부동산거래 영역에서 실사업무는 미국에서 1990년대에 들어서면서 독립적인 업무영역으로 발전한 분야이다. 이전까지는 조사연구나 체계적인 분석보다는 개별적인 거래의 성사에 보다 더 많은 관심을 두었지만 1990년대 들어 공급과잉과 경기침체, 유효임대료의 하락으로 인하여 기관투자가는 자신의 기대가 달성될 수 있는지를 확신하기 위한 수단을 관리자나 컨설턴트에게 요구하게 되었다. 실사업무는 이러한 투자가의 기대가 실제 달성될 수 있는 가능성을 향상시키고 기대했던 결과를 달성하지 못하는 투자실패가 의사결정 이전에 충분한 사전조사가 이루어졌다면 피할 수 있었다는 비판을 최소화하자는 의도에서 이루어진다.
옥스퍼드 사전에서는 "Due"를 "특정 목적을 위하여 필요하거나 요구되는, 적절한, 충분한(Such as is necessary or requisite for the purpose; adequate; sufficient)"으로 정의하고 있으며 "Diligence"는 "수행하고 있는 업무를 일관되고 최선을 다하여 수행하려는 노력, 지속적인 적용과 성실한 노력 (Constant and earnest effort to accomplish what is undertaken; persistent application and endeavor)"이라고 정의하고 있다. 따라서 "due diligence"를 "어떠한 사업의사결정 또는 사업적 관계설 정 이전에 적절한 주의를 다하고 계획을 수립하여 수행하여야 하는 주체의 책임(The responsibilities of a person or business to exercise proper care and planning prior to any business decision, or entering into any business relationship)"이라고 정의할 수 있다.
실사란 매우 다양한 분야에서 사용되는 용어로 survey, research, review, analysis와 같은 용어로도 이해된다. 좁은 의미로는 회계감사에서 재고자산 등과 같은 자산이 실제로 존재하고 그 가치가 장부에 기재된 가치에 부합하는지를 눈으로 보고 확인하는 작업을 의미한다. 그러나 넓은 의미에서는 모든 거 래와 관련된 다양한 과거, 현재, 미래의 사실을 해당 거래의 성격에 비추어 여러 측면에서 조명해 보고 각종 사실을 확인하는 과정 전체를 의미한다. 따라서 실사란 의뢰자의 지시나 미리 결정된 사항 등에 대해 의뢰자에게 보고하기 위한 작업 또는 연구·조사·분석 등을 총칭한다. 결국 실사업무는 거래비 용이 많이 소요되는 거래에서 전문가가 거래의 종결과 협상에 필요한 각종 정보를 신속하고 정확하게 제공하는 업무이다. 소송, 환경, 기업M&A, 국제거래, 가스 및 석유매장 탐사, 부실채권 매매, 대규모 부동산거래 등 일반적으로 거래비용이 많이 소요되고 광범위한 각종 정보가 요구되는 거래 등을 예로 들 수 있다.
일반적으로 실사업무는 다음과 같은 매매거래의 기본적인 단계에서 그 한 단계에 위치한다.
① 매도자의 매각 준비(Seller's preparation for a sale)
② 매수자의 매수 준비(Buyer's preparation for a sale)
③ 매매계약 협상(Negotiation of the purchase and sale agreement)
④ 실사(Due diligence search)
⑤ 거래종결준비(Pre-closing)
⑥ 거래의 종결(Closing)
⑦ 거래종결후 업무(Post-closing)
M&A에서 실사는 인수자가 매도 대상 자산의 실제 존재 여부, 향후 수익 창출 가능성, 부외부채, 환경문제 등 잠재적인 채무의 존재 여부 등을 확인하는 작업을 주로 의미한다. 또한 매도자가 인수자 에게 제공할 정보의 작성을 위하여 스스로 행하는 확인작업도 실사의 의미에 포함된다(지호준·박용원 1997). 기업 M&A과정에서는 피인수회사의 부동산에 대한 부동산등기부 열람조사(title research)를 통 하여 거래에 문제가 있는지 그리고 문제가 있다면 거래종결전에 해결가능한지에 대한 전문적인 판단이 필요하다.
특히 미국에서는 90년초 이후 환경문제가 심각한 사회문제로 대두되고 부동산소유자의 환경책임이 가중되면서 공업용 및 산업용 부동산의 잠재적인 환경책임(environmental liabilities) 위험을 줄이기 위 하여 이러한 부동산거래의 종결에 환경조사(environmental due diligence)가 요구되고 있다.
또한 부실채권처리에서 실사는 대출채권의 현재가치 또는 부동산가치를 산출하기 위한 사전작업이 나 조사를 의미한다. 다시 말하면 부실채권의 적정가치를 사정하기 위하여 기업이나 담보부동산의 청 산가치·처분가치를 산출하고 유통시장에서 부실채권을 매매하기 위한 절차이다.
여기에서 적정가치란 동종업계의 경쟁회사가 해당 기업이나 담보부동산을 취득하여 최유효이용 상 태로 이용하는 경우를 상정할 때의 가치(계속기업가치)를 전제로 하지 않는다. 따라서 담보부동산부 부 실채권의 경우 비상환청구권 대출(non-recourse loan)이라면 대출채권=부동산가치의 관계가 유지되면 서, 그 부실채권이 유통시장에서 매매가 성립한다고 상정한 DIV에 의해 부실채권의 평가액이 결정된 다.
이렇게 보면 실사는 감정평가와 동등한 의미를 갖는 것으로 보일 수 있다. 그러나 실사는 감정평가 와는 다른 측면이 있다. 첫째, 감정평가는 일반적으로 부동산에 대하여 일반화된 평가를 제공하는 반면 실사는 특정 투자가와 투자가의 목적 및 기준에 부응하여야 하는 특수한 업무이다. 나아가 실사에서는 감정평가에서 단순히 지적하고 마는 쟁점에 대하여 보다 심도깊은 조사를 한다. 또한 실사에서 중요하 게 고려하는 사항중에는 감정평가의 범위를 넘어서는 것이 많이 있다. 감정평가는 실사의 한 구성요소 가 될 수는 있으나 실사의 본질은 아니다(Roulac, 1995).
실사는 부동산 투자 의사결정을 위한 계획 및 통제 시스템에서 핵심적인 요소이다. 실사는 투자계 획에 기초한 관리행위가 원래의 계획과 일치하도록 만드는 수단이 된다. 이러한 목적을 위하여 실사는 평가에 필요한 정보를 조직하고 의사결정과정을 용이하게 하는 수단을 제공한다.
기관투자가에 의한 부동산거래에 있어서 실사는 투자기금 또는 프로그램, 투자프로그램의 관리자, 포트폴리오에 편입된 특정 부동산, 세 가지 수준에서 이루어진다. 그 주요 내용은 다음 <표 1>과 같 다.

일반적으로 채무자가 법인으로 비상장주식인 경우 유사업종비교방식이나 순자산가치방식 혹은 시가순자산가치방식을 이용한다. 반대로 상장주식이라면 상기 방법으로 산출한 가치가 시장가격이나 LBO의 기준이 된다.
기업의 청산·처분가치도 이상과 같은 방식으로 산출된다. 단 기업에는 많은 채권자가 존재하기 때 문에 대출채권만을 우선적으로 처분하는 경우에 채권자간에 조정이 필요하다. 금융기관은 통상적으로 이러한 조정을 회피하고 확실하게 채권회수를 담보할 목적에서 저당권이나 근저당권을 설정하는 보존 행위를 행한다. 또한 우리나라의 경우 그 대부분이 담보부동산 등외에 연대보증인을 요구함으로써 채 권보존을 확실히 하는 것이 통례이다.
한편, 재무상황등이 극히 양호한 기업이나 상장기업에는 무담보 신용대출을 하는 사례도 적지 않다. 이들 기업이 파산한 경우 어느 수준에서 부실채권의 가치를 판단할 것인가는 극히 전문성을 요하는 문 제가 된다. 또 계속기업가치를 전제로 하지 않는 경우 그 부실채권의 현재가치는 위험선호자 시장 즉 매수시장의 가격이 된다. 이것들을 종합 판단해서 대출채권의 입찰가치가 결정된다.

담보부동산을 보존의 일부로 요구하는 경우 비상환청구권 대출이라면 부동산의 유통가격이 곧 부실채권의 매수가격이 된다. 단 연대보증인 등이 존재하는 경우 금융기관은 담보부동산의 처분만으로는 부족한 채권에 대해 연대보증인 등에게 채무이행을 계속 청구할 것인가 안할 것인가의 판단과 결단을 하여야 한다. 연대보증인 등도 파산하면 청구 자체도 어렵게 된다.

<표1>실사의 수준과 내용

현재 담보부동산이 임의매각이든 경매이든 또는 유동성의 부족으로 그 가격의 투명성이 결여되어 있다. 미국 RTC의 자산처분방법의 근저를 이루는 것은 부동산의 경우 수익환원법의 DCF법이며, DIV에 의한 시장가치를 상정하여 부실채권의 가치를 산출하였다. 결국 부동산으로부터 발생하는 현금흐름에 중점을 두며 나아가 매각시기와 기타 조건을 가미한 부동산가치를 부실채권의 시장가치로 간주함으로써 부실채권 매각을 가속화시켰다.

현재 미국에서는 어떻게 실사 작업이 행해지고 있는가를 그 실제 보고서를 참고해서 살펴보자. 실사에는 매수자의 의뢰에 의해서 또는 매수자 자신이 행하는 경우가 있으며 일반적으로 매수자나 투자가가 위험을 헷지하기 위한 수단으로 행해진다. 또 조사결과가 매매계약의 해제조건이나 정지조건으로 되기도 하는 등 중요한 역할을 담당하고 있다. 일반적인 기본수수료는 각 자산마다 750달러에서 2,000달러 정도이며 추가 또는 개별 사항에 대해서는 별도 수수료가 가산된다.
구체적인 부동산의 실사는 업자가 매도자가 제출한 자료와 함께 등기관련조사, 임차인의 계약내용 과 권리관계, 건물 및 그 설비의 상황 조사, 유해물질관계조사, 주위환경에 대한 영향조사 등을 행한다. 단 유해물질관계조사와 주위환경영향조사에 대해서는 손해보험의 대상이 되지 않는 경우도 많아 면책 사항으로 하는 것이 많다. 나아가 매도자에 의한 고의 또는 중과실에 대해서는 면책사항이 되는 것도 있지만 매수자 자신이 작업을 행하는 경우 대부분 자신이 위험을 부담한다.
부실채권관련 보고서는 일반적 자산평가(General Asset Summary), 자산환경평가(Collateral and Location Summary), 영업수지평가(Operations Summary), 대출채권평가(Loan Summary), 처분전략 (Disposition Strategy)으로 크게 분류된다. 이 보고서에서는 무수익채권(Non-Performing Loan; NPL) 인가 경락부동산(Real Estate Owned; REO)인가에 따라 조사의 정밀도가 달라진다. 즉 REO의 경우 는 대출채권의 평가는 조사대상항목에서 제외된다.

①일반적 자산평가

먼저 자산의 명칭, 구조물의 종류, 주소의 란이 있다. 다음에 NPL인가 REO인가의 구별(asset status)이 있으며 현재가치 및 DIV에 의한 가치를 기입한다. 또 서류조사(file review)기관이나 물건조사(field review)기관 등을 기입하고 최종적으로 방침을 기입한다.

②자산환경평가

여기에서는 부동산 자체의 입지상황이나 건물의 구조등 및 임대상황에 대해서 기입하고 또 근린시장정보와 경향을 기입한다. 또 건물묘사, 임차인 프로파일, 입지설명, 하부시장설명 등의 개별 설명이 추가된다. 자산의 위치도와 외관 및 내부의 사진이 첨부되고 현재 임차인과의 개별 계약내용이 일람표로 추가되며 개별 점유율과 전체의 가동율이 분석된다. 특히 시장정보에 대해서는 별첨 자료가 붙여지고 환경유지보수연기, 부동산특성요약이나 임대사례 및 매매사례 등이 필요에 따라 주석과 함께 기입된다. 또 정보입수선의 이름과 주소, 전화번호를 기입함과 함께 정보의 신뢰성에 대해 설명한다. 나아가 DIV정보에 대해 설명한다.

③영업수지평가

이것은 NPL이든지 REO이든지 수입·비용·기타에서 순현금흐름에 대하여 과거 1년과 현재를 참고하여 장래의 수지계획을 예상한다.
여기에서도 시뮬레이션 별첨자료가 덧붙여지고 개별 물건마다의 조현금흐름과 순현금흐름이 산출되 며 최종적인 이율로부터 산출된 매수가격에 의한 시뮬레이션과 DIV등에 의한 할인율의 정당성을 구한 다. 또 중개인등에의 수수료를 더하고 현실적인 부동산 매각시점의 이율등에 대해서 설명한다. 나아가 REO를 소유한 경우의 시나리오도 상정하며 개별 물건의 자산수익률(ROA)과 시뮬레이션표도 첨부한 다.

④대출채권의 평가

여기에는 당초의 대출조건과 현재의 대출잔고 등이 기입된다. 또 상환청구권(recourse) 또는 비상환청구권을 구별하여 명기한다.
또 Loan File Summary가 별도로 더해지고 담보부동산 등의 Asset Summary외에 새롭게 Loan Summary, Current Legal Satatus of Loan, Tax Summary, Borrower/Guarantor Summary, Purchase or Discounted Payoff Offers, Environmental, Structural and Title 등의 조사 분석에 의하여 감정평가 가치가 결정된다.
예를 들면 상환청구권대출의 경우에는 전술한 바와 같이 담보부동산외에 채무자의 다른 자산이나 보증인(물상보증인 포함)의 자산을 전제로 부실채권의 매수가격이 산출된다. 또 비상환청구권의 경우는 그 담보부동산등이 유일한 변제원이므로 담보부동산의 시장가치를 전제로 DIV를 가미한 매수가격이 산출된다. 또 특히 추가적으로 설명이 필요한 것에 대해서는 File Review Addendum이 제출한다.

⑤ 처분전략

부실채권의 유동화에서 가장 중요한 것은 재생전략이며 여기에서는 최종적인 방침이나 전략이 함축되어 있다
NPL채권의 경우는 Collateral Value, Collateral per Unit, Comment, Total Replacement Cost/FAR(Floor Area Ratio), Disposition Strategy, Gross Residual, Residual Per Unit, Closing Costs, Bid per Unit, Equity Yield to Borrower, Borrower Equity, Refinance Assumption의 항목이 설 계되며, Disposition & Cash Flow Assumptions에 의해서 보조적 설명이 더해진다. 여기에서는 상정한 매각시기와 이율이 기술된다.
다음에 REO의 경우는 Collateral Value, Collateral per NRSF(Net Rate Square Feet), Comment, Total Replacement Cost/FAR(Floor Area Ratio), Disposition Strategy, Gross Residual, Residual Per NRSF, Closing Costs, Bid per NRSF, Implied Cap on Year X NOI의 항목이 설계되며, Disposition & Cash Flow Assumptions에 의해서 보조적 설명이 더해진다. 여기에서는 상정한 매각시기와 이율이 기술된다.
요약하면 부실채권의 처리에 관한 실사업무에서는 ㉠ 대출채권 ㉡ 부동산 ㉢ 담보부동산부 대출채 권 등에 따라 그 조사범위나 보고내용 등을 알 필요가 있다. 특히 부동산이 시비에 걸린 경우는 DCF 법등에 의한 부동산평가를 먼저 행하고 그것에 유해물질관련조사와 주위환경에 대한 영향조사의 결과 를 가미하여 수정한 부동산감정평가를 제출한다. 이 때 조사불능이나 조사상황을 명기에 의해 그것을 면책사항으로 하고 하자담보책임 등을 회피한다. 그리고 이와 동시에 중과실에 대한 손해배상청구를 담보하기 위해 손해보험을 체결한다. 이어서 그 부동산감정평가가 부실채권의 적정가치를 산출하는 근 거가 되며 DIV에 의하여 가격산정을 시도하고 이를 위험선호자등에게 제시한다. 역으로 위험선호자등 도 이 수순에 따라 산출된 부실채권의 현재가치를 검증하여 스스로 실사를 하며 스스로 위험선호자가 된다. 그 결과 매수와 매도의 니즈가 합치하는 유통시장이 형성되며 부실채권의 적정가치가 나타난다. 결국 이 시점에서 부실채권의 1차적인 처리가 완료된다.

부실채권 담보부동산을 구입하는 투자가가 구하는 투자가치는 물론 현금흐름에 기초한 가치 즉 수익가치이다. 따라서 평가방법으로서는 수익환원법이 채용되어야만 한다. 소득접근법에는 직접환원법(direct capitalization method)과 수익환원법(yield capitalization method) 두 가지 방식이 있다. 물론 양자는 공히 대상부동산이 장래 산출할 것으로 예상되는 순수익의 현재가치의 합계를 구한다고 하는 소득접근법을 전제로 하지만, 전자는 장기투자를 고려하는 투자가에게 적합하고 후자는 단기투자를 고려하는 투자가에게 적합하다. 또한 전자는 수익이 영속하는 물건에 후자는 수익이 유한한 물건에 적합하다고 말할 수 있다. 최근의 투자가 특히 외국인 투자가는 부동산을 단일투자대상으로 장기투자하지 않고 금융상품으로서 투자하는 단기투자가이다. 특히 부동산담보부부실채권에의 투자가는 부동산을 전부 금융상품으로서 투자하기 때문에 소득접근법을 평가의 기본방식으로 하여야 한다.

①일반적인 방식

투자부동산이 산출할 장래의 현금흐름이 그림 1과 같다고 가정하자(현금흐름은 변동해도 안정화 방법으로 안정적인 현금흐름이 되는 것으로 한다).
이 경우의 평가가치(V)는 투자기간중 매기 현금흐름(a)의 현재가치 합계와 복귀가격(전매가격-양 도비용=V(1+g))의 현재가치 합계로 다음 식과 같이 나타낼 수 있다.  
 
a가 일정하다고 가정하고 윗식을 정리하면
 
 
로 된다. 환원이율을 Ro라 하면 Ro는 다음과 같다.
 
 
<그림1>수익환원법과 환원이율

②자본구조가중방식

통상 부동산투자에는 부채가 이용된다. 규모가 큰 투자를 자기자본만으로 충당하기 어렵기 때문이기도 하지만 부동산 수익률이 대출금리를 상회하는 경우에 차입자는 레버리지효과를 향유할 수 있기 때문이다.
부채를 이용하는 경우의 환원이율은 다음과 같이 구할 수 있다.  
 
부채이용은 일반적인 부동산투자형태이기 때문에 윗식은 환원이율의 기본식이라고 말할 수 있다.

①표준이율 구하는 방법

부실채권의 투자가는 일반적으로 자기자본으로 투자한다. 이러한 종류의 부동산취득에 금융기관은 융자를 하지 않으며 따라서 이러한 경향은 가속된다. 여기에서 앞의 기본식에 있어서 차입금비율을 0으로 하면 Ro는 다음 식과 같이 된다.  
 
Ro의 결정요인으로서의 YE의 비중이 상승한다. 그래서 YE를 어떻게 구하는가가 중요하게 된다.

㉠ YE구하는 방법 감정평가규칙에 의하면 이율은 무위험의 투자대상(예를 들면 국채등)의 이율에 부동산 특유의 위험 을 가산하여 구하게 된다. 이 위험은 투자대상으로서의 위험성, 부동산 특유의 비유동성, 관리의 난이 성, 자산으로서의 안전성 등으로 구분할 수 있다. 각각이 어느 정도의 위험율이 되는가에 대한 접근방 법에는
· 요소구성법
· 타상품비교법
· 시장추출법
이 있다.

㉡ 구체적 안건에서 YE를 구하는 방법
이상의 표준적 이율을 기초로 하여 안건에 기초한 기대이율 YE'을 구하는 방법을 예시하면 (그림 2)와 같다.

<그림2>YE의 결정식

㉮ 제1단계: 개별이율의 사정단계
이것은 표준적 이율 YE+1%를 기초로 지역요인, 근린지역요인, 개별요인을 보정하여 대상부동산 의 기대이율을 구하는 것이다.
지역요인보정이란 검토중인 현단위의 지표에서는 지역을 반드시 충분히 반영하지 못하기 때문에 현 내에 있어서 소재 시정촌별 독자성을 보정하는 지수이다. 또한 근린요인보정이란 같은 시정촌 가운데 에서 다시 대상 물건의 소재지의 독자성을 보정하는 것이다. 그리고 개별요인보정이란 상기의 보정에 서는 보정하기 어려운 보정(용도보정등)을 행하는 것이다.

㉯ 제2단계: 시장비교과정
이것은 제1단계에서 구한 Ye'에 부동산가치변동보정을 행하여 a/V=r+g·SFFE,n을 구하고 이것과 시장에서의 이율과를 비교하는 과정이다. 부동산가치변동에 의한 보정을 행하는 것은 시장에서 일반적으로 말하는 이율은 확실히 a/V=Ro이고 r은 없기 때문이다. 예를 들면 YE=6%, 부동산가치변동율=-20%, 투자기간 3년으로 하면
Ro=a/V=6%+20%×0.2286≒12.3%
로 된다. 시장에서 말하는 이율은 원본변동을 고려하여 결국 상기의 Ro에서 이율을 말하는 것이고 YE를 말하는 것은 아니다. 따라서 시장이율과 비교하는 데는 부동산가치변동보정이 필요한 것이다.

㉰ 제3단계: 조정과정 시장이율과 Ye'을 비교하여 차이가 있으면 시장이율-g×SFFr,n=YE''과 YE'과의 사이에서 조정을 행하고 YE'를 결정하게 된다.

㉢ 시장이율

일본에서는 상기의 개별이율을 구할 때 시장이율은 현시점에서는 대략 다음의 정도로 논의되고 있 다. 단 지역, 안건마다 상당한 차이가 있다.
사무소건물(우량) 6%∼8%
사무소(보통) 7%∼11%
아파트·맨션 10%∼12%
공공 건물 15%전후
더구나 시장이율은 조임대료기준에서 말하는 것이 많다. 순임대료기준에서 비교하는 경우는 조이율 의 80%정도로 수정한 다음에 비교해야 할 것이다.

② 계속이율과 최종이율
수익환원법에서 YE는 투자기간중(n년까지)의 순수익을 환원하는 이율(계속이율)과 투자기간후(n+1 년 이후)의 순수익을 환원하는 이율(최종이율)의 두 가지로 구분된다. 상술한 개별이율(YE')은 계속이 율이다.

㉠ 최종이율 구하는 방법
최종이율은 계속이율보다 0.5∼2% 높은 것이 일반적이다. 즉, 장래의 수익 예측은 더욱 불확실하기 때문이다. 그러나 일률적으로 상승하는 것은 아니고 n+1년후 예를 들면 m년간 이라면 결국 (n+1)년부 터 (n+1+m)년 사이의 순수익이 비교적 정확하게 구해지는 경우는 위의 이율은 낮고, 그 이후는 순수익 예측의 정확도에 따라 상기 이율을 높게 하여야 할 것이다.

㉡ 부동산가치의 변동과 최종이율
수익환원법에서는 n+1년 이후의 순수익으로부터 재판매가격을 구하는 경우가 있다. 그 때 순수익이 란 부동산가치의 변동이 있는 경우의 최종이율은 다음과 같이 구할 수 있다.  
 
투자가의 입장에서 기간손익을 계산하지 않는 현금주의의 현금흐름을 환원하는 방식을 채용할 때에는 반드시 재판매가격을 계산한다. 이것을 통하여 투자기간중에는 무시할 수 있었던 부동산가치의 변동을 파악할 필요가 있다. 순수익만의 파악에서는 순수익과는 무관하게 움직이는 부동산가치의 변동을 충분히 파악하지 않기 때문에 이상의 최종이율에의 조정을 고려하였다. 그러나 이 방법은 이미 설명한 재판매가격을 구하는 방법이므로 이상의 조정전의 순수익에 n+1년 이후의 순수익에 근거하여 예상 재판매가격에 대하여 부동산가치의 변동에 대응하여 조정하는 방법도 있을 것이다.

<그림 3-1>

<그림 3-2>

이 글에서는 부실채권처리와 관련된 실사업무에 대하여 살펴 보았다. 실사업무는 투자가에게 부실채권 및 부실채권이 담보하고 있는 부동산에 투자하기 위하여 필요한 정보를 제공하는데 그 목적이 있다. 이는 주식시장에서 투자가에게 기업의 정보를 제공하기 위하여 재무제표를 작성하는 회계사의 업무와 유사한 성격을 갖는 업무이다.
감정평가사는 부실채권처리 및 향후 전개될 부동산증권화와 관련된 실사업무에서 중핵적인 역할을 담당할 수 있는 유일한 자격자이다. 물론 실사업무는 회계사나 변호사 등 다른 전문 자격자와의 공동 작업으로 진행되는 경우가 대부분일 것이다. 미국에서도 실사업무의 전항목을 전담하는 업자도 있지만 부동산평가사, 부동산업자, 금융기관 등 관계자가 일부분을 전문적으로 하는 업자도 많다. 따라서 관련 전문자격자 및 전문 투자회사와의 업무제휴 등 네트워크 구축이 요구된다.

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