|
| 번호 |
|
내용 |
|
| 5 |
 |
|
|
|
 |
건물임료 감정과 과련하여 문의 드립니다.
건물 임료 감정과 관련하여 적산법으로 감정평가액을 산정할 경우 평가수수료 계산방법에 관하여 문의드립니다.
1. 6층 건물 중 1층 점포만 임차하였을 경우, 1층 점포의 임료 감정평가수수료 계산은 어떤 방법으로 하는지요. 6층 건물 전체 감정평가를 하여 감정평가수수료를 청구하는 것인지요. 아니면 6층 건물중 임차한 1층 점포부분만 감정평가하여 감정평가수수료를 계산하는것인지요? |
|
| 4 |
|
|
|
|
|
임료의 평가는 「감정평가에 관한 규칙」제30조에 따라 임대사례비교법으로 평가함을 원칙으로 하고 있으며, 적산법(부동산의 기초가격에 기대이율을 곱한 후 부동산운영에 필요한 제경비를 합산하는 방법)으로도 평가가 가능합니다.
그러므로 층별 임대료가 다를 경우 사용료를 다르게 청구할 수 있을 것으로 보여지며, 감정평가의뢰 및 보다 자세한 사항은 우리 협회 홈페이지(www.kapanet.or.kr) → “감정평가안내” →“성명·사무소명으로 찾기”를 입력하시거나 “회원사 지도검색”을 하시면 가까운 지역의 감정평가업자를 확인하실 수 있으니 그리 문의하시기 바랍니다. |
|
| 3 |
|
|
|
|
|
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조에 따르면 감정평가라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이라고 정의하고 있습니다.
아울러, 경제적 가치는 주관적인 것이 아니라 법적·현실적으로 객관적으로 인정되는 가치이어야 할 것이므로 임차권리금과 같이 주관적이고 법적으로 보장되지 아니한 권리는 감정평가의 대상이 아니며, 동종 유사업종에 비하여 초과수익이 발생하는 것이 인정되는 경우라면 영업권으로 평가가 가능할 것으로 판단됩니다. |
|
| 2 |
|
|
|
|
|
현행 법령상 임료에 대한 감정평가는, 일반적인 경우에는 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제30조에 의거 임대사례비교법에 의하고 이에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있고, 이 경우 계약내용을 고려하도록 하고 있으며, 공익사업에 필요(사용)한 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제30조에 의거 임대사례비교법 적용을 원칙으로 하되 이에 의하여 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우 적산법으로 평가할 수 있도록 규정되어 있습니다.
부동산 임대차에 관한 우리의 관행은 ‘보증금부 월세(관리비를 별도 받는 경우도 있음)’ 또는 ‘전세’ 그리고 예외적으로 ‘사글세(일정기간에 해당하는 임대료 임대차 초기에 선불로 지급)’가 운용되고 있는바, 여기서 ‘전세’가 주택에 일반적으로 운용되는 점을 감안하면 부동산 임대차에 관한 관행은 보증금 얼마에 월세 얼마라는 ‘보증금부 월세’가 일반적이라 할 수 있습니다.
‘보증금부 월세’는 해당 부동산이 속한 시장에 따라 그 수준 및 보증금/월세 전환률이 달라지고, 같은 시장에 속한다 하더라도 임대료 수준은 유사하더라도 보증금과 월세의 비율 기타 월세 지불시점(월말 또는 월초) 등이 달라질 수 있으며, 따라서 임대사례비교법에 의하여 임료를 평가할 경우 계약내용을 검토할 필요가 있는 것입니다.
‘보증금부 월세’를 전제할 경우 이론적으로 임료는 ①보증금에 대한 운용이익 ②매월 지불되는 임료와 관리비 중 실비 초과하는 금액 있는 경우 해당 금액 ③필요제경비(감가상각비, 유지관리비, 세금?공과금 및 손해보험료, 대손준비금, 정상운전자금 이자상당액 등)으로 구성되는바, ①+②를 순임료, ②+③을 지불임료, ①+②+③을 실질임료라 구분하고 있습니다.
시장임대료가 일정할 경우, 이론적으로 임대사례비교법이나 적산법 중 어느 평가방법을 적용하더라도 평가금액은 같아질 것입니다. 정상적인 경우라면 임차인은 시장임대료 이상을 지불하지 않을 것이고, 따라서 위의 ①+②+③을 구성하는 항목의 금액간에는 차이가 있을 수 있어도 전체 금액은 동일할 것입니다. 즉, 임대인이 받게 되는 순임료는 임대인이 부담하게 될 필요제경비를 감안한 수준으로 받을 것이고, 만일 임차인으로부터 필요제경비를 별도의 항목으로 받게 된다면 그에 상응하는 만큼 순임료 수준이 낮아질 것입니다.
따라서 질문하신 바와 같이 건물 일부를 임대차하는 경우 임대사례비교법에 의하여 산출된 임대료(보증금 일정액에 월세 일정액 또는 보증금을 월세로 전환한 금액을 포함한 월세 일정액/관리비를 별도로 지불하는 조건이 있는 경우 관리비 포함)와 적산법에 의하여 순임료([기초가격(건물 일부의 가격과 그에 상응하는 토지 가격) × 기대이율])에 필요제경비를 합산하여 평가한 금액은 유사한 수준으로 산출될 것이고, 위에 설명한 바와 같이 임대사례비교법에 의하여 평가된 금액 중에는 적산법에 의하여 평가된 금액 중 필요제경비를 포함하고 있는 것입니다. 또한, 필요제경비 항목 기타 본건과 같은 특별한 제경비의 경우 당사자간 계약에 의하여 정해질 것이고, 계약에 의하여 필요제경비를 임차인이 별도의 항목으로 지불하는 경우 이론적으로 시장임대료 수준 내에서 적산법에 의해 산출되는 순임료 상당액이 낮아질 것입니다.
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
토지 또는 토지와 건물이 복합적으로 어떤 용도로 이용되고 있을 때 그 이용이 최유효이용상태에 있느냐, 미달하느냐, 계약에 어떤 조건이나 제약에 의해 용익에 제한이 있느냐에 따라 임료는 달라질 수 있으며, 복합부동산에서 토지와 건물 소유가 다른 경우 토지만의 임료를 어떤 조건에 따라 구하는 경우 실무상 기대이율은 정상가격과 시장임료와의 비율을 시장으로부터 구하는 방법을 사용하고 있으며, 우리 협회의 토지보상평가지침의 별표 7의2는 이에 기초한 기대이율로서 질의 하신 임료 평가 토지가 최유효이용상태에 있는지 또는 어떤 이용에 제약이 있는지 여부는 현장조사를 실시하기 전에는 알 수 없어 판단이 곤란한 점을 혜량하여 주시기 바랍니다.
아울러, 별표7의2 주)2의 의미는 대상부동산이 최유효이용에 미치지 못할 때 현실적인 이용상황을 기준하여 토지용도를 분류하고 그 용도의 최유효이용률을 적용한다는 의미이니 참고하시기 바랍니다. |
|
|
뉴스 
PR룸 
홍보자료실 
홍보영상 
웹진
역사홍보관
협회로고
VR로보는협회
