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토지의 평가는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가시점 당시의 관계법령, 공법상 제한 사항, 가격형성요인 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다.(부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조)
다만, 경매목적의 평가이든 보상목적의 평가이든 제반요건이 유사하다면 평가가격이 유사할 수 있으나, 취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 당해사업으로 인한 개발이익은 배제하고 정당한 보상액으로 평가하도록 규정하고 있으며, 경매목적의 평가는 최저매각가액의 제시를 위한 목적의 평가이므로 평가가격에 차이가 발생할 수 있습니다. |
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「감정평가에 관한 규칙」(이하 ‘규칙’이라함) 제5조에 의하면 “대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적, 대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적, 성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.
또한, 규칙 제10조에 의하면 “평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 원가방식, 비교방식, 수익방식 중 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 평가목적별로 근거법령, 평가목적에 따른 근본 취지, 개발이익의 반영 정도 등을 감안하여 평가하게 되므로 평가가격이 상이할 수 있습니다.
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담보목적을 위한 토지평가는「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조에 따라 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가시점 당시의 관계법령, 공법상 제한 사항, 가격형성요인 등을 종합적으로 고려하여 평가하며,
취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 표준지공시지가를 기준으로 평가하나 객관적 기준평가, 현황기준평가, 개발이익 배제평가 등을 원칙으로 하고 있으므로 표준지의 선정이 담보평가와 달라질 수 있음을 알려드립니다.
아울러, 표준지선정 등 보다 자세한 사항은 사업시행자 및 감정평가 기관에 문의하시기 바랍니다. |
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국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설?임대하는 “공공건설임대주택”과는 달리 “민간건설 임대주택”의 분양전환 가격 산정방법에 대하여는 법률에 별도의 규정이 없습니다.
따라서 임대사업자와 임차인(분양자) 상호간 분양가격에 대한 합의가 어려울 경우 감정평가액을 참작할 수 있으며, 임대 아파트의 경우 군청에서 중재하여 건설회사와 임차인 협의회가 각 각 감정평가사를 선정하도록 하였음 임차인의 권리를 최대한 보호하고자 하는 취지로 해석됩니다.
감정평가는 대상 아파트의 위치, 주변환경, 교통접근조건, 건출물의 상태, 단지의 규모, 선호도 등 제반가격 형성요인과 인근 유사 아파트의 시세 등을 참작하여 객관적인 가치를 산정하게 됩니다.
임대아파트 단지의 경우 분양가격은 2개 평가기관의 평가결과를 참작하여 군청의 중재 하에 임대사업자와 임차인협의회가 합의하여 결정할 사항이라 사료되며,
감정평가사는 오직 대상 아파트의 객관적 가치에 대하여만 판단을 합니다.
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담보설정 가능금액은 감정평가기관에서 대상물건에 대한 현장조사 후 감정평가서를 제출하면 금융기관 자체 내규에 의하여 담보가능 금액을 산정하게 됩니다.
따라서 정확한 담보설정 가능금액 등은 감정평가기관이나 저의 협회에서 말씀을 드리기가 어려우며, 이 부분은 금융기관에 질의를 하시는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.
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감정평가라 함은 ‘토지 등’ 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있습니다.
감정평가의 대상이 되는 ‘토지 등’이란 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 저작권·산업재산권·어업권·광업권·광업재단·입목·건설기계등 등록재산·유가증권이 있습니다.
아울러 평가목적별로 일반평가(시장가격 산정), 담보평가(금융기관 등의 담보가치 산정), 보상평가(취득하는 수용목적물의 보상액 산정), 경매평가(최저낙찰가액 산정), 자산재평가(기업자본의 정확한 가치산정) 등이 있습니다.
그러므로 기대수익감정평가 대상이 토지 등 이라면 가능하나 신체감정, 사업계획서 감정은 다른 전문가에 문의하시기 바랍니다. |
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