특집논단3

◈ 세법에 규정된 부동산관련 세제의 과세표준과 문제점

김 복 순 | 감정평가연구원 연구원

조세는 국가의 재정확보의 수단일 뿐만 아니라 국가경제에 대한 조정 및 유도의 수단이다. 국가는 조세를 부과, 징수함으로써 사회적 책임을 부담하게 되며 자원의 배분에 영향을 주고 국민의 생활을 위해 필요한 조치를 취할 수 있게 된다. 조세는 여러 관점과 기준에 의해 분류되고 있다. 이런 조세의 분류는 합리적인 조세체계(제도)를 확립하기 위한 전제조건이라고 할 수 있겠다. 조세체계(제도)는 일종의 세금만으로 세제를 형성하는 단일세제도와 많은 세금을 조합하여 세제를 형성하는 복세제도가 있으며, 우리나라는 복세제도를 채택하고 있다.
현재 우리나라에는 30여 가지의 세목이 존재하고 있으며, 이 중에서 토지를 비롯한 재산과 관련된 세목이 10종을 넘는다. 그러나 이들 세법에서 규정하고 있는 과세대상 재산의 價額(과세표준액)을 평가하는 방법이 서로 다름으로 인하여 세목에 따라 재산의 가액(과세표준액)이 여러 가지로 나타나고 있다. 또한 각 세법에서 정의하고 있는 시가의 개념이나 그 범위 등도 서로 일치하지 않고 있는 실정이다. 부동산과 관련된 과세의 효율성은 평가방법에 크게 의존하기 때문에 세무담당 행정기관이 정기적으로, 전체 과세대상 부동산에 대해 동일한 평가방법에 의거하여 평가하는 것이 필요하다.
우리나라는 현행 과세대상 재산에 대한 평가방법에 있어서 일관성이 결여되어 있다. 이에 납세의무자인 국민은 물론 과세기관에게도 과세행정에 있어서 혼란을 야기하고 있다. 본 고에서는 과세대상 부동산과 관련된 과세평가체계를 살펴보고 우리나라의 과세평가체계의 문제점과 개선방안을 제시하고자 한다.

1. 우리나라 부동산관련 세제와 과세표준

부동산과 관련된 조세를 부동산의 취득·보유,양도에 따라 분류하면 다음 <표 1-1>과 같다. 이는 부동산활동, 즉 거래의 형태에 따른 분류로써 소유권의 득실을 가져오는 적극적 거래활동인 취득과 양도, 소유권의 이전을 가져오지 않는 소극적 소유활동인 보유의 3단계로 나누어서 체계화한 것이다.

<표1-1>부동산거래형태에 따른 분류

부동산조세

부동산의 취득

(권리의취득)

국세

직접세

상속세

증여세

간접세

부가가치세

인지세

지방세

간접세

취득세

등록세

면허세

부동산의 보유

(권리의 보유/변경)

국세

직접세

소득세(개인의 부동산임대소득)

법인세(법인의 부동산임대소득)

재평가세

간접세

부가가치세(부동산임대업)

인지세

지방세

직접세

재산세

종합토지세

도시계획세

공동시설세

농지세

사업소세

주민세

부동산의 양도

(권리의 상실)

국세

직접세

소득세(양도/사업소득)

법인세(특별부가세)

간접세

부가가치세(부동산매매업)

인지세

지방세

직접세

주민세

(1) 부동산취득관련 세제와 과세표준

부동산의 취득은 건축·공유수면매립·시효취득 등의 원시적 취득과 매매/교환/현물출자 등과 같은 유상의 승계취득과 상속·증여에 의한 무상의 승계취득으로 대별할 수 있다.
부동산 취득관련 세제에는 국세인 상속세·증여세·인지세·부가가치세·교육세·농어촌특별세와 지방세인 취득세·등록세·면허세가 있다. 취득세, 등록세, 상속·증여세에 대한 각각의 과세표준은 다음과 같다.
취득세가 부과되는 부동산은 토지와 건축물로서, 토지는 지적법의 규정에 의한 토지를 말하며, 건축물은 대통령령이 정하는 건축·구축물 및 건물과 구축물의 특수한 부대설비를 말한다. 취득세의 과세표준은 취득당시 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. 위의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득물건의 가액과 취득에 따른 제비용을 포함한 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액를 과세표준액으로 한다.
취득세가 비과세되는 경우에는 과세표준의 신고가 필요하지 않다. 토지에 대한 시가표준액은 『지가공시및토지등의평가에관한법률』(이하 지가공시법)에 의한 개별공시지가에 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액이다.
등록세는 부동산을 취득해 등기부에 권리를 설정하거나 이전, 변경, 또는 소멸시킬 때 내는 세금이다. 등록세의 과세기준이 되는 신고가액은 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계 등의 경우에는 취득당시의 가액이 된다. 다만, 취득당시의 가액이 등기·등록 당시의 과세시가표준액에 미달하는 경우에는 과세시가표준액으로 한다.
상속세는 상속에 의한 재산의 무상취득 사실에 대하여 과세하는 점에서 취득세의 성질이 있고 상속재산의 소유사실 측면에서는 소유과세, 즉 재산세의 성질을 갖고 있는 것이다. 또한 상속세의 부담은 그 상속재산의 일부를 가지고 지불될 것이 예상된다는 의미에서 실질적 재산세의 성질을 띠고 있다. 상속세의 경우, 피상속인이 남긴 유산 또는 간주상속재산에 상속세를 과세하려면 이들 재산에 대해 평가를 해야 한다. 현행 상속세법에서 규정하고 있는 재산평가기준은 시가에 의한 평가를 원칙으로 한다. 그 시가를 산정하기 어려운 경우 대통령령이 정하는 보충적인 평가방법에 따르게 된다. 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이다. 그러나 실제로 시가를 산정하기가 대단히 어렵기 때문에 이를 알 수 없거나 산정하기 어려운 경우에는 재산평가의 자의성을 배제하고 그 남용을 방지하여 공정성을 확보하기 위하여 법에서 보충적인 평가방법을 인정하고 있다.
증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 그 증여받은 재산을 과세물건으로 하여 시가에 의한 평가를 원칙으로 하고 있다. 그리고 시가를 산정하기 어려운 경우에는 대통령령이 정하는 보충적인 평가방법에 의한다. 보충적 평가방법은 시가를 알 수 없는 경우에만 적용하도록 법률화되어 있어 시가를 산정할 수 없어 보충적 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있다.

(2) 부동산보유관련 세제와 과세표준

부동산을 취득한 후 양도할 때까지의 보유단계에서 부과되는 세금은 부동산의 보유 사실 자체에 대해 부과되는 세금과 부동산의 이용에 대해 부과되는 세금으로 구분할 수 있다. 전자에는 재산세·종합토지세·도시계획세·공동시설세·사업소세·재평가세가 해당되며, 후자에는 부동산임대소득세·법인세·부가가치세(부동산임대업)·농지세·지역개발세가 해당된다. 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세, 농지세, 부동산임대소득세에 대한 각각의 과세표준은 다음과 같다.
재산세는 건축물·선박·항공기를 과세대상으로 하며 매년 5월1일 시점(과세기준일)에 이들 재산을 소유한 자에게 기초자치단체인 시군구가 매년 부과하는 재산보유세이다. 부동산은 토지와 건물로 따로 나누어 재산세와 종합토지세로 과세하면서 각기 다른 누진세율을 적용하기 때문에 부동산을 일체로 평가한 가액이 동일하더라도 토지와 건물 각각이 차지하는 구성비율에 따라 세부담이 달라지는 차등과세제도를 운영하고 있다. 재산세의 과세표준은 재산가액으로 한다.
취득세와 다르게 모든 경우에 과세표준을 시가표준액으로 하는 이유는 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자에게 부과되기 때문이다. 건물 시가표준액은 매년 일률적으로 산출되며, 매년 정해지는 건물 ㎡당 기준가액에 「구조지수×용도지수×위치지수×과세면적×경과년수별 잔가율×가감산특례」로 계산되는 누승적 구조를 갖고 있으며 기준건물의 구조·용도·위치는 철근콘크리트·주택·평방미터당 50만∼80만원의 부속토지가액(공시지가)으로 삼고 있다.
종합토지세는 토지의 과다한 보유를 억제하여 토지의 수급균형을 도모함으로써 지가의 안정을 꾀하고 지가의 상승으로 인한 자본이득을 조세로 환수하기 위한 정책세제로 초안되어 1990년 1월1일부터 시행된 시군구 보통세이다. 즉 토지보유세로서 토지보유비용을 높여 조세부담의 형평과 토지과다보유억제, 투기행위의 근절로 지가를 안정시키고 토지의 효율적 이용과 토지소유의 저변확대를 목적으로 하고 있다.
이렇듯 과세형평을 도모하기 위하여 제정된 종합토지세는 전국의 토지를 소유자별로 합산하여 누진과세하는 지방세이다. 종합토지세의 과세표준은 과세대상토지의 용도와 이용상황에 따라 종합합산과세표준, 별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분하여 계산한다. 이렇게 세 유형으로 구분하는 것은 획일적인 합산누진과세가 적합하지 않다고 인정되는 토지소유·이용 및 토지가 소재하고 있는 지역에 따라 과세표준을 계산하고 세율을 달리하여 차등과세하기 위한 것이다. 과세표준가액은 과세기준일 현재 지가공시법에 의한 개별공시지가에 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 개별공시지가가 없는 토지의 경우에는 시장·군수가 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정한다.
도시계획세는 도로의 개설과 유지, 지하수로·공원 등 도시계획사업에 필요한 비용을 충당하기 위하여 도시계획구역내의 토지와 건축물을 과세대상으로 한다.
도시계획세의 과세표준은 과세기준일 현재 토지 또는 건축물의 가액으로 한다. 이는 재산세와 종합토지세의 과세표준과 동일하다. 토지의 경우 종합토지세와 같이 지방세법 제234조의 15 제5항에 의한 가액을 건축물은 재산세와 같이 매년 1월1일 시·군·구청장이 정하는 시가표준액을 말한다.
공동시설세는 시·군의 소방시설·오물처리시설·수리시설 및 기타 공익시설에 필요한 경비를 충당하기 위해 그 시설로 이익을 받는 사람에게 부과하며 토지·건물에도 부과하는 목적세이다. 공동시설세의 과세표준은 시가표준액으로 과세대상 또는 가액에 따라 최저 0.03%~최고 0.2%까지 세율이 적용되며, 종합토지세 또는 재산세에 덧붙여 부과된다.

(3) 부동산양도관련 세제와 과세표준

부동산에 대한 소유권이 이전되는 원인은 매매·교환·환매·수용·상속·증여·현물출자 등으로 볼 수 있다. 부동산양도와 관련된 세제에는 양도소득세, 법인의 특별부가세 등이 있으며 각각의 과세표준은 다음과 같다.
양도소득세는 개인이 비상업적으로 토지와 건물, 부동산에 대한 권리 및 기타 자산을 유상으로 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여 부과하는 소득세의 일종이다.
양도소득세의 과세표준은 양도소득금액이 되는데 양도소득은 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 기본공제, 장기보유특별공제 등을 공제하여 계산한다. 양도 및 취득금액을 계산할 때 기준이 되는 가격은 원칙적으로 기준시가에 의하여 계산한다. 기준이 되는 가격은 국세청장이 지정하는 지역과 그 밖의 지역이 다르다.
다만, 납세자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실제거래가액으로 신고한 경우, 조세부담을 회피할 목적의 허위계약서작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당한 경우, 미등기 양도자산이나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 등은 실지거래금액에 따라 계산한다.
특별부가세는 법인이 소유한 토지·건물 및 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분의 양도로 인해 발생한 양도차익에 대해 과세하는 자본이득과세로서 국세이다.
법인이 소유하고 있는 토지 등을 양도한 경우에 발생한 양도차익은 각 사업년도의 소득에 합산되어 이에 대해 각 사업연도소득에 대한 법인세가 과세되고, 부가하여 특별부가세가 납부된다. 법인의 특별부가세 과세표준은 당해 사업연도에 양도한 자산별로 계산한 양도차익의 합계액으로 한다. 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가를 각각의 양도가액과 취득가액으로 한다.

2. 과세평가방법에 있어서 문제점

위에서 언급한 내용을 토대로 우리 나라의 현행 세법상 과세대상 부동산 평가기준에 대한 문제점을 파악하여 그 개선방안을 찾아보고자 한다. 부동산가격을 구하는 평가기준에 관한 세법의 규정은 앞에서 살펴 본 바와 같이, 국세와 지방세에 따라 그리고 동일한 세목간에도 건물 또는 토지 등 자산의 종류에 따라 각기 상이하게 되어 있다.

(1) 과세평가방법의 체계성 결여

지가공시법에 의한 공시지가제도가 시행된 1989년 이후 토지에 대한 보유과세, 즉 종합토지세에 대해서는 종전 내무부에서 작성하여 과세에 이용되던 토지에 대한 과세시가표준액이 폐지되고 개별공시지가를 이용하고 있다.
그러나 건물에 대해서는 과거에는 내무부의 과세시가표준액을 지방세뿐만 아니라 국세인 상속세 및 증여세에도 이용하였는데 최근에 들어 과표현실화율이 비현실적이라는 이유를 들어 1999년 12월 28일 상속세및증여세법 제61조1항제2호의 개정이 이루어졌으며, 2000년 7월 1일부터 시행하게 된다. 그 내용은 다음과 같다. 좥건물평가는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 한다는 규정이다. 상업용 건물 또는 특수용도의 건물로서 당해 건물의 규모·준공시기·거래상황 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가한다. 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.좦
건물에 대한 과세에 대해서는 세목에 따라 별도의 평가방법을 마련하여 사용하게 되어 과세주체 및 세목별로 상이한 과세표준 평가기준을 사용하게 되어 결과적으로 부동산의 보유 및 거래에 대한 과세에는 여러 평가기준이 존재하고 있다.
이와 같이 다양한 평가가격이 존재함에 따라 부동산과세에 대한 평가가 상호 연계성이 부족하고 결국 과세에 있어서 혼란을 야기하고 있다. 개별공시지가를 준용하여 계산된 토지의 평가액과 그 토지 위에 존재하는 건물에 대하여 과세시가표준액을 준용하여 계산한 평가액과의 합이 실제 시장에서 거래되고 있고 동일 부동산(건물과 토지)의 시장가격과 대비하여 일정한 비율을 유지하고 있지 못한 점이 문제점으로 지적되고 있다.

(2) 과세평가의 전문성 결여

우리나라에는 과세대상재산에 대한 가치를 공공성과 효율성에 기초하여 과세평가 수행을 총괄하는 과세평가관련 규정이 없고, 단지 각 세법마다 정해진 규정에 따라 과세당국 내외의 평가액을 적용하여 과세표준으로 확정하는 기능만을 수행하고 있다. 이로 인하여 부과된 재산 관련 세금에 대한 적정성에 대하여 많은 이의신청과 불복현상이 발생하고 있는 것이 현실이다.

(3) 건물과 토지의 분리과세

건물과 토지를 분리하여 평가 과세하는 현행 종합토지세 및 재산세는 토지와 건물을 독립된 별개의 부동산으로 보고 각각 권리의 객체가 되도록 규정한 우리나라 민법체계하17)에서 재산세 과세대상을 이에 따라 분리한 데 기인하고 있다. 경제학적으로 건물이 토지와 비교할 때 갖는 특성인 재생산가능성, 토지에의 귀속성에 기인한 공급탄력성의 차이를 인정할 때 양자는 서로 상이한 종류의 부동산이나, 양자에 대해 모두 과세한다면 통합 과세하는 것이 평가측면에서 볼 때 보다 합리적일 것이다.
왜냐하면 양자가 함께 거래되고 있는 시장관행을 보더라도 그렇고 과세기술적 측면에서도 건물만의 가치를 감정평가한 후 이를 토대로 건물과표를 결정하는 작업은 건물시장가액(market value)이 검증되지 않는 한 평가오류를 수반할 가능성이 높기 때문이다.

(4) 시가개념의 혼재

세법에 따라 ‘시가’에 대한 개념이 다소 차이가 있으며, 시가로 인정하고 있는 범위에 대해서도 일치하고 있지 못하다. 이로 인하여 동일한 재산에 대해서도 개별법에 따라 시가의 적용과 그 범위를 달리하고 과세평가의 형평성을 떨어뜨리고 있다. 따라서 현행 개별법에서 규정하고 있는 시가에 대한 정의를 검토하여 재산평가체계를 합리적으로 개선할 수 있는 방안을 강구할 필요가 있다.

(5) 낮은 과표현실화율과 지역간 격차

실질적인 조세부담을 결정하는 실효세율은 명목세율과 과표현실화율에 의해 결정된다. 그러나 우리 나라의 과표현실화율은 <표 2-1>의 1996년도 종합토지세 과표표준액 적용비율을 보면 31.1%로 상당히 낮은 수준에 머물러 있으며, 더욱이 지역간 격차가 매우 심하기 때문에 동일한 재산가치를 가지고 있는 부동산이라 할지라도 지역에 따라서 조세부담의 크기가 달라진다.
<표 2-2>에 나타난 바와 같이 서울 강서구의 평균 과표현실화율은 28.0%인데 반해 경북 영양군의 과표현실화율은 50.1%로 1.8배 정도의 차이가 난다. 그러나 실질적인 조세부담은 이보다 훨씬 큰 차이를 보이게 된다. 왜냐하면 부동산 과세는 누진세율을 적용하고 있으므로 과표가 높게 평가되는 경우 상대적으로 높은 세율을 적용받게 된다. <표 2-2>에서 제시된 자료는 시도별 과표현실화율을 나타내고 있는데 실질적으로 적용받는 필지별 현실화율의 지역간 격차는 이보다 훨씬 클 수 있음을 의미하고 있다.

<표2-1>연도별 종합토지세 과세표준 현실화율(단위:%)

연도

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

현실화율

15.3

15.3

17.3

21.3

26.9

31.5

31.1

<표2-2> 시도별 과표현실화율 현황(단위:%)

구분

과표현실화율

최고지역

최저지역

평균

전국

경북 영양군 50.1

서울 강서구 38.0

31.1

서울

서초구 30.5

강서구 28.9

29.5

부산

기장군 34.0

영도, 강서, 남구 30.5

31.4

대구

중구 32.5

달성군 28.9

30.8

인천

강화군 41.2

계양구 30.7

32.2

광주

광산구 32.2

남구 31.5

31.9

대전

유성군 32.6

서구 31.3

31.9

경기

양주군 38.3

남양주 23.1

31.3

강원

인제군 38.3

용인시 29.0

31.2

충북

옥천군 35.1

삼척시 28.9

31.0

충남

서산시 36.5

아산시 30.8

32.6

전북

순창군 35.9

전주시, 남원시 29.5

31.2

전남

완도군 44.9

담양군 32.0

34.2

경북

영양군 50.1

구미시, 성주군 30.7

33.2

경남

남해군 38.2

양산시 30.0

31.6

제주

서귀포시 33.9

제주시 31.3

32.3

3. 과세표준액 평가방법 개선방안

현행의 부동산관련 과세제도는 평가방법의 연계성 결여, 평가체계상의 문제점 등은 과세의 형평성과 효율성을 저하시키는 원인으로 작용하고 있다. 이와 같은 문제점들을 해결할 수 있는 방안으로서 다음과 같은 대안을 제시하고자 한다.

(1) 과세표준액 평가관련 단일 법률제정

앞에서 언급했듯이 과세의 적정성 여부에 대하여 이의신청과 불복현상이 발생하는 근본적인 원인은 과세평가방법 및 기준 등이 각 세법에 따라 다르게 적용되는 등 국가 전체적으로 볼 때 재산과 관련된 과세평가의 일관성이 결여되어 있어 과세자 및 납세자에게 혼란을 일으키기 때문으로 판단된다. 따라서 각 세법에 따라 달리 규정되어 있는 부동산의 평가체계를 일원화하는 것이 상기와 같은 혼란을 방지할 수 있는 바람직한 방법 중의 하나가 될 수 있을 것이다.
현행 지가공시법은 지가의 공시에 대한 절차만을 규정한 법률로 국한시키고, 토지를 비롯하여 건물, 동산 등 모든 자산에 대한 과세가치의 평가를 주목적으로 하는 법률을 제정하면 과세평가의 일관성을 유지할 수 있을 것이다.
또 현재 지가공시법에 규정되어 있는 감정평가사 자격에 대한 규정 역시 새로운 법률을 별도로 제정하여 감정평가사의 역할을 분명히 하여 공정성과 정확성을 더욱 높일 수 있는 전문가로 육성시킬 수 있는 발판을 마련하여야 할 것이다.

(2) 토지 및 건물 통합과세를 통한 과세평가 개선방안

부동산 시장에서 토지와 건물이 분리되어 거래되는 경우는 거의 없고 대부분이 토지와 건물이 함께 거래된다. 그러나 우리나라에서는 건물과 토지에 각각 다른 과표를 산정하여 과세하고 있기 때문에 각각의 과세표준을 산출하기 위해서는 필연적으로 조작적인 방법들이 동원되어야 한다.
이로 인하여 과세평가상에서 많은 불균형이 발생할 가능성이 높아진다. 즉 과세대상 부동산에 대한 과세표준액이 서로 다르게 되어 납세자의 세부담이 왜곡되는 결과를 발생시키고 있다. 이러한 문제를 극복하기 위해서는 실제 시장에서 거래되고 있는 형태대로 과세평가체계가 전환되어야 할 것이다.
다시 말해서 현행과 같이 토지와 건물을 분리하여 각각 평가하고 과세하는 체제에서 토지와 건물을 통합하여 평가하고 이에 대한 과세가 이루어져야 할 것이다.
토지에 대한 과세는 모든 세법에서 현재 건설교통부에서 주관하여 조사 평가하고 있는 개별공시지가를 기준으로 삼고 있다. 따라서 건물에 대한 과세평가는 공시지가제도와 연계하여 운용하는 것이 바람직하다고 판단된다.

(3) 건물에 대한 공시가격 조사·평가방안

건설교통부가 주관하고 있는 공시지가제도에 따라 토지가격을 평가하는 것처럼 건물에 대해서도 감정평가인과 같은 전문가에게 건물을 조사하고 가격을 평가하는 제도를 마련하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 새로운 제도를 만들기 위해서는 소요되는 예산과 인력 등의 면에서 철저한 준비를 통하여 이루어져야 한다. 그러므로 건물에 대한 공시가격 조사 평가방안은 장기적인 차원에서 검토되어야 하며 이에 대해서는 향후의 연구과제로 미루고 여기서는 그 개략적인 방안에 대해서만 검토해 보기로 한다.

▣ 부동산분류체계 방안

평가고시제도 적용대상 건물의 분류를 어떻게 할 것이냐 하는 문제를 고려해야 한다. 현행의 건물에 대한 과세시가표준액은 지역별, 용도별, 구조별로 신축가격에 경과년수를 참작하여 결정하고 있다. 한편 공시지가제도의 토지분류체계는 용도지역별로 주거용, 상업용, 공업용, 녹지, 개발제한구역, 용도미지정 등 8개 용도지역과 주거용, 상업업무용 등의 9개 토지이용상황별로 분류되어 있다.
이와 같은 현행의 분류체계를 연장 또는 활용하는 것이 새로운 제도에 대한 혼란과 오해를 최소화시킬 수 있는 방법중의 하나일 것이다. 따라서 현행 공시지가제도상의 토지분류체계와 재산세 과세를 위한 건물분류체계를 참고하여 대상 부동산의 분류체계를 고려하여 보자.
토지와 그에 부속된 부동산을 통합하여 평가하는 것이므로 이미 10년 간 운영되어 제도적으로 안정되어 있는 공시지가제도상의 분류체계에 따라 부동산 분류체계를 중심으로 정비하되 현행의 재산세 과세를 위한 분류를 접목하는 것이 바람직 할 것으로 판단된다.

▣ 제도시행 물건 및 대상지역의 범위

제도의 시행 범위에 대해서는 초기 단계에서부터 모든 용도에 대하여 시행하는 것은 어려울 것이다. 제도의 원활한 정착을 위해서는 여러 용도별 건물 중에서 상대적으로 규격화가 잘 되어 있고 시장거래가 활발한 용도의 건물을 대상으로 하고, 또한 국민경제 및 실생활과의 관계가 가장 밀접한 용도를 대상으로 하여 평가에 대한 정확도와 효율성을 검증할 수 있어야 한다. 이상과 같은 요건들을 기준으로 판단할 때, 주거용과 상업 업무용이 우선 대상이 될 수 있을 것이다. 특히 아파트, 연립주택과 같은 공동주택에 대해서는 큰 어려움 없이 제도를 정착시킬 수 있을 것이다. 지역적인 범위에 대해서는 과세의 형평성을 고려할 때 전국의 소재하는 건물을 대상으로 해야하지만 제도가 확립되기 전까지는 특정지역을 시범지역으로 선정하는 것도 하나의 방법일 것이다.

▣ 과세표준액 평가방법

과세평가방법적인 측면에서는 주거용에 대해서는 현행과 같이 신축건물의 기준가액으로부터 구조, 용도, 위치지수 등의 지수를 사용하여 평가하도록 하고, 상업용 건물에 대해서는 수익가치평가법에 의한 평가방법을 적용하는 것이 합리적일 것이다. 그러기 위해서는 수익가치평가를 위한 건물의 임대수익률 등 기초자료의 작성과 관리에 대한 체계적인 정비가 선행되어야 할 것이다.

▣ 표본규모

표본규모에 대해서 살펴 보면, 전국의 건축물 현황은 5,675,380동이며 이중 주거용이 78%로 거의 대부분을 차지하고 있으며 공업용 및 문교사회용은 각각 1%로 극히 적은 비중을 점하고 있다. 표본의 규모는 현행 공시지가의 표본규모를 적용하면 5,675,380동의 약 1.66%인 94,211동을 공시지가의 표준지와 같은 표준건축물로 정하여 평가를 운영하면 될 것이다. 그러나 실제로는 이보다 훨씬 적은 수의 규모로도 가능할 것으로 판단된다. 왜냐하면, 전국의 건축물 현황은 주거용이 78%를 차지하고 있는데 주거용에 대한 건축물은 앞에서 살펴 본 바와 같이 단독주택, 다가구주택 등 분류할 수 있는 종류가 단순하여 단독주택을 제외한 아파트, 연립주택은 주택의 형태가 일반적으로 정형화되어 있기 때문에 많은 수의 표본이 필요하지는 않을 것이기 때문이다. 또 실제로 표본수가 많이 배정되어야 할 건축물은 다양한 형태로 분류되는 상업용 건물인데 이는 전체의 13%에 불과하기 때문에 상업용에 대해서는 모집단 규모의 3%(상기 1.66%의 약 2배 수준)를 표본규모로 하고 그외의 건축물에 대해서는 0.83%(상기 1.66%의 1/2 수준)의 표본규모를 적용하면, 상업용 건축물에 대해서는 약 2만 동, 그 외의 건축물에 대해서 약 4만 동으로 전체 약 6만 동의 표본규모로 공시지가제도에서와 같은 건물 평가가 가능할 것으로 판단된다.
한편, 현행 공시지가의 표준지가 약 45만 필지이므로 이 중에서 약 13%에 해당하는 토지에 대해서만 건물과 통합하여 평가하면 된다.
이러한 표본부동산(가칭)에 대한 평가는 현재 표준지 공시지가를 평가하고 있는 감정평가사를 활용하는 것이 평가비용을 절감할 수 있을 것이며, 또한 감정평가사는 이 분야의 전문가이기 때문에 평가의 정확성을 통하여 본 제도의 효율성을 극대화할 수 있을 것이다.
그러나 앞에서도 언급한 바와 같이 제도가 본격적으로 시행되기 위해서는 철저한 사전준비가 선행되어야 하기 때문에 장기적인 과제로 고려해야 할 것이다.

<표3-1>전국 건축물 현황(단위:동)

전국

주거용

상업용

공업용

문교사회용

기타

5,675,380

4,428,229

733,634

83,191

64,543

365,783

100%

78%

13%

1%

1%

6%

(4) 시장가치 개념의 정립방안

경제이론은 토지 등 부동산을 생산활동의 한 요소로 보는 다양한 가치개념을 가지고 있다. 감정평가란 이러한 개념을 해석하여 각각의 가치를 정의하는 과정이라 할 수 있다. 이러한 가치를 정의하는 목적은 감정평가의 이용자에게 감정평가한 수치의 의미를 전달하고 감정평가사들 사이에서도 통일된 평가기준을 마련하는 데 있다고 할 수 있다.
그러나 앞에서 언급한 바와 같이 우리 나라의 각 세법에서 정의하고 있는 감정평가의 기준으로 삼고 있는 시가의 개념은 각각의 세법에 따라 과세의 목적 달성을 위해 다양하게 정의되어 있어 상기와 같은 감정평가의 목적을 달성하기에 혼란과 상호 모순을 초래할 여지를 가지고 있다. 과세평가에 있어서는 더욱 이러한 혼란과 오해의 여지는 시정되어야 할 것이다. 이에 경제학적 측면에서 시가의 개념을 분명히 하고 우리 나라 세법체계상에서 시가개념을 분명히 할 수 있는 방안을 고찰해 보고자 한다.

▣ 경제학적 시가의 개념 정의

토지와 건물을 포함한 모든 부동산은 생산활동의 요소이다. 다른 자산과 마찬가지로 부동산의 가치는 그 이용으로부터 발생하는 이익에서 나온다. 즉, 생산되는 제품에 대한 수요와 공급에 좌우된다. 그 제품에 대하여 수요가 상대적으로 많으면 가격은 올라가고, 그 반대의 경우 가격은 내려간다. 이것이 리카아도학파의 임대이론의 근간이다. 이 이론은 고전경제학파의 근간이 되었을 뿐만 아니라 마르크스경제학파 그리고 신고전경제학파에 의하여 발전되었다. 보통, 고전이론은 가격을 2가지 종류, 생산가격(노동가치설)과 시장가격(수용와 공급의 관계에서 결정됨)으로 분류한다. 신고전파의 이론에서는 이러한 구분을 하지 않고 가치와 가격은 일치한다는 근거 아래 시장가격만을 인정하고 있다.
시장가치의 정의는 학자들간에 많은 논란의 쟁점을 가지고 있지만 보통 완전경쟁시장에서 결정되는 가격을 지칭한다. 여기서 완전경쟁시장이란 다음과 같은 4가지 조건을 충족시키는 경우를 지칭한다.
첫째, 가격수용자(price taker): 가격은 산업 전체에서의 수요, 공급에 의해 결정되며 공급자나 수요자가 무수히 존재하기 때문에 개별기업이나 개별수요자는 산출물의 시장가격에 영향을 미치지 못한다.
둘째, 동질적 상품(homogeneous product): 모든 기업은 동일한 상품을 생산하며 소비자도 기업간 상품에 차별을 두지 않는다.
셋째, 자원의 완전이동(free mobility of product): 자원은 비용 없이 완벽하게 이동가능하며 따라서 동질기업들이 자유롭게 산업에 진출입할 수 있다.
넷째, 완전한 정보(perfect information): 정보는 모든 기업과 소비자에게 완전히 공개되어 있다.
한편, 부동산 시장에서의 시장가격은 상기의 완전경쟁시장에서 성립한 가격과는 몇 가지 다른 조건을 포함하고 있다.
미국 부동산평가사협회의 정의는 다음과 같은 6가지의 의미를 내포하고 있다.
첫째, 매수자와 매도자는 전형적으로 동기화(typically motivated)되어 있다.
둘째, 거래 당사자들은 충분한 정보와 조언을 받고 있으며, 자신들의 최선의 이익을 위해서 행동하고 있다.
셋째, 매물은 합리적인 시간(reasonable time) 동안 공개시장에서 노출되어 있다.
넷째, 매매가격은 현금이나 현금등가(cash equivalence)로 측정된다.
다섯째, 부동산에 대한 금융조건은 특정시점에서 그 지역사회에서 일반적으로 유용한 것이며, 특정장소 대상부동산의 유형에 가장 전형적인 것이다.
여섯째, 매매가격은 대부액이나 금융조건, 그리고 거래과정에서 발생하는 서비스, 수수료, 비용, 신용 등 어떠한 특수조건에 의해서 영향받지 않은 것으로서, 매도부동산에 대한 정상적인 상황을 반영한 것이다.

▣ 세법에서의 시장가치 개념 규정

위에서 언급한 조건을 충족하는 시장가격은 이상적인 상황을 구축하고 가설적인 가격을 도출하는 것인데, 현실시장의 구체적인 평가사례들은 이러한 이상적인 상황을 구축하고 있지 못하고 있으며 실제 평가는 이상적인 상황을 구축하고 가설적인 가격을 도출하고 있는 것이 아니라 현실시장의 구체적인 사례로부터 시장가격을 추계하고 있다.
또한 위에서 정의한 시장가격에 대해서도 많은 논란이 있다24).
첫째, 시장가치는 무엇을 기준으로 측정해야 하는가 하는 문제이다. 즉, 100% 현금가치(all cash value)를 기준으로 해야 하는가, 또는 다른 어떤 것을 측정 기준으로 인정하느냐 하는 문제이다.
둘째, 시장가치는 부동산의 무엇에 관한 평가를 기준으로 해야 하느냐 하는 문제이다.
대상부동산의 물리적 실체(physical entity) 그 자체를 평가대상으로 삼아야 하는가, 또는 결부된 재산권익(property interests)을 대상으로 삼아야 하는가 하는 문제이다.
셋째, 만약 현재의 시장이 균형에서 벗어나고 있다고 하면, 부동산평가는 시장이 균형을 회복했을 때 성립될 것으로 생각되는 균형가치를 기준으로 해야되느냐, 또는 현재 시장에서 객관적으로 확인될 수 있는 시장가치를 기준으로 해야되느냐 하는 문제이다.
그러나 현행의 모든 세법에서 정의하고 있는 시가의 개념은 일반적으로 정의되고 있는 경쟁시장에서 결정된 가격으로 정의하고 있을 뿐 상기와 같은 문제점들에 대한 구체적인 사항에 대한 언급이 전혀 없다. 이와 같은 불충분하고 애매모호한 시장가격의 정의는 사용자로 하여금 혼란을 발생시키며 평가된 가격에 대한 불복종 현상을 발생시키고 있다고 판단된다. 따라서 모든 세법에서 정의하고 있는 평가의 기준인 시장가치에 대한 정의를 시행령 또는 시행규칙에 보다 구체적이고 명확한 정의를 통하여 혼란과 오해의 소지를 없애야 할 것이다.

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