토지(과수원) 임료을 구함에 있어 기대이율 산정방법에 대한 질의를 하고자 합니다.

1. “기초가격을 시장가치로 구할 때 기대이율을 시장이자율을 적용하느냐? 투입된 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 비율을 적용하느냐?”

방법1) 시장 이자율를 적용하여야 한다. 근거는 대법원 판례 2000.6.23. 선고 2000다12020 판결을 근거에 의한 그 내용은 아래와 같습니다.

국가 또는 자치단체가 도로법 등에 의한 도로설정을 하여 도로관리청으로서 점유하거나 사실상 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우, 당해 부동산의 기초가격에다 그 기대이율을 곱하는 이른바 적산법에 의한 방식으로 임료를 산정함에 있어 기대이율이란 임대할 부동산을 취득함에 있어 소요되는 비용에 대한 기대되는 이익의 비율을 뜻하는 것으로서 원칙적으로 개개 토지의 소재지, 종류, 품등 등에 따라 달라지는 것이 아니고, 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참착하여 결정되어 지는 것이며, 따라서 위와 같은 방식에 의한 임료 산정시 이미 기초가격이 구체적인 개개의 부동산의 실제 이용상황이 참작되어 평가·결정된 이상 그 기대이율을 산정함에 있어서 다시 위 실제 이용상황을 참작할 필요는 없다.[선고 2000다12020]

‘소요되는 비용’은 부동산의 합리적인 거래가격을 의미하며 ‘이익의 비율’은 통상적인 방법인 금전을 일반적인 금융기관에 예치했을 때 얻을 수 있는 금융이자를 의미한다.

또한, 기초가격에 이미 ‘농경지’ 이용상황 등이 반영되어 평가 되었음에도 또 다시 기대이율에 그러한 사정을 고려한다면 중복 반영되는 것으로 이중참작하는 것으로 이는 판례에 반한다. 

즉, 시장가치 X 시장이자율에 의하여 적산임료를 구하여야 한다.

방법2) 기대이율이란 임대차에 제공되는 대상물건을 취득하는 데에 투입된 자본에 대하여 기대되는 임대수익을 비율을 적용하여야 한다.

감정평가실무기준 400-3.2.2.3 제1항 “기대이율이란 임대차에 제공되는 대상물건을 취득하는데에 투입된 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 비율을 말한다”

판례는 기초가격을 용익가치로 구할 때 이론상 적산법을 말하는 것이고 기초가격을 시장가치로 구했다면 실무상 적산법을 적용하여야 하며 이때의 기대이율은 감정평가실무기준 400-3.2.2.3의 내용대로 투입된 자본에 대하여 기대되는 금융이자가 아닌 임대수익의 비율이다, 1방법의 주장대로 금융이자라고 한다면 「토지보상지침」 별표7의 2의 기대이율표는 토지종별과 유형에 관계없이 금융이자율로 동일하여야한다는 것으로 이는 「토지보상지침」 별표7의 2의 기대이율표가 잘못되었다는 것임.

또한, 감정평가시 대상물건의 이용상황에 대한 제반요인을 이중으로 감안하였다면 오류가 발생할 여지가 있으나, ‘농경지’로서의 이용에 상응하는 기초가액 및 기대이율을 적용하는 것은 적정한 실제이용상황을 반영하는 것이지 ‘실제 이용상황을 이중고려’한 것은 아님.

따라서 기대이율을 “기대되는 임대수익 / 시장가치”로 구하여야 된다.

질의) 기초가격을 시장가치로 구한다고 할 때 2가지 방법 중 해당협회의 적정한 방법 여부 ? 그리고 그 근거는 무엇인지요?

2.「토지보상지침」 별표 7의2 기대이율표는 각 부동산의 유형별 시장추출법 등에 의해 분석한 것이며, 농지의 경우 시장추출법에서 사용되었던 임대료의 자료의 출처는 통계청 토지용역비자료와 농어촌공사의 농지장기임대차사업의 자료를 분석한 결과로 알고 있으며,또한 한국농어촌공사에서 2005년도 부터 농지은행사업 중 농지임대수탁사업을 통하여 자 경할 수 없는 농지를 위탁받아 임차인에게 해당 농지를 임차를 해주는 사업으로, 임차료는 위탁자와 경작자(임차인) 협의 금액으로 계약하는 사업이 있다고 알고 있으며, 농지임차료 실 태조사 국가통계(승인번호 제114062호)지정 기관으로 알고 있습니다.

질의) 농지의 경우 농지법의 경자유전 원칙에 따라 원칙적으로 임대가 불가능 전제로 통계청의 토지용역비자료와 농어촌공사의 농지장기임대차사업 및 임대수탁사업 자료는 감정평가시 정상적인 임대차 적용 여부는 ?

질의) 방법1.2) 사용하여 어느 하나의 방법으로 도출한 임료금액이 해당지역 관행임료,논어촌 공사 농지임차료 조사가격 의 50배초과 및 해당품목 조수입등  초과하는 경우 적정한 평가로 볼 수 있는지?