해외부동산동향 1
◈ 2000 PPC참가 결과보고
구 아 영 | 제일감정평가법인 감정평가사
Ⅰ. New Zealand로 향하면서
2000 PPC가 개최되는 나라, New Zealand를 처음 만나게 되는 기대감과 감정평가사 자격으로 국제 학술행사에 참가한다는 긴장감
속에서 8박9일의 짧지 않은 일정을 계획하느라 분주했다. New Zealand는 우리에게는 멀고도 가까운 나라이다. 우선, 지정학적으로
우리와는 거리가 있고 역사적, 문화적으로도 추구해온 수단과 방법을 달리한다. 그러나, 한국전쟁시에는 New Zealand의 젊은이들이
참전하여 많은 피를 흘렸다는 점과 최근 우리와의 무역교류가 진행되면서 우리 경제인들이 점차 진출하고 있다는 점에서 가까운
나라이기도 하다. New Zealand는 총면적 약36만6천㎢ (우리나라 전체 크기의 약1.5배), 총인구 약360만 명 (우리나라의 대구시),
인구 구성은 유럽계가 80%를 차지하지만 원주민(마우리족)이 아직도 고유의 문화를 유지하고 있으며, 여름과 겨울의 온도차는 10도
남짓하나 "하루 중에 사계가 있다"고 할만큼 1일 기후변화는 무척 심하다고 한다.
협회 회장님을 필두로 New Zealand로 향하는 우리 일행은 전우희 부회장님의 유머로 훈훈한 분위기 속에서 출발하게 되었다.
Ⅱ. 공식일정에 따른 주요내용
4월 2일 오후 1시30분 Auckland 쉐라톤호텔 2층 회의실에서의 개회식을 시작으로 공식일정에 들어갔다.
※ Congress 주제
구분 |
주제 및 발표자 |
정식회의
(Plenary session)
및
기조연설
(Panel discussion)
|
ㆍ우리 직업의 미래
당신은 준비되어 있는가?
발표자 : Christopher Jonas (UK)
Marilee Utter (USA)
Bob Wade (Canada)
ㆍ미래 기업 환경
발표자 : Dave Fullbrook (NZ)
Seok Hoi Yim (Korea)
Elvon Ferrandez (Malaysia)
Takeshi Hiramina (Japan)
ㆍ국제적 부동산 투자 전망
발표자 : Ian Dalgrno (Australia)
Chien Han (Taiwan)
Hiroyuki Isobe (Japan)
ㆍ국제적 관광 레저 산업
발표자 : Glenn Bechtel (Australia)
ㆍ아메리카 컵 프로젝트
발표자 : Ian Collinson (NZ)
ㆍ지적재산권과 무형자산 평가
발표자 : Jai Basrur (NZ)
ㆍ미래를 위한 투자
발표자 : Brett Rutledge (NZ) |
Workshop Session
No.1
|
ㆍ부동산 카운셀러의 역할
발표자 : Nagatomo (Japan)
Lawrence Kell (USA)
Robort Connolly ( Australia)
ㆍ네트워크 체계의 가치
발표자 : Frank Spencer (New Zealand)
Shi-ming YU (Singapore)
Woodward Hanson (USA)
ㆍ국제 네트워킹과 지역적 응용
발표자 : Michael Blaschuk (Canada)
Kyung-sik Kim (Korea) |
Workshop Session
No.2
|
ㆍ농업용 부동산 투자
발표자 : Kerry Herron (Australia)
Alex Laing (New Zealand)
Mani Usilappan (Malaysia)
ㆍ상업용 부동산 투자의 유리한 점
발표자 : Jing-chzi Hsieh (Taiwan)
Amy Khor (Singapore)
John Martin (Australia)
ㆍ주거용 부동산의 투자 기회
발표자 : Paul Cool (USA)
Jae-woo Lee (Korea)
Chiyoko Makino (Japan) |
Workshop Session
No.3
|
ㆍ토지의 가치평가
발표자 : John Larmer (New Zealand)
Bill Liley (New Zealand)
Steve Coroskery(New Zealand)
ㆍ단위 신탁과 증권화
발표자 : Woodward Hanson (USA)
Doli Siregar (Indonesia)
ㆍ갯벌, 간척지 평가
발표자 : Lance Dore (USA)
Lim Kim Hoe (Malaysia)
Sang-bok Seo (Korea) |
1. 우리 직업의 미래
'당신은 준비되어 있는가?' 라는 제목으로 생산3요소의 한가지를 취급하는 valuer가 급변하는 국제자본시장과 e-business 등장으로
전통재래 산업의 비용구조가 변화하는 가운데 준비해야 할 분석자세, 미래예측과 이에 따른 사업전략을 제시해 주는
내용이었으며 Marilee Ueter(USA, CRE)의 연설에 감명이 깊었다.
그 내용을 요약해 본다.
미래예측 |
채무구조변화 - 초기공모열풍, 투자세속화, 인수합병
;부동산 변화 - 사용자 공간요구에 대한 기술적 충격
상투적 문구 변화 - 수학 체감의 법칙 소멸, 매몰비용보다 기회비용이 커짐 |
How to Prepare |
<조직>
자동화
세계화된 사고방식
가늘고 얇고 분산된 조직으로 변화시킴
점포는 대형화 혹은 아주 소규모로 승부
당신의 이름을 브랜드명으로 유명해지도록 노력
폭넓은 대인관계 유지
|
<사업전략>
항상 고객 제일주의를 택하라
항상 경청하는 습관을 가져라
'Data'를 팔지 말고 'Meaning'을 팔아라.
속도를 당신의 경쟁무기로 이용하라.
'High Tech'를 동반한 'High Touch'를 제공하라.
'불가능에 대한 도전'의 정신을 명심하라.
구식 제품이나 접근 방법에 연연하지 말라.
남다르게 행동하라. "다른 세계를 생각하라."
세상이 변해도 경쟁력과 완벽함은 제구실을 한다. |
2. America's Cup Village
아메리카 컵이란 세계 최고의 단일 종목 스포츠 요트 경기로써, 최고의 명성을 가진 행사이다.Team New Zealand는 공공정부기관과
함께 1995년 우승 이후 America's Cup Village (ACVL)이라는 특수 목적 회사를 설립하여 공개 자금을 조달 항구 및 시설을 제공하여
Auckland의 해안 지역인 Viaduct Besin을 최대의 관광지로 개발한 프로젝트로서 연사인 Ian Collinson(NZ)는 리포트 마지막
부분에서 과연 이 프로젝트가 성공인가 실패인가를 묻고있다.
수려한 해안은 우리나라에도 많다고 생각하며 우리도 고유의 전설을 주제로 물가, 또는 물위에라도 떠있는 관광도시를 상품화하면
어떨까 하는 생각에서 주요내용을 소개한다.
목표 : 요트경기를 실시하기 위한 베이스 확보, 관광 Village구축, 수익에 기여 |
제안 |
------- |
TRUST결성(자금조달) |
-------- |
이벤트극대화
매립, 구조물건축,
부두 확장
요트대여 충실화
정밀시설 확충, Log
Farm |
-------- |
이벤트 관리
공용보도, 매일의
흥행
주요컨서트,
기업접대
소매점 지역
공중안전 / 보완
폐기물 관리 |
3. 미래를 위한 투자 - 철학의 중요성
연사 Brett Rutledge(NZ)는 오늘날 조직의 허점과 타성에 대한 이유 제시와 미래에 대한 전략으로 사람이라는 자원을 철학적으로
구성하라는 경영 철학을 제시한다.
1) 개요
왜 많은 조직들이 붕어빵처럼 닮아 가는가?
재능있고 창의적인 사람들의 동기가 왜 유발하지 않는가?
정말로 특별하다는 것을 모든 사람에게 보여주는 것이 왜 그렇게 어려운가?
기업들이 그들의 가치체계를 인식하지 못하기 때문이다. 기업들이 전체 조직을 밀고 나갈 종합적인 마케팅 및 경영철학이 부족하기
때문이다.
2) 오늘날 우리가 알고 있는 비지니스
빈곤에는 두 가지 빈곤이 있다. 이는 작은 빈곤과 큰 빈곤이다. 전자는 필요한 물질에 관한 것이고, 후자는 "Why?"라는 질문에 답하기
위해 인생이 추구하는 것을 이해하기 위한 것이다. 산업혁명이래 자본주의는 "작은 빈곤"을 만족시키는데 도움을 주었다. 그럼에도
불구하고 우리는 무엇인가 허전함과 무력함을 느끼며 삶이란 무엇인가에 대한 이해를 추구하는 "큰 빈곤"이 나타난다. 돈이란 행복의
필요조건이지만 행복의 충분조건은 아니다. 다시말해서, 물질적, 환경적 만족도에는 한계가 있다는 것을 의미한다. 그러나, 심리적,
철학적 만족도는 다루기가 훨씬 까다롭다. 21세기에는 자본의 중요성은 급격하게 감소했으며 이보다 더 중요한 정보를 다룰 자원
즉, 사람이 자본의 자리를 대신하고 있다.
3) 인적자원 - 사람이라는 자원
"나에게는 충실한 친구가 6명 있다. 지금 알고 있는 것은 모두 그 친구들이 가르쳐 준 것이다. 내 친구들의 이름은 무엇을, 언제, 어떻게,
왜, 어디서, 누가이다."(Rudyard Kipling의 시)
무엇을, 언제, 어디서, 누가 - 작은 빈곤 차원의 질문
왜, 어떻게 - 큰 빈곤 차원의 질문
그 동안 기업구조는 사람중심으로 자리잡지 않았고 그 대신 기계의 산업혁명을 반영해 왔으며, 스스로가 기계인 양 설계되고 윤영되어
왔다. 그러나, 변화하는 비즈니스 환경은 기계은유(Machine Mataphor)에 의해서는 달성하기 불가능 한 인간의 개입에 크게 의존하고
있다. 이시대에 우리는 기업의 실상을 검토하고 "왜" 및 "어떻게"의 중요성을 고려해야 겠다. 앞으로 기업이 살아 남으려면 철학적
기반이 필요하게 될 것이다. 기계은유는 작은 빈곤을 대부분 만족시켜다 해도 인간성을 떨어뜨린다는 본성을 가지고 있기 때문이다.
4) 미래
철학으로 인해 조직체(entity)가 매우 효과적으로 학습하고 마케팅하는 기업이 될 수 있다. 고객, 직원, 주주의 요구에 대한 응답성을
높여서 수익성을 증대한다는 전략적 방향을 추구하기 위해 가치체계에 의존하게 된다.
기업 철학은 완전통합마케팅 및 경영철학 확보를 위해 세 가지 중요 영역에 중점을 둘 필요가 있다. 기업은 윤리적인 규범을 확립해서
전략적 방향을 손상시키지 않고 어떠한 상황에서도 성과를 이루게 되어 작은 빈곤뿐만 아니라 큰 빈곤까지도 충족된다.
(1) 구조화된 기업문화
사회적 통념이 살아있고 이데올로기가 명백하게 표현되며 소수의 핵심적 가치를 중점적으로 추구하는 강력한 기업 문화를
창조하여야 할 것이다.
(2) 강력한 전략적 초점
성공의 척도가 될 수 있는 핵심원칙 및 초점을 끌어내고, 상업적 목표 및 전략적 목적을 설정하여야 할 것이다.
(3) 수익 및 성과 지향
사명감 개발
모든 거래실적을 간략하게 명시 - 실적 벤치마크
4. 지적 재산권과 무형자산의 평가
- Jai Basrur (Partner Valuation & Financial Advisor Services, NZ)의 연설 요약이며 무형가치 자산평가가 고조되는 시점에서
중요하게 생각된다.
검토된 자료에 의하면 합병된 기업의 실제가치는 대차대조표에 기재된 가치의 약 4.5배라고 한다. 이와 같이 무형자산 및 지적자산에
있어서 기록된 가치와 실례가치간의 괴리가 크고, 지적 경쟁력 및 무형자산의 잠재적 가치가 현재 정확하게 반영되고 있지 않다는 것 이
새로운 가치평가의 필요성을 인식시킨다.
1) 새로운 가치창출 요인
ㆍ타이밍 ("처음 실행하는 자가 전부를 차지한다.")
ㆍ유동성 및 불확실성
ㆍ지식 레버리지를 통한 가치
ㆍ기회 창출 및 탐색을 위한 유연성
ㆍ아이디어 혁신
ㆍ지적자산
ㆍ능력, 협럭 및 네트워크의 포토폴리오
ㆍ경영진 및 소비자간의 빈틈없는 커뮤니케이션 활동
2) 새로운 조직의 자산 (방법론 개관)
현재상태의 사업가치 |
+ |
현재 생성중인 능력의 가치 |
+ |
기회를 유일갛게 창출하고 탐색하는 능력과 관련된 잠재가치 |
3) 정돈된 방법론(진정한 기업평가 : TBV)
가치구성 요소 |
평가방법 |
조직자본자산(과정과 혁신) |
조직 유연성과 관련된 실제 선택 |
브랜드와 이해관계자 관계 |
브랜드, 고객 및 이해관계자 관계와 관련된 시러제 선택의 가치 |
인적자산 |
인적자산 평가모델 |
무형자산 |
기업의 DCF가치 |
유형자산 |
기업의 경제적 가치 |
창출된 주주의 부의 측정=진정한 사업가치의 변화/시간 |
4) 지식척도의 포토폴리오
5. Forestry Valuations
"피기, 네 귀걸이를 1실링에 팔지 않을래?"
피기가 대답했다. "나는 말이야, 저....."
오퍼, 승인, 검토-------->계약
자발적 매수인, 자발적 매도인
수월한 거래
적절한 마케팅
이성, 신중함을 통해, 그리고 강제성 없이
수산 산림 감독관인 발표자 Steve Croskery(NZ)는 형식이 아닌 본질적 산림평가에 많은 경험상 실례를 바탕으로 발표했으며 그 내용이
우리와는 거리가 먼 것 같으나 국토의 많은 부분이 산림인 우리에게는 이 부분을 수익으로 유도하는 것이 연구과제일 것 같아 요약한다.
1) 평가에 있어서 할인된 현금 흐름
자산은 "과거의 거래나 기타 사건의 결과로서 조직체가 통제하는 서비스 잠재력 혹은 미래의 경제적 이익"으로 정의된다.
자산평가는 정상사업과정에서 예상되는 미래 순 현금 유입의 할인된 현재가치로 측정할 수 있다는 입장이 받아들여지고 있다.
성장기간이 길고 가치 평가에 있어 일정한 경향을 가진 임지(林地)는 역사적 비용이 전혀 평가에 적합하지 않은 전형적인 사례이며 현금
흐름에 의해 표시될수 있기 때문에 임지는 DCF에 의한 평가에 적합한 전형적인 사례가 된다.
2) 임지(林地) 평가
┌원가표(대지조성, 수확물 설정, 가지치기, 솎아내기, 비료주기, 분수작업 등)
├산출량표
└연간비용의 투입에 관한표
┌ FOLPI(Forest Oriented Linear Programming Interpreter)-수확, 마케팅, 입목가치를 비롯한 관리비의 공통성, age, 연도별수량,
┌ NPV를 극대화할 할인율 및 목적함수 등의 벌채에 관한 특정 제약 조건, Woodflow 및 Cashflow를 생성함.
├삼림에 원가공제
└세후 현재의 임지가치(FCNZ)
3) 임지투자평가 - 소규모 단순임지
임지에 대해 직접 투자 기회를 일반인에게 제공하는 투자 회사를 통해 투자 조합이 구성되고 조합은 규모에 적합한 필지를 인수하고,
나무 수확물을 확정 및 후속관리하며 년간 투자보고서를 작성한다. 보고서에는 기대연간콜 및 리턴(calls and returns : 투자자와 회수)에
따른 비용 및 수익의 구성을 상세하게 설명한 연도별로 예상되는 현금흐름이 제공된다.
투자자의 수익률 극대화를 목표로 하고, 투자이득의 실현은 수확시에 혹은, 수확하기 전 투자 프로젝트 매각시에 실현된다.
임의 투자자에 대한 평가는 FCNZ부동산의 모델링을 사용하면 매우 간단하다. 임지 투자의 예측미래경영을 현금 흐름으로 변환한 다음
이 예측현금흐름을 현가 수치로 다시 변환한다.
평가과정의 입력사항은 후속 연도의 예산에 대한 결정 및 비용계산, 계획업데이트 작업,임지에 필요한 작업(가지치기, 솎아내기)의
이월거래를 위한 기대비용, 그리고 유지보수, 산림보호, 보험, 공과금, 회계감사비용, 도면작성비용과 재고비용, 경영 및 관리비용
등의 항목에 대한 비용 예상 업데이트 작업이다.
기대수착수입은 현재 통나무가격(임업관련 정보소식지의 평균 통나무 가격을 이용한다.)을 임지의 산출량 측정치에 적용하고
수확비용(산길조성, 벌채, 운임, 관리 및 마케팅 비용)을 조성하여 업데이트 한다. 입력이 완료되면 2023년까지의 예상 Cash Flow가
작성된다. 결국에는 Indicative Valuation 과정에서 Present Value가 도출된다.투자에 대한 평가를 위해 할인율은 세후 현금흐름은
7.5% 적용하되 매각에 있어 암묵적으 로 통용되는 예상수익률은 통용 8.6%이하이다.
6. 갯벌, 간척지 평가
한국감정원의 서상복평가사는 간척사업에 대한 경제적 분석에 관한 주제로 영광스러운 상을 받았다.
갯벌 그 자체로서의 생태적 가치가 농경지, 산업용지로 전환했을 때의 가치보다 중점을 두는 경우도 있다는 내용은 인상적이었다.
우리나라 간척사업을 중심으로 비용, 편익을 분석하여 간척사업의 경제성을 산출해 내는 논문 내용에는 1차 산업효과 및 토지 자원
공급 등의 직접효과 및 침수 및 홍수방지효과, 항만건설에 따른 비용절감효과, 배후지 개선효과, 교통편익효과 등의 간접적 편익이 자세
하게 서술되어 있다.
Ⅲ. 명소를 돌아보며
뉴질랜드는 북 섬보다 남 섬이 더 아름다운데, 북 섬 몇 군데 돌아보면서도 천혜의 자연환경, 넓은 시야, 서정적 풍경에 감탄하였다.
세미나 개최지인 New Zealand 최대의 도시인 Auckland는 언덕이 많고 어느 언덕에서나 푸른 바다와 요트의 돛이 내려다 보이는
항구도시이고, 해외무역ㆍ국내 상공업의 중심지 역할을 하고 있다.
Auckland Museum은 3층 건물로써 1층은 New Zealand 원주민인 마오리족에 관한 전시가 주를 이루고 2층은 자연과학을 중심으로
고유의 동식물인 키위등 목제 전시가 주를 이룬다. 3층으로 올라가 보면 근대 전투에 관한 전시가 눈에 띠는데 두 차례의 세계대전에서 전사한 분들을 모셔 놓은 위령홀로 되어 있다.
공식 행사 중 박물관에서 각 국의 평가사, 카운셀러, 부동산 산업관련자들의 dinner time 이 있었다.
박물관 Hall에서의 디너파티는 화려하지는 않았지만 건강한 파티장소의 선택이 인상적이였으며 Canada, NZ, 동남 아시아 각 국의
멤버들과 간담을 나누었다.
북 섬 중앙에 위치한 도시 Rotorua, 북 섬에서 가장 잘 알려진 관광지로 도시 전체가 온 천지대이다. 도착하자마자 온천의 뜨거운
느낌과 유황냄새로 화끈하면서도 온천 특유의 편안함이 젖어온다. Rotorua 시내에서 남쪽으로 약 3Km 떨어진 대지열 지대
Whakarewarewa-.
도착한 밤 시각에 폴리네시� � 풀에서 온천욕을 즐겼다.
실외의 미네랄 풀은 4단계의 온도로 구분되었고, 최고 온도 42도에는 뜨거워 들어가지 못 했고 3단계까지는 쾌적한 온도였다.
다음날, 마오리 Village 관광은 입장권외에 "키아오라"(Thank you)라는 마오리 언어와 함께 마오리족과 코를 두 번 비비는 첫 인사를
해야만 입성이 허락되었다. 그 곳에서 마오리족의 마무카라는 나무로 만든 집, 집회장, 전투용 카누 등이 전시되어 있었고 생존에 필요
한 작업하는 모습을 보여 주었다. Kiwi Nocturnal House에서 날지 못한다는 뉴질랜드 고유의 새 키위의 이모저모를 알게 되었다.
마오리족은 New Zealand에 정착한 폴리네시안으로 이 섬을 최초로 발견하고 정착했다고 전해 내려오는 이야기가 있으나 진실한
역사적 근거가 있어 보이지는 않는다. 그러나, 아직도 곳곳에서 마오리 글자, 여기저기 배어있는 특유의 문화등 마오리족이라는 존중과 배
려가 각별하다. 이 나라 120명 국회의원 중 6명이 마오리족이라고 한다. 나중에 호텔 저녁 식사 후 관람한 마오리 컨서트를 보면서
전통적인 노래와 춤을 통하여 그들의 역사를 표현하고 있음을 짐작하였다.
Ⅳ. 글을 마치며
언덕뒤에 숨어있는 양들을 찾느라 두리번거리면서 그 넓은 초원을 바라보며 마음껏 자연의 아름다움에 감탄하였다.
유럽 문화의 메시지가 생생한 나라, New Zealand를 배경으로 한 고대 문화 유산은 무엇인지 아직 잘 모르겠으나 마오리 원주민들의
어엿한 존재와 천혜의 자원을 보호하려는 환경 제일주의, 어디서나 느껴지는 느긋함과 여유로움에 감흥을 받았다.
어디서 생활한들 무엇이 대수인가? 하지만 지혜를 다해 삶의 터전을 지키고 보존해야 할 책임이 난개발로 물의를 일으키고 있는 요즘의
우리나라 실정과 겹쳐진다. 이번 세미나를 통해 처음 알게된 것들도 많았고 이해의 깊이를 더 해주는 내용들도 많았다.
"국경없는 직업인으로 고수준 감정평가"에 대한 고민을 많이 많이 해야겠다.
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