해외동정

해외동정

CALIFORNIA 감정규정 해설(Ⅲ)

이호주

California State
Certified General Real Estate Appraiser

1. 머리말

미국 생활은 이상하게 바쁘다는 느낌이 들며 참 세월이 빨리 간다는 생각이 든다. 월요일이 왔다하면 금방 수요일이 되고 수요일이되면 이틀만 있으면 주말 (토요일)이되어 무엇을 할 까하는 사이에 토요일을 맞는다.
많은 한국 이민자들이 과거에는 주말에 일을 하면서 돈벌 기에 열심이었지만, 이제 세월이 많이 흐르고 경험을 통해서, 미국에서 돈을 버는 것이 그렇 게 말같이 쉬운 일이 아니라는 것을 깨닫게 되었다, 그래서, 제법 많은 사람들이 주말에는 만사 제쳐놓고 골프나 테니스, 피크닉, 수영, 또는 등산 등 취미 생활을 하게 되었으며 이러 한 것이 미국에서 사는 참맛인 것을 뒤늦게 터득하게 되는 것이다.

내가 아는 한 친구는 인천에서 사업을 하다 IMF직전에 사업체를 처분한 약 10억 가량을 가 지고 미국에 들어왔는데, L.A.가 아닌 중부 소도시에 들어가 정착을 하고, 자가용 보트를 한 대 사서 낚시하며, 정말 즐기면서 사는 모습을 보고 참 미국 사는 맛을 아는구나하는 생각 이 들었다.
약 삼주일전에 협회 여직원, 미스 김이 감정 규정 해설을 제 날짜에 맞추어 써 달 라고 간곡히 부탁하였는데도 어찌하다 보니 벌써 마감 날짜가 며칠 앞으로 다가왔고, 이제 다급한 모습으로 글을 쓰게 되어 미안한 생각이 든다.

필자가 쓰고 있는 이 “난”이 해외 동정으로 되어 있어 필자는 가능한 한 독자들에게 부담 이 되지 않는 재미있고 유익한 읽을 거리를 제공하기 원하는데 원래 제목이 감정 규정해설 이기 때문에 어쩔 수 없는 것같다. 독자 여러분의 양해가 있기를 바란다.

해외 동정 한가지,한국의 공인 감정사로서 Los Angeles에 와서 살고 있는 분이, 필자 말고 또 세분이 더 있다. 1970년도에 한국 감정원에 근무하던 감정사들은 이름을 대지 않아도 다 아는 분들인데, 그 분들은 감정에 별로 흥미가 없어서 인지, 자기 사업에 더 열중하고 있다. 본론으로 돌아가자.

지난번에는 USPAP의 규정 1에 대하여 설명하였다.
다시 한번 간단히 요약하면,

2. USPAP (감정 규정)

서문(Preamble)
윤리강령(Ethic Provision)
자격조항(Competency Provision)
예외조항(Departure Provision)
재판관할조항(Jurisdictional Exception)
보충조항(Suplemental Standards)
용어정의(Definition)

제1장: 부동산 감정(Real Property Appraisal)
제2장: 부동산 감정서 작성 요령(Real Property Appraisal Reporting)
제3장: 감정 심사(Review Report)
제4장: 부동산의 권리 분석및 컨설팅(Real Estate/Real Property Consulting)
제5장: 부동산의권리 분석및 컨설팅 보고서 작성 요령
(Real Estate/Real Property Consulting Reporting)
제6장: 부동산의 대량 감정(Mass Appraisal)
제7장: 동산 감정(Personal Property Appraisal)
제8장: 동산 감정서 작성 요령(Personal Property Appraisal Reporting)
제9장: 영업권 감정(Business Appraisal)
제10장: 영업권 감정서 작성 요령(Business Appraisal Reporting)

지난번에는 제 1 장 각 조항에 대하여 설명하였다. 본론은 총 10장으로 구성되었고 제1장, 제2장이 가장 중요한 부분이므로 이 부분이 집중적으로 다루어질 것이다.

제 2 장(Standard 2)

규정 2-1)

a) 구두 또는 서면 감정서는 명백하고 정확한 감정 방법을 도입하여 감정서를 읽는 사람들 에게 감정 가격 또는 감정 조건에 대하여 오해가 없도록 해야 한다.

주) 제2장은 좋은 품질의 감정서를 만들어 내기 위하여 감정서에 기재되어야 할 내용을 규 정하고 있으며 감정사는 감정서를 필요로하는 사람들에게 감정서의 내용을 알고 잘못된 판 단을 하지 않도록 충실하게 그 내용을 설명하도록 요구하고 있다. 이 규정에서는 모든 감정 서비스, 구두로 제공하는 감정 가격에 관한 서비스도 감정서로 규정하고 있으며 이에 상응 하는 소정의 감정료를 받을 수 있다.

b) 구두 또는 서면 감정서는 감정을 요청한 사람들이 필요로 하는 충분한 정보를 포함하여 야 한다.

주) 감정사는 감정인의 요청에 의하여 감정서를 만든다.
감정을 요청하는 의뢰인은 보다 상 세한 정보를 감정서를 통해서 얻기를 원한다.
감정서는 질에 따라 크게 세가지 종류로 나누 어진다. 첫 번째 타입은 SELF-CONTAINED REPORT라고 해서 모든 감정 절차와 산출 근 거에 대한 내용이 감정서상에 기재되어야 하는 감정서이다.
이 감정서를 필요로 하는 의뢰 인은 그에 상당하는 감정 수수료를 지불할 준비가 되어 있어야 한다.
두 번째 감정서는 SUMMARY REPORT인데 말그대로 수수료를 절약하는 대신 SUMMARIZE된 내용만을 감정서에서 읽을 수 있으며 자세한 내용은 별도로 감정사의 파일에 보관되어 있어 나중에 감사대비 등 답변 자료로 쓰이게 된다.
세 번째는 RESTRICTED REPORT인데 이 감정서 는 최소한의 내용만 포함되며 산출근거는 감정서상에 기재되지 않고 오직 감정 결과만 나타 낸다.

이렇게 감정서를 분류하는 이유는 감정을 의뢰하는 의뢰인의 경제적인 부담을 줄이기 위한 배려로서 감정의뢰인이 감정을 의뢰할 때, 그가 알고 싶어 하는 정도에 따라 거기에 상당하 는 감정 수수료를 지불할 수 있도록 선택권을 주는 것이며, 이는 또한 감정사에게도 합리적 인 방법으로 받아들여 지고 있다.

c) 구두 또는 서면 감정서에는 당해 감정에 영향을 미치는 조건 (Limiting Condition)이나 가정(Assumption)을 포함하여야 하며 그러한 조건들로 인하여 감정 가격에 어느 정도 영향 을 미치는지를 표시하여야 한다.

주) Assumption and Limiting Condition에는 일반적인 내용과 그 감정서에만 해당되는 특 별한 내용으로 구분된다.

일반적인 Assumption에는,

1) 감정서에 기재된 내용은 사실이며 정확하다는 내용
2) 감정서의 당해 부동산에 대하여 감정사는 금전적인 이해관계가 없다는 내용
3) 감정서의 감정 방법은 감정에 관한 법률에 위배되지 않으며 적법한 절차에 따라서 감정했다는 내용
4) 감정사는 감정 대상 부동산과 사례부동산을 직접 조사 했다는 내용
5) 감정 대상 부동산의 토질이나 건물의 보이지 않는 부분에 대한 하자에 대하여는 감정사가 그 분야 전문가가 아 니므로 책임이 없다는 내용.
6) 매매 사례 부동산이나 기타 감정서상에 인용된 모든 자료는 사실과 다를 경우 감정사에 게 책임이 없다는 내용

특별한 Assumption에는,
1) 건물 면적은 공부에 의하였다든지 또는 실측에 의하였다는 내용
2) 건물에 대한 지진 공사가 되었는지의 여부
3) 당해 감정 부동산이 장애자 구조물에 관한 규칙에 합당한 지의 여부
주) 미국 건축법에는 신축 건물과 새로 개수하는 건물에 대하여는 장애자용 시설물 (완만한 경사의 보도, 휠 체어가 들어갈 수 있는 넓은 화장실, 장애자 전용 주차공간확보)이 시공되어야 한다.
4) 아스베스토스는 암을 유발하는 유해 물질을 배출하므로 건축자료에서 규제되는 재료인 데, 1978년 이전에는 이 재료가 보편적으로 사용되었으며, 암을 유발하는 물질로 판명되면서 1978년 이후 건축재료로 사용되지 않고 있다. 당해 건물이 아스베스토스 공사가 되어 있는 지의 여부.

감정사는 이 Assumption and Limiting Condition을 잘 이용할 수 있어야 하며, 반대로 감정 의뢰인은 이 Assumption내용을 잘 읽어서 감정사가 면책사유로 써 놓은 내용을 간과하여 오판하는 일이 없어야 할 것으로 생각된다.

규정 2-2)

부동산 감정서는 다음 열거하는 세 가지 감정서 타입 중에 하나를 선택하여 작성하여야 하 며 반드시 어느 타입의 감정서인지를 밝혀야 한다.

세 가지 감정서의 다른 점은 감정을 얼마나 자세하게 하였는가하는 내용의 깊이가 아니라 얼마나 자세하게 기재하였는가하는 양의 문제이다.
감정내용의 깊이에 관한 것은 전보에 밝 혔듯이 Complete Appraisal 과 Limited Appraisal로 구분이 된다. Complete Appraisal은 삼 방식을 다 사용해서 자세하게 비교 분석하며, 감정 대상 부동산이나 매매사례 부동산, 임대 사례 부동산 등을 현지 조사하여 가능한한 정확한 감정가격을 도출하는 것이다.
Limited Appraisal은 필요에 따라 한 가지 또는 두 가지 감정방법을 생략할 수 있으며, 또한 감정 대상 부동산의 안에 들어가지 않고 바깥에서 조사한 자료로 감정할 수 있으며, 경우에 따라 서는 감정 목적물을 직접 조사하지 않고 간접자료에 의존하여 감정 가격을 산출하기도 한 다. 이 경우에 감정가격은 Range로 줄 수도 있다.

(a)The Self-Contained Report
주) 직역할 정확한 말이 생각 나지 않아 원어를 사용하였음

(i) 감정 대상 부동산을 명확히규정하고 설명하여야 한다.

주소와 지번 : 주소에는 법적 주소와 우편제도상의 주소가 있다.
이 두 경우가 다른 경우도 가끔 있다.
지번은 일반적으로 북측과 서측이 홀수, 남측과 동측이 짝수로 되어 있으며 00, 또는 01번지 는 각지에 위치함을 의미한다.
예) 1900 W. Olympic Blvd. → 19 Block, Olympic Boulevard 남서측 각지임.
토지 면적 : 일반적으로 Square feet 단위로 표시되며 36 square feet는 1평이다. 평균주택 지 면적은 Los Angeles의 경우 약 8,000 Square Feet이며 이는 약 240평에 해당된다.
용도 지역 : 상업지역(C1, C2,C3), 공업 지역(M1, M2, M3), 주거 지역 (R1, R2, R3)등
건축물의 구조 : 목조, 벽돌조, 불럭조, 콩크리트조 등
구조를 자세히 기재하여야 하며, 오래된 벽돌조인 경우, 내지진 보강공사가 되어있는지의 여부를 자세하게 기재한다. 건축물의 기초, 외벽, 내벽, 보온자재사용 여부, 냉난방 기자재 설치 여부, 전기(동 력, 조명) 설비, 주차장에 관한 내용, 장애자 전용 시설이 되어 있는지의 여부, 기타
건물 면적 : 일반적으로 Square feet 단위로 표시되며 36 square feet는 1평이다. 지역에 따 라 다르지만, 평균 주택 면적은 Los Angeles의 경우 약 2,000 Square Feet 이며 이는 약 60평에 해당된다.
감정 평가에 어떤 면적을 사용하였는지의 여부 (공부 면적, 실측 면적, 공용 면적, 전용 면 적의 구분)
건물 신축연도 : Remodel한 경우에 언제, 어떤 범위로 시공하였는지 자세하게 기재
현장 조사 : 현장 조사한 감정사의 이름, 날짜 등을 기재감정사는 건축 전문가가 아니기 때 문에, 얼마나 자세하게 조사하여야 하는가 하는 문제는 명확하게 규정되어 있지 않다.
하지 만, 최소한도로 당해 부동산을 적절하게 기술할 수 있는 범위에서 현장 조사가 되어야 하며, 당해 부동산의 최유효 사용이 무엇인지 설명할 수 있어야 하며, 매매 사례 부동산과 비교 분석 할 수 있는 정도이면 족한 것으로 본다. 물론, 당해 건축물에 눈에 보이는 건축상 하자 가 발견되면 (균열, 누수등) 이를 자세하게 설명하여야 한다.
사진 :감정 대상 부동산의 정면, 측면, 후면, 주차장, 내부 등을 사진으로 보여주어야 한다.

(ii) 감정 대상 부동산의 권리를 자세하게 기재한다.

부동산의 평가 대상 권리에는 크게 세 가지가 있다.

① 소유자의 권리가 제한 받지 않는 상태 (Fee Simple Interest)
비어 있는 신축 건물이나, 소유자가 자가용도로 쓰는 공장 등의 경우, 임대 아파트나 호텔 등
② 소유자의 권리중 사용권이 일정 기간 제한 받는 상태 (Leased Fee Interest)
임대용 점 포가 있는 건물로 보통 1년이상 임대차 계약이 있는 경우
③ 임대인이 재임대를 주었을 때 얻는 임대 차익익에 대한 권리 (Leased Hold Interest)
임차인이 자기의 임차기간내에서 재임대를 준 경우 매매차익이 있다면 이는 금전적으로 가 치를 환산할 수 있다. 토지를 장기간 (50년-99년) 임대한 임차인이 건물을 지었을 때, 그 건 물을 다른 사람에게 판다면, 그 권리는 Lease Hold Interest가 된다. (일반적으로 토지의 임 차기간이 끝나면 건물은 토지 소유주에게 귀속됨.)

(iii) 감정 목적과 감정서 용도를 기재한다.

감정을 의뢰하는 상대방은 금융 기관이나, 정부기관, 동업자 중 한사람일 수도 있으며, 의 뢰인의 요청에 의하여 변호사 일 수도 있고, 부동산 분할을 위한 이혼 당사자일 수도 있다. 따라서, 감정 목적은 대단히 중요하다.

(iv) 정상 가격, 경매 가격, 처분 가격 등

(v) 가격 시점과 감정서 작성일자 기재

가격 시점은 과거(소급), 현재, 또는 미래 시점을 들 수가 있다.

소급 감정 시점 : 세금 계산, 보상, 손해 배상을 위한 소송 등 여러 가지 경우에 발생된다.
이 경우에 주의하여야 할 점은, 감정사가 이미 소급 시점 이후에 어떻게 부동산 가격이 변 동되었는지를 알고 있다고 해서 무한정 기간을 소급할 수는 없다는 사실이다. 소급 감정 시 점 이후에 얻어진 자료를 가격 시점당시의 감정 가격을 산출하기 위한 가격 변동율자료로 사용할 수 있으나, 소급 시점이후 언제까지의 자료가 그 당시 매매 당사자의 기대치를 반영 하는지는 상당히 어려운 작업이다. 예를 들어, 1993년 6월 1일 소급시점에서 볼때에, 1998년 2월의 매매사례로는 그 당시 당사자의 입장에서 예측, 기대할 수 있는 범위를 벗어나므로 1993으로 소급 감정하는 것은 불합리 하다고 할 수 있다.

미래 시점 :건물 신축의 경우, 건축물 완공 시점에서의 가격 산출, 장래 어느 시점에서의 임 대료 산출 등에 필요하다. 현재에서 볼 때, 미래 어느 시점에 대한 기대치를 반영한다.
건축 물 완공 시점이 예측 가능하여야 하는데, 두 가지의 가격 시점으로 다시 분류된다. 첫째는, 건축물 완공 시점, 둘째는, 완공 후 일정 기간이 지난 후 안정된 임대 수입을 산출하는 시점 등으로 분류할 수 있다. 장래를 예측하는 것으므로 장래 가격 변동을 추정할 수 있는 충분 한 자료가 없으면, 다분히 주관적인 부정확한 가격산정이 될 가능성이 있다.

(vi) 가격을 산정함에 있어 자료를 수집하는 과정과 수집된 자료가 정확한지를 알아보는 전 과정을 기재한다.

이 규정은 감정 의뢰자에게 감정사가 어떤 방법으로 자료를 수집하고, 그 수집된 자료를 어 떻게 확인하였는가를 보여줌으로 감정서의 신뢰도를 높이는데 목적이 있다고 할 수 있다.
요사이, 한국 기업을 인수하는 외국 기업들에게, 한국에서 상용되는 감정서의 기재 내용은 (다분히 고압적인 자세로 결과만을 통보하는 방법으로는 안된다.)
그들의 감정서에 대한 필 요욕구를 들어주지 못할 것으로 생각이 된다. 예를 들어, 무형 고정 자산을 평가하는 경우 에, 어떻게 감정 방법을 전개해 나갈 것이며, 자료는 어떻게 수집할 것이고, 수집된 자료는 어떻게 확인할 것인가를 밝혀주어서 의뢰자에게 신뢰를 주어야 한다.

(vii) 감정 가격 산출에 영향을 미치는 모든 assumption 과 limiting condition을 상세하게 기재한다.

(viii) 감정 의뢰인이 잘못 오해하는 일이 없도록 감정 방법이나, 분석 내용, 감정사의 의견, 결정 내용등을 정확하고 분명하게 기재하여야 한다.

일반적으로 감정의뢰기관에는 감정서만 전담하여 심사하는 Reviewer가 있기 때문에 Reviewer는 감정서를 주의깊게 심사하여 무슨 내용에 오류가 있는지, 또는 산출기초에 에러 가 있는지 등을 심사하게 된다. 이렇게 하여 부실 감정에 따른 금융사고를 방지하는데 초점 을 맞추고 있다.

(ix) 감정 대상 부동산의 최유효 이용에 관한 감정사의 의견을 설명한다.

최유효 이용은 두 가지로 분류가 되는데, 1) Highest & Best Use “As If” 와 2) Highest & Best Use “As Improved”가 있다. 전자는 나대지 상태에서 어떤 용도가 최유효 이용 방법인가를 자세하게 분석한다.
후자는 현재의 건물 이용상태가 최유효 이용 방법인가 또는 다른 용도로 전용가능한가를 자세하게 분석한다. Los Angeles Downtown에는 소위 자바시 장이라하는 이태원같은 의류 전문점들이 밀집되어 있는데 여기서 일반적인 도소매와 멕시 코, 브라질 등 남미외의 무역이 이루어진다. 과거에는 공장 창고용도로 사용되던 지역으로, 많은 건물들이 점포용도로 개조되었지만 아직도 공장, 창고로 사용되는 부동산들이 간혹 있 기 때문에 이러한 경우에, 그 공장,창고 건물이 용도 전환이 가능한지, 또 가능하다면, 어떤 용도가 최유효 이용상태인지를 설명한다.

(x) 감정 3방식을 사용하여 감정하였다는 내용을 설명하며, 이 중 한 가지 방법을 생략하 였다면 왜 그렇게 하였으며, 이 경우 어떤 타입의 감정서가 되는지를 설명한다.
일반적으로 감정 3방식을 다 적용하는 것이 원칙이나, 의뢰인의 요청에 의하여 그 중 한가 지, 또는 두 가지를 생략한 경우에, 그 이유와 생략에 따른 감정 가격에 대한 영향 정도를 설명하고, 그러한 감정서는 Limied Appraisal이 된다는 내용을 설명하여야 한다.

(xi) 작성된 감정서가 감정 규정에 따라 적법하게 만들어 졌으며, 또한 감정 규정에서 허용 되는 예외 규정을 적용하였다면 분명하게 어떤 예외 조항이 적용되었는지를 설명한다.

주) 감정 규정 2 (Standard 2)에 대하여는 예외 조항을 허용하지 않는다. 왜냐하면 말 그대 로, 모든 산출기초 내용을 포함하는 Self-Contained Report 이기 때문이다
. Standard 2에 다 한 예외 조항이 적용되는 감정서는 나중에 설명하겠지만, 감정 산출 기초를 간략하게 설명 하거나 설명을 하지 않아도 되는 Summary Report나 Restricted Report이다.
분명히 혼동되지 않아야 될 것은, Self-Contained Report에는 모든 산출 기초나 분석내용이 상세하게 기재되어야 하는데, Standard 1의 예외 조항을 적용하는 경우에는 Complete Appraisal이 되지 못하고 Limited Appraisal이 되므로 이를 감정상에 분명히 표시하여야 한 다. 예를 들면 의뢰자의 요청에 의하여 건물 내부의 현장조사를 생략하였다면, 감정 규정 몇 조에 의하여 내부조사를 하지 않았으며, 그렇기 때문에 Limited Appraisal이 되었다는 내용 을 기재한다.(경매 감정의 경우등 거주자의 협조가 이루어지지 못하는 경우 등.)
감정 규정 1 (Standard 1) 의 예외 조항을 적용하여 감정을 한 경우에는 감정 가격의 신뢰 도가 떨어지기 때문에 분명하게 이러한 내용을 기재하여 의뢰자가 감정서의 내용에 대하여 과신하거나 이에 대하여 오판하는 일이 없도록 조치하여야 한다. 위의 예와 같이 내부 현장 조사를 생략한 경우에는, 본 건물의 감가상각 내용이 정확하게 조사되지 못한데 대한 감정 가격의 오차를 설명하여야 한다.

(xii) 감정사의 서명날인을 포함한다.

감정 규정 2-2 (a)는 Self-Contained Report에 대한 규정으로 이에 대하여 설명하였는데, 감정 규정 2-2에는 (b) Summary Report를 작성하는 규정, 감정 규정 2-2(c)에는 Restricted Report를 작성하는 내용이 규정되어 있다.
한마디로 요약한다면, Summary Report는 말그대 로 산출기초나 분석 내용을 Summarize한 감정서이며, Restricted Report는 감정 결과만 기 재한 감정서로, 감정서 분량으로 따진다면, 감정 3방식을 다 적용한 Complete Appraisal의 경우에, Self-Contained Report는 약 100-120 페이지, Summary Report는 30-40 페이지, Restricted Report는 10-20 페이지 안팍의 감정서가 되며, 이는 의뢰인이 감정 수수료 부담 정도에 따라, 제한된 감정서비스를 할 수 있도록 의뢰자와 감정사를 모두 보호하는 좋은 제 도로 생각이 된다.

이상으로 감정 규정 2에 대하여 간략하게 설명하였다.
지면상 자세하게 설명하지 못한것에 대하여 양해를 구하며, 미국의 감정 제도에 대하여 알고 싶으신 분은 아래 주소로 편지하거 나, 전화 또는 팩스로 문의하시면 성심껏 도와 드리겠습니다.

HO JOO LEE
CALIFORNIA WILSHIRE APPRAISAL SERVICES
4055 WILSHIRE BOULEVARD, SUITE 216
LOS ANGELES, CA 90010
TEL: 1-213-487-4055
FAX: 1-213-382-4055

* 다음호에는 감정규정 제3장에 대하여 논하기로 한다.