논단

◈ 개별공시지가의 검증과 감정평가사의 역할

라 동 관 | 한국감정평가협회 지가공시위원장

Ⅰ. 머리말

Ⅱ. 개별공시지가의 개념과 절차

개별공시지가의 개념

개별공시지가는 건설교통부장관이 매년 공시하는 공지지가 표준지를 기준으로 시장군수구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 '표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표'(이라 토 지가격비준표라 한다)상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 선정 된 표준지공시지가에 곱하여 개별토지의 지가를 산정한 후, 이 산정지가에 관하 여 감정평가사의 검증을 거치고, 토지소유자 등의 의견수렴과 토지평가위원회의 심의를 거쳐 시장군수구청장이 결정공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다('97개별공시지가조사산정지침).

개별공시지가 산정 및 결정절차

(1) 지가산정산정지가검증

시장군수구청장은 조사대상필지의 전필지에 대하여 토지특성을 조사한 후 비교표준지선정기준에 따라 비교표준지를 선정하고, 토지가격비준표상의 가격배 율을 산출하여 지가를 산정하게 된다. 이렇게 산정된 지가를 산정지가라 한다. 산정지가에 대하여 행하는 검증을 실시한다. 이를 산정지가검증이라 하며 이는 시장군수구청장이 산정한 지가에 대하여 지가현황도면 및 지가조사자료를 기 준으로 개별공시지가 산정대상 전체필지에 대하여 실시하는 검증을 말한다.

(2) 주민열람을 통한 의견청취, 의견제출지가검증, 시군구토지평가위원회의 심의조정 등

산정지가검증후 20일간 주민열람을 통해 의견제출을 받은 후 의견제출된 필지 에 대하여 25일간 감정평가사의 의견제출검증을 실시하고 한다. 그 다음에 산정 지가검증과 의견제출검증결과를 바탕으로 시군구토지평가위원회의 심의를 거 치며 의견제출된 필지에 대하여 그 심의결과를 통지한다.

(3) 지가확인

시장군수구청장은 시도지사를 거쳐 건설교통부에 지가확인을 요청하여 야 하며, 건설교통부장관은 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 지가확인을 실시 한다.

(4) 지가결정 및 공시

건설교통부의 지가확인이 끝나면 시장군수구청장은 개별공시지가를 결정고시하며 이를 시군구 및 읍면동 게시판에 공고 한다.

(5) 이의신청, 이의신청검증, 시군구토지평가위원회의 심의

결정공시된 개별공시지가에 대하여 결정공시일로부터 30일간 토지소유자 등 이해관계인의 이의신청을 받을 수 있도록 하고 있으며 이의신청이 있는 필지 에 대하여 감정평가사의 이의신청검증을 거쳐 재조사한 후 시군구 토지평가 위원회의 심의등을 거쳐 지가를 조정하거나 기각하게 된다.

Ⅲ. 개별공시지가에 대한 검증

의의

검증이라 함은 시장군수구청장이 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비 준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가업자가 비교표준지의 선정, 토지 특성조사의 내용 및 토지가격비준표의 적용 등의 타당성을 검토하여 산정지가의 적정성을 판별하고, 표준지공시지가인근개별공시지가 및 전년도 개별공시지가 와의 균형유지 기타 지가변동율 등을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 제시하 는 것을 말한다. 검증은 개별공시지가 절차와 관련하여 산정지가검증과 의견제출지가검증 및 이 의신청지가검증으로 구분되며 그 절차와 방법에 대하여는 검증지침에서 상세하게 규정하고 있다.

검증절차와 방법

(1) 산정지가검증의 의뢰

시장군수구청장은 먼저 검증을 실시할 감정평가업자를 지정한다. 이 경우 감정평가업자의 지정기준은 당해 시군구 표준지의 공시지가를 조사평가한 감 정평가업자를 지정함을 원칙으로 하되, 검증대상필지수가 과다하거나 표준지 담 당 감정평가업자가 업무정지 등의 행정처분을 받은 경우, 또는 건강 기타사유로 인하여 업무수행이 현저히 곤란하다고 인정될 경우에는 감정평가실적 등이 우수 한 다른 감정평가업자를 추가하거나 대체하여 지정하도록 하고 있다. 해당지역의 공시지가담당평가사가 2인 이상인 경우에는 검증대상필지수를 각각의 감정평가업 자에게 균등배분함이 원칙이다. 다만 특별한 사유가 있는 경우에는 균등배분을 아니 할 수도 있다. 시장군수구청장은 검증대상필지의내역, 검증기간, 기타 검증에 필요한 사항 을 기재한 개별공시지가 검증의뢰서를 선정된 감정평가업자에게 통지하며, 이 경 우 의뢰받은 감정평가업자는 지체없이 승낙서를 시장군수구청장에게 제출하 여야 한다. 검증을 의뢰받은 감정평가업자는 검증업무를 수행할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 승낙에 응하여야 한다.

(2) 검증자료의 준비

시장군수구청장은 개별공시지가의 산정지가검증 등에 필요한 자료를 미리 준비하고 이를 감정평가업자에게 제공하여야 하며 검증에 필요한 자료로서는 지가현황도면(전년도 개별공시지가, 당해연도 산정지가, 당해연도 표준지공시지가 및 용도지역 등을 표시한 도면), 개별토지가격의 산정조서 및 전산자료(디스켓등) 토지특성조사표, 기타 검증에 필요한 자료 등이 있다.

(3) 검증의 실시

검증의 장소는 시군구청에서 실시함이 원칙이되 검증업무의 효율적 수행을 위하여 필요한 경우 시장군수구청장이 지정하는 장소에서 실시할 수 있다. 따라서 시장군수구청장의 허락을 얻은 경우에는 감정평가사 사무실에서도 검 증을 할 수 있음을 유념해야 한다. 다만, 시군구청 이외의 장소에서 검증을 하는 경우 자료관리에 유의하여야 한다. 금년도 검증기간은 40일로 하고 있으며 작년보다 10일을 늘려서 검증을 실시한다.
검증기간은 최대한 확보는 검증의 철저를 위하여 필수적인 것이나 개별공시 지가결정공시의 전체절차와 관련하여 이 정도밖에 확보할 수 없었다. 다만 시장군수구청장이 요구한 기간내에 산정지가검증을 완료하여야 하며 정당한 사 유가 있는 경우 시장군수구청장의 동의를 얻어 이를 연장할 수 있음을 유의 해야 한다. 산정지가검증은 지가현황도면과 지가조사자료를 기준으로 도면상 개별토지가격 의 적정성여부를 검토함이 원칙이다. 다만 감정평가업자가 필요하다고 인정하는 경우에는 현지조사를 실시할 수 있다. 감정평가사는 산정지가검증시 비교표준지의 선정, 개별토지의 가격산정의 적정 성, 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형, 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형에 관하여 검토확인하여야 하며, 기 타 시장군수구청장이 검토를 의뢰한 사항에 대하여도 충실히 검토확인하여 야 한다. 지가산정검증은 지가현황도면의 작성공무원과 검증담당감정평가업자는 지가현황 도면의 여백에 그 작성과 검증의 정확성을 확인한 후 서명날인함으로써 한다.

(4) 검증결과보고 및 조정

감정평가업자는 산정지가검증이 완료한 경우에 7일이내에 시장군수구청장에 게 지가현황도면과 산정지가결과보고서를 제출한다. 감정평가업자는 시장군수구청장으로부터 요청이 있을 경우 시군구토지 평가위원회에 출석하여 산정지가에 대한 검증결과를 설명하여야 한다. 시장군수구청장은 시군구토지평가위원회에서 검증지가에 대하여 다른 의견이 있 을 경우에는 당해 필지에 대하여 검증을 실시한 감정평가업자의 의견을 들어 이 를 조정할 수 있다.

(5) 의견제출지가검증

의견제출검증은 시장군수구청장이 산정한 지가에 대하여 토지소유자 기타 이해관계인이 지가열람 및 의견제출기간 중에 의견을 제출한 경우에 실시하는 검 증이다. 의견제출검증은 시장군수구청장이 산정지가검증을 실시한 감정평가 업자에게 일정형식의 서면으로 통지하여야 하는 바 의견제출이 있는 때마다 또는 의견제출기간 만료시 일괄하여 통지할 수 있을 것이다. 의견제출검증은 감정평가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별토지가격 산정 등 의 적정성 여부를 검토하여야 하며, 의견제출검증이 완료된 때에는 이를 완료한 날로부터 7일 이내에 그 결과를 일정서식에 의하여 시장군수구청장에게 보고 하여야 한다.

(6) 이의신청지가검증

이의신청지가검증은 시장군수구청장이 개별공시지가를 결정공시한 후 토 지소유자등이 이의신청을 제기한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 시장군수 구청장은 토지소유자 등의 이의신청이 있어 검증을 의뢰하는 경우에는 산정지가 검증을 담당한 감정평가업자에게 이를 통지하여야 한다. 이의신청검증은 감정평 가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별공시지가의 적정성여부를 검토하여야 하 며, 이의신청검증이 완료된 경우에는 이를 완료한 날로부터 7일이내에 일정양식 에 의하여 시장군수구청장에게 보고하여야 한다.

검증시 지가현황도면의 활용

지가현황도면은 시장군수구청장이 개별공시지가의 조사산정 및 검증 등 의 업무에 필요한 지번, 지목 및 지가 등이 필지별로 기재되고, 당해지역의 행정 구역명과 주요지형지물 및 용도지역용도지구 등에 관한 사항이 식별이 용이하 도록 표시된 도면을 말한다. 지가현황도면은 토지특성조사, 비교표준지선정, 지 가검증, 시군구토지평가위원회의 심의 및 개별공시지가의 결정 등에 활용을 목적으로 작성된 것이며, 특히 산정지가 검증시에는 이를 기초로 검증하여야 한 다. 지가현황도면에는 지번 및 지목, 당해연도비교표준지공시지가, 전년도개별공 시지가와 당해연도의 산정지가가 기재되어 있으므로 산정지가 검증은 시군구 에서 작성제공하는 지가현황도면에 따라 도상으로 함이 원칙이다. 지가현황도 면에 의한 산정지가검증의 곤란 등 필요시에는 현지조사를 할 수 있을 것이다
검증시 전산자료의 활용

시군구에서 작성된 토지 및 지가정보에 관한 디스켓 등 검증자료를 효율적 으로 활용하여야 검증을 합리적으로 할 수 있을 것이다. 시군구는 지가정보 시스템의 일환으로 토지대장 및 지적도를 전산화하고 개별공시지가를 전산관리하 도록 하고 있으므로 이러한 전산자료의 활용으로, 개별공시지가가 전년도 대비하 여 상당히 상승한 개별공시지가 또는 표준지와 개별공시지가와의 차이가 많은 것 을 추출하여 중점적으로 비교 분석하여 효율적 검증이 이루어지도록 할 필요가 있다.

Ⅳ. 개별공시지가 검증시 유의사항

검증에 대한 감정평가사의 인식의 제고

우선 검증에 임하는 감정평가사의 자기인식을 명확히 할 필요가 있다. 감정평가 사는 토지와 지가에 대한 전문가로서 스스로 자궁심을 가질 필요가 있다. 스스로 의 자긍심은 업무에 대한 애착과 충실성으로 나타나야 하며, 충실한 검증업무처 리로 지가담당공무원을 감동시키거나 승복시킬 수 있어야 한다. 또한 감정평가사 의 스스로 개별공시지가를 결정공시하는 시장군수구청장의 입장에서 생각 하고 업무를 처리할 수 있는 폭넓은 시각을 가져야 한다. 개별공시지가가 조세나 부담금 기타 국유재산의 사용료로 활용되는 점도 인식하고 국가경제나 국민의 조 세부담 등도 고려하여야 한다.
시군구 지가공무원과의 협조관계유지

지가산정 및 결정의 주체는 시장군수구청장이며 감정평가사는 스스로 가진 전문성을 가지고 지가담당공무원의 협력으로 지가결정과정에 참여하는 것이다. 개별공시지가의 산정 및 검증 기타 개별공시지가의 결정절차 전과정에서 감정평 가사는 시군구 공무원과 김밀히 협력하여야 한다. 앞에서 본 개별토지산정 및 결정절차에서 감정평가사의 검증의 중요성은 매우 강화되어 있다. 기계적인 지가산정이 지니는 여러 가지 불합리한 점을 감정평가사의 풍부한 경험과 해박한 지식으로 지가결정에 이바지함과 아울러 지가공무원의 일천한 경험과 이로 인한 실수 등이 없도록 지도도 해주어야 한다. 시군구지가공무원이 막대한 업무량 과 시간 및 인력의 제약 등으로 감정평가사의 요구를 모두 수용할 수 없는 경우 도 있을 것이 예상된다,. 검증에 필요한 자료를 사전에 충분히 준비할 수 있도록 여러 가지 협조관계의 구축에 만전을 기하여야 한다.
검증관련절차의 정확한 이행

검증절차는 개별공시지가의 조사산정 및 결정절차가 일련의 과정으로 진행되 는 중에 실시되므로 절차의 원활을 꾀하기 위하여는 검증업무의 차질없는 업무수 행이 필요하다. 검증을 담당하는 감정평가사로서 스스로 사전에 준비할 사항을 점검하고 검증을 효율적으로 진행으로서 검증의 철저가 절차진행의 지연으로 나 타나는 사례가 없어야 한다. 계획성있고 합리적인 검증업무의 수행을 위하여는 감정평가사가 해야할 업무를 검증일정별로 체크하는 정확성도 가져야 한다. 검증 일정과 절차의 사전적 검토와 정확한 수행을 통하여 담당 시군구와 마찰이 생기지 않도록 유의하여야 할 것이다.
검증기간의 최대한 확보

검증을 정확히 수행하기 위하여는 무엇보다도 검증에 투입하는 시간을 충분히 확보할 필요가 있다. 산정지가검증의 경우에 40일이라는 짧지않은 기간이 할애되 어 있으나 이 기간이 모든 토지를 검증함에 충분한 것은 아니다. 사전에 검증준 비의 철저와 검증기간의 충분한 확보로 업증업무가 졸속으로 종결되지 않도록 최 대한 노력하여야 한다. 검증업무를 수행함에는 개별필지별로 표준지와의 균형을 검토함과 아울러 인근지역과 전체지역과이 균형있는 시각이 필요하다. 검증기간 을 최대한 확보하고 검증업무를 검증일정에 때라 계획성있게 집중적으로 실시토 록 함으로써 전체적으로는 개별공시지가 절차의 전체 일정에 차질이 없도록 하여 야한다.
예산에 대한 협조

금년은 검증수수료의 지급에 있어 작년과는 달리 일당제에서 검증대상필지수에 따라 예산을 책정하여 지급하도록 하였다. 이러한 검증수수료는 일선공무원의 입 장에서 보면 그 금액이 커 보일 수도 있는 바 검증수수료체계 결정의 지연으로 시 군 구별로.검증예산확보에 문제가 있는 지역도 발생할 수 있다. 검증수수료 의 50%는 국가예산으로 국비지원하고 , 나머지 50%는 시군구 예산으로 지급 하며, 검증수수료는 일괄하여 시군구와 계약을 체결하여 이를 지급하도록 하 고 있다. 예산상 제약으로 검증수수료의 지급에서 삭감되는 일이 없도록 감정평 가사가 시군구와 사전적인 협조를 함으로써 검증수수료지급에 차질이 없도록 할 필요가 있다. 향후 검증수수료의 예산책정과 그 지급방법을 개선토록 연구할 필요가 있으며 금년도 검증에 임하는 감정평가사가 특히 유념하여야 할 사항이라 고 생각한다.
전산정보의 최대한 활용

검증의 효율적 추진은 개별공시지가의 전산자료의 최대한 활용으로 진행할 수 있다. 개별공시지가의 적정성을 검증함에 있어 개별토지의 토지특성과 표준지공 시지가가 가장 큰 요인인 만큼 이들의 적정여부를 전산을 활용할 수 있어야 한 다. 검증의 편리를 위하여 시군구별로 검증관련자료의 전산화와 효율적인 검 증업무수행에 필요한 전산지원을 최대한 하려고 한다. 이러한 시군구 전산자 료의 적극적인 이용으로 검증업무의 효율적 수행에 적극 노력하여야 한다. 다만, 전산자료는 어디까지나 보조자료에 불과하며 검증의 기본적 수행은 지가현황도면 에 의한 개별필지별 토지가격의 집중적 검토에 있음을 인식하여야 한다.

Ⅴ. 개별공시지가검증과 감정평가사의 역할

Ⅵ. 맺음말