1968년도에 처음으로 필자가 감정평가업무를 시작하게 되었는데, 그 때는 독립된 감정기관이 없었고, 은행의 부속 기관으로 감정과 또는 감정계로 분류되어 있었다. 그래서 당해 은행의 담보 감정업무를 중심으로 감정이 론이 발전되었으며, 가끔 외부에서 용역 의뢰가 들어오면 이를 처리하는 미미한 수준의 감정이었기 때문 에, 특별한 교과서도 없었으며 논리정연한 이론적 뒷받침이나 제도적, 법적 뒷받침이 전혀 없었던 때였 다.
필자가, 1990년도에 미국에 이주하면서, 이주 한달만에 감정평가 업무를 개업하고(멋모르고 한일이 지만), 은행에 수주차 나갔었다. 필자의 생각으로는 한국의 감정평가이론이 미국과 일본에서 도입되었기 때문에 거의 비슷한 것 아닌가 하는 막연한 생각으로 일을 달라고 하였는데, 막상 사정사정해서, 그것도 무료로, 주택감정을 한 건 수주받고 너무 좋아했던 기억이 나는데, 그것도 잠깐이고, 감정방 법이 한국과 너무 달라서 한동안 애를 먹기도 하였다.
한국은 지금도 그렇지만, 정부 주도형의 일 본 감정기법을 선호하였으므로, 철저히 부동산 수요공급의 시장원리에 따라 움직이는 미국의 감정기 법에는 생소할 수 밖에 없었던 것이다. 따라서, 한국이 복성식 평가방법에 의존할 수 밖에 없는, 거래 사례의 빈곤과 각종 부동산의 정보 공유에 관한 제도가 뒷받침되지 않고, 또한 부동산 거래와 임대에 관한 정보가 상품화되지 않는 상태에서는 거래사례비교법이나 수익환원법 같은 고급 선진 감정기법에 관한 발전은 기대할 수가 없는 것이다.

미국의 부동산에 관한 모든 정보 는 소화할 수 없을 정도로 국민들에게 무제한 공급되고 있는데, 정보만을 전문으로 공급하는 COMPS. Inc., Experians, Data-Quick 같은 회사들이 생겨나게 되었고, 이 정보들을 기초로 하여 미국의 부동산 정책의 가이드 라인이 되기도 하는 것이며, 감정사들도 풍부한 자료를 통하여 감정기 법을 개발해 나가는 역할을 잘 해내고 있는 것이다. 또한, 인터넷을 통하여 얻게되는 부동산의 매물과, 거래 상황, 각종 통계자료, 각 주나 시의 모든 인구통계, 교통량 조사, 부동산의 동향등에 관한 자료는 무궁 무진하다고 볼 수 있다.
이에 반하여 한국의 부동산에 관한 자료는, 적어도 감정평가에 필요한 공 적 정보, 예를 들면 거래사례 및 거래가격에 관한 각종 정보, 임대 사례에 관한 각종 정보 등이, 너무 빈약하다고 볼 수 밖에 없다. 이는 일차적으로, 정부 당국의 제도적인 뒷받침이 없기 때문인 것으로 볼 수 있다.
부동산을 등기할 때에, 실거래 가격이 공시되지 않고 있으며, 또한 부동산 중개사에 의하여 도, 거래시에 습득한 각종 정보가 공시되지 않고 있는 현실 상황으로 보아서는 어쩔 수 없다 하겠다. 하지만, 언젠가는 또 누구에 의하여서든 이런 부동산의 거래, 임대에 관한 정보는 공개되어야 하며, 또한 조직적인 노력에 의하여 각종 정보가 수집되어야 할 것으로 생각이 된다.
먼저 정부의 제도적인 뒷받침이 있어야 하지만, 이 노력속에는 공인중개사 협회와 감정평가사 협회가 힘을 합하여 민간 차원 의 정보 수집업무를 담당하여야 할것으로 생각되며, 우리 감정평가사 개개인도 큰 몫을 담당하여야 될 것으로 본다.

감정평가에 관한 규칙에 의한 수익환원법의 정의는 “대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하 는 방법”이다.
일반적으로 상업용 부동산은 투자 목적으로 거래되며, 투자자의 관점에서 본다면 순수 익은 그 부동산의 가격을 결정하는 중요한 요인이 될 수 밖에 없다. 투자의 원리로 볼 때, 순수익이 많을수록, 그 부동산의 가치는 올라갈 수 밖에 없을 것이다. 상업용 부동산을 구입하는 투자자는 장래 발생할 것으로 기대되는 순수익을 바라보며 상당액의 자본을 투자하게 되는 것이다. 감정평가사는 이 러한 장래에 발생할 것으로 기대되는 순수익을 적정한 환원이율로 환원하여 부동산 가격을 산정하게 되는데 이러한 기법이 수익환원법의 기본이 되는 것은 모두가 잘 알고 있을 것이다.

수익환원법은 정통적인 평가3방식 중의 한가지로서, 그 동안 한국에서 소흘하게 취급할 수 밖에 없었던, 그래서, 가장 그 평가기법의 개발이 늦게 나마 관심의 대상이 되고 있는 것이다.
사실, 상 업용 부동산은 임대에 의하여, 점유권과 사용권이 임차인에게 법적으로 완전하게 넘어간 상태이며, 소 유자는 소유권과 과실 수익권만 가지고 있는 상태이므로, 임대상황과 임대조건 등에 따라 순수익이 달 라지게 되며, 따라서, 임대조건 등이 당해 부동산의 가격을 결정하는 중요한 요인이 되고 있기 때문에, 단순히, 원가법에 의하여, 토지가격에 건물의 잔존 가격을 합산하여 당해 상업용 부동산의 가격을 산 출하는 것은 시장기능에 의하여 형성되는 부동산의 시장가치 (Market Value)와 상당히 다른 가격이 될 가능서이 크다고 본다.
또한, 이러한 원가법에 의한 평가가격은 거래사례비교 방식에 의한 가격과도 차이가 날 가능성이 크다. 왜냐하면, 당해 부동산을 평가할 때, 거래사례는 최유효 이용상태 (Highest and Best Use) 가 비슷한 부동산을 비교하여 시점 수정, 사정 보정하는 것이므로, 단순히 토지가격에 건물의 잔존 가격을 더하는 것은 의미가 없다 하겠다. 이 원가법에 의한 평가가격은 그 토지가 최유효 상태로 이용된다는 가정하에서 토지가격을 산출하는 것이기 때문에, 일반적으로 다른 방법에 의하여 산출된 가격보다 높아질 가능성이 많다고 하겠다.
실례로 본다면, 이 곳 L.A.의 상업용 부동산을 평가 할 때에, 대체로 3방식에 의한 평가가격은 다음과 같은 상태로 나오는 것이 상례이다.

원가방식에 의한 감정가격:$1,500,000 거래사례에 의한 감정가격: $1,200,000 수익환원법에 의한 감정가격:$1,100,000 최종 감정가격:$1,100,000

원가방식에 의한 감정가격이 높다는 것 은 무엇을 의미하는 것인가- 음미해 볼 필요가 있다.
첫째는 그 부동산이 최유효이용의 상태에 있을 가 능성을 의미할 수 있다. 일반적으로 토지가 최유효 이용상태에 있다면
토지가격 + 건축비 = 감정가격 (시가)
의 등식이 성립되어야 한다. 그런데, 이런 등식이 성립되지 않는다면, 또 다른 요인이 있는 것 으로 볼 수 밖에 없다. 그 중에 하나가, 부동산 가격의 하락 국면이다.
둘째는, 부동산 시장이 침체 되어 있거나, 공급이 수요보다 많아서 부동산의 가격이 하락 국면에 있다는 것을 뜻한다. 공급이 수요 보다 많아지면 부동산 거래가격이 하락되며, 이는 부동산의 수요공급에 의하여 움직이는 부동산의 기본 적인 원리를 생각할 때 당연한 것이다. 초과 공급은 임대료의 하락을 가져오든지 아니면, 임대율이 떨어져서, 순수익의 감소를 가져온다. 그 결과로 수익환원법에 의한 감정가격이 낮아지게 된다. 따라서, 새로 당해 부동산과 같은 상태의 부동산을 재건축할 때는, 토지가격에 건축비를 더한 복성가격이 시장가치(Market Value)보다 높아질 것이므로, 더 이상 건축할 필요가 없게 되는 것이다. 따라서 공급이 줄어들게 되고 부동산 가격은 균형을 이루게 된다.
결과적으로, 부동산 침체국면에서는 원가법에 의한 감정가격이 수익환원법에 의한 감정가격보다 높게 되며, 활황 국면에서는 공급이 달리게 되어 원가법에 의한 감정가격이 수익환원법이나 거래사례 비교법에 의한 가격보다 높게되어 건축이 활발해 질 수 밖에 없으며, 이는 부동산의 공급이 원활하게 되어 부동산 가격이 하향 안정세에 도달하게 되는 것이다. 셋째로 원가법에 의한 감정가격이 높아지는 이유로는, 당해 부동산의 기능적인 감가요인이 건물가격 산정에 반영되지 않았거나, 시장가격에 준한 적정 임대료 이하로 장기임대계약이 되어 있거나, 건물의 기능적인 감가로, 관리비용이 적정수준을 초과하는 경우등 여러 가지로 나눌 수 있다.

예측의 원칙, 변화의 원칙, 대체의 원칙, 균형의 원칙, 외부 환경의 영향 등 여러 가지가 있지만, 수익 환원법을 전개해 나가는 동안 영향을 미치는 가장 중요한 두 가지 원리만을 집고 넘어가기로 한 다.

이 원칙은 수익환원법의 기본 원칙이다. 왜냐하면, 부동산의 가치는 장래 수익에 대한 기대치에 의하 여 산정되기 때문에 이 기대수익의 예상이 빗나가게 되면, 기본이 흔들리는 것이 되므로 올바른 시장 가격을 산정할 수가 없게 된다.
장래 수익에 대한 기대치와 연관된 몇 가지 요소를 열거해 보면, 장 래의 임대 수익, 보유기간 동안의 관리 비용의 예측, 보유기간이 끝난 후 매각할 때의 부동산의 가격 , 투자 위험율 등 굴직한 항목만을 열거해 보아도 이들 모두가 장래의 예측이 잘못될 때에 영향을 받는 변수들이다.
이러한 예측은 장래의 부동산의 동향과 부동산 환경의 변화와 직접적인 연관을 갖고 있기 때문에 감정사는 장래 부동산의 예상가능한 모든 변화에 대한 예리한 분석이 동반되어야 한다.

부동산 가격이 이 수요공급의 원칙하에 끊임없이 변화하는 것과 마찬가지로, 당해 부동산에서 발생하는 장래 순수익도 수요공급의 원리에 의하여 많은 영향을 받게된다.
임대 수요가 많아지면, 임대료의 상 승과 함께 공실율의 하락을 수반하게 되며, 따라서 순수익이 증가하고 부동산 가격은 상승하게 된다. 반대로, 임대 면적의 증가로, 과잉공급이 되면, 임대료 하락, 공실율의 증가, 관리비용의 증가로 인하 여 순수익이 적어지고, 부동산 가격은 하락하게 된다.

일반적으로 미국의 평가 방법은 부동산자체를 평가하는 것이 아니라 그 부동산에 속한 권리를 평가하는 것이 통례이다. 감정 대상 부동산이 확정되면, 어떤 권리를 평가하는 것인가를 확인하는 것은 대단히 중요하다. 우리는 보 통 감정평가할 때, 부동산 그 자체를 평가하는 것으로 생각하지만, 실제로는 그 부동산에 현재 종속 된 권리에 대한 평가이다.
부동산에 대한 권리는 소유권, 사용권, 수익권 등 크게 3가지로 분류할 수 있다. 처분권은 소유권에 속한다고 본다. 부동산이 어떻게 이용되고 있는가에 따라, 소유자가 가지 고 있는 3가지 권리 중 일부가 제한을 받게 된다.
주택소유자가 직접 살고 있는 주택을 평가하는 것은 그 부동산에 대한 완전한 소유자의 권리(완전소유권이라 부르자)를 평가하는 것이다. 반면에, 임대용 부동산에 장기계약된 임대차권리가 존재한다면, 소유자는 사용권을 임차인에게 임대차 기간 동안 양도한 것이 되므로, 이 부동산에 대한 평가는 사용권이 제한된 소유자의 권리를 평가하는 것이 다. 평가대상 권리는 크게 세 가지로 구분될 수 있다.

앞에서 거론한 대로 소유자가 살고 있는 주택을 평가하는 것은 그의 완전 소유권을 평가하는 것이다. 공장소 유자가 직접 점유, 사용하고 있는 경우도 마찬가지로 완전 소유권을 평가하는 것이다. 새로 신축된 임대용 부동산을 평가하는 경우도 100%소유권에 대한 평가이므로 완전소유권에 대한 평가이다. 완전 소유권에 대한 평가가격은 그 부동산의 가격과 일치된다. 미국에서는 이러한 권리를 Fee Simple 이 라고 부른다.

장기 임대차 계약이 되어 있는 부동산에 대한 소유자의 제한된 권리만을 평가하는 것이 이에 해당된다. 소유자의 3가지 권리 중 사용권이 제한되어 있으며 소유권과 수익권만 있다는 것을 유념하기 바란다. 미국에서는 이러한 권리를 Leased Fee 라고 부른다. 따라서, 평가대상권리는 소유자의 소유권과 수익권이다.
만일, 시장 임대료보다 싼 임대료로 장기 계약이 되어 있다면, 소유자는 비슷한 규모의 부동산에 적정 임 대료를 받고 있는 다른 투자자보다 적은 순수익을 거두게 되며 (이는 투자손실로 볼 수 있다) 따라 서, 감정사는 이 투자손실을 감안하여 제한된 권리에 대한 감정가격을 평가하게 되는데, 다른 요인이 없다면 이 부동산의 소유자의 권리에 대한 평가가격은 다른 투자자의 그것보다 적어지게 된다.
반대로 시장 임대료보다 비싼 임대료로 장기 계약이 되어 있다면, 소유자는 비슷한 규모의 부동산에 적정 임대료 를 받고 있는 다른 투자자보다 많은 순수익을 거두게 되며 (이는 초과투자 이익으로 볼 수 있다) 따 라서, 감정사는 이 투자 초과 이익을 감안하여 제한된 권리에 대한 감정가격을 평가하게 되는데, 다 른 요인이 없다면 이 부동산의 소유자의 권리에 대한 평가가격은 다른 투자자의 그것보다 많아지게 된다. 따라서, 사용권이 제한된 소유자의 권리에 대한 감정가격은 소유자가 직접 점유 사용하고 있 는 권리에 대한 평가 가격보다 적어질 수도, 많아질 수도 있다.

임차인이 시장가격보다 싼 임대료에 의하여 장기간 임대차 계약이 되어있고, 또 그 임차 부동산을 재임대가능한 권리를 가지고 있다면, 임차기간동안의 이익은 시장가치가 있는 권리로서 감정평가 대상이 된다. 이러한 권리를 Lease Hold 라고 부른다.

수익환원법은 임대용 부동산의 시장가치를 산정하는 것이 통례이지만, 때로 는 투자가치를 평가하는 경우도 있다.
시장가치(Market Value)를 평가하는 경우에는 모든 자료가 부동산 시장에서 형성되는 자료에 근거하게 되는데, 보편적인 생각을 가진 일반 투자자가 특정한 동기없이 투자하기를 원하는 가격이 시장가치라 할 수 있다.
투자가치(Investment Value)란 특정 투자자에 국한되는 특정가격이라고 볼 수 있다. 만일 투자 대상이 특수한 부동산이 아닌 일반적 인 수요가 많은 부동산이라면 시장가치나 투자가치나 특별히 구분되지 않는다.
하지만, 투자자가 특별한 용도로 사용하기를 원하는 부동산, 예를 든다면, 장기간 임대하고 있는 식당이 장사가 잘 되고 유명해져서, 다른 지역으로 이전하는 것이 위험부담이 있다고 판단되는 경우에는, 시장가격 보다 비싸더라도, 기꺼이 매입하고자 할 것이다.
이 경우, 시장가치라 할 수 없으며 투자가치라 고 할 수 있다. 시장가치는 객관적이라 할 수 있으며, 다수 불특정인에 대한 가치이며, 투자가치는 특정인의 선호도가 포함된 주관적인 가치이다.

장래이익이란 상업 용 부동산에 투자하는 경우에, 그 부동산을 보유하고 있는 동안 누릴 수 있는 모든 장래의 이익에 대한 권리를 말하며, 이에는 보유기간 동안의 임대수입과 다시 되팔 때의 부동산 가격의 상승효과 에 대한 시세차익을 누릴 수 있는 권리가 포함된다.
장래이익(Future Benefits)을 계측하는 방법은 가능조소득(Potential Gross Income), 유효조소득(Effective Gross Income), 그리고 순영업소득 (Net Operating Income) 등이 있는데, 가능조소득이란 당해 부동산이 100% 임대되었을 때를 가정 하여 기대되는 총 임대수입을 말한다. 유효조소득이란 공실율과 임대료를 계약대로 받지 못하는 손 실 등을 감안한 후의 실질 임대수입을 말한다. 순영업소득이란 당해 부동산을 관리, 운영하기 위해 필요한 모든 부대비용을 제한 후의 실질적인 투자자의 세금공제전 순수입을 말한다. 가능조소득이 아무리 다른 부동산에 비하여 많다 하더라도, 즉 임대료가 비싼 건물이라 하더라도, 공실율이 많거 나, 관리비용이 많이 들어가는 부동산은 투자자의 관심을 덜 끌어드릴지도 모른다. 보유 부동산을 되 팔때의 이익을 복귀액(Reversionary)이라 부른다. 부동산 투자자는 장래를 예측하여 부동산 가격 이 상승할 것으로 기대하며 투자하게 되는데, 이 장래의 투자차익을 현재의 가치로 자본환원하여 그 가치를 측정하는 것을 말한다.

수익환원법에서 가장 핵심적인 요소가 바로 수익률이다. 투자자의 관심은 바로 투자한 자본에 대하여 얼마나 이익이 돌아오는가 이다. 이 투자자의 기대이익을 계측하는 자가 바로 환원이율인 데, 환원이율에는 1) 투자자본의 회수율과 2) 투자자본에 대한 과실취득율등을 포함한다.
감정평가 에 관한 규칙 제13조에 의하면
1)수익 환원법에 적용되는 환원이율은 순수익을 자본환원하는 이율 로서 순수이율에 대상 물건의 위험율을 가산한 율로 한다고 정의하고 있다.
2)제 1항의 위험율은 위 험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금의 안정성을 참작한 것이어야 한다고 되어 있다.
법률에서 정 의하고 있는 환원율의 정의를 바로 실무에 적용하기에는 여러 가지 이려움이 있으며 실제로 어떻게 산 출되는 것인지 막연한 생각이 들 때가 있기도 하다. 이러한 어려움을 미국에서는 구체적으로 어떻게 정의되고, 어떻게 적용되고 있는지 살펴보기로 한다. 이 환원율이에는 여러 가지가 있는데 소득률(I ncome Rate)와 수익률(Yield Rate)로 대별된다.
소득률에는 종합환원이율(Overall Capitalization R ate), 지분환원이율(Equity Capitalization Rate)등이 있으며 수익률에는 이자율(Interest Rate), 할인율(Discount Rate), 내부수익률(Internal Rate of Return)과 지분수익률(Equity Yield Rate)등 이 포함된다.
수익환원법에서는 Income rate와 Yield rates는 부동산 권리에 대한 일부분, 즉 토지, 또는 건물에 귀속되는 수익을 분리하여 생각하거나, 합하여 전체 부동산에 귀속하는 수익을 전제로하여 산출하기도한다.

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