업계초점

업계②초점

서울지역 사무실빌딩의 시설 및 임대에 관한 정보

다음은 한국건설산업연구원(CERIK)과 부동산정보 서비스회사인 부동산114(R114)가 공동으로 1999년 3월말을 기준으로 실시한 조사 에 기초한 사무실 임대 정보를 중심으로 과거의 대한서울상공회의소 및 신영건업 의 자료를 감정평가연구원에서 취합하여 재구성한 내용이다.

1. 사무실 임대 정보 조사의 필요성

부동산 정보는 IMF 위기 이후 부동산의 해외 매각, 그리고 자산담보부증권(ABS), 주택저당증권(MBS), 부동산투자회사(REITs) 등 부동산증권화 상품의 도입 또는 추진, 과학적인 부동산관리 및 부동산개발사업 등의 전개에 매우 중요한 역할을 한다. 또한 우리 감정평가업계에게도 수익환원법의 이용이 절박하게 요구되고 있는 시장상황에서 부동산정보는 매우 중요하다.
그러나 현재 한국 부동산시장에 대한 정보는 극히 드물뿐만 아니라 있다고 하더라도 그 신뢰도에 큰 문제가 있는 경우가 대부분이다. 이에 미흡하나마 그 동안 발표된 사무실 임대정보에 관한 각종 자 료를 정리함으로써 실무에 도움이 되고자 한다.

2. 조사의 개요

CERIK과 R114는 서울지역에 소재하는 지상 10층 이상 또는 연면적 1만㎡(약 3천평) 이상인 대형 사무실 빌딩의 임대 실태를 조사한 것이다. 건물의 규모와 시설, 관리에 대한 기본정보와 임대가, 관리비, 공실률 등 주요 시장동향 사항을 강남, 마포·여의도, 종로·중구, 기타로 지역을 구분하여 조사하였다. 현재 이에 관한 기사 및 자료는 인터넷에서도 구할 수 있다(http://www.r114.co.kr).
대한서울상공회의소의 『서울지역 주요 업무용건물 임대정보』는 1996년과 1997년에 발간되었고 1998년에는 예산상의 이유로 발간되지 않았다. 이 자료는 매년 7월 1일을 기준으로 서울상공회의소의 현지조사와 삼성생명서비스(주)의 자료협조를 통하여 정리된 것이다. 서울지역의 주요 업무용빌딩(1996년 539개, 1997년 868개)에 관한 임대정보를 각 행정구역(구) 및 강남, 강북으로 정리하였다.
신영건업의 사무실임대료 데이터베이스는 아직 상업적으로 완성된 상태는 아니나, 1991년부터 1998년 5월 현재까지 서울지역 대형사무실빌딩(연면적 2천평 이상, 건물높이 10층 이상)에 대한 임대료, 보증금, 관리비, 보증금전환이율, 공실률 등에 관한 상세한 자료가 상당한 양이 축적되어 있다고 알려져 있으며, 현재 임대가정보만 도심권(종로·중구), 강남권(강남대로·테헤란로), 마포권(공덕동·귀빈로), 여의도권으로 구분하여 공개하고 있다. 그러나 최근 들어서는 계속적인 조사가 이루어지고 있지 않은 듯 하다.
CERIK-R114의 조사대상 사무실빌딩 분포를 보면 <표1>과 같다.
<표1>조사대상 사무실 빌딩 분포 특성

3. 조사의 내용

(1) 건물시설 현황

건물연면적 대비 실제 사무실 공간을 나타내는 전용률 및 주차대수는 비교적 최근에 건축된 건물이 많은 지역이 낮고, 그에 따른 관리비도 낮은 경향을 보이고 있으며, 월주차료도 같은 경향에 있다. 이는 도심지 건축규제의 강화로 전용률이 낮아지고 주차가능대수도 적어진 때문으로 보인다.

<표2>서울지역별 전용율, 관리비, 주차관련 현황

(2) 임대료와 공실률

다음 표에는 전세와 보증부월세의 분포, 보증금을 월세로 전환할 때의 이율의 분포와 임대가와 공실률 분포가 나타나 있다. 공실률은 임대가는 뚜렷한 상관관계를 보이고 있다. 즉 관리비, 임대가격이 높은 종로·중구지역의 공실률이 높고, 상대적으로 관리비와 임대가격이 저렴한 강남, 마포·여의도 지역의 공실률이 낮다. 이는 IMF 이후 지속되어온 강남과 마포·여의도의 높은 공실률과 종로·중구의 상대적으로 낮은 공실률 분포가 역전되는 현상이 벌어지고 있는 점을 반영하는 것이다.
<표3>임대차계약의 유형 및 보증금의 월세 전환이율

<표4>서울지역별 임대가(평당평균가) 및 공실률 분포

(3) 지역별 월 임대소득

지역별 임대가를 비교하기 위해서는 임대소득을 표준화하여야 한다. 임대소득의 표준화는 전액 전세가로 환산하거나 월 또는 연 단위의 기간임대소득으로 환산하는 방법이 있다. 기간임대소득으로 환산하면 부동산의 가치를 알게 되면 자본환원이율을 구할 수 있으므로 편리하다. 여기서는 단위기간(월)별 임대소득으로 환산한다. 보증부월세의 경우에는 평당 월임대소득은 관리비+보증금×회사채이자율+월세로 산출하였고, 전세의 경우에는 전세금을 월세로 전환하는 이율을 적용하여 관리비 + 전세금×월전환이율로 평당 월임대소득을 산출하였다. 평당 월별 임대소득은 두 가지 경우에 있어서 서로 큰 차이를 보이지는 않았다는 점에서 표준화방법이 합리적이었다고 판단된다. 이 때 공실률을 고려하지 않기 때문에 여기에서의 임대소득은 실제소득이 아니고 잠재소득임에 유의하여야 한다.

<표5>지역별 평당 총임대소득 비교

4. 조사결과의 비교

CERIK-R114의 임대정보를 과거의 서울대한상공회의소 및 신영건업의 자료와 연결해 보면 서울지역 임대정보의 추세를 대체로는 파악할 수 있다. 물론 각 정보의 조사대상과 조사방법이 상이한 점은 염두에 두어야 한다.
서울지역 사무실빌딩 임대가 추이를 보면 IMF이후 서울시내 사무실빌딩의 임대가는 지속적으로 하락 하고 있는 것으로 나타나고 있다. 다만 최근 마포여의도권은 주식시장의 활황으로 급속히 회복되고 있 는 점이 두드러진 현상이다.

<표6>서울지역 사무실빌딩 임대가 추이(단위:천원/㎡)
서울지역 사무실빌딩의 월세와 관리비는 오히려 상승한 것으로 나타나고 있어 IMF에도 불구하고 단위당 임대계약조건은 크게 변하지 않은 것으로 보인다. 임대보증금이 큰 차이를 보이는 것은 상공회의소는 전세와 보증부월세를 구분하지 않고 구한 평균 임대보증금이며, CERIK-R114는 전세와 보증부월세를 구분하여 평균하여 구했기 때문으로 보인다.
<표7>서울지역 사무실빌딩 임대정보(원/평)비교
※ 96, 97: 대한서울상공회의소, 『서울지역 주요 업무용건물 임대정보』 99: CERIK-R114(임대보증금란의 괄호안은 전세금임)
다만 사무실빌딩 공실률(단위:%)의 증대로 임대사업자의 실질임대소득은 크게 감소한 것으로 나타났다. 공실률도 마포여의도권이 최근 들어 크게 감소한 점이 특징적이다
<표8>사무실빌딩 공실률 추이(단위:%)

<참고자료>

대한서울상공회의소, 『서울지역 주요 업무용건물 임대정보』, 1996, 1997.
매일경제 1998.7.23, 경향신문 1998.8.28.
신영건업 SDBS, http://www.sy21.co.kr/.
이상영, "서울지역 사무실빌딩의 시설 및 임대실태," 건설광장, 99·5, 67-69.