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자연산 송이버섯을 채취하던 임야가 공익사업에 편입된 경우 임야에 대한 보상은 별론으로 하고, 당해 임야에서 송이버섯을 채취하던 사람에 대한 보상은 현행 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 규정되어 있지 아니한바 별도의 보상은 없을 것으로 사료됩니다.
다만, 자연산 송이가 나는 임야와 그러하지 아니한 임야의 실거래가격차이에 따른 평가가격 결정은 감정평가사가 현장조사를 거친 후 검토할 사항인 것으로 판단됩니다. |
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귀하께서 질의하신 도로개설에 따른 소음 진동 등의 피해에 대해서는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 규정된 바가 없으며, 그에 따른 피해가 있다고 판단하시면 사업시행자와 상의하여야 함을 알려드립니다. |
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질의 내용으로 보아 분명하지는 않지만 그 내용으로 보아 과수원 관리건물이 잔여지상에 소재하는데, 용지경계선에 인접(45m)한 관계로 소유자가 당해 건물의 보상을 요구하는 사안이라 보여 집니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’ 이라함) 제79조 제2항은 공익사업이 시행되는 지역 밖에 있는 토지 등이 공익사업의 시행으로 인하여 본래의 기능을 다할 수 없게 된 경우에는 그 손실을 보상하여야 한다고 규정하고 있고, 토지보상법 시행규칙 제62조에서는 공익사업시행지구 밖에 있는 공작물 등이 공익사업의 시행으로 인하여 그 본래의 기능을 다할 수 없게 된 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 본 사안에 있어서 과수원 관리건물이 당해 공익사업의 시행으로 인해 그 본래의 기능을 다할 수 없느냐의 여부는 용지경계선에 인접(45m)하였다는 사실 외에 사업시행자가 제반 여건을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라함) 제78조제1항에서는 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립?실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.
토지보상법 시행령 제40조제3항에 따르면 다음 각호의 1에 해당하는 자는 이주대책대상자에서 제외한다고 규정하고 있습니다.
1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자
2. 당해 건축물에 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자
아울러, 이주대책의 내용에 관하여는 법령에 명확하지 않은바, 대법원은 “이주대책은 공공사업의 시행으로 생활근거를 상실하게 되는 자를 위하여 이주자에게 이주 정착지의 택지를 분양하도록 하는 것이고, 사업시행자는 특별공급 주택의 수량, 특별공급 대상자의 선정 등에 있어서 재량을 가진다.”고 판시하여 사업시행자의 재량성을 인정하고 있습니다.(대판 1995. 10. 12, 94누11279)
그러므로 귀하께서는 협의에 응하여 특별분양권을 받지 못하였고, 협의에 응하지 않은 사람은 특별분양권을 받았다는 것에 대한 상담은 ① 특별분양권 공급대상자 선정은 사업시행자에게 재량성이 있으므로 사업시행자에게 문의하셔야 하며, ② 수분양권의 확인?결정행위는 행정처분으로 보는 것이 일반적이므로 항고심판 및 항고소송으로 권리구제를 받으실 수 있으며, ③ 사업시행자가 협조한 사람에게 우선하여 특별분양권을 주겠다고 약속한 후 그러하지 않은 것이 ‘신뢰보호의 원칙’ 등을 위반하였는지 여부 등 권리구제를 위한 법률적인 검토는 법률전문가인 변호사 등과 상담하시는 것이 타당할 것으로 보여집니다.
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휴업보상을 간략히 설명을 드리면 3개월간의 영업이익과 기계기구등의 이전비 등으로 보상이 됩니다, 이때 이전비는 보상가격 평가시점의 기계기구등의 취득비용을 초과할 수는 없습니다.
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영업보상중 폐업보상에 대해 말씀드리겠습니다.
폐업보상은 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인해 당해 영업소가 소재하고 있는 시?군?구 또는 인접하고 있는 시?군?구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우에만 폐업보상이 이루어집니다.
이때는 영업이익의 2년치 해당분과 영업용 고정자산과 원재료, 제품 및 상품 등에 대해서 매각손실액을 더한 금액으로 산정하도록 되어 있습니다.
그리고 투자비용 및 인테리어에 대해서는 보상평가시 감정평가사에게 공사비내역서등의 증빙자료를 제출하셔야 합니다.
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수몰예정지 내에서 축산과 영농을 영위하고 있는 경우「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행규칙 제41조(농작물의 평가), 제48조(농업의 손실에 대한 보상), 제49조(축산업의 손실에 대한 평가) 규정에 의거 보상이 이루어지게 됩니다.
농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우 농작물에 대한 보상은, 파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 경우는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가하고, 이 이외의 농작물은 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액으로 평가합니다.
축산업의 손실에 대한 보상은 동 시행규칙 제45조부터 제47조(제46조 제3항 후단 및 제47조 제5항 후단을 제외)까지의 규정(영업의 손실 등에 대한 평가)을 준용하도록 되어 있습니다. 따라서 휴업기간에 해당하는 영업이익에 휴업기간 중의 고정적 비용, 시설이전비 및 이전에 따른 감손상당액, 기타 부대비용을 합한 금액으로 평가하게 됩니다.
농업의 손실에 대한 보상은 편입되는 농지 면적에 도별 연간 농가평균 단위면적당 농작물총수입(일정한 경우 실제소득 기준)의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상합니다. 여기서 자경농지가 아닌 농지에 대해서는 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우는 농지 소유자와 실경작자 간에 협의가 성립된 때에는 협의 내용에 따라, 협의가 성립되지 아니하는 때에는 각 50%에 해당하는 금액으로 보상하며, 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실경작자에게 보상합니다. 다만, 실 경작자가 자의에 의한 이농, 해당 농지의 소유권 이전에 따른 임대차계약의 해지 등의 사유로 보상협의일 또는 수용재결일 당시 경작을 하고 있지 아니한 경우에는 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 농지 소유자에게 보상합니다. 한편, 당해 지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3 이상이 사업지구에 편입됨으로 인하여 해당 지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우 농기구에 대하여는 매각손실액을 평가하여 보상하게 됩니다.
그리고 일정한 요건(보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의)을 갖춘 경우 소유자가 감정평가기관을 추천할 수 있습니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라함) 시행규칙 제48조제1항에 따르면 공익사업시행지구에 편입되는 농지(「농지법」제2조제1호 가목에 해당하는 토지를 말한다)에 대하여 그 면적에 「통계법」제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다고 규정하고 있으며,
제48조제3항에 따르면 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지는 농지로 보지 아니한다고 규정하고 있습니다.
1. 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
2. 토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
3. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
4. 농민(「농지법」제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 「농지법시행령」제3조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
5. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지
그러므로 지목이 임야인 토지가 농업보상 대상인지 여부는 토지보상법 제14조에 따라 사업시행자가 작성한 조서의 내용을 기초로 하여 판단하게 되므로 보다 자세한 사항은 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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건물 및 시설의 임대수익은 부동산 원물에 대한 소득으로 영업보상의 대상이 되지 아니하니 참고하시기 바랍니다.
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영업이익의 산정은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제46조제3항에 의하여 최근 3년간(특별한 사정에 의하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다)의 평균영업이익을 기준으로 하도록 규정하고 있습니다.
질의하신 특별한 사정으로 인해 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도는 당해 영업의 영업시설의 확장 또는 축소 기타 영업환경의 변동 등으로 인하여 영업이익을 산정하는 것이 곤란하거나 현저히 부적정한 경우를 말합니다.
아울러, 자세한 판단은 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제47조제2항에 따르면 휴업기간은 3개월 이내로 하되, 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 3월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우 실제 휴업기간으로 하되 2년을 초과할 수 없다고 규정하고 있으므로 휴업기간 3월 이상 인정여부는 개별적인 사례에 대하여 사업시행자가 관계법령 및 사실관계를 조사하여 판단할 사항입니다.
영업장소의 이전으로 인한 휴업기간은 피수용자 개개인의 구구한 현실적인 이전계획에 맞추어 이를 평가하는 경우 그 자의에 좌우되기 쉬워 평가의 공정성을 유지하기 어려운 점에 비추어 누구든지 수긍할 수 있는 것으로 보여지는 3월의 기준을 정하여 이 기준에서 정한 3월의 기간 내에서 휴업기간을 정한 것이 국민의 재산권을 부당하게 제한하는 무효의 규정이라고 할 수 없다고 판례(대법원 93누7235, 1994. 11. 8)도 설시하고 있습니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제45조의 규정에 의하면 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 아래 각 호 모두에 해당해야 합니다.
1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.
2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등(이하 "허가등"이라 한다)을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
질의하신 내용을 검토해본 결과 양어장은「내수면어업법」제6조의 면허어업에 해당하고 낚시업은 동법제9조의 허가어업에 해당됩니다. 양어장은 면허를 득해야 하고 낚시업은 허가를 득해야 하는데,
질의 내용을 보면 양어장으로 허가를 받고 낚시업을 하고 있는 것으로 판단되는 바, 이는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제45조제2호에서 규정하고 있는 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우 이를 받아 그 내용대로 행하고 있다고 볼 수 없으므로 영업손실을 보상하여야 하는 영업에 해당되기 어렵다고 보입니다. |
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(질의1) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제45조에 해당하여 영업손실에 대한 보상을 할 경우 제46조제3항[영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다.
이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 연간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 본다.
연간 영업이익=「통계법」제3조제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성?공표한 제조부문 보통인부의 노임단가×25(일)×12(월)]에 따라 평가하며,
아울러, 영업이익의 산정은 우리 협회「영업손실보상평가지침」제10조[평가의뢰자 또는 영업행위자가 제시한 자료 등에 의한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 당해 영업의 최근 3년간의 평균(추정) 매출액 등에 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 일반적인 영업이익률을 적용하거나 국세청장이 고시한 표준소득률 등을 적용하여 당해 영업의 이익을 산정할 수 있다. 이 경우에 추정매출액 등은 당해영업의 종률?성격?영업규모?영업상태?영업연수?배후지상태 기타 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종유사규모영업의 최근 3년간의 평균매출액 등을 고려하여 결정한다.
1. 영업이익 등 관련자료의 제시가 없는 경우
2. 제시된 영업이익 등 관련자료가 불충분하거나 신빙성이 부족하여 영업이익의 산정이 사실상 곤란한 경우
3. 기타 제시된 영업이익 등 관련 자료에 의하여 산정된 영업이익이 같은 공익사업 시행지구 등 당해 영업의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 영업이익과 비교하여 현저히 균형을 이루지 못한다고 인정하는 경우]
등을 참고하여 산정할 수 있도록 하였으므로 보다 자세한 사항은 현장조사 및 관련자료의 검토 후 결정될 수 있을 것입니다.
(질의2) 조망권이 보상대상에 대는지에 대하여 관계법령에서 규정된 바는 없으며, 조망이 다른 토지보다 우월하여 가치가 높게 형성되었다면 토지가격에 반영될 수 있을 것입니다.
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영업보상의 대상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제45조에 따라 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적?물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업으로 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하는 영업에 해당 하여야 합니다.
또한, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가?면허?신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업에 해당하여야 하며, 보다 자세한 사항은 사업시행자에게 문의 하시기 바랍니다.
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(질의1) 토지보상평가기준은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 함) 제70조에 따라 객관적 기준평가, 현황기준평가 등을 원칙으로 하고 있습니다. 그러므로 지목에 따라 보상비율이 결정되는 것이 아닙니다.
(질의2) 평가가격의 산정은 감정평가 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다.
(질의3) 양어장의 영업보상은 토지보상법 제77조 제1항의 규정에 의하여 영업이익과 이전비 등을 참작하여 평가합니다. 또한 토지보상법 시행규칙 제45조의 규정에 의하여 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 일정한 인적, 물적시설을 갖추고 계속적으로 행하여야하고 관련 법령에 의하여 허가 등이 필요로 하는 경우 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 경우 영업보상의 대상이 되며 보다 자세한 사항은 토지보상법 시행규칙 제45조부터 제47조를 참고하신 후 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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(질의1) 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’ 이라함) 제91조 1항의 경우에는 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 환매권자가 정해진 기간내에 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있으므로 가격시점에 관한 문제는 없다고 봅니다.(지가변동이 없는 경우). 다만 “토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자 및 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립하지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.(동법 동조 제2항)”고 규정하고 있어 환매가격은 협의 당시 금액을 의미하는 것으로 가격시점은 협의 당시시점으로 보는 것이 타당할 것입니다.
(질의2) 토지보상법 제91조 제4항에서 “토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우”라 함은 환매권 행사 당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우(동법 시행령 제48조)라고 규정하고 있고, 인근유사토지의 지가변동률이라 함은 환매대상토지와 지리적으로 인접하고 그 공부상 지목과 토지의 이용상황 등이 유사한 인근유사토지의 지가상승률을 가리키는 것(대법원 판례 1994. 5. 24. 93누17225)으로 판시하고 있으며, 지가변동률 산정을 위하여 어느 표준지가 가장 합리적인지 여부는 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다.
(질의3) 환매금액에 대하여 다툼이 있는 경우 토지보상법 제91조제4항의 규정에 의거 그 금액을 법원에 청구하도록 하고 있으므로 토지수용위원회에 재결을 신청하게 되면 청구요건 흠결로 인하여 각하재결을 받을 것으로 판단되며, 법원에 바로 소송을 제기하여야 할 것으로 사료됩니다.(대법원 2001다24112 판결 참조) |
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양어장은「내수면어업법」제6조의 면허어업에 해당하고 동법 제21조에서는 면허·허가 또는 신고한 어업에 대한 제한·정지 또는 취소의 처분으로 손실을 입은자는 보상을 청구할 수 있도록 하고 있으므로 면허를 득해야 어업보상의 대상이 될 것으로 판단됩니다.
또한「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제44조 및 제52조에 따라 이전비는 지급이 가능할 것으로 판단됩니다. |
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토지보상법 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상)제2항에 의하면 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 규정하고 있습니다.
다만, 사업시행지구밖에 거주하여 주거이전비 산정시 가구원수에 포함할지에 대한 결정은 사업시행자인 조합이 조사·결정하므로 보다 자세한 사항은 그리 문의하시는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. |
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주거이전비 산정기준은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제54조에 따라 보상하도록 하고 있습니다.
아울러, 주거이전비의 대상여부는 관련자료의 검토 및 현장조사를 통하여 판단할 사항인바, 보다 자세한 사항은 사업시행자에게 문의하시는 것이 바람직 할 것으로 사료됩니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라함)제75조(건축물등 물건에 대한 보상)제4항에 따르면 분묘에 대하여는 이장에 소요되는 비용등을 산정하여 보상하도록 규정하고 있으며, 2008. 5 26 시행(2007. 5. 25, 전문개정)된「장사 등에 관한 법률」에서는 자연친화적인 자연장(自然葬) 제도를 도입하면서 제16조에서 개인ㆍ가족자연장지를 조성한 자는 자연장지의 조성을 마친 후 30일 이내에 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 관할 시장등에게 신고하도록 규정하고 있습니다.
그러므로 「장사 등에 관한 법률」에 따라 적법하게 설치된 수목장의 경우 보상대상에 포함될 것으로 보여지기는 하나 현행 토지보상법에서는 수목장에 대한 보상 근거가 명확하지 않으므로 정확한 보상대상 여부의 판단을 위하여는 관련기관인 국토해양부에 질의하시는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제42조(분묘에 대한 보상액의 산정)에 의하면「장사 등에 관한 법률」제2조제16호에 따라 연고자가 있는 경우 보상액은 분묘이전비, 석물이전비, 잡비 및 이전보조비 합계액으로 산정하며, 다만 사업시행자가 직접 산정하기 어려운 경우에는 감정평가업자에게 평가를 의뢰( 우리 협회 홈페이지( www.kapanet.or.kr ) → “감정평가안내”) 할 수 있습니다.
동 시행규칙 제42조에서는 분묘이전비는 4분판 1매, 마포 2필 및 전지 5권의 가격, 제례비, 노임 5인분 및 운구차량비를, 석물이전비는 상석 및 비석 등의 이전 실비로 보상액을 산정하도록 규정하고 있으며, 우리 협회에서는 협회 소속 감정평가사에게 법률적 강제성은 없지만 감정평가업을 수행하는데 참조할 수 있도록 “분묘에 대한 보상액의 산정지침”을 제정하였고, 또한 ’03. 7월 보상평가시 참조할 수 있는 구체적인 산정단가를 제공하고 있으나, 구체적인 이전비의 산정은 분묘의 종류, 분묘의 소재지, 석물이전시 도로상태, 중기 사용여부, 이전거리 등에 따라 달라지므로 개별적인 사례에 따라 산정금액이 달라질 수 있습니다.
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과수는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제37조(과수 등의 평가)에 따라 수목의 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.
대략적인 감정평가금액은 현장조사 및 감정평가를 실시하기 전에는 그 가격을 알 수 없음을 알려드립니다. |
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일반적으로 임지상의 자연림은 임지에 포함하여 거래되는 관행에 따라 임지에 포함하여 평가합니다. 다만, 자연림으로서 수종, 수령, 면적, 주수, 입목도, 관리상태, 성장정도 및 수익성 등이 조림된 용재림과 유사한 자연림의 평가에 관하여는 용재림의 평가에 관한 규정을 준용하도록 규정하고 있습니다.
한편, 지장물은 공익사업에 직접 필요하지 아니한 것인바, 임지와 일체로 평가받지 아니하고 제3자에게 임의로 별도판매 여부는 사업시행자와 협의하시기 바랍니다. 참고적으로 ‘산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙’ 별표 3에 따른 소나무의 벌기령은 국유림의 경우 70년, 공 사유림(기업경영림)의 경우 50년(30)이고 춘양목보호림단지는 공히 100년입니다.
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제2조에 따르면 "지장물"이라 함은 공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입목·죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건을 말합니다.
동법 시행규칙 제36조 2항 제2호에 의하면 공작물 등의 가치가 보상이 되는 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되어 토지 등의 가격이 증가한 경우에는 공작물 등은 이를 별도로 평가하지 않도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의하신 바와 같이 토사유출과 무너짐 방지를 위해 석축을 쌓은 경우 석축의 가치는 당해 토지의 가치 유지 내지 증대에 기여하는 것으로 토지 가치에 화체되어 있다 할 것인바, 보다 자세한 사항은 감정평가사의 현장조사를 거친 후 판단이 가능함을 양지하시기 바랍니다. |
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공익사업에 포함되는 지상의 물건(지장물)의 평가는 원칙적으로 취득가격의 범위 내에 이전비로 평가합니다.
여기서 이전비라 함은 물건을 사업지구밖으로 이전하는데 소요되는 비용을 말하므로 통상 시장에서 거래되는 가격(취득가격)보다 하회할 수 있사오니 참조하시기 바랍니다.
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행규칙 제35조에 따라 “① 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소된 경우의 잔여 건축물의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여 건축물의 가격을 뺀 금액으로 평가한다. ② 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물에 보수가 필요한 경우의 보수비는 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용으로 평가한다.” 라고 규정하고 있습니다.
그러므로 계단 설치비용이 보상금액에 포함되었는지 여부는 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제75조(건축물등 물건에 대한 보상)에 따르면 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하도록 규정하고 있습니다. 다만 이전비가 물건의 가격을 넘는 경우는 당해 물건의 가격으로 보상하도록 하고 있으니 참고하시기 바랍니다. |
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토지중 일부가 기존 공익사업에 편입된 토지가 도로로 개설된 후 잔여지가 다른 공익사업에 편입되는 경우 개설된 도로는 잔여지의 인접도로로 볼 수 있으나, 동일한 공익사업에 편입되는 경우는 도로로 볼 수 없을 것으로 사료됩니다.
아울러, 평가가격의 산정은 감정평가 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다. |
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「하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법」 제2조 각 호에 해당되는 토지에 대한 평가는 평가당시의 가격을 기준으로 하되 편입당시의 지목 및 이용상황, 당해 토지에 대한 공법상 제한, 현실의 이용상황 및 유사한 인근토지에 대한 적정가격 등을 고려하여 도시지역 안과 도시지역 밖으로 구분하여 일정비율을 감하여 평가할 수 있도록 우리 협회 「토지보상평가지침」제39조로 규정하였으나, 그 비율은 감정평가 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 선정된 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다. |
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토지의 지하·지상공간의 사용에 대한 평가와 관련하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조는 ①토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 "입체이용저해율"이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다 ②토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다고 규정하고 있고, 개별법인 도시철도법 시행령 제5조에서 지하사용보상의 대상 및 기준에 관하여 규정하면서도 입체이용저해율의 산정에 필요한 입체이용가치ㆍ이용율 등의 구체적인 산정기준은 당해토지 및 인근토지의 이용실태ㆍ입지조건 기타 지역적 특성을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ도 및 특별자치의 조례로 정한다고 규정하고 있습니다. 이에 따라 서울특별시의 경우 ‘서울특별시 도시철도의 건설을 위한 지하부분토지의 사용에 따른 보상기준에 관한 조례’에서 지하사용에 따른 구체적인 보상 대상과 기준을 정하고 있습니다. 따라서 개별적인 법률에서 지하사용에 관한 구체적인 기준을 규정하고 있지 아니한 경우 대부분의 경우 상기 규정을 참조?적용하는 것이 일반적인바, 구체적인 보상은 다음 산식에 의하게 됩니다.
지하사용료=토지의 단위면적당 적정가격×입체이용저해율×구분지상권 설정면적?
(입체이용저해율=건물 등 이용저해율+지하부분이용저해율+기타이용저해율)
여기서 입체이용저해율은 대상 토지가 속한 용도지대별 한계심도(토지의 지하부분에 대한 통상적인 이용행위가 예상되지 않고 지하시설을 따로 설치하는 경우에도 일반적인 토지이용에 지장이 없을 것으로 판단되는 깊이로, 이용집약도가 높을수록 한계심도도 깊음)?지질?토피(지하시설물의 최상단에서 지표까지의 수직거리) 등에 따라 달라지게 되는바, 구체적인 사항은 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다.
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공도부지에 대한 평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제26조제1항제3호의 규정에 의하되 그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하도록 규정하고 있으며, 이 경우에 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가에 당해 도로의 개설로 인한 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 이를 배제한 가격으로 평가합니다.
다만, 그 도로가 공도인지 여부의 판단은 당해 도로의 위치·면적·형상·지세, 도로의 폭·구조·기능·계통 및 연속성, 편입당시의 지목 및 이용상황, 용도지역·지구·구역 등 공법상 제한사항, 인근토지의 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제23조에 의하면 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다라고 규정하고 있습니다.
즉, 도시계획도로에 도로가 개설된다면 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하므로 제한 받지 않는 상태대로 평가할 것이나 시세와의 차이 등 보다 자세한 사항은 평가시점 당시의 관련자료의 검토 및 현장조사 등을 통하여 감정평가사가 결정하여야 할 사항임을 알려드립니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’ 이라함) 제71조제1항의 적정가격과 「부동산가격공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」제2조제6호의 적정가격은 같은 의미로 볼 수 없다는 것이 국토해양부의 견해입니다.(토관 58342-605 : '99. 7. 8) 즉, 토지보상법 제71조는 개발사업시행으로 토지가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 개발이익을 배제하고 평가하도록 하고 있으므로 호가 등은 반영되지 않을 것이며, 비교표준지선정은 토지보상법 시행령 제22조에 따라 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준하도록 하고 있음을 알려드립니다.
주택에 대한 부속토지의 개념과 관련하여는 개발제한구역내 토지의 대지면적 산정을 질의하신 것으로 보여지는 바, 토지보상법 제14조에 따라 토지조서 및 물건조서의 작성은 사업시행자가 하도록 되어 있으므로 적정 대지면적 산정과 관련한 질의는 사업시행자에게 문의하시 바랍니다.
토지보상법 시행규칙 제26조제1항에 따라 사도법에 의한 사도부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1이내, 사실상 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정하고 있음을 알려드립니다.
토지보상법 제73조에 따라 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요한 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상하도록 하고 있으며, 개별적인 사안에 대해서는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단·결정할 사항이라고 봅니다. |
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담보목적을 위한 토지평가는「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조에 따라 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가시점 당시의 관계법령, 공법상 제한 사항, 가격형성요인 등을 종합적으로 고려하여 평가하며,
취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 표준지공시지가를 기준으로 평가하나 객관적 기준평가, 현황기준평가, 개발이익 배제평가 등을 원칙으로 하고 있으므로 표준지의 선정이 담보평가와 달라질 수 있음을 알려드립니다.
아울러, 표준지선정 등 보다 자세한 사항은 사업시행자 및 감정평가 기관에 문의하시기 바랍니다.
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토지의 보상평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조의 규정에 의하여 표준지 공시지가를 기준으로 평가하되 정상적인 거래사례, 현시가 등 평가대상토지의 가격형성에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 평가합니다. |
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취득하는 토지의 보상에 대해서는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 사업인정→조서작성→협의·재결(평가)→이의재결(평가)→소송(평가)의 절차에 따라 진행되므로 보상비가 너무 적어 재평가를 받으시기 원하는 경우 이의재결 및 소송단계에서 재평가를 거치게 됩니다.
아울러, 협의 또는 재결단계에서 평가금액에 대한 불만으로 재평가를 요청하는 것은 법이 정한 절차에 따라 불가하오니 참고하시기 바랍니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제23조제2항은 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다고 규정하고 있습니다. 따라서 현 시점에서 사업인정 실효 등에 따른 후속조치를 통하여 해당 토지 등을 협의취득 또는 수용하는 경우는 별론으로 하고, 본건의 경우도 유통단지 조성사업과 관련하여 용도지역이 자연녹지지역에서 상업지역으로 변경된 경우로서 관련 법절차에 따라 평가된 경우라면 자연녹지지역을 기준으로 평가함이 타당하다고 판단됩니다. |
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취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라함) 제70조에 따라 표준지 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다.
토지보상법 시행규칙 제22조에 의하면 취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 한다고 규정하고 있습니다.
판례는 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다고 판시하고 있습니다. (대법원 2000. 12. 8. 선고 99두9957 판결)
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취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 표준지 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하도록 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
아울러, 평가는「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 대상물건마다 개별(필지별)로 행하도록 하는 것을 원칙으로 하고 있음을 알려드립니다. |
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취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조제1항에 따라 표준지 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다.
또한, 제70조제3항에서는 사업인정 전의 협의취득시는 가격시점 당시 공시된 공시지가를 기준으로, 제70조제4항에서는 사업인정 후는 협의성립 또는 재결당시 공시지가를 기준으로, 제70조제5항에서는 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다고 규정하고 있습니다.
그러므로 개발이익을 배제하는 시점은 이주대책기준일, 주민공고공람일, 도시개발구역지정고시일 등 뿐만 아니라 공익사업이 공식적으로 일반 국민에게 최초로 알려져서 지가에 변동이 발생한 날을 기준으로 할 수 있을 것이며, 그에 대한 판단은 감정평가 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 선정된 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다.
아울러, 아파트를 거래사례를 기준으로 보상하여야 하는지 여부는 별론으로 하고 거래사례에 개발이익이 포함되어 있다면 사례로서 부적합하여 배제할 것으로 판단합니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라함) 제4조에 따른 사업인정 및 제34조에 따른 수용재결은 행정행위인바 행정행위에 위법함이 발견된 경우 행정쟁송(행정심판, 행정소송)을 통하여 권리구제를 받으실 수 있습니다.
보상평가의 부적정으로 인한 권리의 구제는 토지보상법 제83조(이의신청)에 따라 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청이 가능하며, 제84조(이의신청에 대한 재결)에 따라 이의신청이 있는 경우 제34조의 규정에 의한 재결이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때에는 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있음을 알려드립니다. |
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토지 및 물건조서는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’ 이라함) 제14조에 따라 사업시행자가 작성하여 감정평가업자에게 평가의뢰하므로 누락된 부분이 있다면 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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공익사업을 위한 토지의 수용은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조 각호에 따라 국토해양부장관의 사업인정이 있어야 합니다.
그러므로 사업인정전 감정평가금액을 기준으로 협의취득은 가능하나 강제 수용할 수는 없음을 알려드립니다.
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