김 기 완 | 한국감정평가협회 국제컨설팅위원장

1. 머리말

지난2월 12일 한국부동산컨설팅업협회의 창립총회가 열렸다. 그간 부동산컨설팅 업계는 95년 2월에 설립된 감정평가사를 주축으로 한 카운슬러협회와 95년 4월에 설립되어 컨설팅업을 하는 업체들로 구성된 부동산컨설팅업협회가 있었으나 이 두 협회가 통합하여 한국부동산컨설팅업협회로 단일화한 것이다. 이러한 역사를 정리하는 의미에서 창립경과와 의의를 정리해 본다.

2. 창립경과

(1)부동산컨설팅개념과 부동산컨설팅업의 등장(통합전사)

우리 나라에 부동산 컨설팅개념과 업체가 등장한 것은 1988년 6월 유한회사 대 한부동산 컨설팅센타가 설립된 것이 효시였다. 그리고 부동산컨설팅에 관한 첫 번째 글이 세계부동산이라는 잡지에 게재된부동산 컨설팅의 필요성이라 는 제하의 개념이었다. 당시의 감정업계는 토지평가사와 공인감정사가 2원화되어 있었고 중개업계도 중개사와 중개인이 양립하고 있었다.
88년 당시는 부동산보유 로 인한 매각차익(capital gain)이 높았기 때문에 부동산활용으로 인한 소득수입 (income gain)의 필요성이 현재와 같이 왕성하지 않았다. 그러나 써비스 자체로 보면 감정이나 중개처럼 단일적이고 일과성의 써비스만 가지고는 장래의 수요를 충족할 수 없다는 점과 당시는 재무부(현재 정경제원)가 발표한 해외 부동산투자 열풍이 시작되던 때였으므로 국제화와 관련된 문제로도 인식되었으나 한 개의 개 척업역에 불과한 정도였다.
한 개의 독립업역으로서는 활성화하기 어려운 상태였 다. 국민들의 인식도 없었다. 당시만 해도 자문이나 상담에 따른 보수를 받는다는 것은 변호사, 회계사 등 일부 전문직을 제외하고는 상상하기 어려웠다. 이러던 중에 89. 2월 한국감정원은 정관에 컨설팅업무를 추가하였고 94. 1. 25일 부동산컨 설팅부를 창설하여 본격적인 영업을 개시하였다. 89년 토지평가사와 공인감정사 자격이 감정평가사로 통합되고 감정평가업을 하 는 업체가 구성원이 된 한국감정평가협회가 발족되었다 91년 이 협회법령제도 개선반에서 미국과 일본의 카운슬러제도 연구 보고서가 완성되었다.
그리고 그 시안의 일부가 신문에 발표되기도 했다.
이것은 카운슬러자격부여에 대한 시안이 었으나, 실행에 이르지는 못했다. 그러던중 93년 위 협회의 조직에 컨설팅위원회 가 설립되고 그해 11월 미국의 카운슬럽협회(ASREC 현재는 The CRE)방문과 일본의 감정평가협회를 견학하였다. 93년말 The CRE와는 향후 양기관과의 교육 훈련 등 협약을 체결했다. 이 때까지만 해도 부동산컨설팅업체는 그 수가 손가락 으로 꼽을 수 있는 정도에 불과했다. 91. 5월부터 시작된 한국부동산신탁과 대한 부동산신탁은 신탁업무가 궁극적인 것이나 신탁의 전제로서 컨설팅업무를 시작하 고 있었는데 초기에는 일반고객에게 인식이 되지 못했다.
그러나 93년도 이후부 터 드디어 고객들로부터 수요가 활발하게 창출되기 시작했다. 93. 8. 12. 금융실명제가 도입되고 95. 7. 1. 부동산실명제가 1년의 유예기간을 가 진 뒤 전면 실시되었다.
금융실명제는 차명계좌를 막고 실명계좌로 전환하고 금융소득종합과세를 하겠다 는 것이며 부동산 실명제는 타인명의 무효화, 명의신탁처벌 실명전환, 과거불법처 벌 및 과거탈세추징을 내용으로 하며 형식적인 제도상으로는 부동산보유로 인한 투기가 어렵게 되고 부동산활용으로의 수요가 증가하게된 기반을 형성했다. 이러 한 과정에서 무수한 업체들이 난립하기 시작했다.

(2) 부동산컨설팅업의 통합노력

'91년 토지공개념에 관한 법률이 제정되기 시작했다. 토지초과이득세, 택지초과 소유부담금 등 유례없는 강한 세제와 개별공시지가에 의한 양도소득세산정 등의 영향으로 토지의 보유나 매각등 양도소득(capital gain)에 따른 부담이 생기면서 소유에서 이용으로라는 캣취프레이즈밑에 토지의 활용으로의 추세가 93년부터 급격히 증가하기 시작했고 이에 따라 우후죽순처럼 컨설팅이라는 이름을 붙인 업 체들이 생겨났다.
이 업무를 통제할 정부기관도 없을 뿐만 아니라, 자격제도나 영 업에 관한 규제가 없었기 때문에 이러한 자질이나 영업에 관한 사항을 협회를 중 심으로 자율적으로 규제할 필요성이 생겼다.


• 제 1차 통합노력


94. 12. 8일 한국 감정원 주도하에 총 21개 컨설팅업체가 한국 부동산컨설팅협 회준비모임을 가졌다. 95. 2. 9. 한국카운슬러협회가 한국감정평가협회산하 감정평가사를 주축으로 설립되었다. 동년 95. 3. 31일 한국감정원이 주축이 된 한국부동산컨설팅업협회가 임의단체로 출범하고 95. 2. 15. 건설부(현재 건설교통부)에 민법 제 32조상의 비 영리법인인 사단법인 설립허가 신청을 동년 2월 및 3월에 각각 설립허가 신청을 제출했다.
카운셀라협회는 「부동산컨설팅업을 영위하는 부동산 카운셀라를 정회원으로 하고 부동산카운셀라로서 부동산컨설팅업을 하지 않는 자를 준회원으로 하고」 부동산컨설팅업협회는 「현재 부동산컨설팅업을 하는 자로서 법인은 정관상 부동 산상담 및 용역제공업무를 할 수 있도록 명시되어 있을 것과 회계처리상 부동산 컨설팅 보수를 독립적으로 처리하고 있으며 부동산컨설팅실적에 관한 서류를 제 출할 수 있어야 하고 개인의 경우는 년간 수입의 3천만원 이상은 되어야 정회원 이 될 수 있게」하였다. 두 협회의 기본 차이점은 카운셀라협회는 카운셀라의 자 질문제의 적격성을 엄격하게 하자는 점에는 뛰어난 점이 있으나, 영업을 하는 업 체가 많지 않기 때문에 정회원이 될 수 있는 사람이 많지 않다.
반면에 컨설팅업 협회는 컨설턴트의 요건이 자질은 불문하고, 현재 부동산컨설팅업을 할 것과 일 정한 수입만 있으면 회원이 될 수 있는 결점을 갖고 있었다. 95. 3. 9.부터 동년 12월까지 사이에 건설교통부 국토개발 연구원을 포함한 3차 에 걸친 관계기관회의와 4차에 걸친 통합회의가 있었다. 양협회는 통합소위원회 를 구성하여 양측 실무위원으로 카운셀라협회측에서는 조덕근, 정재근, 김원보, 박상호 및 강진권이 참석했고 컨설팅업협회측에서는 김화균, 권진영, 양재완, 정 의호 등이 참석했다.
협회명칭, 회원, 임원, 자격자 등 중요사항에 대한 합의를 하였으나 95. 12. 회원 의 가입제한과 무시험자격취득자 수의 문제로 건설교통부의 승인이 유보되었다. 따라서 이 두 협회는 독립된 활동을 시작하게 되었다. 한국부동산컨설팅업협회는 96. 2. 7에 감정원내에 사무국을 개설하고, 카운셀라협회는 한국감정평가협회의 컨설팅위원회와 함께 감정평가협회 산하의 회원사의 컨설팅관계업무를 2원적으 로 담당했다.


• 제2차 통합노력


96. 7. 23. 양협회측에서 다시 통합에 따른 재합의를 하고 본격적인 통합노력에 들어갔다. 한국감정평가협회측에서는 김기완, 전우희와 정재근이 한국컨설팅업 협회측에서는 양화석, 권진영과 김화균이 참석했다. 96. 8. 8.부터 97. 1. 24.까지 사이에 4차례의 정기회의 및 수를 헤아릴 수 없는 수시회의를 거쳐 양협회의 의 견을 좁혀서 97. 1. 24. 최종합의에 이르렀고 97. 1. 27.과 1. 28. 양협회 각각의 해 산총회 및 통합발기인 대회와 동년 1. 30 및 2. 10창립위원회의 최종협의를 거쳐 96. 2. 12. 드디어 2년여의 난산의 산고를 거친 후 한국부동산컨설팅업협회의 창 립총회에 이르게 된 것이다. 한국감정평가협회의 허통회장은 이 협회의 탄생이 「부동산산업발전의 밑거 름이 되고 부동산컨설팅업의 무궁한 발전과 아울러 회원여러분의 큰 발전의 계기 가 되기를 기원한다」고 축사를 하였으며 이날 손선규초대회장은 「부동산의 최 유효이용 및 개발은 부동산 소유자뿐 아니라 국가 및 국민경제에 지대한 영향을 미치고 있다. 컨설팅업의 조기정착 및 건전한 발전을 위 해 최선을 다하겠다」 라고 취임사를 했다. 97. 2. 12. 창립총회에서 손선규회장외에 부회장 4명, 감사3명, 이사 20명을 선출 했는데 부회장에 김기완, 정재근, 정민주, 양화석이, 감사에 김봉록, 김석구, 이재 국이, 이사에 김승호, 임봉주, 안재수, 김상기, 김호동, 신충섭, 김숙호, 이민숙, 조 광현, 황명호, 강경래, 권진영, 박종민, 양재완, 정광영, 최기홍, 최민성, 최영명, 최 칠규 및 황병기가 각각 선출되었다. 97. 2. 25. 제 1차 이사회에서 위원장선임을 하였는바 기획위원회위원장에 정재 근 부회장, 조정위원회에 권진영 이사, 윤리위원회에 강경래 이사, 회원자격심사 위원회에 최기홍 이사, 교육훈련위원회에 최영명 이사, 국제위원회에 김기완 부회 장을 각 위원회의 위원장으로 선임하고 총무이사와 공제사업운영위원회위원장은 당분간 공석으로 두기로 했다.


(3) 협회창립취지서

창립총회시에 낭독되었던 취지서전문을 실어서 창립의 정신을 다시 한번 음미 하고자 한다.


• 협회창립취지서
  
  '96년도부터 부동산 서비스시장의 개방과 WHO체제의 출범 및 OECD 가입은 세 계를 무한경쟁시대로 돌입하게 하였고 따라서 국내의 부동산산업은 대내외적인 커다란 환경변화의 소용돌이 중심에 서있게 하고 있습니다. 현재 밀어닥치고 있는 거대자본과 우수한 경영노하우를 축적한 외국의 종합부 동산서비스회사의 국내 부동산시장에 속속 진출함에 다라 종래이 안정적인 보호 의 틀속에서 성장한 바 있는 우리 부동산산업은 막대한 영향을 직간접적으로 받 고 있습니다.
  특히 국민 삶의 터전이며 산업활동의 기반이되는 부동산에 대하여 망국적인 투 기의 열풍으로 엄청난 폐해를 경험한 적이 있는 우리나라 국민들의 인식이 토지 공개념제도의 정착으로 더 이상 투기수단이 아닌 새로운 투자수단 즉, 소유에서 이용으로의 인식이 전환되고 있습니다. 또한 사회간접자본확충으로 민간부문의 참여와 지방화, 자율화 추세에 따른 개 발여건의 증대로 우리의 부동산시장은 날로 확대되어가고 있는 추세에 부응하고 부동산서비스 수요도 종전의 서비스보다 한층 더 높은 고도화, 고급화된 서비스 를 요구하고 있어 이에 적극 대처해야 할 실정입니다. 이러한 부동산시장의 대내외적인 환경변화에도 불구하고 컨설팅회사의 난립과 영세성을 면치 못함은 물론 전문성마저 결여되어 있는 현재의 부동산산업체제로 서는 급격한 환경변화의 소용돌이를 헤쳐나가기에는 역부족이라는 우리회원들의 결연한 의지를 모아 오늘 이 자리에 모이게 되었습니다.
  이제 우리는 부동산에 대한 수요자의 다양하고 고도화된 서비스요구에 부응하 고자 자체의 과감한 체질개선, 새로운 부동산기법의 개바로가 정보체제의 구축 등 개방과 세계화에 걸맞는 종합부동산회사로 발전할 수 있도록 자생력을 축적해 야 한다는 시대적 사명을 깊이 성찰해야 할 때입니다. 우리 협회는 이러한 부동산 관련 환경변화에 따라 부동산컨설팅의 새로운 영역 개척의 선구자로서, 무분별하게 행해지고 있는 부동산컨설팅업무를 제도화하고 전문직업인으로서의 부동산컨설팅제도의 조기 정착과 개선 및 업무의 효율적 수 행을 통하여 부동산컨설팅업의 건전한 발전을 도모하고 공익에 이바지하고자 합 니다. 나아가 이를 바탕으로 국제경쟁력확보에 기여함과 동시에 토지이용의 최유효이 용의 방안의 제시 및 국토의 효율적 이용개발 할 수 있도록 함으로서 우리나라 부동산산업의 발전방향을 제시하고자 한국부동산컨설팅업협회를 설립합니다.

3. 창립의 의의

한국컨설팅업협회의 창립에는 (주)한국감정원을 비롯한 총 39개 회사가 참여했으며 목적은 「부동산컨설팅제도개선과 회원의 품위유지 및 권익옹 호를 통하여 부동산컨설팅업의 건전한 발전을 도모하며 나아가 국토의 효 율적이용에 기여」를 위한다고 정관에 규정하고 있다.
이 협회의 창립의 의 의를 살펴보고 향후 보완점에 대해서 지적하고자한다. 먼저, 창립의 가장 큰 의의는 바로 통합자체다. 과정이 아닌 실체로서 한 개의 협회가 가장 먼저 탄생한 사실에 비중이 있다.
둘째로, 협회회원사의 표준화다. 회원가입의 적격요건과 향후 컨설탄트의 자격요건을 표준화하여 우후죽순으로 난립하고 있는 비적격업체와의 차별 화를 기할 수 있을 것이다. 협회의 정관에는 제도, 이론, 기법 등의 조사연 구, 자격제도, 해외업계와의 교류, 교육훈련연수 등의 사업이 망라되어있다.
셋째로, 공신력의 제고다. 표준화된 자질을 가진 업체와 전문가의 써비스 를 통해 소비자의 만족을 극대화하고, 소비자에게 피해가 극소화하는 노력 이 이루어 질 수 있다.
넷째로, 부동산종합업의 기초를 마련한다. 부동산관계의 영업은 궁극적으 로 종합업체로의 과정을 밟게된다. 컨설팅은 이러한 종합업에 이르는 기초 공사의 과정이다. 따라서 다양한 구성업체와의 상호협력에서 단일업체가 이루지 못하는 시너지 효과를 거둘 수 있다.
다섯째로, 윤리성과 책임성의 제고다. 회원가입, 자격정지 및 상실, 징계 등을 통하여 컨설팅업이 영리성에만 집착하지 않도록 계도해 가는 과정이 될 것이다.
여섯째로 지방화에의 수요부응이다. 지방자치단체는 역내의 토지활용과 자치단체자체의 국제화노력으로 토지의 유효활용과 재정확충을 위한 극대 의 노력을 할 것이다. 내용년수가 다한 공공청사의 재건축도 활성화될 것 이다. 이러한 수요에 공동으로 대처할 수 있는 능력이 보강될 것이다.
일곱째, 국제화세계화에의 노력이다. 한 개의 구성원이 감당하기에는 어려운 국제화세계화의 노력이 단체의 힘을 통해서 향상될 것으로 기대한다.그러나 보완할 점도 적지 않다. 우선, 미가입중에 있는 부동산컨설팅적격업체에게 문호를 개방해야한다. 명 실공히 단일화작업을 완성을 해야한다.
컨설팅업을 하는 대부분의 업체가 집결되었으나 앞으로도 통합협회로서의 기능을 확장해가야 한다.다음으로, 현재는 임의단체로 출발을 하였으나 공신력의 제고를 위해 가급적 조속한 시일 내에 주무관청의 허가를 받아 민법 제 32조의 사단법인으로 등록을 마쳐야 할 것이다. 또 컨설팅은 사람이 하는 것이므로 협회의 정관부칙에 있는 자격제도연구위원회를 조속히 발족시켜 컨설턴트의 적격자질을 정립 해야한다. 마지막으로 협회재정수입과 전문인력의 확보다. 현재 협회는 재정적으로 어려움이 많다. 또 사무실과 충분한 인력도 확 보하지 못하고 있다.
의욕적인 사업을 전개하기에는 취약점이 산적하다. 회원사와 새로운 집 행부는 소명의식을 가지고 조기정착을 위한 적극적인 참여와 헌신적인 노 력이 필요하다. 무엇보다도 개척자의 자세가 필요하다.
새로 발족된 협회는 당초의 설립취지를 살려서 아직도 미성숙기에 있는 업계를 이끌고 갈 막중한 책임이 있다. 일본의 전례에서 보는 것처럼 협회의 양립으로 인해 다시 재통합의 필요 성이 대두되고있는 실패의 전철을 밟지 말고 오히려 이것을 타산지석으로 삼아야 한다. 그리하여 국내적으로는 토지의 최유효활용에서 따르는 폭발적 수요에 대 비하고, 국외적으로는 96년부터 시작된 부동산써비스시장개방에 따른 선진 국가의 유수업체와의 경쟁에서 의연히 대처할 수 있는 역량을 계속 비축 해 나가야 할 것이다.

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