해외동정

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CALIFORNIA감정규정해설

이호주
California State
Certified General Real Estate Appraiser

1. 머리말

작년말 부터 불어닥친 IMF한파로 인하여 한국은 장기간의 경기 침체국면에 들어간 것으로 생각이 된 다. 그동한 한국민의 부지런함과 높은 교육열로 인한 고급인력을 바탕으로하여 무에서 유를 창조한 한 강의 기적이 바벨탑과 같이 무너지는 것을 보고 너무 가슴이 아프다. 한국정부가 국민 소득 10,000불 시대가 왔다고 자랑하며 기세등등, 오만한 자세로 국제사회에 나아갔던 지난 날을 돌아보면 쑥스럽기 까지 하다. 피땀흘려 쌓아온 무역 한국의 이미지, 단일 민족으로서 긍지를 가지고 세계 곳곳에 흩어져 살고 있는 재외 동포들에게 용기와 희망을 주었던 조국이 참으로 어려운 국면을 맞고 있는 것을 보면 서 나는 과연 무엇으로 조국을 도울 수 있을까 곰곰히 생각해 본다. 친정이 잘 살아야 시집간 며느리 가 기죽지 않고 잘 살아가는 것을 생각하면서, 조국 대한민국이 조속히 국란을 극복하고 다시 일어서 기를 기원하는 간절한 마음뿐이다. 그런 가운데서도 정부로부터 최소한의 기본적인 일감을 보장받으며, 전부 다는 아니지만, 많은 감정회사들이 불경기 가운데서도 때아닌 호황(?)을 누리며 바쁘게 돌아가는 것을 보면, 감정사들이야말로 하나님의 축복을 받고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.
이럴때 일수록 우리 감정사들은 감정업계의 수지타산(?)에만 연연하지 말고, 거시적인 안목으로 국가경 제의 한 축을 담당하기를 바라며, 그동안 쌓아온 감정실무와 축적된 귀중한 자료를 잘 활용하고 선진 국의 감정이론을 끊임없이 배우며, 보다 질이 좋은, 사용자로부터 신뢰를 받을만한 감정기법 개발에 심 혈을 기울여야 할 때라고 생각이 든다.
그러면, 과연 대한민국이 언제 이 불황의 늪에서 빠져 나올 수 있을 것인가하는 문제는 그리 간단하게 해답이 나오지는 않는다. 미국의 예를 보면 참고가 될지도 모르겠다. 미국은 풍부한 지하자원과 가장 이상적인 규모의 경제단위를 갖고 있어, 설사 세계와 무역을 하지 않더라도, 그 자체만으로 충분히 국 가산업이 발전할 수 있는, 아주 이상적인 규모의 자체시장을 확보하고 있기 때문에 우리의 경우와는 사뭇 대조적이라 할 수 있다.
그런 가운데서, 1990년 초에 불어닥치기 시작한 불황으로 인하여 미국의 경제는 침체국면에서 한동안 헤맸고, 부동산 경기는 한동안 끝없이 하락하여 주택가격이 30% 내지 40%가 하락하기도 하였으며 이 로 인하여 많은 한국 동포들이 그동안 부동산에 축적해온 부를 몽땅 잃어버리는 계기가 되었다.
남가주의 경우를 보면, 작년 말부터 주택값이 오르기 시작하여 현재는 매물이 달리는 형편이지만, 아직 도 1990년도의 주택값을 다 회복하지는 못한 상태이다. 미국의 불경기가 7~8년간 계속 된 것을 생각하 면, 우리들은 조급한 생각을 버리고 묵묵히 국제적인 신용을 쌓으며 한단계 한단계 올라가서 모래위가 아니라 반석위에 경제를 포함한 모든 것을 건축하는 그러한 마음자세가 필요하다 하겠다.
본론으로 돌아가자.
지난번(감정평가지 제30호)에서는 USPAP가 무엇이며 언제 제정이 되었고, 또 어떻게 구성이 되었는가 하는 기본적인 것을 논하였다. 다시 한번 간단히 요약하면,

2. USPAP의 제정

USPAP(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)은 1986~1987년에 협회차원에서 처음 제정된 감정 규정으로 Appraisal Foundation에 저작권이 이관된 후, 1989년 1월에 정식으로 국가적인 감정 규정으로 공포하게 되었다.
USPAP는 서문, 윤리강령, 공인감정사의 자격, 예외 조항, 재판에 관하여, 용어 정의 등의 일반규정과 총 10장의 감정규정으로 구성되어 있다. 각 장의 제목을 열거하면 다음과 같다.

: 서문(Preamble); 윤리강령(Ethic Provision); 자격조항(Competency Provision); 예외조항(Departure Provision); 재판관할조항(Jurisdictional Exception); 보충조항(Suplemental Standards); 용어정의(Definition); 제1장 : 부동산 감정(Real Property Appraisal); 제2장 : 부동산 감정서 작성요령(Real Property Appraisal Reporting); 제3장 : 감정심사(Review Report); 제4장 : 부동산의 권리분석 및 컨설팅(Real Estate/Real Property Consulting); 제5장 ; 부동산의 권리분석 및 컨설팅보고서 작성요령(Real Estate/Real Property Consulting Reporting); 제6장 : 부동산의 대량 감정(Mass Appraisal); 제7장 : 동산 감정(Personal Property Appr-aisal); 제8장 : 동산 감정서 작성요령(Personal Proper-ty Appraisal Reporting); 제9장 : 영업권 감정(Business Appraisal); 제10장 : 영업권 감정서 작성요령(Business Appraisal Reporting)

지난번에는 서론에 해당되는 각 조항에 대하여 설명하였다. 본론은 총 10장으로 구성되었고 제1장, 제2 장이 가장 중요한 부분이므로 이 부분이 집중적으로 다루어질 것이다.

3. 규정 해설

제1장(Standard 1)
주) 제1장은 품질좋은 감정을 수행하기 위하여 필요한 사항을 열거한 실제적인 감정평가지침이다.

a) 부동산 감정을 수행할 때, 감정사는 품질좋은 감정서를 만들기 위하여 필요한 적절한 감정기법을 잘 이해하고 있어야 하며 정확하게 그 기법을 도입하여 감정을 하여야 한다.

규정 1-1)
주) 이 규정은 급격한 경제 규모의 확대와 다양한 기술혁신 등으로 인하여 모든 것이 끊임없이 변동한 다는 대원칙에 기초하고 있다. 부동산 분야에서의 변화와 발전은 부동산 감정기법에도 혁신적인 변화 를 요구하기도 한다. 가능한 공사비를 줄이면서 현대적인 감각의 다양한 건축형태와, 눈부시게 발전하 는 건축 기법 등에 맞추어 감정평가에 관련된 건축비 산정기법도 함께 발전하여야 한다. 주택, 공장용, 상업용 부동산 등 부동산의 형태도 꾸준히 변하고 있으며 그에 따라 부동산에 관한 새로운 형태의 권 리도 생겨나게 되고, 금융상품 시장도 다양한 형태로 발전하고 있기 때문에 감정 분야도 이러한 변화 에 상응하는 새로운 기법이 생겨나야 한다고 본다.
예를들어 보겠다. 콘도미니엄(미국에서는 TIME SHARE라고 한다)에 대한 개념이 생긴지는 그리 오래 되지 않았지만, 아직 이에대한 독립된 감정기법이나 축적된 자료도 거의 없다고 보는데 필자가 잘못 본것인지 모르겠다. 부동산 개발업자가 어느 지역에 콘도미니엄을 지으려 생각할 때에 이 사업의 투자 타당성을 검토하고 싶어 당신에게 감정을 의뢰한다면 당신은 어디서부터 출발을 하기 원하는가? 관련 데이타를 구할 수 있는 대상은 어느곳인가?
이곳 California에는 감정사를 위하여 각종 건축물에 대한 표준단가만을 전문으로 산출, 제작하여 판매 하는 회사가 따로있다. 이 책자에는 표준단가는 물론이고 부문별 공사비, 지방별 적산지수, 높이 보정 지수, 건물 크기에 따른 단가 보정지수, 건물 층수에 따른 보정지수 등 건축비 산정에 관한 각종 정보 를 제공하여 감정사가 감정을 수행하는데 부족함이 없도록 도와주고 있다. 아직 한국 감정사협회에서 는 이러한 각종 건축물에 대한 표준단가표가 없는 것으로 알고있다. 감정사협회에서는 이러한 데이터 를 제공할 수 있도록 장기적인 계획을 세워야 할것으로 생각된다.
시대적인 변화에 뒤떨어지지 않으려면, 감정 분야종사자는 끊임없는 노력으로 감정 기법을 개발, 보정 하고, 관련 규정을 계속적으로 보강하여 이러한 변화된 환경에 적응하여야 할 것으로 본다. 이렇기 때 문에 감정사들은 단순히 현재 있는 감정 기준을 준수하고, 기존의 감정기법만을 의지하여 감정을 수행 하는 것은 바람직스럽지 않은 것으로 생각이 든다.

b) 부동산 감정을 수행할 때, 감정사는 감정에 중대한 영향을 미치는 자료의 수집을 생략하거나 중요한 사실을 기재하지 않는 등의 행위를 해서는 안된다.

주) 감정에 있어 기초 자료를 충실하게 수집하는 것은 가장 기본적인 절차인데, 이를 소홀히 하거나, 의도적으로 감정사의 주관이 개입되어, 맘에 들지 않는 자료를 배제하는 등의 행위를 한다면 그 감정 의 결과가 어떠할 것인가는 불을 보듯이 자명한 일일 것이다. 의도적인 것이 아니라도 부주의하거나 실수로 감정에 영향을 미치는 중요사항을 기재하지 않아 감정서 사용자가 잘못, 상황을 판단하였다면 그 책임은 감정사에게 돌아올 수 밖에 없다.

한 가지 예를 들어본다면,
금융기관이 “김”감정사에게 Limited Appraisal을 의뢰하면서 참고로 하라고 2년 전에 정식으로 감정 한 감정서를 감정사에게 주었다. 종전 감정서를 보니 감정가격은 백만불이었고, 당시에 그 집에 대한 대대적인 내부공사가 진행중이라고 기재되어 있었다. “김”감정사는 그 부동산에 대한 감정가격을 백 이십만불로 사정하였고 감정의견란에 “본 감정은 제한 감정(Limited Appraisal)이므로, 내부 조사를 생략하였으며, 외부로 보이는 건축물의 상태를 잠간 조사한 후, 이를 감안하여 평가하였다”고 기재하 였다. 그 감정서에는 그러나 “종전 감정서에 의하면, 내부 공사가 진행중인 것으로 기재되어 있으며 본 감정에 있어서, 내부공사가 완성된 것을 전제로 감정하였으나, 내부공사 여부의 확인은 하지 않았 다.”라는 내용이 분명히 기재되었어야 했다.
금융기관에서는 그 감정서를 근거로하여 $25,000의 채무를 변제해준 후 그 부동산을 $921,000에 경매 가격으로 매입하였다. 약 1년 후 금융기관은 그 부동산을 $350,000에 팔게되었다. 당연히 금융기관을 감정사를 상대로 소송을 제기하였는데, 주된 이유는 감정사가 태만하여 사실을 정확히 기재하지 않아 금융기관에서 손해를 보았다는 것이다. 법원은 “김”감정사가 다음과 같은 두 가지 태만의 결과로 금 융기관에 손해를 입혔다고 판시하였다.

: (1) “김”감정사는 내부수리 공사가 완성되었는지의 여부를 확인하지 않았다.; (2) “김”감정사는 확인된 사실(내부공사 완료)에 근거하여 그 부동산의 경제연수를 산정하여야 했다.

“김”감정사는 이의 제기를 통하여, 내부 확인을 하지 않아도 되는 “제한적 감정(Limited Appraisa l)”이 법에서 허용됨을 주장하였다. 그러나 법원은 “만일 제한적 감정으로 인하여 감정가격 산정에 오류가 발생할 소지가 있다면, 내부 확인을 하지않는 그러한 감정조건은 감정사가 받아들이지 말았어 야 한다.”고 잘못을 지적하였으며 손해를 보상하도록 최종 판결하였다.

c) 감정사는 부주의하거나 불성실한 태도로 감정에 임하여, 비록 감정결과에 중대한 영향을 주지는 않지만, 빈번한 작은 실수로 감정사의 공신력이 저하되거나 의뢰자에게 피해를 주어서는 안된다.

주) 감정사에게서 완전함을 기대할수가 없으며 어느 감정사가 능력이 있다하는 것은 그가 완전하다는 뜻은 아니다. 그러나 감정사는 감정에 임할때는 언제나 부지런하여야 하고, 비록 작은 일일지라도, 성 의를 다하고 주의를 기울여서 일을 처리하여야 한다. 일례로, 감정가격에 중대한 오류를 미치는 실수가 아니라 하더라도 약속한 계약 기간 내에 감정을 마치지 않았다면 그 책임을 면할 수가 없는 것이다.

규정 1-2)

a)먼저 감정 대상 부동산을 확정하여야 하며, 권리분석(소유권, 지상권, 임차권 등)을 해야하며, 감정서의 사용목적, 감정자료의 수집과정과 출처를 밝혀야 하며 감정조건을 명확히 기술하여야하며, 평가시점을 정해야 한다.

부동산 감정을 행함에 있어서, 감정사는 다음에 열거한 항목들을 고려하여야 한다.
주) 감정 대상 부동산을 확정한다는 것은 단순히 무엇을 감정할 것인가만을 정하는 것이 아니고, 대상 부동산의 현장조사나 간접 조사방식을 통해서 그 부동산에 대한 상태를 충분히 설명할 수 있어야 한 다. 어느 정도 깊이있게 조사를 수행할 것인가는 감정 조건에 따라 달라질 수 있다. 만일 당해 부동산 에 대한 충분한 정보(주소, 면적, 건축연도, 건물의 내부, 외부상태, 용도지역, 지구 등)가 없다면 원활 한 감정을 수행할 수가 없게 된다. 현장조사를 통하여 당해 부동산의 상태를 정확히 판단할 수 없다하 더라도, 그 부동산의 상태에 관한 설명은 감정사에게 책임이 돌아갈수 밖에 없으므로, 그러한 경우에도 감정을 수행할 것인가 하는 것을 감정사 본인이 판단하여야 한다.

현장 조사
감정사의 현장조사는 건축사나 기술사 수준의 조사를 요구하지는 않는다. 그 부동산에 대하여 감정에 필요한 수준의 적절한 설명이 가능하다면, 그러한 정도의 최소한의 현장조사라도 문제가 없다고 본다. 주택의 내부를 조사하는 경우에, 천정 위의 상태를 조사하거나, 지붕에 단열재를 시공했는지를 조사하 기 위하여 기와를 들쳐내거나 하는 등의 조사는 감정사의 조사범위를 벗어난다고 볼 수 있다.
당해 부동산의 소유주가 내부조사를 거절한다면, 강제로 집 내부에 들어갈 수는 없으므로 이러한 경우 에 어떻게 해야할 것인가는 감정사가 스스로 판단 결정해야 한다. 감정사는 간접조사 방식으로, 사진이 있다면 사진으로, 그 부동산에 대하여 잘 아는 증인이 있다면 인터뷰를 통하여 그 부동산의 내부를 추 정할 수 있다. 이러한 경우에 모두 그 진행과정, 만난 사람의 인적사항, 전화번호 등을 상세히 감정서 상에 밝혀야 한다.

가격 시점
가격 시점과 작성일자는 다른 개념이다. 가격 시점은 세가지로 구분되는데, 감정 목적에 따라 다르게 사용된다.

1) 소급시점
소급 감정은 과거 어느 시점에서의 부동산에 관련된 세금 산정이나 유산에 관련된 세금 산정, 보상, 과 거에 발생한 소송관련 손해배상, 기타 유사한 사건에 필요하다. 작성 일자보다 앞서 발생한다. 소급 감 정은 감정의 기본 원리 중 예측의 원칙이 적용되지 않는 경우이다. 감정사는 소급 일자 이후에 일어난 부동산 시장의 변화를 이미 알고있다. 따라서 1996년도를 소급일자로 볼 때, 감정사례는 1996년도에 거 래된 것도 있고, 1997년 또는 1998년에 거래된 사례도 있을 것이다. 소급 감정시점 이후에 거래된 매매 사례는 기록된 가격 변동율의 확인용으로 사용될 수 있다. 선택된 매매사례의 가격 변동 보정이 실제 기록된 부동산 평균가격 변동율과 일치하지 않는 경우도 있을 수 있다. 이러한 경우에 가격변동율을 정하는 것은 쉽지 않은 일이며 감정사는 신중하게 이를 결정하여야 한다.

2) 현재 시점
대부분의 감정이 이에 속하며 작성일자와 일치하는 경우가 많으며 차이가 나더라도 한달 미만이 되므 로 가격시점과 작성일자의 차이를 중요하게 보지 않은 경우가 대부분이다.

3)미래 시점
장래 신축할 건물 등에 대하여 현재, 투자자의 기대치를 반영하는 감정의 경우에 필요하다. 건축이 완 료되는 시점에 과연 신축될 부동산의 감정가격이 얼마나 되는가를 산정하는 것은 투자자의 판단에 영 향을 미칠 수 있다.

신축 예상 건물에 대한 감정가격 시점은 두가지로 나눌수가 있는데,
(1) 건물이 완성되는 시점과
(2) 당해 부동산에서 안정된 임대수입이 발생하는 시점이 있다.
이 두가지 감정시점은 부동산에 대한 투자여부와 금융관의 신축 부동산에 대한 융자여부를 결정할 때 사용된다.

b) 감정가격에 대한 성격을 분명히 하여야 한다. 만일 그 부동산에 대한 정상가격을 산정한다면, 감정사는 분명하게 정상가격에 대한 정의를 밝혀야 한다.

: 1) 현금 거래기준; 2) 금융기관 융자조건의 경우, 현금거래에 상당하는 조건; 3) 제2금융권 또는 사채금융 등에 의하여 비정상적인 융자조건이 개입되어 있다면, 그러한 조건이 감정가격 산정에 부정적으로 작용하는지, 긍정적으로 작용하는지의 여부를 분명하게 밝혀야 한다.

c) 지상권, 제한적 권리, 저당권, 유치권, 임차권, 계약, 서약, 세제상의 제한, 기타 유사권리에 대하여 고려하여 야 한다.

d) 구분 소유권, 구분 지상권, 구분 임차권 등

주) (c)~(d)에 대한 한국과 미국의 개념이 다르므로 우리 실정에 맞지않거나 아직 존재하지 않는 권리 가 있으며 이 조항은 따라서 우리 실정에 잘 적용이 되지않는다. 기본은 부분 감정에 대한 내용이며, 부분 감정의 경우에는 전체 부동산에 대한 감정이 필요하지는 않으나, 부분 권레에 대한 감정가격을 기초로하여 전체 부동산에 대한 감정가격을 단순히 수학적인 개념으로 산정해서는 안된다. 예를 들면, 10가구 연립주택의 한 가국에 대한 감정가격의 10배가 전체 부동산의 감정가격이 되지는 않는다.

e) 그 부동산에 속하지는 않으나 동산, 부합물, 또는 무형 자산으로서 당해 부동산의 감정가격에 포함된 경우에는 이것들을 고려하여 평가하여야 하고, 이를 확실하게 구분하여 기재하여야 한다.

주) 이 조항은 부동산에 속하지 않은 부합물, 동산 등이 감정가격 산정에 포함된 경우에 이를 분명하게 표시하여야 하며, 필요한 경우에 감정가격을 구분하여 표시한다.
호텔 : 침대, 소파, 식탁 등 가구 일체
교회 : 강단 시설, 파이프 올갠, 붙박이 의자 등

규정 1-3)
부동산 감정을 행함에 있어서, 감정사는 다음에 열거한 항목들을 고려하여야 한다.

a) 부동산의 사용과 감정가격에 영향을 미치는 다음 항목을 고려하여야 한다.