- 피민원대상자1
성 명: 이석원
소 속: (주)감정평가법인 국토 경기남부지사
직 위: 감정평가사
주 소: 경기도 하남시 감일중앙로 56 오피스708호(감이동, 한양더챔버파크로지아)
연락처: 070-5213-5454
피민원대상자 2
성 명: 박우섭
소 속: ㈜세아감정평가법인 경기지사
직 위: 감정평가사
주 소: 경기도 성남시 분당구 백현로97, 다운타운빌딩 1214호
연락처: 070-7004-5890
민원 취지
피민원인들은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제49조(고의적 허위평가) 위반 혐의로 민원 신청하오니 검토하시어 법에 따라 엄히 처벌하여 주시기 바랍니다.
민원 사실
1. 당사자의 관계 및 피고소인의 업무상 임무
고소인은 경기도 오산시 수청동 563-3번지 지상 다가구주택의 소유자(사업시행자)이며, 피고소인은 한국토지주택공사(LH) 경기남부지역본부로부터 위 주택에 대한 ‘민간신축 매입약정사업 1차 및 2차 감정평가’를 의뢰받아 수행한 담당 감정평가사입니다.
피고소인은 국가 공인 자격을 갖춘 감정평가 전문인력으로서, 신축 건물을 원가법으로 평가할 때 현장 실사와 제출된 준공 도면을 정밀하게 대조·검토하여 실제 투입된 건축 공법, 자재 사양, 특수 설비 등 자산의 가치 상승 요인을 객관적이고 정확하게 ‘보정단가’에 반영하여 재조달원가를 산정해야 할 공정하고 엄격한 업무상 임무가 있습니다.
2. 피민원인의 업무상 위반 주요 사실
가. 본 건 신축 주택은 1차 감정평가(설계도면 단계 조건부 평가, 기준시점 2025. 01. 14.) 이후 실제 시공 및 준공(사용승인일 2026. 01. 29.) 과정에서 구조 안전성 강화 및 건물 품질 향상을 위해 정당한 설계변경 승인을 득하여 실제 현장에 반영하였습니다.
나. 구체적으로 최초 도면과 달리 현장 지반을 보강하기 위한 고비용 공법인 [THK100 무근콘크리트/기계미장 파일기초(Pile Foundation)]로 기초 공법이 변경되었고, 외벽 단열재 역시 고성능 자재인 [T=220 경질우레탄폼 2종 1호]로 업그레이드되었으며, 주요 부위 [THK12.5 방화보드 2겹 시공] 및 옥상 [스텐레스 점검 사다리(추락방지대 포함)] 등 수억원 상당의 공사비가 추가 투입된 설계변경 준공 도면이 피민원인에게 정상 제출되었습니다.
다. 그럼에도 불구하고 피민원인은 자신의 전문적인 업무상 임무를 심각하게 방기하여, 2차 최종 평가서상의 건물 추가 공사비 반영 항목인 ‘보정단가’를 설계변경 전인 1차 평가 당시와 단 1원도 틀리지 않고 동일한 금액인 [㎡당 250,000원]으로 기계적으로 복사하여 붙여넣기 하였습니다.
라. 피민원인은 연도 변경 및 물가 상승률을 이유로 건물의 기본 ‘표준단가’는 ㎡당 1,900,000원에서 2,050,000원으로 직접 인상하였으므로, 기본 건축 물가가 올랐다면 당연히 특수 공사에 투입되는 자재비와 인건비(보정단가) 역시 물가상승률과 대대적인 설계변경 비용이 결합하여 상향 책정(예: ㎡당 650,000원 이상 등)되어야 감정평가 원가법에 부합합니다. 보정단가만 소수점 하나 틀리지 않고 과거 숫자를 그대로 베껴 쓴 행위는 명백한 임무 위배이자, 사실을 은폐한 허위 감정평가입니다.
3. 민원인의 재산상 손해 및 제3자(LH)의 부당 이득 발생
피민원인이 위와 같이 고의적으로 설계변경 증거를 무시하고 과거 도면 기준의 가격을 그대로 동결시키는 임무 위배 행위를 저지름으로써, 고소인 건물의 최종 재조달원가는 심각하게 저평가되었습니다.
그 결과 민원인은 매입 주체인 한국토지주택공사(LH)로부터 받아야 할 최종 매입 정산 대금 중 억원 이상을 삭감당하는 막대한 재산상 손해를 입었습니다. 반면, 한국토지주택공사(LH)는 고소인이 사비를 들여 추가 시공한 고가 공법과 고성능 자재 비용을 정산해주지 않고 편취함으로써, 그만큼 저렴한 가격에 건물을 인수하는 부당한 재산상 이익을 취득하였습니다.
민원 신청 이유
피민원인은 명백히 제출된 설계변경 도면을 인지하였거나 전문 평가사로서 충분히 인지할 수 있었음에도 이를 전면 묵인하였습니다. 기본 물가(표준단가)는 올리면서 수천만 원의 공사비가 추가된 설계변경 결과물(보정단가)을 과거 서류에서 그대로 복사해 붙여넣은 행위는 단순한 착오가 아닌, 업무 편의를 도모하거나 가액을 의도적으로 낮추기 위해 사실을 은폐한 고의적 부실 평가입니다.
이는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제49조가 금지하는 '고의로 사실을 숨기거나 거짓으로 감정평가를 하는 행위'에 정면으로 해당합니다.
또한 피민원인은 감정평가 제도의 공정성을 신뢰한 만원인에게는 회복하기 어려운 막대한 금전적 손해를 가하고, 반대로 매입 기관인 LH에는 부당한 이득을 취하게 함으로써 형법 제356조의 업무상배임죄를 명백히 범하였습니다. 이에 만원인은 부실 감정평가로 인한 재산권 침해 피해를 바로잡고자 본 민원를 제기하오니 철저히 검토하여 엄벌하여 주시기 바랍니다.
증 거 자 료
제1호: 1차 감정평가서 (설계도면 기준 조건부 평가서)
제2호: 1차 감정평가시 설계도면
제3호: 2차 최종 감정평가서 (보정단가 25만 원 동결 등)
제4호: 설계변경 준공 도면 (파일기초 및 자재 변경 노란색 주기 표기본)
- 첨부 파일
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우리 협회 감정평가상담센터를 찾아주셔서 감사드립니다.
귀하께서 상담요청하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
□ 접수번호 : 4508
□ 질의요지 : 건물 평가 관련 문의
□ 회 신 :
o 임대주택의 최종적인 매입가 결정의 주체는 LH로서 세부적인 사항은 귀 시행자와 LH 간 계약 사항, 내부규정 등에 따라 진행될 것으로 사료되오니 이의신청 사항은 LH에 문의하여 주시기 바랍니다.
o 아울러, 건물의 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」 제15조에 따라 원가법을 적용하여 평가하고 있으며, 원가법은 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하고 있습니다. 건물의 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하며, 대상 물건의 판단 및 구체적 가치 판정은 감정평가사의 전문적 판단에 따른 영역으로서 감정평가법인등에 문의하여 주시기 바랍니다.
※ 우리 협회의 상담 답변은 신청자가 제시한 자료만을 바탕으로 한 일반적인 답변으로 증거 자료, 소송 자료, 이의신청 또는 타 기관 제출용 자료로 사용할 수 없으며, 이로 인해 발생하는 결과에 대하여 협회는 법적 책임을 지지 아니함을 알려드립니다.
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