국내부동산동향

국내부동산동향 1

◈ 하반기 부동산 시장전망

장 용 동 | 내외경제신문 부동산팀장

부동산시장의 횡보현상이 가속화되고 있다.
특히 계절적 성수기가 지나면서 주택시장의 경우 거래부진과 함께 가격오름세가 크게 둔화되고 있으며 토지시장도 일부 수도권 공공분양토지와 그린벨트지역을 제외하고는 거래가 위축되고 있다.
게다가 금융불안과 구조조정여파등이 겹치면서 매수세가 크게 약화되고 있으며 무역수지적자, 주택 보급률증가, 낮은 환금성 등의 여파로 시장개입이 줄어들고 있다.
분양권 전매등을 통해 단기적으로 자금을 순환시킬 수 있는 부동산 상품에 여유자금이 몰리고 있는 것도 이 같은 맥락으로 풀이된다.
서울시 도시계획 조례제정과 준농림지 난개발방지대책 등 정책마저 급변한 상반기 시장동향을 분석해보고 하반기시장을 전망해본다.

◆주택경기 침체, 단타성 투자 극성=상반기 부동산시장의 특성은 분양권 전매등 단타성 투자와 안정적인 임대투자상품이 인기를 끌었다는 점이다.
특히 지방권 부동산시장이 전세가 상승외에 별로 반응을 보이지 않은데 반해 서울 및 수도권은 벤쳐빌등 일부 오피스텔과 소형 주상복합아파트, 택지지구내 단독용지, 주공아파트상가분양 등 임대투자사업이 가능한 상품을 중심으로 반짝 장세가 이어졌다.
대표적인 부동산시장인 주택시장의 경우 기존주택의 전세가만 급격히 상승했을 뿐 매매가 동반상승현상은 나타나지 않았으며 1분기 중에는 재건축 대상아파트가 시장의 주도주로 부상했으나 서울시 도시계획조례안 발표이후 매매시장은 4월부터 급격히 거래가 위축되면서 기존주택시장은 다시 풀이 꺾이는 모습을 보였다. 지난 3월말까지 1.2%의 높은 상승률을 기록했던 전국평균 주택가격도 4월부터는 진정세가 뚜렷해졌다.
신규분양시장은 용인권의 난개발 후유증에 따른 공급위축 및 청약부진현상이 두드러졌고 서울권 동시분양아파트의 청약 양극화현상이 심화되는 양상을 나타냈다.
토지시장은 그린벨트 구역조정 및 규제완화 등의 호재꺼리와 전원주택경기호전등으로 바닥권 탈출분위기가 연출됐으나 5월이후 난개발방지 및 준농림지규제 강화방침이 발표되면서 해빙분위기가 사라지고 재차 얼어붙고 있다.
이 같은 와중에도 택지개발지구내 단독용지는 전세가가 상승하고 있는데다 다가구 원룸주택등을 신축해 임대사업을 할 수 있는 매력이 커지면서 최고 125대 1의 경쟁률까지 유발됐으며 근생용지등도 투자자들의 눈길을 모았다.
그러나 2분기 이후 이 같은 투자패턴도 금리를 비롯한 주식, 금융시장의 불안과 현대사태여파등으로 급격히 냉각분위기로 변화한데 이어 거래위축과 함께 호가하락현상마저 빚어졌다.

◆하반기, 시장안정이 과제, 주택가격 상승예고=경제가 견조한 성장을 거듭하고 금융권 구조조정이 순조롭게 진행될 경우 8월을 계기로 실물경기가 재차 회복, 주택시장에도 가격상승등 변화의 조짐이 나타날 것으로 보인다. 이미 수도권 주택공급감소 및 서울권 재건축시장 위축등의 영향으로 일부지역 집값이 꿈틀대는 현상을 보이고 있으며 투자자들의 기대심리가 집값이 오르는 쪽에 서 있다.
여기에 200조원을 상회하는 부동자금마저 갈 곳을 잃고 증권과 금융권 주변을 맴돌고 있어 부동산 유입이 빨라질 가능성도 없지않다.
특히 수도권 준농림지의 주택공급규제와 서울권 재건축 용적률하향조정은 주택시장의 파란을 몰고 올 공산이 큰 것으로 부동산업계는 보고 있다.
더구나 지난1,2분기에 상승한 전세가격이 예년의 경우 1년 상승분과 맞먹는 것인데다 빠른 성장으로 소득이 늘어나 매매수요를 부추길 소지가 크다. 8월 이후 집값상승을 예상하는 이유도 여기에 있다.
또 안정적인 임대사업이 가능한 부동산 상품의 인기도 되살아나 투자자들의 관심을 모을 것으로 보인다.
그린벨트내 취락지구와 도시계획구역으로 포함되는 준농림지, 주공아파트 단지내 상가 투자 역시 경기호전과 함께 부동산투자의 주대상으로 부상할 전망이다.

◆주택, 7월이전 투자해야, 토지는 선별적= 주택시장여건과 전망을 감안하면 주택수요층과 투자자들은 적절한 매수 및 신규분양 타이밍을 잡는 것이 중요하다.
예컨데 기존주택의 경우 급매물이 속출하는 점을 감안해 재건축대상아파트등을 바닥시세에 매입하는 전략이 유리하며 분양권 매입등도 저점매입을 적극 시도해봄직하다는 것.
문제가 된 용인권 아파트는 난개발치유등의 여파로 오히려 투자수익이 더 커질 수 있다는 점에도 유의해야한다.
이와함께 임대수익등을 감안한 도심권 주상복합아파트등의 투자에도 눈을 돌려보는 틈새공략전략이 유리한 것으로 분석되고 있다.
또 임대사업이 가능한 오피스텔이나 주상복합아파트, 아파트단지내 상가투자도 경기호전과 함께 수익성이 클 것으로 판단, 이에 대한 투자에 관심을 가져봄직 하다.
이외에 그린벨트가운데 집단취락지구로 지정될 가능성이 큰 곳이나 이미 도시화가 진척된 곳, 개발지로 편입될 준농림지등의 토지투자도 유효할 것으로 판단된다.

국내부동산동향 2

◈ 최근개정법령

장 용 동 | 내외경제신문 부동산팀장

주택저당채권유동화회사법시행령중개정령

공포일 : 2000년 4월 1일
공포번호 : 대통령령 제16770호

◈개정이유 및 주요골자

채권유동화회사가 주택저당채권의 양도 등과 관련된 계약서, 등기필증, 등록증, 기타 증빙서류를 보관·관리함에 있어서는 자신에게 당해 주택저당채권을 양도한 금융기관외의 자를 관리책임자로 지정하여 이를 보관·관리하도록 함으로써 투자자가 보다 용이하게 이들 서류를 열람할 수 있도록 함과 아울러 채권유동화업무의 투명성을 높이고, 채권유동화회사가 이미 발행된 주택저당증권을 자기의 자산으로 취득하는 경우 그 취득가격은 증권거래소 또는 협회중개시장에서 거래되는 가격으로 하되, 당해 주택저당증권이 증권거래소 또는 협회중개시장에 상장 또는 등록되지 아니한 경우에는 그 주택저당증권의 발행의 기초가 되는 주택저당채권의 총액을 주택저당증권의 총수(당해 주택저당증권의 취득 당시 이미 상환된 것을 제외한다)로 나눈 가액으로 하려는 것임.

자산유동화에관한법률시행령

공포일 : 2000년 4월 1일
공포번호 : 대통령령 제16769호

◈제정이유

보유자산을 유동화할 수 있는 자산보유자의 범위를 확대하고, 자산관리자의 요건을 명확히 규정하는 등 자산유동화에관한법률에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하려는 것임.

◈주요골자

가. 보유자산을 유동화할 수 있는 자산보유자의 범위에 예금보험공사 및 정리금융기관, 중소기업진흥공단, 신탁회사, 기업구조조정전문회사, 지방공기업 등 자산유동화업무를 수행할 필요성이 크다고 인정되는 법인을 추가함(영 제2조).

나. 유동화전문회사등이 유동화자산의 양도 등과 관련된 계약서, 등기필증, 등록증 기타 증빙서류를 보관·관리함에 있어서는 당초의 자산보유자외의 자를 관리책임자로 지정하여 이를 보관·관리하도록 함으로써 투자자가 보다 용이하게 이들 서류를 열람할 수 있도록 함과 아울러 자산유동화업무의 투명성을 높임(영 제4조).

다. 유동화전문회사의 위탁을 받아 유동화자산의 관리업무를 수행하는 자산관리자의 범위에 자본금이 10억원 이상이고, 전문인력을 포함한 20인 이상의 관리인력을 갖추는 등 일정한 요건을 충족하는 법인을 추가함(영 제5조).

지가공시및토지등의평가에관한법률시행령중개정령

공포일 : 2000년 5월 16일
공포번호 : 대통령령 제16814호

◈개정이유
지가공시및토지등의평가에관한법률이 개정(2000. 1. 28, 법률 제6237호)되어 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여 개별공시지가를 산정할 수 있는 근거가 마련됨에 따라 그 시행에 관한 사항을 정하는 한편, 행정규제기본법에 의한 규제정비계획에 따라 감정평가법인의 설립요건을 완화하고, 그 사무소에 두는 감정평가사의 수를 축소하는 등 규제를 완화함으로써 감정평가업자의 편의와 서비스의 향상을 도모하려는 것임.

◈주요골자
가. 건설교통부장관이 감정평가업자에게 표준지의 적정가격의 조사·평가를 의뢰할 경우 감정평가업자의 조직규모, 소속 감정평가사의 실무경력 및 감정평가업무실적 등을 고려하여 감정평가업자를 산정하도록 함으로써 표준지의 조사·평가의 신뢰성을 높이도록 함(영 제6조의2).

나. 종전에는 감정평가사의 자격시험시 미리 선발예정인원을 정하고 시험을 실시하였으나, 2002년부터는 선발예정인원을 정하지 아니하고 일정점수 이상이면 모두 합격자로 처리하도록 함으로써 감정평가사의 증원이 용이하도록 함(영 제18조).

다. 감정평가법인 등 의무적으로 두어야 하는 감정평가사의 수를 감정평가법인의 경우 30인 이상에서 10인 이상으로, 합동사무소의 경우 5인 이상에서 3인 이상으로, 감정평가법인의 분사무소의 경우 5인 이상에서 1인 이상으로 축소 조정함으로써 감정평가업에 대한 진입규제를 완화함(영 제29조·제30조 및 제33조)

라. 부동산시장 개방에 따른 감정평가의 수요증가에 대비하기 위하여 2002년도 감정평가사시험부터 제1차 시험과목에 영어를 추가함(영 별표1).

지가공시및토지등의평가에관한법률시행규칙중개정령

공포일 : 2000년 5월 27일
공포번호 : 건설교통부령 제239호

◈개정이유 및 주요골자

지가공시및토지등의평가에관한법률(2000. 1. 28, 법률 제6237호) 및 동법시행령(2000. 5. 16, 대통령령 제16814호)이 개정됨에 따라 관련사항을 정비하고, 감정평가사사무소 개설등록신청 및 감정평가법인의 설립인가시 첨부서류를 간소화하려는 것임.

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