1972년 토지평가사제도를 시작으로 1973년 공인감정사제도를 거쳐 1989년 감정평가사제도가 확립된 이후 감정평가사는 공적·사적 영역을 불문하고 부동산을 위시한 다양한 경제재의 가치를 평가함으로써 국민의 재산권 보호와 경제발전에 큰 역할을 수행해왔다. 이처럼 감정평가가 다양한 영역에서 활용될 수 있는 배경에는 가치다원론(가치의 다원적 개념 또는 가격다원론)이 자리 잡고 있다.

가치다원론은 가치는 사용되는 목적이나 용도 등에 따라 다양하게 파악할 수 있다는 이론이다. 이러한 가치다원론은 감정평가제도를 지탱하는 근간으로 감정평가의 이론적 바탕이라 할 수 있다. 그런데 지금까지 가치다원론이 어떻게 감정평가에 적용되는지에 대한 설명이 제대로 이루어지지 못하고 있다. 이로 인해 동일한 물건에 대해 다른 감정평가액이 도출되었을 때 ‘고무줄 평가’라는 사회의 냉소적 평가를 받기도 하였다. 이는 감정평가업계가 그동안 쌓아 올린 사회·경제적 기여에 대한 긍정적인 면들을 퇴색하게 하는 주된 요인으로 볼 수 있다.

가치다원론에 근거하여 누가 어떤 목적으로 감정평가를 의뢰하느냐에 따라 감정평가조건, 기준가치, 감정평가방법 등이 설정 또는 선정되고 이에 따라 감정평가액은 동일한 물건이라도 얼마든지 달라질 수 있다. 그러나 현재 감정평가 관련 기준상 감정평가액 결정구조 및 감정평가 절차 관련 규정이 미비하여 감정평가액 결정구조를 이해 가능한 수준으로 서술하지 못하고 있다. 이에 따라 감정평가액을 도출하는 과정이 체계적이고 일관성있게 표현되지 못하고 감정평가업계에 대한 외부 시각은 감정평가의 정확성과 신뢰성에 의문을 제기하기도 한다. 이러한 문제점을 근본적으로 해결하기 위해서는 감정평가액의 결정 과정을 논리적이고 합리적으로 설정하여 일반인들도 쉽게 이해할 수 있도록 감정평가액 결정구조의 체계를 정립해야 한다.

한편, 감정평가액 결정구조 체계 구축에 이어 기준가치에 대한 심도 있는 분석도 필요하다. 기준가치는 감정평가액 결정구조에서 가장 핵심적인 위치를 차지하는 요소다. 2013.1.1부터 시행되고 있는 현행 「감정평가에 관한 규칙」(이하 감칙)은 기준가치를 ‘시장가치’와 ‘시장가치 외의 가치’로 구분하고 ‘시장가치 외의 가치’의 사용 가능성을 열어 놓았다. 그러나 제도 도입 후 약 10년 동안 시장가치 외의 가치에 대한 활용실적은 매우 미미하고 시장가치가 비정상적으로 과잉 적용되는 등 기준가치 제도가 제대로 확립되지 못하고 있다는 비판이 제기되곤 한다. 이에 기준가치의 문제점을 분석하고 이를 해결할 방안을 마련하는 게 필요하다.

이하에서는 감정평가업계의 신뢰성 제고를 위해 해결해야 할 두 가지 주제, 즉 감정평가액의 결정구조 체계 구축과 기준가치의 개선방안에 대해 살펴본다.

1. 감정평가액 결정의 핵심 변수 선정

감정평가액의 결정구조 체계를 구축하기 위해서는 감정평가액에 영향을 미치는 핵심 변수의 선정이 선행되어야 한다. 감정평가액에 영향을 미치는 변수는 무수히 많지만, 감정평가액 결정구조를 확립하기 위해서는 현실적으로 감정평가액에 핵심적인 영향을 미치는 주요 변수로 한정할 수밖에 없다.

현행 감칙은 감정평가 수임계약의 성립을 위한 기본적 사항으로 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치, 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항, 감정평가 수수료 및 실비의 청구와 지급에 관한 사항을 제시하고 있다. 이중 감정평가액 결정에서 고려해야 할 변수는 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치다.

감칙의 (구)별지 제1호서식은 필수적인 감정평가서 장표의 하나인 ( )감정평가표에 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치 외에 제출처를 제시하고 있다. 제출처는 IVS(International Valuation Standards, 2020), USPAP(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2016-2017) 등 외국기준에서 규정하고 있는 Intended User(예상 사용자)와 유사한 개념으로 볼 수 있다. 하지만 제출처는 장소적 의미를 담고 있어 권리·의무의 주체가 될 수 있는 인적 의미를 담은 예상 사용자로 변경하는 것이 합리적으로 보인다.

또한, USPAP는 감정평가액 결정에 영향을 줄 수 있는 주요 변수로 Extraordinary Assumption과 Hypothetical Condition을 제시하고 있다. Hypothetical Condition은 감칙의 감정평가조건과 동일한 개념으로 파악할 수 있으나, Extraordinary Assumption과 관련한 내용은 감칙에 존재하지 않는다. Extraordinary Assumption에 따라 감정평가액이 크게 변화할 수 있으므로 감칙에 포함하는 것이 필요하다. 선행연구에서는 Extraordinary Assumption을 ‘이례적 가정’, ‘추가 가정’으로 지칭하였지만, 감정평가조건과의 정합성을 고려하여 본고에서는 감정평가가정으로 지칭한다.

감정평가방법은 감칙의 (구)별지 제1호서식 중 감정평가액의 산출근거 및 결정의견에 필수적으로 기재되어야 할 사항으로 감정평가액 결정에 중요한 변수다.

감칙에 규정되어 있는 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치, 감정평가방법에 USPAP에서 제시하고 있는 변수 2가지(예상 사용자, 감정평가가정)를 추가하여 다음과 같이 핵심 변수를 제시한다.

2. 감정평가액 결정의 핵심 변수의 의미

감정평가액의 결정구조 체계를 구축하기 위해서는 감정평가액에 영향을 미치는 핵심 변수의 개념에 대한 심층적인 검토가 뒤따라야 한다.

의뢰인은 감정평가 수임계약의 주체이며 감정평가계약의 한쪽 당사자로서의 법률적 지위를 지닌다. 의뢰인은 감정평가 업무 수행의 시작을 결정할 수 있는 권한을 가진 당사자로서 감정평가액 결정구조의 시초 단계에 위치한다. 다만, 의뢰인에 따라 감정평가액은 달라지지 않는다. 예를 들어 특정 물건의 시장가치를 평가할 때 매수자와 매도자가 각각 의뢰인이 될 수 있는 경우 의뢰인이 누가 되더라도 감정평가액이 달라지지 않는다. 감정평가는 공정성과 객관성을 기반으로 수행되어야 하기 때문이다. 의뢰인은 감정평가액에 직접적인 영향을 미치는 것은 아니지만 감정평가 목적, 감정평가조건 등 다른 변수에 대한 결정 주체의 역할을 수행하기 때문에 간접적인 영향을 주는 변수의 성격을 지닌다. 예상 사용자는 감정평가 수임계약 당시 의뢰인으로부터 확인된 감정평가서를 이용하는 이해관계인을 의미한다. 예상 사용자에 따라 감정평가액이 직접적으로 영향을 받는 것은 아니다. 하지만 예상 사용자에 따라 감정평가 목적, 감정평가조건 등 다른 핵심 변수의 내용이 달라질 수 있다. 따라서 의뢰인과 함께 감정평가액에 간접적인 영향을 주는 변수의 성격을 지닌다. 따라서 예상 사용자에 대한 파악이 중요하다. 의뢰인이 법률상 계약당사자로서 감정평가액 결정구조에서 형식적인 의미를 지니지만, 예상 사용자는 감정평가액 결정에 실질적인 영향을 미치는 주체로 작용한다는 점에서 차이가 있다.

대상물건은 감정평가의 대상이 되는 객체로서 대상물건의 범위와 특성에 따라 감정평가액은 달라질 수 있다. 감정평가의 대상이 되는 물건의 범위와 특성에 따라 감정평가액이 달라진다는 것은 주지의 사실이다. 감정평가 목적은 감정평가 수임계약 당시 의뢰인으로부터 확인된 감정평가서의 용도를 의미한다. 감정평가 목적에 따라 적용 법령, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치, 감정평가방법 등이 달라질 수 있어 중요한 변수로 작용한다. 기준시점은 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜로 기준시점에 따라 감정평가액은 변화할 수 있다. 시장 상황은 끊임없이 변화하므로 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다는 것은 분명한 사실이다.

감정평가가정은 기준시점 당시 특정한 상황에 적용되는 가정으로 감정평가가정의 내용에 따라 감정평가액이 변화할 수 있다. 감정평가가정은 가치형성요인 가운데 불확실한 정보가 존재할 때 특정한 정보를 사실로 간주하는 것으로 그 가정이 변화하는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다. 감정평가사가 사실을 파악하기 위해 다양한 노력을 했음에도 불구하고 특정한 사실로 판단하기 어려운, 즉 불확실한 상황에서 감정평가가정을 설정하게 된다. 감정평가가정은 기준시점의 가치형성요인 등이 불확실하여 변경 가능성이 높다고 인정되는 상황에서 적용할 수 있다. 감정평가가정은 감정평가액의 변화에 결정적인 영향을 미칠 수 있어 분쟁의 소지가 될 수 있는 요인이므로 감정평가서에 명시적으로 기재하여야 한다.

감정평가조건은 기준시점의 가치형성요인 등을 실제 즉 현실과 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건으로 감정평가조건의 내용에 따라 감정평가액이 크게 변화할 수 있다. 감정평가조건은 법령의 규정, 의뢰인의 요청, 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회 통념상 필요하다고 인정되는 경우에 적용하게 된다(감칙 제6조제2항). 감정평가가정은 불확실한 정보에 기반하여 설정하는 반면, 감정평가조건은 사실과 다르다는 것이 명백한 상황에서 사실과 다른 사실을 전제로 감정평가할 때 적용하게 된다. 감정평가조건도 감정평가액의 변화에 결정적인 영향을 미칠 수 있어 분쟁의 소지가 될 수 있다. 현행 감칙은 감정평가조건에 대한 엄격한 제한과 함께 감정평가서에 관련 내용을 구체적으로 명시하도록 강제하고 있다.

기준가치는 대상물건의 감정평가액 결정에 기준이 되는 가치의 유형으로 기준가치에 따라 감정평가액이 달라질 수 있다. 기준가치는 가치의 기본적인 측정 가정에 따라 시장가치, 투자가치, 공평가치, 청산가치 등으로 다양하게 구분할 수 있다. 기준가치는 의뢰인과의 협의에 따라 독립적으로 결정되는 사항으로 감정평가 목적, 감정평가가정, 감정평가조건과 기본적으로 무관하다고 볼 수 있다. 그러나 감정평가 목적, 감정평가가정, 감정평가조건 등에 결부되어 기준가치가 결정되는 경우도 존재하므로 상호관련성에 유의해야 한다.

감정평가방법은 감정평가액을 구체적으로 도출하는 수단으로서 감정평가방법의 유형에 따라 감정평가액이 달라질 수 있다. 감정평가방법은 이론적으로 3방식 6방법에 근거하고, 우리나라의 경우 공시지가기준법이 추가되어 3방식 7방법이 일반적으로 적용되고 있다. 감정평가방법은 감정평가 목적이나 기준가치 등에 따라 특정한 유형으로 결정되기도 하고, 감정평가사의 독립적인 판단에 따라 선택되기도 한다. 감정평가액을 결정하는 과정에서 하나 이상의 감정평가방법이 적용될 수 있고, 시산가액 조정 절차를 통해 하나의 감정평가액을 도출하는 과정에서 감정평가방법의 통합이 이루어지기도 한다.

3. 감정평가액의 결정구조 체계 구축

감정평가액의 결정구조 체계 구축은 핵심 변수 간의 유기적 관계를 파악하는 것이 관건이다. 의뢰인과 예상 사용자는 감정평가의뢰 및 사용의 주체로서 감정평가액 결정구조의 시초단계에 위치한다. 의뢰인이 감정평가를 의뢰하기 위해서는 감정평가의 객체가 되는 대상물건이 확정되어야 한다. 따라서 대상물건이 두 번째 단계에 위치한다. 의뢰인은 감정평가의뢰를 통해 추구하는 목적을 가지고 있으므로 이를 확정해야 하며, 감정평가 목적에 따라 적용 법령이 결정되므로 감정평가 목적이 세 번째 단계에 위치한다. 감정평가 목적이 확정되면 해당 법령 또는 의뢰인의 요청 등에 의해 기준시점, 감정평가가정, 감정평가조건, 기준가치, 감정평가방법 등이 순차적으로 결정된다.

감정평가가정, 감정평가조건을 명확히 하기 위해서는 기준시점이 먼저 결정되어야 하고, 기준가치 및 감정평가방법 또한 기준시점과 깊은 연관성을 가지고 있으므로 기준시점은 감정평가가정, 감정평가조건, 기준가치, 감정평가방법의 토대가 되는 위계를 지닌 것으로 볼 수 있다. 기준시점이 정해지면 기준시점을 기준으로 감정평가가정, 감정평가조건의 내용을 파악해야 한다. 한편 감정평가가정과 감정평가조건은 선후 관계가 아닌 대등한 위계를 지니고 있다.

기준가치는 감정평가 목적, 감정평가가정, 감정평가조건과는 독립적인 것이 원칙이나 감정평가 목적, 감정평가가정, 감정평가조건의 내용에 따라 기준가치에 영향을 주는 경우도 발생할 가능성이 있다. 이에 따라 기준가치는 감정평가가정과 감정평가조건 다음으로 위치하는 것이 합리적이다. 기준가치가 확정되면 감정평가방법을 적용하여 구체적인 감정평가액을 도출하게 되므로 기준가치 다음에 감정평가방법과 감정평가액이 차례로 위치하게 된다.

감정평가액에 영향을 미치는 핵심 변수들 사이의 유기적 관계를 토대로 감정평가액의 결정구조를 제시하면 <그림 1>과 같다.

<그림 1> 감정평가액의 결정구조

4. 감정평가액의 결정구조 이해를 위한 모의사례

감정평가액 결정구조를 설명하기 위해 가상적 사례를 제시한다.

▣ Case 1: 토지소유자 갑은 무주택자인 매수예정자 을과 매매계약을 체결하고 매매가격은 시장가치를 기준으로 결정하기로 하고, 의뢰인인 갑이 감정평가를 의뢰하여 감정평가사 A는 감정평가를 진행하기로 협의한 사례

감정평가 목적이 일반거래이므로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 감정평가법), 감칙에 근거하여 감정평가를 진행하게 되는바, 감정평가액 결정의 주요 변수의 내용은 다음과 같다.

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  기준시점: 감정평가사가 가격조사를 완료한 날짜인 2022년 2월 24일

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  감정평가가정: 대상토지에 토양 오염 가능성이 있으나 토양 오염에 관한 확실한 정보가 존재하지 않아 의뢰인과 협의하여 토양 오염이 없는 것으로 감정평가가정을 설정

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  감정평가조건: 기준시점 현재 상태대로 감정평가를 진행하므로 별도의 감정평가조건은 없음

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  기준가치: 감정평가 목적이 일반거래(시가참고용)로서 의뢰인이 시장가치의 결정을 요구하였으므로 시장가치로 결정

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  감정평가방법: 토지의 주된 감정평가방법인 공시지가기준법을 기준으로 하며(비교표준지는 제2종일반주거지역 기준), 거래사례비교법으로 합리성 검토

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  감정평가액: 공시지가기준법에 의한 가액이 거래사례비교법에 의한 시산가액에 의해 합리성이 인정되는지를 검토하고 감정평가액을 결정(해당 감정평가액에는 아파트 특별분양에 대한 기대이익이 반영)

▣ Case 2: 사업시행자인 L공사가 협의보상을 실시하기 위해 감정평가를 의뢰하여 감정평가사 A가 감정평가를 진행하기로 확정된 사례

감정평가 목적이 보상(협의)이므로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에 근거하여 감정평가를 진행하게 되는바, 감정평가액 결정의 주요 변수의 내용은 다음과 같다.

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  가격시점(기준시점): L공사가 협의 예정일로 제시한 2022년 5월 24일(토지보상법 제67조제1항에 의거 가격시점은 협의 성립 당시가 됨)

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  감정평가가정: 대상토지에 토양 오염 가능성이 있어 L공사에 토양 오염에 관한 정밀조사를 요청하였으나 L공사의 요청으로 토양 오염이 없는 것으로 감정평가가정을 설정

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  감정평가조건: 기준시점 현재 제2종일반주거지역이나 당해 사업을 목적으로 자연녹지지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역이 변경된바 용도지역은 자연녹지지역을 전제로 함(토지보상법 제67조제2항, 토지보상법시행규칙 제23조제2항)

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  기준가치: 기준가치는 토지보상법에 의한 적정가격으로 결정함

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  감정평가방법: 토지보상법 제70조에 따른 공시지가기준법을 적용

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  감정평가액: 공시지가기준법에 의한 가액으로 감정평가액 결정(비교표준지는 자연녹지지역 기준). 당해 사업으로 인한 개발이익이 배제되기 때문에 Case 1과 서로 다른 감정평가액이 제시될 수 있음

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  Appraisal Foundaiton·한국감정평가사협회, 2017, 미국감정평가실무기준, p. 12.

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  상게서, p. 13.

1. 기준가치의 개념 재정립

현행 감칙에서 사용되고 있는 ‘기준가치’는 외국의 “basis(bases) of value”를 번역한 것으로 기준가치의 용어 변경이 필요하다는 의견이 제기되어 왔다. 기준가치는 가치의 기본 측정 가정을 의미하고, 가정을 통하여 가치도출이 가능한바, 원문의 의미를 보다 명확하고 적절하게 반영할 수 있도록 기준가치라는 용어를 변경해야 한다는 주장이 대표적이다. 최경관(2014, p. 29), 서광채(2017, p. 31), 경응수(2020, p. 134)는 “가치기준”으로 변경할 것을 주장하였으며, 한국부동산연구원(2019, pp. 25-26)은 “가치의 기초(가치의 종류, 가치기준)”등으로 변경할 것을 주장하였다.

그런데 전문가 조사에 따르면 감정평가실무 전문가들은 기준가치라는 용어에 대해서는 크게 문제의식을 느끼지 않고 있다. 기준가치와 가치기준의 용어상의 차이가 크지 않다는 의견이 꾸준히 제시되어 온 것도 사실이다. 이처럼 기준가치라는 용어의 사용에 대한 업계의 합의가 되어 있는 상태에서 용어를 변경할 경우 또 다른 혼란을 야기할 우려가 있다. 이에 기준가치의 용어 변경에는 신중할 필요가 있는 것으로 판단된다.

그러나 기준가치의 개념 재정립은 필요하다. 현행 감칙은 정의 부분에서 기준가치를 “감정평가의 기준이 되는 가치”로 개념을 규정하고 있으나, 외국의 “basis(bases) of value”의 의미를 명확하게 포함할 필요가 있다. 전문가 조사에서 본 바와 같이 기준가치의 용어 정의 부적절성에 대해서 전문가들이 문제의식을 느끼지 않고 있지만, 용어와는 달리 정의 부분의 오류는 심각하게 인식되어야 하며 수정이 바람직해 보인다. 감칙 개정 당시 기준가치는 해당 감정평가를 함에 있어 기준이 되는 가치가 무엇인가를 명확하게 규정하기 위한 것이라는 입법 의도를 고려할 때도 보완 필요성이 인정된다. 현재의 규정은 “모든” 감정평가의 기준이라는 의미로 해석될 여지가 있으므로 해당 감정평가를 함에 있어 기준가치가 무엇인지로 한정할 필요가 있다. 해당 감정평가의 기준임을 명확하게 밝히고 기준가치와 유사한 규정형식을 지닌 기준시점과의 정합성을 제고하며, “basis(bases) of value”라는 원문의 의미를 제대로 담아낼 수 있도록 다음과 같이 변경할 필요가 있다.

2. 기준가치의 분류체계 및 유형 제시

(1) 기준가치 분류체계 개선

현행 감칙은 기준가치를 시장가치와 시장가치 외의 가치로 이원화하고 있다. USPAP는 기준가치에 대해 구체적인 유형을 제시하지 않고 감정평가사가 자율적으로 결정할 수 있도록 완전한 자율을 제공하고 있다. 반면, IVS, RICS(RICS Valuation - Global Standards, 2020), EVS(European Valuation Standards, 2020), 일본 부동산감정평가기준(2014)은 기준가치의 유형을 구체적으로 분류하고 있다. 다만 기준가치의 분류체계는 법체계, 문화, 역사적 배경 등 각국이 처한 상황에 따라 상이하다.

USPAP에 근거하여 국내 감정평가실무에서 감정평가사의 자율적 판단에만 전적으로 의존할 경우 제도 도입에 대한 효과가 감소하고 오히려 역효과가 발생할 수도 있다. 미국은 판례법 중심으로 제도가 운영되고 있어 감정평가사에게 전적인 자율성을 보장하는 경향이 있다. 대륙법의 체계를 준용하고 있는 우리나라에서는 규정 중심의 제도가 활용되는 경향이 있어 폭넓은 자율성은 자칫 일반 국민들의 감정평가업계에 대한 부정적 시각을 양산할 수 있는 위험성이 있다. 이에 따라 IVS, RICS, EVS, 일본 부동산감정평가기준과 같이 구체적인 가치의 유형을 제시할 필요가 있다. 이를 통해 기준가치를 적용하면서 감정평가사들의 편의성과 안정성에 초점을 맞추는 것이 제도 안착에 더 효과적일 것이다.

기준가치의 분류체계는 국제적 표준으로 인식되고 있는 IVS의 체계를 토대로 우리나라의 현실을 고려하여 수정·보완하는 방향이 바람직할 것으로 판단된다. IVS의 국제적 기준성이 인정되고 있는 점을 고려할 때 한국의 감정평가기준도 IVS에 부합하는 체계를 마련할 필요가 있다. 전문가 조사에서도 기준으로 삼아야 할 외국 감정평가기준으로 IVS가 압도적으로 우세한 결과를 보여주었다(총 20명의 응답자 중 17명이 IVS를 1순위로 선택). IVS는 IVS에서 정의한 가치의 종류와 기타 여러 단체 및 법령에서 정의한 가치의 종류로 이원화되어 있다. 다양한 법률에 근거하여 감정평가가 이루어지고 있는 우리나라의 현실을 고려할 때, 다양한 법률에서 규정하고 있는 가치의 종류를 포섭하는 데 IVS의 체계가 적합하다. 우리나라의 기준가치 체계는 IVS의 체계를 토대로 감칙에서 정의한 가치의 종류와 타 기관과 개별법령에서 정하는 가치의 종류로 구분하는 것이 타당해 보인다. 한편 의뢰인의 다양한 요구에 대응할 필요가 있으므로 감정평가사의 판단에 따라 가치의 종류를 규정할 수 있도록 그 밖의 가치도 포함하는 것이 필요하다.

(2) 기준가치의 유형(안)

감칙에서 직접 정의해야 할 가치의 종류를 결정하기에 앞서 선행연구와 외국 감정평가기준을 먼저 살펴볼 필요가 있다. 선행연구에서 제시한 기준가치의 유형은 <표 3>과 같고, 외국 감정평가기준의 기준가치 유형은 <표 4>에 제시되어 있다.

한편, 실무적 적합성과 시의성을 확보하기 위해서는 감정평가업계의 의견을 반영할 필요가 있다. 이에 가치의 구체적 유형으로 규정할 필요가 있는 가치의 유형에 대한 전문가 조사를 실시하였다. 전문가 조사 결과 가장 높은 점수대를 보이는 가치의 유형 다섯 가지는 투자가치, 특수가치, 공정가치, 한정가치, 청산가치로 나타났다.

투자가치, 공정가치는 IVS를 비롯한 RICS, EVS 등 해외에서도 공통으로 인정되는 가치의 유형이다. 청산가치는 충분한 방매 기간의 요건을 충족하지 못하는 상황에서 파악할 수 있는 가치의 유형으로 IVS에서 규정하고 있는 가치의 유형이다. 반면, 특수가치, 한정가치는 일본에서 규정하고 있는 가치의 유형으로 앞의 외국기준 선택과 다른 양상을 보인다. 이는 우리나라의 감정평가실무 환경이 일본과 유사한 측면이 많기 때문으로 해석할 수 있다.

투자가치, 특수가치, 공정가치, 한정가치, 청산가치 다음으로 높은 점수대를 보이는 가치의 유형은 담보가치로 나타났다. 담보가치는 시장가치가 변형되어 사용되고 있는 현실을 우려하여 실무적으로 명쾌하게 해결할 수 없는 실무적 한계를 극복하기 위해 전문가들이 선택한 가치의 유형으로 볼 수 있다.

낮은 점수대를 보이는 가치의 유형은 시너지가치, 시장임대료, 기타이다. 시너지가치는 한정가치와 유사한 개념으로 한정가치와 중복되는 개념으로 인식하고 있는 것으로 볼 수 있다. 시장임대료는 시장가치 안에 포함된 개념으로 인식하고 있는 것으로 해석할 수 있으며, 기타의 가치로는 적정가치, 법정가치, 종전자산가치 등을 제시하여 개별법령의 목적과 취지를 고려한 새로운 가치의 유형이 필요하다는 인식을 보인다.

감칙에서 규정할 가치의 유형을 어느 범위까지 확정하고 감정평가실무에 적용할 것인지는 규제 환경, 일반 국민의 인식 수준, 전문가에 대한 신뢰도 등을 근거로 실무상의 활용성, 중요성, 시급성과 국제적 기준과의 부합성 등을 고려하여 결정하는 것이 바람직하다.⁵

가치의 기준성을 지니는 시장가치는 반드시 포함되어야 하며, 시장임대료는 시장가치에 포함되는 것으로 인식하는 우리나라 감정평가실무 관행을 고려하여 포함하지 않는 것이 합리적이다. 대부분의 외국기준에서 시장임대료는 시장가치와 구별하여 규정하고 있으나 USPAP처럼 가치와 임료를 구별하지 않는 경우도 있다.⁶ 전문가 조사에 따르면 우리나라 감정평가실무에서는 시장임대료가 시장가치에 포함되는 개념으로 인식되고 있는 것으로 판단할 수 있다.

공평가치는 IVS(2017)를 개정하면서 과거 공정가치(일반목적의 감정평가)를 대체한 용어로 국내 연구에서도 공정가치(일반목적의 감정평가)가 포함되어야 한다는 의견이 지속해 왔다. 한정가치는 전문가 조사에서 중요한 가치의 유형으로 제시되었지만, 공평가치의 개념과 중복되는 특성이 있어 배제하였다.

투자가치, 청산가치는 IVS에 포함되어 있고, 설문조사에서도 중요 가치로 인식되고 있어 포함될 필요가 있다. 시너지가치는 전문가 조사에서 상대적 관심이 적어 국내 업계의 활용성이 낮은 것으로 판단되어 포함하지 않았다. 특수가치는 IVS에는 포함되어 있지 않음에도 불구하고, 선행연구에서 가치의 유형으로 선택되었을 뿐만 아니라, 전문가 조사에서도 중요한 가치로 인식되고 있어 포함하였다.

타 기관과 개별법령에서 규정한 가치는 한국회계기준원과 같은 대외적 공신력을 갖춘 기관이나 개별법령에서 규정하고 있는 가치를 의미하는바 그대로 기준가치로 인정할 필요가 있다. K-IFRS 관련 공정가치와 토지보상법상의 적정가격이 대표적으로 이에 해당한다.

그 밖의 가치는 감정평가사의 판단에 따라 규정할 수 있는 가치로서 향후 가치의 확장 가능성과 감정평가 업무의 확대 가능성을 고려하여 포함하였다.

3. 기준가치의 유형별 분석

감칙 제2조(정의)는 시장가치의 개념을 다음과 같이 정의하고 있다.

시장가치는 다양한 가치의 유형 중에서 실질적으로 기준 역할을 수행하고 있으며, 다른 가치의 유형과 직·간접적으로 연계되어 있어 감칙상 정의의 적절성을 전문가들에게 조사하였다. 현행 감칙상 용어 정의가 적절하다는 의견이 압도적으로 우세하게 나타났다(총 20명의 응답자 중 16명이 적절하다고 응답함).

그러나 외국 감정평가기준과의 비교를 통해 감칙의 시장가치 용어 정의의 적절성을 추가로 검토할 필요가 있다. 시장가치는 IVS, RICS, EVS, USPAP에 규정되어 있고, 일본 부동산감정평가기준은 시장가치와 유사한 정상가격이라는 용어를 사용하고 있다. USPAP은 시장가치를 규정하고 있지만, 구체적인 정의를 특정하지 않으며, IVS, RICS, EVS와 일본 부동산감정평가기준은 통일된 시장가치/정상가격의 정의를 제시하고 비교적 구체적으로 기술하고 있음을 알 수 있다.⁷

외국 감정평가기준을 검토한 결과 시장가치 개념은 기준별 표현상의 차이는 있으나, 함의의 근본적인 차이점을 발견하기는 어렵다.⁸ 시장가치의 개념은 감정평가제도를 마련하고 있는 대다수 부동산시장에서 정립되어 각국 상황에 적합한 개념을 정의하여 활용하고 있다.

시장가치에 대한 제도적 차이는 각국의 감정평가 관련 법률 체계나 문화, 그리고 각국 고유의 역사적 배경 등에 따라 나타난 것이다. 각국의 시장가치는 기본적이고 객관화된 가치로서 다양한 가치 중 중심적 위치에 있다는 본질을 표현한 것으로 사실상 유사하다고 볼 수 있다.

우리나라의 시장가치 개념 정의는 외국 감정평가기준과 비교할 때 개념 자체에는 문제가 없는 것으로 판단할 수 있다. 그러나 시장가치를 구성하고 있는 개념 요소에 대한 설명이 존재하지 않아 시장가치에 대한 정확하고 통일된 해석에 지장을 줄 우려가 있다. 이를 해소하기 위해서는 시장가치의 개념 요소에 대한 추가적인 설명을 부가하는 것이 필요하여 다음과 같이 제시한다.

시장가치를 제외한 다른 유형의 가치에 대한 용어 정의는 선행연구와 외국 감정평가기준을 기반으로 다음과 같이 정리하였다.

한편, 개별법령에서 규정한 가치(가격)로는 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 부공법)상 적정가격, 토지보상법상 적정가격, 국유재산법상 시가, 공유재산 및 물품관리법상 시가, 상속세 및 증여세법상 시가를 예로 들 수 있다. 부공법상 적정가격, 토지보상법상 적정가격, 국유재산법상 시가, 공유재산 및 물품관리법상 시가, 상속세 및 증여세법상 시가는 모두 감칙의 시장가치가 아닌 독립된 가치(가격) 개념으로서 법률가치로 해석할 수 있다. 법률가치는 각 법령의 고유한 목적과 취지 달성을 위해 도입된 가치(가격) 개념으로서 기준가치의 요건을 충족하고 있고, 해당 법률의 기준과 절차에 따라 결정되고, 해당 법률에서만 유효한 의미를 지닌다. 이에 따라 감정평가서의 기준가치에 시장가치가 아닌 적정가격, 시가라고 기재하는 것이 합리적이다. 다만, 동일한 용어가 사용됨으로써 발생할 수 있는 혼란을 피하기 위해 “부공법상 적정가격”, “토지보상법상 적정가격”, “국유재산법상 시가”, “공유재산 및 물품관리법상 시가”, “상속세 및 증여세법상 시가” 등으로 기재하는 것이 바람직하다.

• 4

  가중치의 경우 1순위는 7점으로 하고, 순위가 1단계 내려갈 때마다 1점씩 감점 적용하되 최저점수는 1점으로 하였다.

• 5

  서광채, 2017, 감정평가실무상 기준가치 적용의 문제점과 개선방안, 감정평가, p. 35; 한국부동산연구원, 2019, 감정평가 관련 규정 개정안 마련 연구, 국토교통부, p. 26.

• 6

  USPAP FAQ에 따르면 시장임대료는 부동산의 이용 권리를 가치로 표현한 것으로 정의되어 있다(Appraisal Foundaiton·한국감정평가사협회, 2017, 미국감정평가실무기준, p. 447).

• 7

  경응수, 2020, 감정평가론, 나무미디어, p. 138.

• 8

  경응수, 2020, 전게서, p. 140; 김종성·유선종, 2021, 적정가격의 개념 재정립, 부동산분석, 한국부동산연구원, pp. 261-262, p. 270.

• 9

  일본의 부동산감정평가기준의 내용을 참조 (한국감정평가협회·한국감정원, 감정평가 실무기준 해설서(Ⅰ): 총론편, p. 11).

• 10

  한국감정평가협회·한국감정원, 전게서, pp. 12-13.

• 11

  APPRAISAL FOUNDATION·한국감정평가 사협회, 2017, 전게서, pp. 228-229.

• 12

  IVS의 Market Value 참조함.

• 13

  한국감정평가협회·한국감정원, 전게서, p. 13.

• 14

  IVS의 Equitable Value 및 한국부동산연구원, 2019, 전게보고서, p. 30을 참조하되, 자산 또는 부채를 대상물건으로 수정함.

• 15

  IVS의 Investment Value 참조함.

• 16

  IVS의 Liquidation Value 참조함.

• 17

  한국부동산연구원(2019), 전게보고서, p. 32를 참조함.

• 18

  기업회계기준서 제1113호, 2021, 공정가치 측정을 참조함.

감정평가제도가 시행된 이후 약 50년 동안 감정평가업계는 다양한 분야에서 국민의 재산권을 보호하고 국가 경제의 발전에 큰 역할을 수행해왔다. 이처럼 감정평가가 다양한 분야에서 활용될 수 있는 배경에는 가치다원론이 있다. 그러나 가치다원론이 어떻게 감정평가에 적용되는지에 대한 설명이 제대로 이루어지지 못해 감정평가에 대한 부정적 평가가 존재한 것도 사실이다. 이에 본고에서는 감정평가업계의 신뢰성을 제고하기 위해 감정평가액의 결정 과정을 논리적이고 합리적으로 설정하여 일반인들도 쉽게 이해할 수 있도록 감정평가액 결정구조의 체계를 제시하였다.

한편, 감정평가액 결정구조에서 가장 핵심적인 위치를 차지하고 있는 요소인 기준가치는 제도 도입 후 약 10년 동안 시장가치 외의 가치에 대한 활용실적은 미미하고 시장가치가 비정상적으로 과잉 적용되는 등 문제점이 지적되곤 하였다. 이에 기준가치의 문제점을 해결할 개선방안을 제시하였다.

먼저, 감정평가액의 결정구조 체계를 구축하기 위해 감정평가액에 주요한 영향을 미치는 9가지(의뢰인, 예상 사용자, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가가정, 감정평가조건, 기준가치, 감정평가방법)의 핵심 변수를 선정하고 이들의 의미를 파악하였다. 이후 핵심 변수 간의 유기적 관계를 파악하여 감정평가액 결정구조의 체계를 구축하였다.

다음으로, 기준가치의 개선방안으로 기준가치의 개념 재정립, 기준가치의 분류체계 개선, 기준가치의 유형 제시 등 세 가지를 제안하였다. 기준가치의 개념 재정립과 관련하여 기준가치가 해당 감정평가의 기준임을 명확하게 밝히고 기준가치와 유사한 규정형식을 지닌 기준시점과의 정합성을 제고하며, “basis(bases) of value”라는 원문의 의미를 제대로 담아낼 수 있도록 기준가치의 개념을 새롭게 제시하였다. 한편, 기준가치의 분류체계는 IVS의 체계를 토대로 감칙에서 정의한 가치의 종류와 타 기관과 개별법령에서 정하는 가치의 종류로 구분하고 감정평가사의 판단에 따라 가치의 종류를 규정할 수 있도록 그 밖의 가치도 포함하였다. 기준가치의 유형으로는 시장가치, 공평가치, 투자가치, 청산가치, 특수가치, 공정가치(K-IFRS), 개별법령에서 규정한 가치(예: 토지보상법상의 적정가격 등) 등을 제시하고 구체적인 정의를 내렸다.

그동안 감정평가업계는 부동산을 비롯한 다양한 경제재의 가치를 평가함으로써 국가와 사회를 위해 많은 기여를 해왔다. 이번 연구를 통해 동일한 물건에 대해서도 다양한 감정평가액이 도출되는 것이 지극히 자연스러운 일이며, 마땅히 그래야 한다는 인식이 자리 잡기를 바란다. 이를 통해 감정평가업계가 앞으로도 다양한 영역에서 국민의 다양한 요구에 부응하는 감정평가 서비스를 제공하고, 시장경제의 발전에 지속해서 기여할 수 있기를 기대해 본다.