질의회신

질 의 회 신

사용,수익상 제한받는 토지의 평가

■ 질의요지

부천시 범박동 28-3외 70필지의 토지 등은 신앙촌 신도들이 학교법인 시온학원에 출연하였고, 당해 신 앙촌 주민들이 37년간 점유·사용함으로써 시온학원으로써 시온학원의 소유권 행사시 사용·수익상의 하자가 있는 바, 이를 감안하여 20-60%의 손율(실질적인 주민보상비)을 적용하여 감정평가한 경우
가. 사용·수익상의 하자를 인정한 감정평가가 적법한지 여부
나. 손율적용(20-60%)이 타당한 것인지 여부
(경기도교육청)

□ 회신내용

가. 감정평가에관한규칙 제17조제6항의 취지 등에 비추어 적법한 평가로 사료됨.
나. 학교법인 기본재산을 처분하기 위한 감정평가는 대상부동산이 가지고 있는 경제적 가치를 부동산 시장에서 소유권의 처분대가로 얻을 수 있는 가격을 의미한다고 할 수 있음.
만일 소유권의 내용실현에 제한사항이 있거나 문제가 있을 경우 이를 가격요인에 고려하여 평가하여야 할 것이고 타인이 장기간 점유하여 법률적으로 점유회복이 불가능하거나 상당한 경제적 대가를 지불하 지 않고는 회복할 수 없다면 대상부동산이 부동산 시장에서 얻을 수 있는 경제적 가치는 감소된다고 볼 수 있으며, 현실적으로 점유자들의 점유·사용·수익이 임시적이 아닌 37년간 이상 계속되어 왔고 등기부상 소유권자인 시온학원에 명도가 어려운 점과 장래에도 현재의 점유를 계속할 수 있는 사회적 배경이 존재하는 등 사용·수익이 제한 받고 있는 정도에 따라 이를 감안 평가한 것은 타당한 것으로 판단됨.
(협회기획 0100-109<'98. 2. 4>)

가격시점적용

■ 질의요지

새만금 간척종합개발사업은 ‘91. 10. 22자로 사업인가를 받고, 공사가 착공되었으며, 착공과 더불어 어 업, 어장, 어선 등의 폐업조치로 수많은 영업체가 폐업하게 되었음.
이에 따른 보상의 목적으로 사업시행자는 배후지 2/3이상 상실한 영업에 대하여 ‘95. 5에 감정평가의 뢰하고 가격시점을 조사완료시점으로 정해 줄 것을 요청하였음.
가. 가격시점을 어느 시점으로 정하여야 하는지 여부
나. 위 “가”의 가격시점의 적용시 원인발생시점의 영업현황을 조사하여 규모, 취급물량, 종업원수를 ‘91. 10. 22일자로 확정하고, 최근의 가격수준을 조사적용하여 현가화한 가격시점을 ‘97. 4. 25일자로 정한다면, 사실상의 소급평가에 해당하여 할증수수료를 받을 수 있는지 여부(00감정평가법인)

□ 회신내용

가. 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제4조 및 감정평가에관한규칙 제7조의 규정에 의 하여 가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 하는 것이 원칙이며, 감정평가의뢰자가 미리 가격시점을 정하여 요청하고 그 시점에 의한 가격조사가 가능한 경우에는 그 일자를 가격시점으로 정 할 수 있다고 판단됨.
나. 이 경우 공공사업에 편입됨으로 인하여 영업이익이 현격히 감소하였다면 공공사업에 편입되지 않 았을 경우를 상정하여 평가하는 것이 타당할 것으로 판단되며, 따라서 감정평가수수료는 소급평가가 아니므로 일반평가수수료를 적용하여야 할 것임.
(협회기획 0100-276<'98. 3. 19>)

감정평가 수수료의 할증율 적용여부

■ 질의요지

다목적댐 건설사업에 편입되는 토지에 대한 감정평가시 감정평가수수료의 할증율 적용여부(00댐 건 설 지원사업소)

□ 회신내용

감정평가업자의보수에관한기준 중 평가수수료에 100분의 150의 할증율을 적용하여 산정하도록 하는 규 정(제2조제3항)은 감정평가의 대상·방법·절차 및 조사 등에 있어 일반적인 감정평가에 비하여 시간 과 노력이 많이 소요됨을 감안하여 이를 보전하기 위해 할증율을 적용토록 하고 있는 것이므로 동 감 정평가의 경우 그 지형 및 위치 그리고 조사의 난이도 등에 비추어 볼 때 일반 감정평가에 비하여 시 간과 노력이 많이 소요된다고 할 수 있으므로 다목적댐 건설사업에 편입되는 토지에 대한 감정평가는 동 기준 제2조제3항제7호의 규정에 해당된다고 볼 수 있을 것입니다.
(건교부 지제 58321-51<'98. 4. 3>)

감정평가 수수료 산정방법

■ 질의요지

토지구획정리사업지구 환지처분을 위한 과·부족 환지 평가시 감정평가수수료는 감정평가업자의 보수 에 관한 기준 제2조 제6항의 규정에 의거 산정하되 동규정 제2조 제1항에 의한 평가수수료 보다 많을 경우에는 동규정 제2조 제1항의 규정에 의한 평가수수료를 적용하는 바, 동규정 제2조 제1항의 규정에 의한 평가수수료 산정시 감정평가액 기준은 과·부족 면적의 감정평가액인지 아니면 해당필지 전체면 적의 감정평가액인지의 여부 (00공영 개발사업단)

□ 회신내용

토지구획정리사업지구 환지처분을 위한 과·부족 환지 평가의 평가 수수료 적용기준을 판단하기 위하 여 감정평가업자의보수에관한기준 제2조 제1항의 규정에 따른 평가수수료 산정은 해당필지 전체면적의 감정평가액을 기준으로 하여야 할 것으로 사료됩니다.
(지제 58321-129<'98. 4. 30>)

지하샘물 매각손실액의 평가방법

■ 질의요지

먹는 샘물 제조업이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제24조의 규정에 의한 영업의 폐 지에 해당된 경우에 지하샘물의 매각손실액을 평가하는 방법은?(00감정평가법인)

□ 회신내용

지하수법 제2조의 규정에 의하면 지하수란 지하의 지층이나 암석사이의 빈틈을 채우고 있거나 흐르는 물을 말한다고 되어 있고, 지하수는 물의 순환과정에서 계속 충전되는 특성을 가지고 있으므로 일반적 인 지하자원과는 달리 매장량 또는 부존량과 같은 한정적인 개념으로 파악하는 것은 큰 의미가 없고 특정개인의 소유물로 인정하기도 곤란한 것으로 판단되므로 먹는물관리법에 의한 샘물개발허가를 받기 위하여 소요된 시추비용 및 환경영향조사비용 등 샘물개발에 투입된 제반비용이 취수정 등의 시설평가 시에 반영된 경우에는 영업의 폐지에 따른 지하샘물의 매각손실액은 따로 평가하지 않는 것이 타당할 것으로 판단됨. (협회기획 0100-386<'98. 4. 15>)

미불용지 타당성 여부

■ 질의요지

일정시대에 토지소유자의 의사와는 관계없이 군사시설확충의 일환으로 강제시공·개설한 도로의 부지 가 토지소유자에게 보상금이 지급되지 아니한 상태로 계속 도로로 사용되다가 다른 공공사업에 편입된 경우에 당해 도로의 부지를 미불용지로 보아 평가하는 것이 타당한지 여부(민원인)

□ 회신내용

“미불용지”라 함은 일반적으로 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지 를 말하는 것으로서, 종전에 군사시설의 확충을 위하여 도로로 강제시공·개설한 것이 공공용지의취득 및손실보상에관한특례법(이하“공특법”이라 함)제2조제2호에서 규정한 공공사업에 해당하는 경우에는 당해 토지를 미불용지로 보아 공특법시행규칙 제 6조제7항에 따라 그 도로에 편입될 당시의 이용상황 을 상정하여 평가하는 것이 타당할 것으로 판단되고, 도로로 강제시공·개설한 것이 공공사업에 해당 되지 아니한 경우에는 다른 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 기준으로 평가하는 것이 타당할 것 으로 판단됨.
(협회기획 0100-401<'98. 4. 20>)