위와 같은 경우,

가. 무허가 확장 부분의 일부 편입에 대해, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 「토지보상법」) 시행규칙」제45조의 무허가건축물 등 영업 보상 특례에 해당하는지

나. 「토지보상법 시행규칙」제47조제3항의 일부 편입에 따른 잔여시설을 보수하는 경우, 보수 기간의 영업이익 및 매각손실액 보상에 해당하는지

다. 해당한다면 감정평가 방법에 대해 궁금합니다

1. 질의 사항 “가”에 대하여

「토지보상법 시행규칙」 제45조(영업손실의 보상대상인 영업)에 따르면 「토지보상법」 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 “1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업, 2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업”으로 각호 모두에 해당하는 영업으로 한다고 규정하고 있습니다.

「토지보상법 시행규칙」 제45조제1호 단서에 따라 무허가건축물 등에서 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업은 보상대상이므로 해당 요건을 충족하는 경우 영업 보상이 가능할 것으로 사료됩니다.

다만 보상대상 여부에 관한 판단은 사업시행자가 사실관계를 조사하고 「토지보상법」에서 정한 절차를 거쳐 판단·결정하여야 할 사항이므로 사업시행자로부터 목록을 확정받아 감정평가하시기 바랍니다.

2. 질의 사항 “나”, “다”에 대하여

영업 시설의 일부 편입으로 인한 영업보상액은 「토지보상법 시행규칙」 제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가)제3항 각호에 해당하는 금액을 더하여 감정평가할 것입니다.

이때 영업이익은 보수 기간 중 영업을 계속할 수 있는지 여부에 따라 달리 결정할 수 있는바, 잔여시설을 보수하여 종전의 영업을 계속할 수 있는 경우 영업이익은 보수 기간에 해당하는 영업이익에서 보수 기간 중 영업으로 인한 발생하는 영업이익을 공제하여 산정할 수 있을 것입니다. 더불어 영업 시설 일부 편입으로 인하여 영업 규모가 축소되어 영업용 고정자산 등의 매각이 예상되는 경우 이에 대한 매각손실액을 산정하여 보상하여야 할 것으로 사료됩니다.

위와 같은 경우,

가. 본 토지를 미지급용지로 볼 수 있는지

나. 적산임료로 임료 감정평가 시 기초가액의 공법상 제한사항을 어떻게 반영할지에 대해서 궁금합니다.

1. 질의 사항 “가”에 대하여

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제25조에서 정하고 있는 “미지급용지”에 해당하기 위하여는 ① 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 ② 보상금이 지급되지 아니하여야 하며 ③ 현재 새로운 공익사업에 편입되어야 합니다.

대상 토지는 1971년 도시계획시설(공원)로 결정되었으나 2015년경 별도의 공익사업 시행 없이 일부 공사 등이 실시되었으며, 현재 도시자연공원구역으로 지정되어 있는 상황으로 상기 요건에 충족하지 않는 바 미지급용지에 해당한다고 보기 어려울 것입니다

2. 질의 사항 “나”에 대하여

‌기초가액의 산정방법과 관련하여 「감정평가 실무기준」 [400-3.2.2.2 기초가액] 제1항에서는 “기초가액이란 적산법으로 감정평가하는데 기초가 되는 대상물건의 가치를 말한다”고 규정하고 있고, 제2항에서는 “기초가액은 비교방식이나 원가방식으로 감정평가한다. 이 경우 사용 조건·방법·범위 등을 고려할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

‌기초가액의 성격에 대해서 시장가치로 보는 견해, 임대차조건 등에 부응하는 사용가치로 보는 견해, 자본이득으로 인한 가치를 공제한 가치로 보는 견해 등이 존재하나, 부당이득반환의 경우 수익자가 반환하여야 할 이득의 범위는 손실자가 입은 손해의 범위에 한정되고 손실자의 손해는 사회 통념상 손실자가 당해 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익 상당액인바(대법원 2014. 7. 16. 선고 2011다76402 판결 참조), 부당이득반환청구 목적 감정평가의 경우 시장임료가 부당이득액이 될 것이므로 기초가액은 시장가치로 감정평가함이 타당할 것입니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제6조(현황기준 원칙)에 따르면 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용 상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하므로, 별도의 조건이 없는 한 해당연도별 기준시점 당시의 공법상 제한사항을 반영하여 감정평가하는 것이 원칙입니다.

‌다만, 도시계획시설(공원) 제한을 받는 토지에서 국가·지방자치단체 등이 해당 공법상 제한과 관련이 있는 것으로 보이는 행위를 한 경우, 그 부당이득반환청구 소송의 토지 기초가격 감정평가에 대한 하급심 판례 중에는 해당 공법상 제한사항을 반영하지 아니한 상태대로 감정평가하여야 함이 상당하다고 판시한 사례가 있습니다(서울고등법원 2012. 11. 28. 선고 2011나29668, 2011나29675(병합) 판결 등 참조).¹

‌도시자연공원구역의 경우 해당 제한의 성격 등을 고려할 때 이를 반영하여 감정평가하는 것이 타당할 것이며, 도시계획시설(공원) 역시 「감정평가에 관한 규칙」 제6조에 따라 이를 반영하여 감정평가하는 것이 원칙일 것이나 상기와 같은 하급심 사례를 참고할 때, 이는 부당이득반환의 범위와 그 성격 등에 대한 법률적 판단이 필요한 부분으로 보여집니다. 따라서 감정평가 원칙과 달리 감정평가하는 경우, 감정평가 조건 설정 여부 및 감정평가서 의견 기재 등의 측면에서 이러한 점이 충분히 고려될 수 있도록 업무 처리하시기 바랍니다.

• ¹ ‌해당 사건에 대하여 대법원(상고심)에서는 점유인정 여부 및 점유인정면적의 범위에 대하여 판단하였을 뿐, 부당이득금 산정을 위한 토지 감정평가 시 공법상 제한 반영 여부의 적정성에 관한 사항은 판결내용에 별도로 없음(대법원 2018. 3. 29. 선고 2013다2559,2556 판결 참조).