질의회신

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◈ 질 의 회 신

상법 제299조의2 검사인의 조사에 갈음할 수 있는 증명

■ 질의요지

상법 제299조의2는 변태설립사항에 관하여 공증인의 조사보고 또는 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다고 규정하고 있는 바, 위 법조 에서의 '공인된 감정인'의 구체적 범위 및 '검사인의 조사에 갈음한다'는 규정의 의미.

□ 회신내용

상법 제299조의2에서 규정하고 있는 '공인된 감정인'이란 현물출자된 각 재산의 유형에 따라 법률에 의하여 감정을 할 수 있는 자격일 부여된 감정인을 말하는 바, 그 구체적 예로는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 토지 등의 감정 평가를 할 수 있는 감정평가사 및 공인회계사법에 의한 회계감정을 할 수 있는 공인회계사 등을 들 수 있고, 한편 상법 제200조의2의 공증인의 조사보고 또는 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다는 규정은 동법 제290 조제1호 내지 제4호 및 제295조의 현물출자 이행에 관하여 법원이 선임한 검사인 이 조사하여 법원에 보고함을 원칙으로 하되, 선택적으로 공증인의 조사보고 또 는 공인도니 감정인의 감정보고서로서 위 검사인으리 조사보고에 대신할 수 있 도록 한 것으로서 변태설립사항이 있는 경우 설립등시기 검사인으리 조사고보서 를 첨부하거나 또는 서택적으로 공증인의 조사보고서 또는 공인된 감정인의 감정 보고서를 첨부하면 될 것입니다.(대법원 등기 3402-68:'97. 1. 28)

변태설립사항 및 현물출자 이행 등에 관하여 검사인의 조사에 갈음할 수 있는 조사보고서

■ 질의요지

상법 제299조제1항은 검사인이 동법 제290조 각호의 사항과 제295조의 현물출 자 이행에 관한 사항을 조사하여 법원에 보고하도록 하면서 동법 제299조의2에서 제290조제1호 및 제4호의 사항에 관하여는 공증인의 조사보고로, 제290조제2호, 제3호 및 제295조의 현물출자 이행사항에 관하여는 공인된 감정인의 감정으로 검 사인으리 조사에 갈음할 수 있다고 규정하고 있는 바, 1. 상법 제299조의2의 규정에 의하여 검사인의 조사에 갈음하는 공증인의 조사보고라 함은 동법 제290조제1호 및 제4호에 관한 사항을 기재한 정관에 대하 여 공증인의 인증을 받음으로써 족하 것인지 아니면 더 나아가 정관의 인증 이외 에 동법 제290조제1호 및 제4호의 사항에 대하여 별도로 공증인의 조사보고가 있어야 하는 것을 의미하는지 여부 2. 상법 제299조의2의 규정에 의하여 검사인의 조사에 갈음하는 공인된 감정인 의 감정이라 함은 동법 제290조제2호제3호 및 제295조의 현물출자 이행사항에 관하여 각 재산에 대한 공인된 감정인(출자된 재산의 종류에 따라 부동산감정평 가사 또는 공인회계사 등이 있을 수 있음)의 감정으로 족한것인지 아니면, 각 감 정인의 감정을 기초로하여 그 감정에 참여하지 아니한 별도의 공인회계사 등이 검사인으로서 작성한 조사보고가 있어야 하는 것을 의미하는지 여부

□ 회신내용

상법 제299조의2의 규정에 의하여 동법 제290조제1호 및 제4호의 사항에 관한 공증인의 조사보고로써 검사인의 조사에 갈음하기 위하여서는 위 사항을 기재 한 정관의 인증(이는 동법 제292조의 규정에 의하 것임)이외에 위 사항에 대하열 별도로 공증인의 조사보고가 있어야 하고, 상법 제299조의2의 규정에 의하여 동 법 제290조제2호, 제3호 및 제295조의 현물출자 이행사항에 관한 공인된 감정인의 감정으로써 검사인의 조사에 갈음하기 위하여서는 현물출자된 각 재산에 대한 공 인된 감정인(출자된 재산읠 종류에 따라 ㅂ동산감정평가사 또는 공인회계사 등이 있을 수 있음)의 감정으로 족하며, 각 감정인의 감정을 기초로하여 그 감정에 참 여하지 아니한 별도의 공인회계사 등이 검사인으로서 작성한 조사보고가 있어 야 하는 것은 아님을 알려드립니다.(대법원 등기 3402-70:'97. 1. 28)

토지면적사정

■ 질의요지

감정명세표의 공부와 사정란에서 토지면적에 대한 자체 측량권한이 없는 감정 평가사의 사정평가 가능여부[○○감정평가법인]

□ 회신내용

통상적으로 감정면세표상에 나오는 공부와 사정에서 사정이란 인위적인 축조 물인 건물에 대한 감정평가사의 실측사정을 의미하는 것이고, 토지의 경우는 면 적, 이용상황별로 명백히 구분되어 판단할 수 있는 소규모 토지인 때에는 용도별 로 구분하여 사정란에 기재하나 대규모 토지임야 등은 감정평가사로서는 구체 적 측량이 불가하여 통상공부면적으로 사정평가하는 것이 타당하다고 판단됨 [협회 기획 0100-1127('96.11.6)]

휴업보상 대상여부

■ 질의요지

공업배치및공잣얼립에관한법률 부칙제3조의 규정에 의하여 공장등록을 필한 업체가 실제는 단일공장이 아니고, 소유자의 업체외에 사업자등록을 한 20여개의 도금업체가 소유자에게 임차료 및 폐수처리비 등을 지급하며 구분 사용하고 있는 경우에 소유자가 아닌 입주업체에도 유업보상을 하여야 하는지 여부
나. 국공유지인 하천을 (주) 진성레미콘이 사용료를 납부하는 조건으로동 구거 부분에 복개공사를 하여 공장용지로 이용하는 경우 복개부분의 콘크리이트 구축 물이 별도의 보상대상이 되는 지 여부[○○감정평가법인]

□ 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 공특법이라 한다)시행규칙 제25의 규정에 의한 영업에대한 휴업보상은 공장이 소재하는 건물 등의 실제 소 유여부와는 관계없이 적법하게 사업자등록을 하였다면 공업배치및공장설립에관한 법률 제2조제6호에 의한 아파트형공장에 준하여 업체별로 휴업보상을 하는 것 이 타당한 것으로 판단됨.
국가 또는 지방자치단체 소유의 물건을 관게법령에 의하여 적법하게 허가 인가등을 받아 개량한 경우에는 공특법시행규칙 제9조제1항의 개간비에 준하여 벌도로 보상을 하는 것이 타당한 것으로 판단됨. 다만 하천법 제35조에 의한 원상 회복의무 여부 및 관련비용 등은 하천관리청, 사업시행자등에 조회하여 처리하여 야 할 것임. [협회 기획 0100-1149('96.11.11)]

보상선례 참작여부

■ 질의요지

공공용지의취득및손실보상에관한특례법령 및 토지수용법령에 의거 보상평가 또 는 수용평가를 하는 경우 감정평가에관한규칙 제17조제6항제7호 및 협회 토지보 상평가지침 제17조의 규정에 의하여 적용할 수 있는 인근지역에 있고, 유사토지의 최근 1년 이내의 보상선레는 가격시점 이후인 보상사례도 참작할 수 있는지 여부 [○○감정평가법인]

□ 회신내용

보상선례는 지가공시및토지등의평가에관한법렬, 공공용지의취득및손실보상에관 한특례법령, 토지수용법령 등 관계법령에 위배됨이 없는 정당한 보상선례인 경우 에 한하여 그 보상선례의 평가기준등을 참작할 수 있으며, 가격시점 이후인 보 상사레는 지가변동률로 시점수정을 한다 하더라도 가격시점 당시에는 존재하지 않던 사례로서 인근토지의 가액을 적절히 반영하는 것이라고 단정할 수는 없는 것으로 판단됨(대법언 1993. 2. 12 선고, 92누 11763 판결 참조) [협회 기획 0100-1150('96.11.11)]

공특법시행규칙 제6조제4항의 적용여부

■ 질의요지

공공굥지의취측및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조제4항에 의하면 「공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 목적으로 하여 가 하여진 경우를 제외하고는 제한받는 상태대로 평가하되 제한의 정도를 감안하여 적정하게 평가한다」라고 되어 있는바, 공공사업시행대상지구지정(탲기개발예정지 구 등)이 되기전 건물신축을 목적으로 적법한 절차에 의거 형질변경허가를 받아 공사를 진행하던 중공공사업시행 대상지구로 지정이 되었고, 대상지구로 지정이 된 후 형질변경 준공을 하여 당초 형질변경허가신청 당시의 건물 건축허가를 신 청하였으나 공고사업 시행지구로 지정이 되어 건축허가를 해줄 수 없다고 회신을 받은 바 동혈질 변경준공토지는 지적법에 의거 지목이 대지로 변경되지 못하고 잡종지로 변경되었으며 이로 인하여 토지소유자가 불이익을 받게 되었다면 본 건 축허가를 받지 못한 사유는 당해 사업시행을 직접 목적으론 가하여진 경우로 볼 수 있는지 여부 [○○감정평가법인]

□ 회신내용

택지개발사업 등을 위한 토지 등의 취득에 있어서 보상액의 평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가하여야 할 것이며, 택지개발예정지구 등 으로 지정되지 않았다면 타용도 등으로 이용할 수 있었을 것을 전제로 평가하여 야 하는 것은 아닌 것으로 판단됨. [협회 기획 0100-1151('96.11.11)]

주상용 및 상업용건물의 평가방법

■ 질의요지

공공용지취득및손실보상에관한특례법(이하 공특법이라 한다) 제4조제2항2ㅔ3 호의 규정에 의하면 건물 등에 대하여는 거래가격원가수익성 등을 참작한 적 정가격으로 보상액을 정하도록 되어 있고, 동법시행규칙 제10조제2항의 규정에 의 하면 건물은 원가법으로 평가하된 주거용건물에 있어서는 거래사례비교법에 의하 여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액을 넘는 경우에 한하여 거래사례 비교법으로 평가하도록 되어 있는 바, 주상용 및 상업용건물도 거래사례비교법으 로 평가할 수 있는지 여부 [○○감정평가법인]

□ 회신내용

공특법 제4조제2항제3호의 규정에 의하면 건물 등에 대하여는 거래가격원 가수익성등을 참작한 적정가격으로 보상액을 정하도록 되어 있고, 동법시행규칙 제3조제2항의 규정에 의하면 이 규칙에서 정하는 방식을 선택적용함으로 인하 여 평가가격이 심히 부적정하게 될 요인이 있을 경우에는 보다 적정하다고 판단 되는 방식을 적용할 수 있도록 되어 있으며, 감정평가에관한규칙 제18조의 규정에 의하면 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있도록 되어 있는 바, 공특법시행규칙 제10조제2항은 토지와 건물이 동일인 소유인 일반적인 건물의 경우에 원칙적으로 적용되는 규정 으로 판단되며, 구분소유의 집합건물이거나 토지지분이 없는 건물 등 특수한 건물 을 평가하는 경우에는 원가법으로 평가시 건물의 위치별, 층별에 따른 가격차이 등을 반영할 수 없으므로 대상건물의 특성. 일반적인 거래관행등을 감안하여 거래 사례비교법 등 보다 적정하다고 판단되는 평가방법을 저용하여 평가하는 것이 타 당한 것으로 판단됨. [협회 기획 0100-36('97.1.13)]

재개발사업지 국공유지 평가방법

■ 질의요지

도시재개발사업지구내에 종전의 용도가 도로구거인 국공유지가 평가 당시에 용도가 변경된 경우에 현실이용상황에 대한 판단여하

□ 회신내용

도시재개발법 제57조제3항의 규정에 의하면 재개발사업과 관련하여 우선 매 각등을 할 수 있는 국공유지는 사업지생고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지 되는 것으로 보도록 되어 있으며, 이는 국공유지에 대한 평가 등과는 관계없이 매 각에 따른 행정절차를 간소화함으로서 사업시행을 활성화하기 위하여 규정한 것 이며.
동조 제4항에서는 국공유지 매각시 주민부담을 덜고 평가를 합리적으로 할 수 있도록 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 가격을 평가하도록 하고 있는 바,
귀질의상의 국공유지에 대하여는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시 행령 제2조의10제2항의 규정에 불구하고 재개발사업시행인가시의 이용상황을 기 준으로 하여 평가하는 것이 적정한 것으로 생각됩니다. [건설교통부 토정 58342-123('97. 1. 29)]