90년대 버블 붕괴과정에서 일본경제에서도 대량의 부실채권이 발생하였다. 그리고 이어진 자산디플레이션으로 인해 담보가치가 급락하면서 일본 금융계의 부실채권은 더욱 크게 증가하였다. 이에 따라 96년 이후 일본금융기관의 부실채권 처리가 다양한 채널을 이용하여 이루어져왔으나 현재까지 그 성과가 뚜렷하지 않다. 96년 3월말에 이미 일본 은행권의 부실채권 규모는 35조 엔으로 총 대출의 5% 수준에 이르렀고, 일본정부와 금융계는 부실금융기관을 정리하기 위해 구제합병, 전담기구 설치, 특별은행, 가교은행 설치 등을 시도하였다.
이러한 조치에도 불구하고 부실채권 처리는 별다른 성과를 보지 못했다. 결국 98년 4월 일본정부는 [토지채권유 동화 토탈 플랜]을 발표하기에 이르렀는데, 여기서 일본정부는 총 16조 엔의 경기부양책을 발표하면서 부실채권 정 리방안을 제시하였다. 그리고 6월에는 부실채권과 담보부동산의 원활한 처분을 위해서 [특정목적회사(SPC)에 의한 특정자산의 유동화에 관한 법률](이하 [SPC법])을 통과시켜 9월부터 시행에 들어갔다.
그런데 일본은 부동산 저당증권, 주택론 채권신탁, 소구화상품, 공동특정사업과 같이 부동산의 유동화가 상당히 진전되고, [특정채권법](이하 「특채법」)에 의해 크레디트, 리스채권 등의 경우에는 증권화가 이미 이루어진 상태 에서 [SPC법]이 도입된 것이다. 따라서 일본에서는 부동산유동화의 법적 정비가 상당히 이루어진 이후 리스크가 큰 자산인 불량채권과 담보부동산을 유동화하기 위한 법률로서 [SPC법]이 제정된 것이라고 할 수 있다.
또한 일본의 SPC는 단순히 금융위기를 극복하기 위한 수단으로서만이 아니라 투자수단으로 고려되었다. 즉 채권 만이 아니라 일종의 주식인 우선출자증권의 발행이 가능하며, 이에 따라 SPC는 미국을 비롯한 구미에서 부동산투 자의 일반적 틀로 기능하고 있는 부동산투자회사(REITs)와 상업용 부동산저당담보부증권(CMBS)을 활용할 수 있 다. 특히 일본판 부동산투자회사(J-REITs)인 SPC는 부동산시장을 활성화하고, 현금흐름이 불안정한 불량채권을 증권화하는 투자수단으로서 적극적으로 고려되고 있다.

[특채법] 상의 유동화대상 자산인 크레디트, 리스 채권 등이 비교적 리스크가 작은 자산인 데 반하여 [SPC법]이 대상으로 하는 자산은 불량채권과 부동산과 같이 리스크가 큰 상품이고 따라서 이들 자산의 증권화를 위해서는 법적 정비가 불가피하다. 이 때 정비의 첫째 목적은 불량채권, 부동산이라는 리스크가 큰 자산의 유동화를 위한 새로운 틀을 제공하는 것이다. 이를 위해서는 정보 공시(disclosure)의 확충, 기업지배(corporate governance) 기능의 강화 등을 통해 투자가 보호조치를 도모하여야 한다. 두 번째는 새로운 자금조달방안으로서 채권형 증권 및 주식형 증권의 동시발행을 가능하게 하는 것이다. 이를 위해서 미국의 부동산증권화의 대표적인 상품인 부동산투자회사와 유사한 자산유동화 제도를 실현하는 것을 포함시키고 있다.

①채권형과 지분형 ABS의 동시 발행

일본에서 [SPC법] 이전의 자산 증권화는 사채, CP(기업어음)와 같이 채권형의 ABS가 중심이었다. 불량채권이나 부동산과 같은 고위험 자산은 자산 가격 자체의 변동폭이 크고, 이 자산들에서 발생하는 현금흐름도 대단히 불안정한 형태라고 할 수 있다.
이처럼 고위험 자산에 적절한 투자형태는 채권형보다는 지분형이 더 맞는다고 할 수 있다. 왜냐하면 지분형은 자 산가격의 변동으로 인한 증권의 자본이득을 획득할 수 있고, 수익의 변동에 따라 고수익을 실현할 수 있기 때문이 다. 그리고 이러한 지분투자가 이루어지면 한편으로 채권형 증권의 발행 시 안정성을 높일 수 있고, 다른 한편으로 는 재무 레버리지(leverage) 효과에 의한 지분 증권의 기대 수익율을 향상시키는 것이 가능하다.
문제는 지분형의 경우 채권형에 비해 세금 부담이 더 클 수 있기 때문에 투자유인이 떨어진다는 점이다. 즉 SPC 와 같이 주식회사인 경우 주식형 증권화로 인한 법인세 부담이 발생하여 투자유인이 떨어지게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 일정 요건을 갖추게 되면 미국의 REITs와 같이 SPC의 수익을 손금에 산입하여 법인세를 면제받게 된다.

②투자가 보호

[SPC법]에는 발행하는 자산대응증권이 리스크가 큰 자산에 기초해 있기 때문에 [특채법]과 같이 투자위험을 공시하는 것만으로 충분히 투자가를 보호하기 어렵다. 이에 따라 적절한 투자가 보호조치를 필요로 한다. 이러한 보호 장치의 하나로 기업지배(corporate governance)의 방법을 이용하게 되는데, SPC의 부정한 자산운용 등과 같은 정관 위반행위를 투자가 스스로 시정할 수 있는 권한을 보유토록 하고 있다.

<표 1> [SPC법]에서 투자가에 대한 보호조치

투자가에게 정보 공시

○ 자산유동화계획의 책정을 의무화하고 정관에 기재함. ○ 우선출자신청증, 특정사채 신청증에 담보가 되는 특정자산의 개요를 기재하는 것을 의무화하고 출자자등 에 그 내용을 공시함. ○ 적정한 공시정보의 확보를 위해 자산의 양도계약 및 업무위탁계약에서 특정목적회사에 중요사항을 통지하 는 것등을 계약상 명기하도록 의무화함. ○ 발행증권을 [증권거래법]상의 유가증권으로 하여 [증거법]에 기초한 공시를 도모함과 더불어 공시내용에 대해서도 검토함.

기업지배기능등의 활용

○ 우선출자증권의 출자자에 대해서는 (1) 출자자로서의 공익권(위법행위금지청구권, 주주대표소송등) (2) 일정한 경우에 인정되는 의결권을 활용하여, 임원의 법령·정관위반의 행위등을 감독·시정하는 것을 가능토록한다. ○ 특정사채권자에 대해서는 (1) 특정사채관리회사의 권한확충으로 그 이익보호를 도모한다. (2) 소위 일반담보부채권을 발행하여 사채권자로 다른 채권자에 우선하게 함.

행정당국에 의한 감독

○ 행정당국에 등록함으로써 업무 개시 ○ 법령위반시정을 목적으로 하는 최소한의 감독

③특정목적회사 제도의 창설

이상과 같이 부채형과 주식형의 ABS를 동시에 발행하면서 기업지배 방식에 의해 투자가를 보호하기 위해 [상법]상의 회사(주식회사 등)와 다른 특정목적회사(SPC)라는 법인제도를 [SPC법]에 의해 창설하였다. 따라서 [상법]에 기초하여 설립된 특별목적회사에 의한 유동화에는 이 법을 적용하지 않는다. SPC를 주식회사와 비교하면 조직, 자본면에서 간소화한 것을 알 수 있다. 임원은 1인 이상(주식회사는 3인 이상), 임원회의는 설치하지 않으며(주식회사는 설치가 요구된다.), 최저자본금은 300만엔(주식회사는 1천만엔, 유한회사는 3백만엔)으로 하고 있다. 또한 SPC는 업무를 특정자산 유동화와 관련된 경우로 한정하여 설립목적 이외의 사업을 사실상 금지하고 있다.

이 법에서 특정자산의 유동화라는 것은 특정목적회사가 일련의 행위로서 자산대응증권의 발행에 의해 얻은 금전을 가지고 특정자산을 취득하며 당해 특정자산(해당 특정자산의 신탁수익권을 포함하여)의 관리 및 처분에 의해 얻은 금전을 가지고, 자산대응증권의 원리금 혹은 배당, 잔여재산의 처분 등을 행하는 것을 이른다.
이 때 유동화의 대상으로 하는 특정자산은 ① 부동산([宅地建物取引業法](이하 [택건업법])의 택지 또는 건물. [ 택건업법]의 해석으로는 해외부동산은 포함하지 않음.),② 지명채권, ③ 신탁수익권이 해당된다. 여기서 특정목적회 사는 이 법에 의해 규정되어진 새로운 회사형태로서 [상법]상의 주식회사 등으로 설립된 특별목적회사에는 포함되 지 않는다. 즉 이 법은 [상법]에 기초하여 이전부터 설립이 가능했던 특별목적회사를 규제대상으로 하지 않으며, 이 후에도 [상법]상의 주식회사제도를 이용한 자산의 유동화는 이 법과 관계없이 자유로이 이루어질 수 있다.
특정목적회사가 발행하는 자산대응증권은 우선출자, 특정사채 및 특정약속어음이 있다. 우선출자는 특정목적회사 가 발행한 우선적 배당 또는 잔여재산의 우선적 배분을 그 내용으로 하여 출자하는 것으로 주식회사의 우선주와 유 사한 성격을 갖는다. 특정사채는 특정목적회사가 발행한 사채를 지칭한다. 특정약속어음은 특정목적회사가 발행한 CP([증권거래법] 제2조 1항 8호의 약속어음)를 말한다. 따라서 [상법]에 기초하여 동일한 성격을 갖는 유가증권을 발행하여도 자산대응증권에 해당되지 않는다. SPC를 활용한 자산의 유동화의 기본 구조는 <그림 1>과 같다.
특정목적회사의 설립 시에는 우선 발기인이 특정목적회사의 목적, 상호, 특정자본(우선출자 이외의 출자에 관련된 자본)액, 자산유동화계획, 존립시기, 해산사유 등을 기재하는 정관을 작성한다. 이 때 특정자본의 최저액은 300만 엔 이며 이는 유한회사의 최저자본금과 동일한 것이다. 이처럼 자본금이 소액인 이유는 [상법]상의 주식회사와 달리 SPC는 자산을 담보로 하여 채권이 발행되기 때문에 채권자에게 자본금으로부터 변제할 필요가 없기 때문이다. 다만 SPC의 유동화업무과정에서 급여의 지불, 기타 경비가 필요하고, 불법행위 시에는 손해배상책임이 발생할 수 있기 때문에 일반채권자가 포함될 가능성이 있다. 이 경우를 대비해서 일정액의 자본금을 준비할 필요가 있는 것이다.

<그림1>SPC를 활용한 자산의 유동화

특정출자에 의한 지분을 보유한 특정사원은 출자지분 보유의 의무를 진다. 이 때 특정출자 1구좌의 최저금액은 5만 엔이다. 지분 양도 시에는 사원총회의 승인이 필요하다. 그리고 이 특정지분에 대해서는 증권을 발행할 수 없다. 이러한 특정사원은 유한회사의 사원과 그 지위가 유사하다.
특정사원 이외에 이사의 결정에 따라 우선적으로 배당을 받거나 잔여재산의 우선적 배분권을 갖는 우선출자의 발행이 가능하다. 이러한 지분을 갖는 우선출자사원은 사원총회에서 의결권이 없다. 그렇지만 의결권을 전제로 하지 않는 공익권에 대해서는 특정사원과 동일한 권리를 행사할 수 있다. 우선출자사원의 지위는 주식회사의 우선주식을 보유한 주주의 지위와 유사하다. 우선출자사원은 자산유동화계획에 따른 업무를 수행하는 한 경영에 관여하지 않으 며, 투자대상의 수익성, 유동성을 중시하는 일반투자가이다.

<표 2> SPC와 주식회사

①사원총회

특정목적회사의 최고의사결정기관은 사원총회이고, 정기사원총회는 매 결산기 종료 후에 일정 기간에 소집하게 된다. 그리고 회의 2주전에 각 사원에 대하여 소집수속을 시작하며, 그 통지에는 회의의 목적을 기재하여야만 한다. 또한 사원총회에서 의결권을 가진 우선출자사원의 수가 1천명 이상인 경우에는 해당 사원총회에 출석하지 않는 우선출자사원은 서면에 의해 의결권을 행사할 수 있다. 그리고 해당 사원총회의 소집 통지에 의결권 행사에 필요한 참고서류의 첨부를 의무화하고 있다.
[SPC법] 제50조에는 특정목적회사를 두가지로 규정하고 있다. 우선출자사원이 존재하지 않는 특정목적회사를 '제1종 특정목적회사'라고 하고, 우선출자사원이 존재하는 특정목적회사를 '제2종 특정목적회사'라고 정의한다. 그리 고 우선출자사원이 법률이나 정관에 따라 의결권을 갖는 사항에 한해서 유의결권 사항으로 규정하고 있다.

②이사

특정목적회사는 유한회사와 동일하게 1인 혹은 수인의 이사를 두어야 한다. 최소 이사수는 주식회사의 최소 이사수 3인보다 적다. 우선출자사원은 이사에 대한 책임 추급을 위한 대표소송제기권 및 이사의 위법 행위등에 대한 금지청구권을 보유한다. 그러므로 우선출자증권을 보유한 일반투자가는 이사가 법률 위반 및 자산유동화계획을 포함한 정관을 위반하는 행위를 하는 경우 자력으로 권리를 지킬 수 있는 조치로서 손해배상을 청구할 수 있다.
그리고 이사의 역할과 관련하여 자산보유자가 파산하는 경우 SPC 이사의 파산신청 권한을 제한해야 하는가에 대한 논란이 있다. 채무초과로 무너진 특정목적회사가 계속적인 영업으로 채무초과액을 확대하지 못하도록 바로 파산 수속을 밟는 것이 바람직하다. 이 문제가 중요한 것은 [특채법]에 의한 자산유동화계획에 따르면 사채발행의 구조가 우선·열후 형태였다. 이 때 자산보유자가 신용보완을 위해 열후채를 매입하기 때문에 만약 자산가격의 저 하가 발생할 경우 채무초과 상태가 될 수 있는 것이다.
그렇지만 [SPC법]에서는 지분형의 우선출자증권이 도입됨으로써 열후채를 대신하여 리스크를 흡수할 수 있는 자본이 두텁게 된다. 따라서 이러한 우선출자증권이 채무초과의 상태에 대응하는 것이 가능한 구조라고 할 수 있다.

③감사역

특정목적회사는 1인에서 수인의 감사역을 둔다. 감사역은 이사의 직무집행을 감사하고, 이사 및 사용인에 대하여 영업보고를 요구하거나 특정목적회사의 업무 및 재산상황을 조사하거나 또는 이사에게 의견을 말할 수 있다. 또한 감사역은 이사의 위법행위등을 해당이사 이외의 이사나 사원총회에 보고하여야만 한다.

④계산 및 회계감사인

이사는 매기 결산기에 결산서류인 대차대조표, 손익계산서, 영업보고서 및 이익처분 및 손실처분에 관한 의안 및 부속명세서를 감사 및 회계감사인의 감사를 받아야 한다. 이 때 회계감사인은 공인회계사 또는 감사법인으로 사원총회에서 선임한다.

특정목적회사는 정관에 기재된 자산유동화계획에 따라 이사의 결정에 의해 우선출자증권을 발행할 수 있다. 그런데 [상법]상의 주식회사는 무의결권 주식의 총수를 발행총주식의 1/3로 규제하고 있다. 그렇지만 특정목적회사에는 이러한 제한이 없다. 이는 소액의 특정출자로 일반투자가에 의한 대규모의 우선출자를 기대할 수 있는 투자 구조라고 할 수 있다.
이처럼 우선출자의 발행을 추진하고, 그 발행한도를 설정하지 않은 입법취지를 'SPC에 대한 간담회'에서는 다음 과 같이 서술하고 있다. "부동산이 대상자산인 경우에는 특히 지분적인 성격의 증권에 의한 자금을 모집하는 수요 가 크다고 생각된다. 이 경우 투자가는 회사경영에 참여하지 않고 주로 그 자체로부터 얻게 되는 수익의 배분을 중 시하는 것으로 생각되기 때문에 우선출자의 형식을 취하는 것이 적당하다. 또한 [상법]에서는 소수주주에 의한 자 의적인 경영이 이루어지는 것을 방지하기 때문에 우선주식의 발행한도의 규정이 있지만, SPC에 대해서는 업무가 정관 등에 한정되어 있어 경영상 재량의 여지가 거의 없는 것이기 때문에 우선출자의 발행한도를 설정하지 않더라 도 문제가 없는 것이 아닌가"
그리고 우선출자는 특정사채나 특정약속어음과는 다른 것으로 이익 배당 혹은 잔여 재산의 배분에 대해서 우선 적 내용을 포함하고 있다. 이에 따라 우선출자 시 신청증에는 특정자산의 공시 및 특정목적회사에 대항하는 권리, 기타 해당 특정자산의 가격을 알 수 있는 사항을 공시하게 된다. 만약 당해 특정자산이 부동산인 경우 부동산감정 사의 감정평가에 의한 조사가격이 기재된다.

특정목적회사는 정관에 기재한 자산유동화계획에서 정하는 바에 따라 이사의 결정으로 특정사채를 모집할 수 있다. 이 때 우선출자신청증과 동일하게 특정사채신청증에 일반적 사항에 더하여, 특정목적회사가 보유한 자산의 개요, 政令에서 정하는 자가 가격에 대해서 조사한 결과를 기재한다.
특정목적회사는 특정사채금액이 1억 엔을 초과하지 않을 경우 특정사채관리회사를 정하여 특정사채권자를 위해 특정사채의 관리를 위탁하도록 하고 있다. 특정사채관리회사는 그 관리의 위탁을 받아 특정사채에 대해 필요한 때 에 해당 특정사채를 발행한 특정목적회사의 업무 및 재산의 상황을 조사할 수 있다. 이는 주식회사의 사채관리회사 와 동일한 기능을 수행하는 것이다.
그런데 우선출자사원과 달리 특정사채권자는 경영에 관여할 수 없다. 이 역할은 특정사채관리회사가 대리하게 된 다. 주식회사의 경우에는 각 사채 금액이 1억엔 이상이면서 사채 총액을 사채의 최저액으로 나눈 것이 50 이하일 경우에는 사채관리회사의 설치가 의무화되어 있지 않다. 반면 [SPC법]에서는 투자가 보호를 위해 50인 이하 투자 가의 경우에도 특정사채관리회사의 설치를 의무화하고 있다. 또한 [상법] 상에서 사채관리회사의 조사권은 사채발 행회사의 편의를 배려하여 '재판소의 허가를 얻어' ([상법] 309조의 3) 행사할 수 있지만, [SPC법]에는 이러한 제한 을 두지 않고 특정사채관리회사의 판단에 맡기고 있다.

①타업금지

특정자산의 유동화업무 이외의 업무를 행하는 경우 투자가는 타업으로부터 발생하는 손실의 리스크를 부담해야 된다. 따라서 투자가를 보호하기 위해 SPC는 유동화업무나 그 부대업무 이외 타업을 수행하는 것이 금지되어 있다. 이에 따라 특정목적회사와 관련된 과세의 특례는 [SPC법] 142조에 규정한 다른 업무를 영위하는 사실이 없는 것을 요건으로 기재하고 있다. 이러한 규정은 다른 법규와 비교하면 매우 엄격한 규정이라고 할 수 있다. [특채법]에서는 주무대신의 허가를 받는 경우에는 투자자 보호에 지장이 없는 한 타업이 허가된다. 증권회사에서도 대장대신의 승인에 의해 겸업이 가능하다.
이러한 점은 이사의 겸업금지 조항([SPC법] 66조)에도 반영되어 있다. 즉 자산유동화계획에 정해진 특정자산의 양도인(법인일 경우 그 임원)이나 특정자산의 관리 및 처분에 관한 업무의 수탁자(그 수탁자가 법인일 경우에는 그 임원), 또한 특정자산이 신탁의 수익권일 경우에는 그 신탁의 수탁자인 법인의 임원인 경우로 되어 있다. 이처럼 엄 격하게 구별하는 것은 자산관리자(자산의 양도인)로부터 특정목적회사로 진정한 제3자 대항요건을 구비하여 양도하 는 것으로 하더라도 특정목적회사를 자산관리자의 일부로 보게될 가능성을 배제하는 것이 필요하기 때문이다.

②특정자산의 양수계약의 요건

[증권거래법] 상 정보공시의 의무자는 유가증권 발행자가 된다. 반면 ABS는 SPC가 공시의무자이다. 이 때 SPC는 명목상의 회사(paper company)이므로 기업의 자금조달수단으로서 ABS를 활용하는 경우에는 자산관리자(자산의 양도인)인 해당기업이 실질적인 유동화계획의 운영자이므로 공시의무자로 간주되었다.
그렇지만 [SPC법]에서는 기업이 자금조달을 위해 부동산등을 특정목적회사에 매각하는 경우만이 아니라 일반개 인이 부동산등을 특정회사에 매각하는 경우까지 고려하고 있다. 후자의 경우는 자산관리자가 자산매각 후 자산의 관리처분에 관여하지 않는 경우도 생길 수 있기 때문에 자산대응증권의 발행자인 특정목적회사를 공시의무자로 하 고 있다. 이 경우 SPC는 공시를 위한 정보를 획득할 수 있도록 자산양도계약 및 업무위탁계약에서 특정목적회사에 중요한 사항의 통지를 의무화하고 있다.

③업무의 위탁

SPC는 거래비용을 낮추기 위해 조직을 간소화하고, 세제상의 우대조치 등을 인정하고 있다. 이러한 맥락에서 특정자산의 유동화업무를 스스로 하지 않고 위탁하게 된다. 즉 특정자산(신탁수익권은 제외)의 관리 및 처분과 관련된 업무는 해당특정자산의 양도인 또는 해당 특정자산의 관리 및 처분과 관련된 업무를 적절히 수행할 수 있는 재산적 기초 및 인적구성을 가진 자에게 위탁하여야 한다.
이 때 특정목적회사는 특정자산의 분별관리의무, 설명 및 통지 의무, 관리 및 처분 상황을 기재한 서류의 위탁자 열람의무 등을 부여받는다. 또한 수탁자는 위탁자의 동의없이 업무를 재위탁할 수 없다. 이러한 규정은 [신탁법]에 서 정한 신탁수탁자의 의무를 참고로 한 것이다.

④특정약속어음의 발행

특정목적회사는 특정약속어음(CP)을 발행할 수 있다. 발행이 가능한 경우는 두 가지인데, 하나는 특정자산 취득을 위한 자금조달이고, 다른 하나는 발행한 특정어음을 차환하는 경우이다. 첫 번째의 경우는 자산유동화계획에서 그 발행의 한도액이 정해져 있어야 하며, 기타 일반투자자의 보호를 위하여 필요한 것으로서 총리부령이나 대장성령으로 정하는 요건에 적합한 경우에 한한다.
종래에도 [특채법]등에서 자산유동화계획을 실행하면서 단기채권을 유동화하는 때에는 기간을 대응시켜 동일기 간인 ABCP(자산담보CP)로 증권화를 하였으며, 특정약속어음도 동일한 형태로 활용되는 것으로 상정하고 있다.

⑤행위의 규제

[SPC법]은 특정목적회사가 투자가가 알지 못하는 차입을 하는 것을 금지하고 있다. 차입이 가능한 경우는 자산 유동화계획에 미리 정해진 방법에 따라 특정사채 또는 특정약속어음에 관한 채무이행에 충당하기 위한 자금차입이 나 일반투자자보호에 위반되지 않는 경우로 한정하고 있다.
또한 특정목적회사는 자산유동화계획에서 정하는 바에 따르는 경우를 제외하고는 특정자산을 대부, 양도, 교환 또는 담보로 제공할 수 없다. 그리고 업무상 여유금에 대해서는 국채 기타 대장대신 및 내각총리대신이 지정하는 유가증권의 보유나 금융기관의 예금, 기타 令에 의해 의하지 않고는 운영할 수 없도록 하고 있다.

특정목적회사의 [법인세법] 상의 취급은 미국의 REIT를 참고하여 배당가능소득의 대부분을 배당으로 지불하는 것과 같은 일정의 요건을 충족하면, 특정목적회사에서 지불하는 배당을 손금 산입하는 것을 인정하였다. 이것에 의해 특정목적회사는 소위 세제상의 導管(conduit)으로서의 성격을 가질 수 있고, 자산증권화의 도구로 활용이 가능해졌다.
SPC에 부과된 세금은 [특정목적회사에의한특정자산의유동화에관한법률의시행에따른관계법률의정비등에관한법] 제12조에서 제17조에 걸쳐 [조세특별조치법], [법인세법], [등록면허세법], [지방세법], [유가증권거래세법], [소득 세법]을 개정하여 [상법] 상의 주식회사를 이용하는 것보다 유동화가 좀더 쉽게 이루어지도록 하고 있다.
법인세의 경우에는 도관성과 관련이 가장 많이 논의가 되지만 다음의 요건 중 ①을 만족하는 SPC로, ②의 요건 을 만족한 과세연도에 대해서 SPC가 발행하는 우선출자의 배당을 손금에 산입하는 것이 인정되고 있다. 또한 배당 이 법인단계로 과세되지 않는 이상, 투자가단계에서 배당공제는 받을 수 없다.

<표 3> SPC의 면세 인정 조건

결국 부동산이 특정자산인 경우에 SPC는 그 자산을 동족회사 및 자산관리회사 등으로 유용할 우려가 있다. 이 때문에 [SPC법] 자체에서 타업금지 등의 행위규제를 하면서 동시에 본래의 정책목표에 따라 적정하게 자산유동화업무만을 수행하고 있는 SPC에 대해서만 소정의 세제상 특례를 인정하기 위한 요건을 세법에 설정하고 있는 것이다.
이 밖에 법인세 중 신규 취득토지 등에 부담되는 부채이자는 손금 산입이 되며, 토지양도차익의 경우 동결 내지 는 폐지되었다. 법인세법 이외의 경우에는 특정목적회사의 설립 시 등록면허세를 유한회사와 동일하게 일률 3만 엔 으로 하는 등 세제상의 조치를 인정하였다. 자산양수, 증권발행 시에는 부동산 이전에 관한 등록면허세 및 부동산취 득세가 1/2이 경감되고, 채권양도 시에는 면허등록세가 비과세된다. 그리고 특별토지보유세(취득분)도 비과세된다. 자산의 관리, 운영, 처분, 수익의 분배 시에는 지가세가 부과되지 않고, 특별토지보유세는 경감조치를 받게 된다.

<표 4> SPC 부담하는 세금에 대한 조치

SPC를 이용한 증권화의 유형은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 첫째는 기존 부동산의 수익(임료)을 담보로 증권화하는 경우이고, 다른 하나는 장래의 수익(임료)을 담보로 증권화하는 것이다. 현재 일본의 SPC 사례는 대부분 전자의 방식이며, 후자 방식으로 증권화가 이루어지는 사례는 많지 않다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
일본에서 최초로 SPC(高輪 아파트먼트 특정목적회사)를 설립한 것은 빌딩임대관리업을 전문으로 하는 도쿄(東 京)건물이다. 도쿄건물은 1998년 11월 26일 금융감독청에 자산유동화계획을 등록하였으며, 투자대상은 東京 港區 高 輪 소재의 외국인 임대 맨션 '아파트먼트33'이었다. 도쿄건물은 이 아파트를 65억엔의 증권을 발행하여 증권화하였 다. 투자기간은 7년이고, 연간임료수입은 6억엔, 수익률은 6%를 예상하고 있다. 발행한 증권은 특정사채권(debt형) 및 우선출자증권(equity형) 각 50%였다. 도쿄건물은 부동산증권화의 여러 기법이 있지만 SPC가 투명성이 높아 향 후 확대될 것으로 판단하고, 타사보다 앞서서 노우하우를 축적하여 보유자산의 증권화를 희망하는 기업을 컨설팅할 방침이다.

<표 5> SPC를 이용한 증권화 사례

SPC를 통한 기존 빌딩의 매각 중에 최대 사업은 저팬에너지 본사건물의 증권화이다. 미쓰이(三井)부동산은 SPC를 설립하여 국내외 기관투자가에게 특정사채, 우선출자증권을 발행하여 700억엔에 매각하였다. 저팬에너지 본사건물은 1988년에 완공된 지상 20층, 지하2층, 연면적 67,000㎡의 초대형빌딩이다.
한편 도큐(東急)부동산은 1998년 11월 일본 최초로 상업시설의 증권화사업을 발표하였다. 대상자산은 千葉縣에 개발하여 보유하고 있는 교외형 쇼핑센터였다. 이 센터의 토지, 건물을 미쓰이 신탁은행에 신탁하고, 신탁수익권을 SPC(染井野에스지 특정목적회사)에 양도하였다. 이 SPC는 신탁수익권을 담보로 특정사채권과 우선출자증권을 발행 하여 투자기간 5년동안 총액 50억엔을 조달할 계획이다.
일본 SPC증권화 사례 중에 가장 주목할 만한 것은 미래 수익을 담보로 개발사업을 전개하는 이토요우카도우의 경우라고 할 수 있다. 이 사업은 기투자가 전혀없는 신규 출점하는 사업의 자금조달방법을 시티트러스트은행에서 개발한 것이다. 이는 SPC를 활용하여 점포의 토지, 건물을 소구화하여 복수의 기관투자가에게 판매하는 형태로서, 사업규모는 100억엔이다. 이 SPC는 이토요우카도우와 개발업무위임 및 건물리스 계약을 체결하였다. 이토요우카도 우는 토지, 건물 취득건설비용을 복수의 투자가로부터 모집하는데, SPC는 이토요우카도우로부터 정액 임료를 받아 투자가에게 배당하고, 원본을 상환하게 된다. 기간은 10년과 20년으로 발행될 예정이다.

우리나라 「자산유동화에관한법」에 의한 유동화전문회사(SPC)는 대규모 부실채권이나 부동산을 가진 자산보유자들의 자산매각을 원활히 하기 위해 도입된 명목 회사(paper company)이다. 따라서 이러한 목적에 비추어 유동화전문회사는 미국의 부동산투자회사(REITs)와는 그 입법 취지나 기능상 명백히 차이가 있다. 그렇지만 동일한 법률적 체계로 부동산투자회사 기능까지 부여하고 있는 일본은 특정목적회사를 J-REITs로도 기능케 함으로써 우리나라의 단순한 명목회사인 유동화전문회사와는 많은 차이점을 가지고 있다.
우선 우리나라는 유동화전문회사를 만들 수 있는 주체가 제한적이다. [자산유동화에관한법] 상에서 유동화전문회 사를 설립할 수 있는 자산보유자는 금융기관, 공기업(성업공사, 토지공사, 주택공사)과 국제적 신인도가 높은 대기업 으로 제한되어 있다. 반면 일본의 경우에는 그러한 설립주체에 대한 제한이 없어 누구나 자유로이 SPC를 설립, 운영할 수 있다.
둘째 일본은 우선출자증권이 주식으로 상장되어 유동성과 환금성을 보유하는데 비해 유동화전문회사의 출자증권 은 이러한 점이 불투명하다. 그리고 일본은 출자사원만이 아니라 우선출자증권에 투자한 우선출자사원이 존재해서 주주로서의 투자자보호 및 기업지배 기능을 수행하는데 비해 유동화전문회사는 이러한 기능이 제한적이다.
셋째 회사 형태에서 보면 일본은 특별법상의 영리사단법인으로 실체가 있는 투자회사이다. 이에 비해 우리나라의 유동화전문회사는 명목상의 회사로서 유한회사이고, 최소한의 조직만을 보유하고 있다. 또한 SPC는 환매, 증자, 합 병이 가능하여 실질적인 영업활동이 이루어질 수 있지만, 유동화전문회사는 이러한 것이 불가능하고, 이에 따라 소 극적인 자산처분만 수행하도록 되어 있다.
넷째 일본의 SPC는 법인세만이 아니라 부동산보유세와 거래세의 상당 부분도 감면되고 있다. 이에 비해 우리나 라의 유동화전문회사는 법인세의 감면이 이루어지지 않고 있고, 부동산보유세나 거래세도 등록취득세, 양도소득세의 일부가 제한된 기간 동안에 면세되고 있을 뿐이다.

<표 6> 한일 SPC의 비교

이상과 같이 일본의 SPC는 현재 진행중인 우리나라 증권화에 여러 가지 함의를 제공하고 있다.
우선 일본 SPC는 한국과 명칭은 동일하지만, 내용적으로는 부동산투자를 위한 전혀 다른 기법을 적용하는 것이 가능하도록 되어 있다. 즉 일본 SPC는 미국식 REIT로서 가능한 지분형 증권의 발행이 보장되어 있고 실제로 이를 이용한 자금조달이 일어나고 있다. 이미 일본은 「SPC법」 이전에 부동산 이외 채권의 경우 「특채법」에 의해 ABS를 발행하는 것이 가능하도록 되어 있었다. 반면 우리의 경우는 「자산유동화관한법」을 이용하여 유동화를 하 고 있지만, 일본에서 93년에 이미 「특채법」을 통해 유동화시킨 수준인 크레디트, 리스채권의 유동화에 머물러 있 다.
둘째 일본은 증권화를 위한 기반이 비교적 잘 갖추어져 있다. 「SPC법」이 도입되기 이전에 저당증권이나 주택 론채권, 소구화상품과 같이 어느 정도 유동성을 갖춘 부동산투자상품이 존재했다. 그리고 정보인프라 면에서도 각종 부동산지표, 공실률, 수익률에 관한 자료가 오랜 기간 축적되어 있다. 또한 임대관행이 월세방식이며, 이를 기반으로 한 경영기법이 발달해 있다. 이러한 정보인프라와 사회적 관행의 정착은 증권화를 비교적 빠른 시일 내에 정착시킬 수 있는 요소이다. 이런 면에서 우리나라에도 정보의 축적과 부동산관행의 선진화가 증권화를 위한 불가결한 요소 이다.
셋째 일본의 경우는 투자 대상자산을 외부 위탁하도록 하여 부동산관리회사를 분리해 두고 있다. 이 점은 미국 REIT가 자기관리(self-managed)방식을 일반적으로 채택하는 것과 차이가 있다. 이러한 외부위탁방식은 제도 도입 초기에 발생할 수 있는 도덕적 해이를 방지한다는 차원에서 채택된 것이라고 할 수 있다. 그리고 이러한 부동산관리회사로는 기존의 부동산회사들이 그 역할을 담당하고 있다. 우리나라의 경우는 이런 역 할을 누가 할 지가 명확하지 않다. 즉 일본의 경우 디벨로퍼 내지는 부동산투자회사로서 기능하는 부동산회사라는 것이 건설사와 분리되어 부동산관리회사로 까지 기능하는 반면 우리는 이러한 기능을 수행하는 주체가 명확하지 않 다. 이러한 점에서 부동산관리회사의 육성을 위한 조치가 필요하다고 판단된다.
넷째 일본에서 이루어지는 증권화의 초기형태는 대부분 기존 건물을 대상으로 하고 있지만 최근 개발사업도 증 권화방식을 활용하는 예가 나타나고 있다. 이 점은 미국의 REIT가 개발과정의 투자를 극히 꺼려한다는 점을 고려 할 때 우리가 좀 더 면밀히 고려해야할 사항이라고 판단된다. 특히 한국과 같이 건설·시공금융이 프로젝트 파이낸 싱 방식을 취하지 못하고 선분양 등에 의존하는 경우에 개발형 REIT의 도입이 불가피하다는 점에서 이러한 사례가 어떤 방식으로 전개되고 그 문제점이 무엇인지 지속적으로 살펴보아야 할 것이다.

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