◈ 감정평가에관한규칙 개정내용 및 추진방향

송 석 호｜건설교통부 지가제도과





1. 개정 배경


    현행 감정평가에관한규칙은 89년도에 제정된 이래 한번도 개정되지 않아 발전된 평가이론이나 기법을 적용하는데 한계가 있었다. 또한 내용면에서도 물건별 평가방법을 단편적으로 규정하는데 그치고 실제 평가시 준수하여야 할 구체적인 평가기준을 제시하지 못하여 평가사 개인의 주관적인 판단이 개입될 여지를 줌으로써 평가의 객관성과 전문성을 저해하는 요인으로 작용하여 왔다.
    이와 같은 문제점을 해소하고 부동산시장의 개방, 수익성 중시 경향, 자산 유동화 등 부동산 시장 환경변화에 적극적으로 대응하기 위하여 동 규칙을 전면적으로 개정하게 되었다. 주요 개정내용과 향후 추진방향에 관하여 간단히 소개하고자 한다.



2. 개정 내용



(1) 구성 체계


    총론과 각론으로 구분하고 총론 부문에는 정의·가치의 다원적 개념·실지조사의 원칙·3방식 병용의 원칙·감정평가서 작성의 원칙·윤리 및 능력에 관한 사항을 규정하였고, 각론에는 부동산·동산·기업·평가검토·부동산 컨설팅 등 부문별로 분류하고 각 부문에 있어 일반적으로 지켜야 할 사항과 물건별 평가기준을 규정하였다.


(2) 주요 내용


    ① 현행 규칙은 평가대상물건에 따라 한 가지 평가방법만 적용하면 될 수 있도록 하고 있고, 감정평가사가 평가를 함에 있어서도 거래사례비교법에 지나치게 의존하고 있어 평가이론이나 실무기준의 낙후를 초래함은 물론 감정평가의 신뢰도를 저하시키는 원인으로 작용하였다. 이와 같은 문제점을 해소하고자 이번 개정안에서는 3방식을 모두 적용하여 평가하고 시산가치를 조정하여 최종 평가결과를 도출하도록 하였다(안 제6조)

    ② 감정평가업자가 청탁 또는 외부의 압력이 있는 경우에도 독립적인 지위에서 객관적으로 업무를 수행하여야 하고, 업무 수임 등 장래의 경제적 이익을 염두에 두고 특정인에게 유리한 평가를 할 수 없도록 하는 등 감정평가업자의 윤리기준을 강화하였다(안 제8조, 제9조)

    ③ 감정평가 업무 수행시 감정평가서 원본과 감정평가업자의 법령준수 각서, 조사·분석자료 및 출처 등의 자료가 포함된 작업문서철을 기록·유지하도록 하여 의뢰인이 요구할 때에는 이를 공개하도록 함으로써 의뢰인의 알 권리를 보장하도록 하였다(안 제11조)

    ④ 감정평가업자가 업무 수임시 대상 평가업무의 난이도 등을 확인하도록 하고 자신이 업무수행능력 요건을 갖추지 못한 것으로 인정되는 경우에는 동 사실을 의뢰인에게 알리고 업무 완수에 필요한 조치를 취하도록 하여 의뢰인의 권익이 보호될 수 있도록 하였다(안 제13조)

    ⑤ 부동산과 동산, 기업 등 평가 대상분야에 따라 조사할 사항과 자료 수집 및 분석방법, 평가기준, 감정평가서의 작성방법과 내용 등을 구체적으로 규정함으로써 감정평가의 객관성과 적정성을 높이도록 하였다(안 제14조 내지 제51조)

    ⑥ 평가검토제를 도입하여 감정평가업자가 행한 평가결과를 다른 감정평가업자가 검토할 수 있도록 하였다. 평가검토제란 다른 평가사가 작성한 평가보고서에 대하여 자료 및 추론과정의 적정성, 평가기준에의 일치 여부 등을 검토하는 것으로서 이 제도가 도입될 경우 부실평가의 가능성을 사전에 차단할 수 있고 평가의 객관성을 높일 것으로 기대된다(안 제52조 내지 제56조)

    ⑦ 감정평가업자가 부동산컨설팅을 하는 경우에 확인하여야 할 사항과 대안검토 및 시장·현금흐름 분석시 준수할 사항, 컨설팅 보고서 작성시 포함되어야 할 내용을 구체적으로 규정하여 업무를 효율적으로 수행할 수 있도록 하였다(안 제57조 내지 제62조)

    ⑧ 규칙 시행에 필요한 시행세칙과 실무지침을 마련하고 운영하기 위하여 감정평가에 관한 전문가로 구성되는 감정평가기준위원회를 설치할 수 있도록 하였고, 위원회는 15인 이내의 위원으로 구성하며 감정평가협회의 장의 추천을 받아 건설교통부장관이 위촉하도록 하였다. 위원회는 평가 실무지침의 개발·개정·보급 등을 담당함으로써 평가기준의 전문성과 유연성을 확보할 수 있게 된다(안 제64조)



3. 향후 추진방향



    규칙 개정안은 금년도 5월중에 공포·시행할 예정이며 하반기에는 감정평가기준위원회를 구성하여 감정평가 실무지침을 제정하여 보급하고, 그 이후에도 평가이론이나 기법의 변화에 따라 융통성있고 탄력성있게 실무지침을 수정해 나갈 계획이다. 이렇게 될 경우 우리나라도 국제기준에 맞고 전문화된 감정평가기준 체계를 갖추게 되어 평가이론과 기법이 선진화되고 고품질의 평가서비스를 제공할 수 있게 될 것이며, 아울러 감정평가업계도 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대된다.




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