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「도시 및 주거환경정비법」 제66조 제5항에 의하면 “다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대할 수 있는 국·공유재산은 국유재산법·지방재정법 그 밖에 국·공유지의 관리와 처분에 관하여 규정한 관계 법령의 규정에 불구하고 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.
아울러, 재건축지역내 도로부지에 대한 평가는 감정평가 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다. |
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「도시 및 주거환경 정비법」제40조에 따라 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라함)을 준용하도록 하고 있습니다.
토지보상법 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상)제2항에 의하면 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 규정하고 있습니다.
다만, 사업시행지구밖에 거주하여 주거이전비 산정시 가구원수에 포함할지에 대한 결정은 사업시행자인 조합이 조사·결정하므로 보다 자세한 사항은 그리 문의하시는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. |
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(질의1)「도시 및 주거환경정비법」제48조제1항제4호는 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격...”이라고 규정하고 있는 바, 사업시행인가고시일 이전의 거래사례로서 구체적인 시기를 특정할 수는 없을 것으로 판단됩니다.
(질의2) 단독주택과 집합건물(다세대, 연립주택, 아파트)은 감정평가 방법에 차이가 있습니다. 즉, 단독주택은 표준지 공시지가를 기준으로 한 토지가격에 원가법에 의한 건물가격을 합산하는 방법에 의하고, 집합건물은 건물과 그 소유권대지권이 일체로 거래되는 사례에 의한 거래사례비교법에 의하게 됩니다.
(질의3) 사례와 같이 사유지와 국공유지가 일단의 주택부지로 이용되고 있는 경우에는 일단지로 평가될 것으로 판단되며, 참고로 당해 국공유지는 별도의 절차를 거쳐 국가나 지방자치단체로부터 매입하여야 할 것입니다.
(질의4) 개별공시지가는 과세목적 등으로 비준표에 의하여 기계적으로 산정되는 것으로 이에 의한 비율이 개별적인 감정평가와 같지는 아니할 것이며, 개별적 특성이 강한 토지를 평가하는 경우 접면도로 조건에 따라 그 차이를 일반화시킬 수는 없을 것입니다. |
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조합원이 분양신청 등을 하지 아니한 등의 경우에는 관리처분을 위한 종전자산 평가와는 별도로 현금 정산을 위한 감정평가가 이루어지게 됩니다. |
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재개발에서 관리처분을 위한 종전자산 평가는 도시 및 주거환경정비법에 따른 평가로서, 시?군?구의 장이 추천하여 조합에서 의뢰한 평가기관에서 평가하는 것입니다.
따라서 개인적으로 다른 감정평가기관에 평가를 의뢰하는 것은 무의미하다고 사료됩니다.
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보상감정평가액은 공시지가에 몇%로 산정하여 평가를 하는 것이 아니며, 『공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 의거하여 토지와 건물을 평가하게 됩니다.
토지의 감정평가는 평가대상 토지와 용도지역, 이용상황 등이 동일 유사한 표준지 공시지가를 기준으로 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작한 정당보상액으로 평가하도록 하고 있으며,
건물의 감정평가는 원가법에 의하여 평가를 하지만 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의하여 감정평가를 하게 됩니다.
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재개발사업구역내 토지평가 등을 포함해서 일반적인 토지평가에 대하여는 인근의 비교가능한 공시지가 표준지를 기준으로 평가하되, 해당지역 전반의 가격형성요인과 각 개별토지의 가격형성요인 및 인근지의 적정거래가능 가격수준, 기타 가격형성상 영향을 미치는 제요인등을 종합적으로 고려하여 평가합니다.
다만, 재개발사업의 경우는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 규정한 ‘공익사업’에 해당한다고 볼 수 있으므로(개별법인 「도시 및 주거환경정비법」에 근거하여 수용 및 사용이 가능한 사업이므로) 재개발사업등의 지정으로 인하여 가격이 변동된 경우에는 당해 사업으로 인한 가격변동이므로 이를 고려하지 아니하고 평가한다고 하여야 할 것입니다.
따라서, 공시지가가격과 현실적인 거래가격사이에 가격차이가 많이 발생하는 경우는 공시지가가격뿐만 아니라 인근지의 적정거래가능 가격수준을 비롯한 제반 가격형성요인을 종합적으로 고려하여 평가하게 될 것입니다.
다만 실제거래가격은 재개발사업이 추진되는 경우 조합원등이 장차 누리게 되는 여러 가지 권리나 이익에 대한 부분등도 포함되어 거래되는 경향이 있고 이러한 부분은 감정평가에서는 이론적으로는 배제될 부분(개발이익 배제원칙)이므로 재개발사업시 평가되는 감정평가금액과 실제로 거래되는 가격을 단순히 비교하는 것은 무리가 있다고 봅니다.
또한 공시지가가격과 현실거래가격과의 괴리가 크다고 판단되시면 차후 적정한 감정평가를 위하여서 이의신청 등을 통해 가격을 반영하도록 하는 것도 소유자 입장에서 취할 수 있는 한 방안이라고 사료됩니다.
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토지의 보상평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조의 규정에 의하여 표준지 공시지가를 기준으로 평가하되 정상적인 거래사례, 현시가 등 평가대상토지의 가격형성에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 평가합니다.
개별공시지가 또는 주택공시가격은 “부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에서 정하는 절차에 의하여 과세를 목적으로 산정한 것으로 재개발사업시에는 감정평가사에 의해 별도로 평가가 이루어지는 것입니다.
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