농업 축산관련 시설의 감정평가 금액이 너무 비현실적입니다.
충남 아산에서 축산업 (양계업)을 하고 있는 농가 입니다.
지역 축협, 농협 등에 농장 대출을 하고자 할때, 감정평가를 하게 됩니다.
문제는 그 시세가 정해지고, KB시세가 나오는 아파트등의 부동산의 비해서,
농업,축산업용 특수물건 (특히, 양계장, 양돈장) 등의 경우는 신규 허가가 전국적으로 불가한 상황이고,
신규 건축비가 20년도 (평당 100~150만원) 대비 2배(200~300만원) 이상 차이나고 있는 상황이라서,
구축이라고 하여도, 현실상 농장 거래 가격은 건물의 구조를 감안하고, 닭차가 진입가능한지 여부의 구조인지에
따라서, 그리고, 가장 중요한것은 대지면적이 아닌, 허가된 건평 여부가 실제 거래시세 평가에 가장중요한 요인이고,
현재 신축농장의 건설비에 감안하여, 실제 시세가 만들어 지고 있습니다.
하지만, 아산 축협에 주거래하면서,
우리 양계장은 [신축구조와 같은 차진입구조, 대지 : 약 5000평, 허가건평 2700평, 실건축건평 2450평] 8미터 포장도로 붙음.
인데도, 약 18억 감정평가 입니다. 입지는 둘째치고, 전국의 어느 양계장이라도, 차진입구조, 건평 1000~1100평 만 되어도, 20억이 넘어갑니다. 만약 10년이내의 신축 무창 계사 일경우는 건축비 감안하여, 25~30억 정도가 호가 입니다.
특히, 건평 1500평 이상의 농장은 전국에 몇개 없어서, 가치가 더 높습니다.
즉, 감정평가는 실 거래가능시세의 1/3 수준입니다.
실제 현업분야의 거래 방식을 고려하지 않은 단순한 땅값,건축물 감가상각의 단순계산때문에, 현실의 프리미엄 , 희소성을 감안하지 않아서 그런것 같습니다.
또한, 유사 아산축협의 양돈장 사례로, 거래가능시세가 약 30억이 넘는데, 감정평가는 13.5억 나왔다고 창구에서 들었습니다.
양돈장도, 신규허가가 불가하고, 주변 민원이 더 많은 건축물이라, 오폐수,냄수 정화처리를 제대로 할경우 그 시설비만 수억에서 10억이상 들어갑니다.
이런 여러 변수가 많은데, 현실적인 감정평가가 안되어서, 농업 특히 양계,양돈 축산 분야는 많은 피해를 보고 있습니다.
너무 현실하고 동떨어져서, 사업하는데 많은 애로점이 발생합니다.
농협중앙회에 민원을 제기하였으나, 아래와 같은 답변을 받았습니다.
"감정평가사는 상기 법령에 따라 독립적 지위를 가지고 감정평가를 수행합니다. 외부 기관이 감정평가사의 감정평가금액에 대해 특정 가액으로 유도 또는 요구하는 것은 감정평가사법 제28조의2(감정평가 유도요구 금지)에 위배되는 것으로, 이를 어길시 동법 제49조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 수 있는바, 본회가 감정평가 금액에 대해 지시 또는 개입하는 것은 어려운 것으로 이점 양해 부탁드립니다. "
민원인으로서는 이해가 안되는 농협의 답변입니다. 이유는 , 금융소비자가 탁감가격이 너무 차이나는경우라면, 감정평가협회나 담당 감정평가법인에 민원을 제기할수있는것이고,
이는 개입,지시가 아닌것입니다.
도리어, 이렇게 감정평가협회가 금융소비자에게 신뢰를 받을수있도록 다양한 Feedback 이고, 감정평가협회에서도 감정평가기법을 개선하여, 더 신뢰를 가지게 된다고 판단되지만, 중앙회 담당자가 위의 사유를 핑계로 민원을 뭉개버리는것은 심각한 직무유기라고 판단하고 있습니다.
현재 처럼 축산분야의 감정평가가 만들어진다면, 감정평가사를 거쳐야 할 이유가 있을까 의구심을 가집니다.
그냥, 상호 거래희망 가격 기반으로 가치를 평가하면 되지 않을까요?
농협담당자의 답변을 참조하시어, 금융소비자의 민원도 귀담아 듣고, 농협쪽하고도 소통하고 할수있도록 협회차원에서 검토하시어 바로 시정조치 될수있기를 희망합니다.
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