부동산 공시가격 현실화되나…시장 ‘술렁’

서울에서 비싼 아파트 중 하나인 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡는 올해 공시가격이 시세반영률 60%로 13억5200만원이다. 이 아파트의 시세반영률을 10%포인트씩 올린 70%, 80%로 보면 공시가격은 15억400만원, 17억1800만원으로 높아진다. 현행 재산세 423만원, 종부세 112만원 등 540만원인 종부세는 내년 공정시장가액 비율 상향에 따라 427만원, 119만원 등 547만원으로 오른다. 공시가격까지 인상되면 보유세는 재산세 568만원, 종부세 77만원 등 641만원을 내야한다. 여기에 집값 상승세 지속으로 공시가격은 오르고 종부세 인상까지 겹치면서 보유세는 계속 늘어난다.


국토교통분야 혁신위원회(이하 혁신위)가 보유세 등의 산정 기준이 되는 공시지가를 시세에 맞게 높여 나가야 한다고 언급한 데 대해 국토교통부는 “정해진 계획이 없다”고 일축했다. 하지만 시장은 또 한 번 술렁이고 있다.


국토부는 지난 10일 혁신위가 시세와 동떨어진 부동산 공시가격을 인상해야 한다는 내용을 골자로 발표한 ‘정책 개선 권고안’과 관련해 특별한 실행계획이 없다고 11일 밝혔다. 기본적으로 공시가격 인상이 필요하다는 혁신위와 국토부의 입장이 다르고, 혁신위가 제시한 권고안은 강제성이 없다는 입장이다.


국토부가 매년 공시하고 있는 부동산(토지·단독·공동주택) 공시가격은 보유세 과표와 각종 부담금 산정기준 등 60여가지 행정목적으로 활용되고 있어 시세를 반영한 정확한 가격을 책정해야 하나, 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율이 매우 낮다는 문제가 꾸준히 제기돼 왔다. 현재 공동주택의 공시가격은 시세의 60~70% 수준으로 책정돼 있다.


국토부는 이번 혁신위 권고안에 대해 “공시가격 현실화율을 90%까지 올려야 한다는 혁신위 내부 견해는 국토부의 입장과 무관하다”고 해명했지만, 시장의 충격은 한동안 가시지 않을 전망이다.


최근 공정시장가액 비율을 5%p씩 올려 공시가격의 85%로 맞추고, 3주택 자에 대한 추가 세율(과표 6억원 초과시 +0.3%p) 인상을 추진한 종합부동산세 개선안에 이어, 공시가격의 낮은 현실화율을 보정할 부동산가격 공시제도의 개선 권고까지 언급되면서 내년 보유세(재산세·종합부동산세) 인상은 사실상 불가피해진 셈이다.


함영진 직방 빅데이터랩장은 “실거래가를 반영한 공시가격의 현실화율을 개선하게 되면 지금보다 시장투명성 확보, 공시가격의 정확성이 보완될 것이란 점에서 정책방향은 바람직하다”면서도 “최근 부동산 거래량이 감소하고 입주물량이 증가하면서 시장이 많이 위축된 상황이라 시장에 실질적인 효력을 미칠지는 의문”이라고 우려했다.


그는 “실거래가는 공시가격의 과세가치를 온전히 반영하는 기준”이라며 “주택시장 침체기 또는 수요자 관망세가 이어지는 상황에서 부동산 거래량이 급감할 때 그 기능이 떨어질 가능성이 있다”고 덧붙였다.


특히 국토부 발표대로 부동산 공시가격을 사실상 인상하지 않는다 하더라도 시장의 관망세는 당분간 계속 짙어질 것으로 보인다. 양도소득세 중과와 함께 이번 종부세 개편안 등을 봤을 때 다주택자와 고가 주택 보유자에 대한 정부의 부동산세 강화 의지가 충분히 나타났다는 평가다.


심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공시가격 시세반영률을 조정하면 그간 과세 형평성 문제가 제기됐던 9억원 이상 고가 부동산, 고급 단독주택들의 시세 반영률이 높아져 보유세 부담은 더욱 커질 것”이라며 “고가 부동산 소유자뿐만 아니라 저소득층 역시 세금 부담 증가로 주택 매수심리가 급격히 위축되면서 부동산 안정이 아닌 거래절벽이 이어질 수 있어 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.