 있습니다(토지정책과-961호, 2009. 2. 26.).

다만, 「토지보상법」 제70조제5항의 ‘공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시’의 해당 여부는 일률적으로 확정할 수 없는바, 과거 개발행위허가 제한지역 지정 고시 내용에 포함되어 있는 사항이 토지정책과 유권해석 등에서 의미하고 있는 구체적인 사업계획에 해당하는지 여부와 토지의 가격변동 관계 등을 종합적으로 고려하여 판단·결정하시기 바랍니다.

더불어 「토지보상법」 제70조제5항에 따라 적용 공시지가를 소급하기 위해서는 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되어야 하므로, 같은 법 시행령 제38조의2(공시지가)제1항의 ‘취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여 소급 여부를 결정하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

본건은 경매 목적의 감정평가이며, 대상 필지는 ‘○○컨트리클럽’에 건축물대장상 관련 지번으로 등재되어 있고 현황은 골프장 용지 중 원형지에 해당합니다. 해당 필지는 골프장 건설 시 협의 보상으로 취득하려 하였으나, 소유자와 협상이 안 되어 임대차계약에 따른 토지사용승낙을 득해 골프장 준공을 받은 상황입니다. 해당 용지의 감정평가 시 감정평가 기준에 대해 궁금합니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제7조(개별물건기준 원칙 등)에 따르면 감정평가는 대상 물건마다 개별로 하는 것이 원칙이나, 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있고(제2항), 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있습니다(제3항).

더불어 「감정평가 실무기준」 [610-1.7.2 골프장용지 등] 제1항에 따르면 골프장 용지는 해당 골프장의 등록된 면적 전체를 일단지로 보고 감정평가하되, 토지에 화체되지 아니한 건물, 구축물, 기계·기구 등(골프장 안의 클럽하우스·창고·오수처리시설 등을 포함한다)의 가액은 포함하지 아니합니다.

골프장 총 등록면적에 포함되는 원형지는 골프장의 사업계획승인을 받기 위해서 필수적으로 확보하여야 하는 원형 상태의 산림으로서, 골프코스, 조정지, 조경지, 관리시설 부지, 주차장, 도로 등과 함께 용도상 불가분의 관계에 있는 일단의 토지라는 점에서 골프장 표준지를 선정하는 것이 보다 합리적일 것입니다.

따라서 골프장 용지 중 일부로 사용되는 토지에 대한 감정평가는 대상 토지와 유사한 이용가치를 지니는 골프장 표준지를 기준으로 하되, 해당 토지의 위치, 형상, 개발 정도, 전체 토지에 대한 기여도 등을 감안하여 평가하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.