1. 연구배경 및 목적

감정평가사는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “감정평가법”)」에 따라 자산 전반에 걸쳐 감정평가를 할 수 있지만, 부동산 외 분야의 경우 전문성에 대한 외부 지적 등이 제기되어 왔다. 2020년 9월 국토교통부는 보도자료를 통해 감정평가사의 업무와 관련하여 대다수의 감정평가가 부동산 부문에 집중된 점, 동산이나 무형자산 등의 가치평가는 매출의 약 4.6% 수준(2019년 기준)에 불과한 점 등을 지적하였다. 이어 동년 12월에도 국토교통부는 감정평가업계가 동산 등 타 분야로의 업역 확장이 미흡하다고 지적하였다.

감정평가사는 국토교통부 소관 민간자격 신설 금지 분야(국토교통부 공고 제2019-572호)이다. 그런데도 과거부터 부동산 외 분야와 관련한 전문평가사 도입 시도가 있었고, 유사한 업무를 수행하는 민간자격사 등이 신설되었다. 최근에는 국무조정실 등에서 특수분야(미술품, 보석, 지식재산권 등)에 대한 감정평가 전문성 부족을 지적하면서 시장 개방을 요구했다.

구체적으로 「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」 시행(2012. 6. 11) 이후 2015년경 산업통상자원부는 중고기계의 거래 활성화 등을 위해 기계설비 전문평가사를 도입하려고 하였다.² 미술품, 서화·골동품 등 관련 시장에서는 「감정평가법」상 ‘감정평가’라는 용어를 공공연하게 사용해왔고, 2014년 이후 보석감정상담사(jewelry appraisal counselor), 명품감정평가사(Masterpiece valuator) 등이 등록민간자격사로 신설되었다. 또한 2015년 1월 「자동차관리법」상 자동차진단평가사 등이 중고자동차의 성능·상태 외에 가격평가 업무도 할 수 있도록 법제화되었다.

이렇듯 부동산 외 분야에 대한 시장 개방 요구가 있는데, 부동산 외 분야 중에서도 유형자산에 대한 감정평가의 정확한 현황조차 파악하기 어려운 상태이고, 이와 관련한 종합적인 연구도 부재한 실정이다. 이에 본 연구의 목적은 부동산 외 유형자산의 감정평가기준, 현황, 실무상 고려사항 및 애로사항 등을 분석하고, 감정평가 활성화를 위한 향후 과제(감정평가기준 측면, 감정평가기준 외 측면)를 제시하는 것이다. 본 연구를 통해 부동산 외 유형자산 관련 감정평가 정책 마련 시 기초자료로 활용하고, 감정평가사의 업무 영역을 보호하는 동시에 경쟁력 강화를 통한 업역 확장에 이바지하고자 한다.

2. 연구범위 및 방법

1) 연구범위

본 연구의 시간적 범위는 감정평가 시 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정하고 있는 「감정평가에 관한 규칙(이하 “감칙”)」이 제정·시행된 1989년부터 현재까지다. 다만, 현황분석의 경우 최근 5년간 감정평가 업무실적 혹은 전례자료(기 발급된 감정평가서)를 조사·분석하였다.

본 연구에서 일컫는 ‘부동산 외 유형자산’은 「민법」 제99조에서 규정하고 있는 협의의 부동산을 제외한 유형자산이고, 그 범위는 의제부동산, 기계기구류, 특수동산(미술품, 보석, 서화·골동품 등)으로 한정하였다. 광의의 부동산에 속하는 의제부동산은 「감정평가 실무기준(이하 “실무기준”)」상 의제부동산으로 범위를 한정하였다. 동산에 해당하는 기계기구류의 경우 공장재단·광업재단에 속한 기계기구류, 국산/도입 기계기구류 등이 있는데, 한국감정평가사협회(이하 “협회”) 감정평가전산센터에서는 이 유형을 구분한 통계자료를 구축하고 있지 않았다. 예술적 가치가 있는 미술품, 희귀한 고가의 보석, 오래된 서화·골동품 등의 경우 동산에 해당하지만, 일반적인 거래가격이 존재하지 않는 분야이므로 ‘특수동산’으로 통칭하였다.

2) 연구방법

부동산 외 유형자산의 감정평가기준 등의 분석을 위해 선행연구, 관계부처 자료 등의 문헌연구 검토와 「감칙」을 포함한 감정평가법령, 「실무기준」, 「실무기준 해설서」 외에 대상물건 관련 개별법령, 한국부동산원(舊 한국감정원)의 「감정평가 세부평가기준」 등을 검토하였다. 부동산 외 유형자산의 감정평가 현황분석을 위해 감정평가 업무실적 현황자료 및 전례자료 분석, 감정평가 업태별 현황분석, 전문가 자문 등을 실시하였다. 부동산 외 유형자산 대상물건별 감정평가 실무상 애로사항 등 파악을 위해 전문가 자문 외에 협회 홈페이지 등을 조사하였고, 감정평가 교육 및 연수 등과 관련하여 부분적으로 국외 사례를 살펴보았다.

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  기계설비 전문평가사에게 중고기계류(플라스틱기계, 특수기계, 산업기계, 공작기계, 냉동공조기계, 건설기계, 전자부품기계)를 대상으로 가치산정 등을 하고자 하였으나, 국가전문자격사인 감정평가사와의 상충 등의 문제로 제도화되지는 않았다.

1. 「감칙」상 부동산 외 유형자산

감정평가 대상물건³ 중 부동산 외 유형자산의 「감칙」 규정을 살펴보면, 제20조(자동차 등의 감정평가)에서는 자동차(제1항), 건설기계(제2항), 선박(제3항), 항공기(제4항)의 감정평가방법에 대해 각각 규정하고 있다. 감정평가법인등은 자동차를 감정평가할 때 거래사례비교법을 적용해야 하고, 건설기계·선박·항공기를 감정평가할 때 원가법을 적용해야 한다. 상기 규정에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

속성상 동산에 해당하는 기계기구류의 경우 「감칙」에서 따로 규정하고 있지 않다. 미술품, 보석, 서화·골동품 등도 동산에 해당하는데, 「감칙」 제21조(동산의 감정평가)에서는 감정평가법인등이 동산을 감정평가할 때 거래사례비교법을 적용하도록 규정하고 있고, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있도록 규정하고 있다. 한편 「감칙」 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)에서 “감정평가법인등은 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가해야 한다.”고 규정하고 있다.

2. 「실무기준」상 부동산 외 유형자산

물건별 구체적인 감정평가방법은 「실무기준」 [600 물건별 감정평가]에서 규정하고 있다. 의제부동산은 [640], 기계기구류는 [630], 동산 등은 [670]에서 규정하고 있는데, 「감칙」에서 규정하고 있지 않은 기계기구류를 별도로 규정하고 있는 점이 특징적이다.⁴ 「실무기준」에서는 감정평가 대상물건별로 ⅰ) 정의, ⅱ) 자료의 수집 및 정리[조사(사전조사, 실지조사), 가격자료 등], ⅲ) 감정평가방법으로 구분하여 규정하고 있다.

부동산 외 유형자산의 대상물건별 ⅰ) 정의 관련 규정을 살펴보면, 의제부동산 중 자동차는 「자동차관리법 시행규칙」 [별표 1]에서 승용·승합·화물·특수·이륜자동차 등 5가지 유형으로 구분하고 있고, 건설기계는 「건설기계관리법 시행령」 [별표 1]에 따라 불도저, 굴착기, 로더, 지게차, 특수건설기계⁵ , 타워크레인 등 27종이다.⁶ 선박은 기선, 범선, 부선으로 구분되고, 항공기는 비행기, 비행선, 활공, 회전익 항공기, 기타로 구분된다. 기계기구류는 「실무기준」에서 기계, 기구, 장치로 구분하여 정의하고 있고, 감정평가방법(재조달원가의 산정)은 국산기계기구류와 도입기계기구류로 구분하여 규정하고 있다. 동산은 ‘상품, 원재료, 반제품, 재공품, 제품, 생산품 등 부동산 이외의 물건’으로 정의하고 있다.

「실무기준」에서 부동산 외 유형자산의 ⅱ) 자료의 수집 및 정리 부분에서는 거래사례, 제조원가(항공기는 비용자료 포함), 시장자료 등의 가격자료를 열거한 후, 대상물건별로 특성에 맞는 적정한 자료를 수집하고 정리하도록 간략하게 규정하고 있다. ⅲ) 감정평가방법과 관련하여 자동차와 건설기계, 기계기구류는 주된 방법과 보조 방법을 모두 규정하고 있다. 반면 선박과 항공기, 동산은 주된 방법만 규정하고 있고, 효용가치가 없을 시 해체처분가액으로 감정평가할 수 있도록 규정하고 있다. 부동산 외 유형자산 중 자동차, 동산은 거래사례비교법이 주된 방법이고, 건설기계, 선박(선체·기관·의장별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법 적용), 항공기의 경우 원가법을 주된 방법으로 규정하고 있다.

3. 「실무기준 해설서」상 부동산 외 유형자산

「실무기준 해설서」에서는 특히 부동산 외 유형자산의 대상물건별 감정평가 조사내용(사전조사, 실지조사)에 대해 구체화하여 열거하고 있다.⁷ <표 3>에서 제시하는 것처럼 부동산 외 유형자산의 대상물건별 특성에 따라 사전 및 실지조사의 내용이 다양하고 상이한 것을 알 수 있다. 대상물건의 조사내용이 많을수록 조사가 용이하지 않을 수 있고, 고려할 것도 많아 시간 소요가 많을 수 있으며, 그 유형(종류)이 다양할수록 더욱 그러할 수 있다. 특징적인 부분은 항공기의 경우 기체·원동기·프로펠러·부대시설을 구분하여 실지조사를 진행하고, 기계기구류는 일반적인 기계기구와 도입기계의 사전 조사내용에 차이가 있다. 동산의 경우 「실무기준」상 동산의 정의가 제조 물건(상품)에 초점이 맞춰 있다 보니 「실무기준 해설서」상 동산 감정평가 관련 조사내용도 일반적인 동산과 불용품으로 구분하여 간략하게 다루고 있다.

부동산 외 유형자산의 대상물건별 가격자료의 경우 「실무기준 해설서」에서도 일반적인 사항만 다루고 있어 자료의 수집이 용이하지 않을 수 있다. 특히 기계기구류는 품목이 다양하여 현실적으로 대상 기계의 정확한 장부가격을 파악하기 곤란하고, 기계마다 거래사례를 수집하는 데 많은 시간과 노력이 필요하다. 기계·기구·설비에 관한 자료집 「동산시가조사표」(2018b)에서는 총 26개 업종, 411여 개 업체, 15,200여 개 품목에 대한 가격과 사양을 수록하고 있으므로, 재조달원가 산정 시 참고하여 결정한다.⁸

「실무기준 해설서」에서 동산의 가격자료는 거래가격(거래단계별 가격: 도매가격, 소매가격 등), 제조원가, 중고시장 가격, 부품가격 등에 대해 다루고 있다. 제조 물건(상품)이 아닌 예술적 가치가 있는 미술품, 희귀한 고가의 보석, 오래된 서화·골동품 등의 경우 이를 적용하기에 한계가 있다.

자료: 한국감정평가사협회·한국감정원, 2014: 403; 428~447; 534 재구성

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  「감정평가법」상 감정평가 대상물건은 ‘토지등[토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산(기타 재산)과 이들에 관한 소유권 외의 권리]’이다. 여기서 기타 재산은 저작권·산업재산권·어업권·양식업권·광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리, 공장재단과 광업재단, 입목, 자동차·건설기계·선박·항공기 등 관계 법령에 따라 등기하거나 등록하는 재산, 유가증권이 해당된다(「감정평가법」 제2조 및 같은 법 시행령 제2조).

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  기계기구는 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 감정평가뿐만 아니라 독립된 물건으로서의 감정평가가 이루어질 수 있다. 기계기구에 관한 「실무기준」은 당초 [620 공장재단과 광업재단] 부분에 규정하고 있어 감정평가 실무상 혼란이 야기되었다. 이에 2016년 12월 「실무기준」 개정을 통해 기계기구의 감정평가를 [620 공장재단과 광업재단] 부분에서 분리하여 [630 기계기구류] 부분을 신설(2016.12.14, 국토교통부 고시 제2016-895호)하였다(국토교통부, 2019: 111~112).

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  특수건설기계는 국토교통부장관이 따로 정하는데, 국토교통부 고시 제2018-265호(2018. 5. 8) ‘특수건설기계의 지정’에 따르면, 도로보수트럭, 노면파쇄기, 노면측정장비 등 총 8종이다.

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  「실무기준 해설서」는 2014년 발간된 이후 업데이트가 이루어지지 않아, 현행 「자동차관리법 시행규칙」 [별표 1]과 「건설기계관리법 시행령」 [별표 1]의 개정사항이 반영되어 있지 않다.

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  한국부동산원의 「감정평가 세부평가기준」에서는 실지조사 시 조사·확인사항으로 「실무기준 해설서」상 조사내용 외에 다른 사항들도 규정하고 있다. 자동차의 경우 부착된 부대시설 및 구조변경 여부, 침수 여부, 도난차량 여부, 선박은 리모델링 및 불법구조 변경 여부 등을 조사·확인토록 하고 있다.

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  그 밖에 수입기계류에 관한 자료집 「도입기계평가」(2018a)는 도입기계의 기본적 이해 (수입동향, 수입통관 절차, 관련사항)·감정평가(평가방법, 재조달원가 산정 및 참고사항, 관세감면 및 사후관리, 평가 사례 등)·평가 관련 자료[작성기준 및 적용요령, 기계가격보정지수(20개국, 2002~2018년), 주요국 대미화환산율, 관세감면대상 부호 및 감면율 등]·관련 법규 등의 내용을 수록하고 있다. 기계기구류의 감정평가 시 내용연수는 「유형고정자산 내용연수표」(2013) 등을 참고할 수 있다.

1. 부동산 외 유형자산의 감정평가 대상물건별 현황분석⁹

먼저 최근 5년간 전체 감정평가시장 규모를 분석한 결과, 부동산(2016년 약 5,968억 원 → 2020년 약 8,896억 원) 및 부동산 외 분야(2016년 약 379억 원 → 2020년 약 562억 원) 모두 동시에 성장하고 있는 것으로 나타났다. 전체 감정평가시장에서 부동산 분야가 차지하는 비중은 최근 5년간 약 93~94%를 차지하는 것으로 나타났고, 부동산 외 분야 비중은 약 6~7%인 것으로 나타났다.¹⁰

주 1: 부동산 = 토지 + 건물
주 2: 부동산 외=의제부동산 + 기계기구 + 무형자산 + 동산 등
자료: 협회 감정평가전산센터 내부자료(업무실적 자료)를 바탕으로 재작성

1) 의제부동산

최근 5년간 의제부동산의 감정평가시장 규모 및 비중을 분석한 결과, 부동산 외 분야에서 의제부동산(약 64~79억 원)이 차지하는 비중은 11.5~16.9% 수준이고, 의제부동산은 2019년까지 증가하다가 최근 다소 감소한 것으로 나타났다. 이는 외부적 요인 외에 시대적 환경 변화, COVID-19 등 시기적 특정 상황 등에도 영향을 받은 것으로 판단된다. 최근 5년간 의제부동산의 감정평가시장 규모는 평균적으로 건설기계(30.5~45.1%) > 선박(30.6~42.0%) > 자동차(23.6~27.7%) > 항공기(0.2~2.5%) 순으로 비중이 높고, 건설기계는 2018년 이후부터 최근까지 의제부동산 중 감정평가시장 규모가 가장 큰 것으로 나타났다.

이를 유형별로 세분하여 분석한 결과, 의제부동산 중 자동차(약 17~21억 원)의 경우 5개 유형 중 승용자동차(33.2~44.5%)와 화물자동차(30.0~39.9%)의 비중이 높게 나타났다. 건설기계(약 24~36억 원)는 27개 유형 중 지게차(36.0~63.3%)의 비중이 높고, 최근 5년 동안 평균적으로 공기압축기, 로더, 덤프트럭, 기중기 등의 비중이 높게 나타났다. 선박(약 20~33억 원)은 4개 유형 중 상선(94.8~97.1%), 항공기(약 9천2백만 원~1억8천만 원)는 2개 유형 중 헬리콥터(66.4~100.0%)의 비중이 높게 나타났다.

자료: 협회 감정평가전산센터 내부자료(업무실적 자료)를 바탕으로 재구성

2) 기계기구류

최근 5년간 부동산 외 분야에서 기계기구류(약 139~206억 원)가 감정평가시장에서 차지하는 비중은 34.3~38.9% 수준인 것으로 나타나, 의제부동산(11.5~16.9%)보다 그 비중이 높은 것을 알 수 있다. 특징적인 부분은 기계기구류의 경우 감정평가시장 규모가 꾸준히 증가하고 있다는 점이다. 기계기구류 4개 유형 중에서 기타 기계가 감정평가시장 규모의 대부분을 차지하고 있는 것으로 나타났고, 그 비중이 95.6~98.1%를 차지하는 것으로 나타났다.

자료: 협회 감정평가전산센터 내부자료(업무실적 자료)를 바탕으로 재구성

3) 미술품 등 특수동산

미술품 등 특수동산은 협회 감정평가전산센터 등록시스템상 분류코드 자체가 없어서 정확한 현황조차 파악하기 쉽지 않은 상황이다. 이에 미술품 등 특수동산(미술품, 보석 및 귀금속류, 서화·골동품류)을 각각 6~7개 유형으로 임의 구분한 후,¹¹ 감정평가 전례자료를 바탕으로 사례를 추적 조사하였다. 그 결과, 최근 5년간 최소 195건(미술품류 27건, 보석 및 귀금속류 139건, 서화·골동품류 29건)¹²의 미술품 등 특수동산을 감정평가한 것으로 나타났다.

미술품류 중에서는 기타 미술품, 조각 회화 부문에서 수요가 있고, 보석 및 귀금속류는 대표적인 5대 보석보다는 기타 보석 및 귀금속류, 금 부문에서 수요가 있는 것으로 나타났으며, 서화·골동품류는 특히 도자기 부문에서 수요가 집중된 것으로 나타났다. 그리고 미술품류와 서화·골동품류의 감정평가시장은 2018년까지 미미한 수준이었으나, 미술품은 2019년 이후, 서화·골동품류는 2020년에 증가한 것으로 나타났다.

주: 감정평가 전례자료를 바탕으로 분석한 결과로, 실제 감정평가 업무실적 결과와는 차이가 있음
자료: 협회 감정평가전산센터 내부자료(전례자료)를 바탕으로 재구성

2. 부동산 외 유형자산의 감정평가목적별 현황분석

1) 의제부동산

최근 5년간 의제부동산의 감정평가시장 규모 및 비중을 감정평가목적별로 분석한 결과, 의제부동산 중 자동차의 경우 법원평가(약 9억3천만 원~11억 원, 46.9~56.1%), 건설기계는 담보평가(약 12~15억 원, 38.9~56.5%), 선박은 담보평가(약 10~14억 원, 34.6~62.4%), 항공기는 일반거래·기타(약 400만 원~1억7천만 원, 19.8~91.6%)의 감정평가시장 규모(비중)가 평균적으로 큰(높은) 것으로 나타났다. 자동차의 경우 감정평가목적별로 일정한 비율의 꾸준한 수요가 있고, 건설기계는 일반거래, 국·공유재산평가의 비중이 높아지고 있는 것으로 나타났다. 선박은 담보평가, 일반거래·기타가 시장의 77.0~90.7%를 차지하고, 항공기도 일반거래·기타, 담보평가가 시장의 90% 이상(2019년 제외)을 차지하는 것으로 나타났다.

2) 기계기구류

최근 5년간 기계기구류는 담보평가(약 51~97억 원, 6.7~49.7%)의 감정평가시장 규모(비중)가 평균적으로 큰(높은) 것으로 나타났다. 연도별로 살펴본 결과, 기계기구류의 담보평가 비중은 높아지는 추세지만, 일반거래·기타는 낮아지고 있다. 기계기구류 감정평가는 담보평가와 일반거래·기타가 많은 부분을 차지하지만 집중되지 않고, 법원평가, 국·공유재산평가 등 상대적으로 다양한 목적으로 감정평가가 이루어지고 있는 것으로 나타났다.

3) 미술품 등 특수동산

미술품 등 특수동산은 전례자료 추적의 한계로 목적별-연도별 감정평가 건수가 상대적으로 많지 않아 최근 5년 동안의 업무실적을 모두 더하여 분석하였다. 그 결과, 미술품류, 보석 및 귀금속류, 서화·골동품류는 모두 자문상담의 감정평가시장 규모(비중)가 평균적으로 큰(높은) 것으로 나타났으며, 2020년에는 미술품 류의 자문상담 규모(비중)가 최소 약 6억3천만 원(97.3%)에 이르는 것으로 나타났다. 그 외로 조세평가, 국·공유재산평가, 보상평가 등에서 미술품 등 특수동산의 감정평가가 이루어진 것으로 나타났다.

3. 부동산 외 유형자산의 감정평가 업태별 현황분석

국내 대형 감정평가법인(총 13곳)의 홈페이지를 조사한 결과, 대부분 의제부동산, 기계기구류 등을 특수분야(특수평가) 혹은 기타평가(기타 감정평가)로 분류하고 있는 것으로 나타났다. 선박을 주요업무 분야로 소개하고 있는 법인이 9곳(그 외 항공기·건설기계·기계기구류 각각 3곳, 자동차 2곳 등)으로 가장 많고, 전담 평가사를 배정하는 법인도 있는 것으로 나타났다. 일반동산을 업무 분야로 분류하고 있는 곳은 있지만, 미술품, 보석 등 특수동산을 주요업무 분야로 소개하는 법인은 없는 것으로 나타났다.

중소형 감정평가법인(2021년 6월 30일 기준, 총 73곳 중 홈페이지 조회가 가능한 43곳)도 대부분 의제부동산, 기계기구류 등을 특수분야(특수평가)로 분류하거나 기업의 자산재평가 대상 중 하나로 유형자산으로 포괄하여 소개하는 법인도 있는 것으로 나타났다. 선박 감정평가를 주요 업무 분야로 소개하고 있는 곳이 21곳(그 외 항공기·자동차 각각 15곳, 건설기계 11곳, 기계기구류 10곳 등)으로 가장 많은 것으로 나타났다. 동산 등, 기타 동산, 기타 분야 외에 미술품 감정평가를 주요 업무 분야로 소개하고 있는 중소형 감정평가법인은 1곳이 있는 것으로 조사되었다.

한편 협회는 법원감정인 정보센터를 운영하고 있는데, 2018년도부터 총 16개의 특수분야¹³로 구분하여 특수분야 감정인(감정평가사)을 등록·관리하고 있다. 특수분야 감정인으로 등록(중복 지정 가능)된 감정평가사는 2018년 5,947명, 2019년 6,580명, 2020년 7,796명, 2021년 7월까지 8,084명으로 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 2018년부터 2021년 7월까지 연도별-대상물건별 특수분야 감정인 수와 그 비중을 살펴본 결과, 자동차, 기계기구, 건설기계, 동산, 선박(2018년은 선박, 동산 순), 항공기 순으로 등록이 많은 것으로 나타났다.

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  부동산 외 유형자산의 감정평가 대상물건별 현황을 분석하기 위해서는 대상물건별로 세분된 통계자료가 필요하다. 현재 협회 감정평가전산시스템상에서 선박은 4개 유형[상선 (화물선/여객선), 특수작업선(드릴쉽/쇄빙선 등), 함정, 보트/요트], 항공기는 2개 유형 (헬리콥터, 비행기), 기계기구는 4개의 유형(공작기계, 전기전자통신기계, 실험기기, 기타기계)으로 세분되어있다. 반면 자동차, 건설기계는 유형이 세분되어있지 않고, 미술품 등 특수동산은 ‘해당하지 않는 모든 물건’으로 분류되고 있어 정확한 현황 파악에 한계가 있다. 이에 협회 감정평가전산센터 대상물건 코드가 세분되어있는 경우 업무실적 자료를 활용하였고, 그렇지 않거나 대상물건 코드가 없는 자동차, 건설기계, 미술품 등 특수동산의 경우에는 전례자료(기 발급된 감정평가서)를 추적 조사하여 대상물건의 유형별 현황을 분석하였다.

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  부동산 외 분야의 감정평가시장 비중이 부동산 분야에 비해 다소 낮게 보일 수 있다. 그러나 비중은 상대적 수치이고, 2020년 9월 10일 국토교통부가 보도자료(“감정평가, 시장개선을 통해 새로운 활로 모색”)에서 밝힌 부동산 외 분야의 비중(4.6%)보다는 높은 수치이다.

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  미술품류는 6개 유형[회화(동양화, 서양화), 조각, 공예, 판화, 서예, 기타 미술품]으로, 보석 및 귀금속류는 7개 유형[금(순금, 골드바 등), 진주, 다이아몬드, 루비, 사파이어, 에메랄드, 기타 보석 및 귀금속류]으로, 서화·골동품류는 6개 유형(서화·전적, 도자기·토기·철물, 목공예·민속장신구, 선사유물, 석공예, 기타 골동품)으로 구분하였다.

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  이 수치는 미술품 등 특수동산 감정평가시장의 최소 건수라고 할 수 있다. 왜냐하면 감정평가 건수의 경우 등록 과정에서 다수의 건을 1건으로 처리한 이상치도 관측되기도 하였고, 미술품 등 특수동산의 경우 분류코드 자체가 없다 보니 전례자료를 이용할 수밖에 없는데 누락되었을 가능성도 있으며, 6~7개 유형으로 임의 구분한 명칭(미술품류의 경우 회화, 조각, 공예, 판화, 서예 등)이 아닌 모델명 등 다른 명칭을 사용하여 등록한 경우 등이 있기 때문이다.

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  협회 홈페이지(법원감정인 정보센터)에 따르면, 특수분야는 건설기계, 공장재단, 광업권, 권리금, 기계기구, 동산, 비상장주식, 산업재산권, 선박, 수목, 어업권, 영업권, 자동차, 채권담보, 항공, 환경가치로 구분되어 있다.

1. 부동산 외 유형자산의 감정평가 특성 등 고려사항

1) 의제부동산

의제부동산의 감정평가 특성 등 고려사항을 살펴본 결과, 대상물건별로 감정평가 시 고려사항이 많고 상이하다는 것을 <표 8>을 통해 알 수 있다. 구체적으로 자동차는 동종 동년식의 차량이라고 하더라도 가격형성요인(주행거리 등)의 개별성이 강하고, 중고자동차의 가격격차요인(사용 정도 등)도 많은 특징이 있다. 건설기계는 보편화되지 않은 건설기계, 특수건설기계는 가격수준 검토가 용이하지 않을 수 있고, 감정평가 선례 등의 구득에 어려움이 따를 수 있으며, 외부적 가격 격차 요인(지역 및 건설경기)에 따른 가격 변동성도 고려해야 하는 특징이 있다. 선박은 동일한 성능이라고 하더라도 가격형성요인(선령 및 유지상태)의 개별성이 강하고, 선급별 다양한 유형의 자료수집에 많은 시간과 노력이 필요하며, 외부적 가격 격차 요인(해운시장의 변동과 원자재 가격의 변동 등)에 따른 가격 변동성도 고려해야 하는 특징이 있다. 항공기의 경우 정확한 비행시간 및 오버홀 비용을 확인할 수 있는 경우에는 주요 부분별 가액을 합산하여 항공기 전체의 감정평가액을 산정할 수 있지만, 일반적으로 일체의 원가법을 적용하여 감정평가한다.

2) 기계기구류

기계기구류는 품목이 다양[「동산시가조사표」(2018b)상 15,200여 개 품목]한 점이 특징이다. 도입기계기구류의 경우 국산과 달리 수입통관 절차 등을 확인하는 것이 필요하고, 실지조사에서 기록 및 영상물 촬영, 리스 등 유의 기계기구류 여부, 정상작동 여부 확인 등 철저한 조사가 필요하고, 확인해야 하는 사항이 많은 것으로 나타났다. 기계기구류의 감정평가방법과 관련하여 국산 및 도입기계기구류의 재조달원가 산정과 고려사항이 상이하고, 기계기구류는 설치 및 가동 초기에 기계적 마모가 크게 일어나며, 장래보존연수의 결정이 대상물건의 가치에 영향을 미칠 수 있다.

3) 미술품 등 특수동산

미술품 등 특수동산은 물건의 제조공정 또는 사용 목적에 따른 재고자산의 구분상 완제품(상품, 제품)에 해당하지만,¹⁴ 여타의 완제품과 그 성격이 다른 특성이 있다. 즉, 미술품 등 특수동산은 가치형성요인이 일반적인 동산과는 다르고, 일반적인 시장에서 빈번히 거래되는 상품이 아니다 보니 일반적인 거래가격이 존재하지 않는 분야이다. 또한, 미술품 등 특수동산 관련 시장은 오랫동안 소수 감정기관(전문가)의 독과점 체제로 운영되어 오다 보니 폐쇄성을 가지고 있는데, 시장에 대한 이해도가 필요한 분야이다.

자료: 한국감정평가사협회·한국감정원, 2014: 403; 429~447 재구성; 쿠키뉴스, 2020. 10. 24,
“국내 유일 미술품 전문 감평사 김지효 미술품 특화 분야 개척 매력” 재작성

2. 부동산 외 유형자산의 감정평가 시 애로사항

1) 의제부동산

의제부동산의 감정평가 시 애로사항을 살펴본 결과, <표 9>에 제시한 바와 같이 자동차의 경우 차량 가격의 공인된 정보 부재, 유사한 거래사례 포착의 어려움, 거래사례 물건에 대한 현장 확인의 어려움 등이 있는 것으로 나타났다. 건설기계는 감정평가 수행 시 생산 중단, 내용연수 소진 등으로 인한 재조달원가 판단의 어려움, 수입품의 유사한 거래사례 포착의 어려움 등이 있는 것으로 나타났다. 선박은 건조 중인 선박이거나 부도 등으로 인해 감정평가방법 적용 판단에 어려움이 있는 경우, 공개된 시장거래가 제한적이어서 보조 방법(거래사례비교법)을 적용하기 힘든 경우 등의 애로사항이 있는 것으로 나타났다. 항공기는 감항증명서상 유효기간이 지난 항공기의 감정평가대상 여부 및 유효기간 경과 감가 여부, 유사 감정평가 전례 혹은 가격조사 참고사이트 등에 대한 질의가 있는 것으로 나타났다.

의제부동산의 대상물건별로 감정평가 수행 시 애로사항에 다소 차이가 있다는 것을 알 수 있다. 의제부동산의 대상물건별 공통사항으로는 공인된 정보 부재, 유사한 거래사례 포착의 어려움, 공개된 시장거래의 제한으로 인한 어려움 등이 있는 것으로 나타났다.

2) 기계기구류

기계기구류는 보조 방법(거래사례비교법) 사례를 찾기 어렵고, 자체 제작한 기계기구, 부대설비 일부만 남은 경우의 감정평가방법, 시점수정방법이나 기대이율 결정방법 등에 대한 질의도 있는 것으로 나타났다. 그 외에 기계기구 소유자의 협조가 이루어지지 않거나, 동일 제품이라도 가격 격차요인이 많고, 감정평가액과 업무 난이도에 비해 수수료가 적은 점, 기계기구만 평가한 전례를 찾기 어려운 점 등이 있는 것으로 나타났다. 특히 기계기구의 특성(종류의 다양성)과 경매평가의 특징(물건 확인의 어려움)이 결합했을 때 실무상 어려움이 많은 것으로 나타났다.

3) 미술품 등 특수동산

미술품 등 특수동산은 대상 동산의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리하여야 하지만, 예술적 가치가 있는 미술품, 희귀한 고가의 보석, 오래된 서화·골동품 등의 사례에 적용하기에는 한계가 있고, 무엇보다 동산의 주된 감정평가방법이나 다른 감정평가방법을 적용하기 어려운 측면이 있다. 「감칙」 및 「실무기준」에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준해 감정평가하여야 하는데, 미술품 등 특수동산은 현행 규정상 비슷한 물건이 없기 때문이다. 미술품 감정평가 업무수행 시 애로사항에 대한 전문가 자문 결과, 감정평가업계 내부적으로 관련 전문인력 부족으로 인한 한계, 미술품 평가시장의 특성으로 인해 객관적인 시가평가가 어렵고 난도가 높은 점 등을 언급하였다.

자료: 협회 홈페이지(공개 게시판, 감정평가 업무 토론방) 조사, 전문가 자문 등을 실시하여 작성함

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  제품은 과자류, 채소 및 과실의 조제품, 기타의 조제식료품, 음료 및 주류, 담배, 향료 및 화장품, 서적 및 인쇄물, 의류, 신발류, 모자류, 우산·지팡이, 도자제품, 유리, 귀석·반귀석 및 귀금속, 비금속제공구, 전기기기, 광학·의료·측정·검사정밀기기, 시계, 악기, 무기, 가구류, 조명기구, 완구·운동용구, 잡품, 예술품, 골동품 등으로 분류할 수 있다 (한국감정평가사협회, 2013: 111).

1. 부동산 외 유형자산의 감정평가기준 측면 과제

1) 의제부동산

「실무기준 해설서」는 2014년 발간된 이후 업데이트가 이루어지지 않았다. 추후 업데이트를 통해 개별 법령상 개정사항(자동차의 종류, 건설기계의 범위 등)의 반영이 필요하다. 의제부동산은 대상물건에 따라 사전 및 실지조사의 내용이 다양한데, 「실무기준 해설서」상 조사내용 외에 한국부동산원의 「감정평가 세부평가기준」에서 규정하고 있는 다른 사항들(자동차: 부착된 부대시설 및 구조변경 여부, 침수 여부, 도난차량 여부, 선박: 리모델링 및 불법구조 변경 여부 등)도 조사내용 항목으로 고려할 필요가 있다.

의제부동산의 감정평가방법과 관련하여 「실무기준」에서 주된 방법과 보조 방법을 모두 규정하고 있는 자동차 및 건설기계와 달리, 선박과 항공기는 주된 방법인 원가법만 규정하고 있다. 타 규정과 충돌하는 부분(정합성 결여)이 있으므로 감정평가방법 규정 개정(보조 방법의 적용 가능성 규정 신설)의 검토가 필요하다.

선박의 경우 선체·기관·의장별로 구분하여 감정평가를 하는 등 특별한 시간과 노력, 전문적 판단이 많이 요구되는데, 특수화, 첨단화되어가고 있는 선박의 가격 현실화, 최신 사항 등을 반영하기 위해 「선박감정평가」(2010) 도서 등의 업데이트가 필요하다. 또한, 감정평가 수행에 도움을 줄 수 있는 관련 도서 및 자료집(원가 자료, 내용연수 등)의 지속적인 업데이트, 대상물건의 유형별 감정평가 가이드 제공, 신뢰성 있는 가격자료, 관련 시장 정보, 자료의 구축 및 공유 등이 필요하다.

2) 기계기구류

기계기구류는 「감칙」에서 따로 규정하고 있지 않고, 「실무기준」 [630-1]에서 규정하고 있다. 기계기구는 공장재단 및 광업재단을 구성하는 자산에 해당하고, 속성상 부동산 이외의 물건인 동산에 해당하기도 한다. 기계기구가 공장재단(원칙 혹은 예외)이나 광업재단에 속하는지 등에 따라 감정평가방법 적용이 달라져 혼란스러운 측면이 있다. 기계기구류의 중요성을 부각하고 감정평가 관련 규정의 정합성을 제고하기 위해 「감칙」에서도 기계기구류의 감정평가 규정 신설이 필요하다(국토교통부, 2019: 155).

3) 미술품 등 특수동산

현행 「실무기준」에서 규정하고 있는 동산의 종류(상품, 원재료, 반제품, 재공품, 제품, 생산품 등 부동산 이외의 물건)는 재고자산의 종류에 가깝고, 재고자산 중에서도 물건의 제조공정 또는 사용 목적에 따른 구분을 나열한 것이라고 할 수 있다. 제조 물건(상품)에 국한된 것이 아닌 동산의 모든 종류를 포괄하기 위해서는 오히려 「민법」 제99조제2항상 동산의 정의(부동산 이외의 물건)를 「실무기준」에서 규정하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

동산의 감정평가방법과 관련하여 모든 대상물건의 주된 방법만 규정하고 있는 「감칙」 외에 「실무기준」에서도 선박, 항공기와 마찬가지로 동산의 주된 방법만 규정하고 있는데, 보조 방법의 적용과 관련된 「실무기준」 규정의 통일이 필요하다. 미술품 등 특수동산의 특수성을 반영하여 미술품 등의 감정평가에 대한 기준(규정) 신설이 필요하다. 또한, 미술품 등의 감정평가 시 진위감정(타 영역)이 필요하거나 불명확한 경우의 기준 및 처리 방법 등 구체적인 업무수행 절차뿐만 아니라, 감정평가서 작성, 수수료 등 체계화된 기준마련도 필요하다.

2. 부동산 외 유형자산의 감정평가기준 외 측면 과제

1) 감정평가제도 측면

부동산 외 유형자산의 감정평가는 상대적으로 복잡하고 어려울 뿐만 아니라 조사내용 및 유형별 고려사항도 많고 판단이 용이하지 않아 특수한 전문성이 요구된다. 그러나 현행 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」(이하 “보수기준”)」에서 감정평가수수료 산정 기본원칙의 예외 규정을 적용하거나 수수료 할증을 적용하는 특수평가에 해당하지 않고, 보수 특약사항에도 해당하지 않는다.

「보수기준」 제5조제1항에서 “일반적인 평가대상 물건의 감정평가에 비해 평가 난도가 높고, 시간이 많이 소요되는 감정평가에 대해서는 감정평가수수료에 할증률을 적용한다.”고 규정하고 있다. 조사내용이 많거나 구분평가를 해야 하는 선박, 항공기 등을 중심으로 감정평가 시 수수료 할증률을 적용할 수 있도록 협회 차원의 노력이 필요하고, 실비 규정 또한 모든 자산평가에 적용될 수 있도록 개선이 필요하다.

2) 감정평가시장 측면

의제부동산, 미술품 등 특수동산 모두 타 자격사의 유사 감정평가행위와 관련한 쟁점이 있었고, 기계기구류는 2015년경 기계설비 전문평가사 도입이 추진되었다가 무산되었다. 특히 미술품, 서화·골동품 등 관련 시장에서는 「감정평가법」상 ‘감정평가’라는 용어를 공공연하게 사용해왔는데, 감정평가법인등이 아닌 자가 ‘감정평가사’, ‘감정평가사사무소’, ‘감정평가법인’ 이외에 ‘감정평가’ 용어 자체를 사용하지 못하도록 「감정평가법」 제52조(과태료)의 개정이 필요하다(정주희, 2018; 2020; 120).

미술품 등 특수동산의 감정평가시장이 확대되고 있는 상황에서 업무 주체의 혼동을 주지 않기 위해 앞으로는 적극적인 대응이 필요하다. 또한 협회가 진위감정을 전문적으로 수행할 수 있는 공신력 있는 기관과 MOU 체결 등을 통해 업무제휴 또는 협업 논의를 전개해나갈 필요가 있을 것으로 판단되고, 나아가 협업의 형태, 비용 등에 대해서도 논의할 필요가 있다.

3) 감정평가 관련 운영 측면

(1) 감정평가 교육 및 연수 현재 협회는 전체 감정평가사를 대상으로 매년 의무연수(집합연수 및 사이버연수)와 전문연수를 실시하고 있고, 실무수습연수(자격시험 합격자 대상), 재교육 연수제도[1년 이상 휴·폐업자(준회원) 대상] 등을 운영하고 있다. 국외 사례를 살펴본 결과, 미국감정평가사회(American Society of Appraisers; ASA)¹⁵에서 항공기 평가 전문교육과정(Aircraft Valuation Program), 기계/기술 전문가 교육과정(Machinery & Technical Specialties Program), 동산 평가 전문교육과정(Personal Property Program)을 실시하고 있는 것으로 나타났다.

국외 사례 등을 참고하여 부동산 외 자산별(무형자산 포함)로 세분화한 교육연수 프로그램 마련이 필요하고, 일회성이 아닌 지속적인 교육(매년)이 필요하다. 이 밖에도 다양한 분석기법의 이해와 접목을 위한 활용 사례(예: 미술품 X-ray 분석 등 과학적 분석기법 등) 소개 및 과학적·체계적 기법개발, 노하우(know-how) 공유 및 토론의 장 마련 등 전문인력 육성을 위한 다양한 지원 및 활동도 필요하다.

(2) 감정평가 관련 자료 구축 감정평가 업무실적 자료는 업계 내부적으로도 시장의 규모 및 추이 등의 파악 측면에서 중요한 의미를 갖지만, 외부적으로도 중요한 의미가 있다. 감정평가시장의 규모, 건수 등 해당 수치는 대내·외적으로 감정평가업계의 전반적인 경쟁력과 전문성을 의미하는 객관적 지표이기 때문에 유사 자격사 등의 출현을 미연에 방지하기 위한 차원에서 중요하고, 신뢰성 있고 세분된 감정평가 업무실적 자료는 업계에 대한 외부공격 방어 차원에서 매우 중요하다.

현재 협회 감정평가전산센터 등록시스템상 대상물건 코드가 세분되어있지 않거나 없는 경우, 개별법령, 관련 도서 및 자료집, 사용 목적(용도) 등에 따라 재분류 및 세분화가 필요하다.¹⁶ 이와 관련하여 협회는 업무실적 등을 직접 입력하여 등록하는 감정평가사(혹은 직원)의 현실적 애로사항에 대한 청취 및 교육도 필요할 것으로 판단된다.

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  ASA는 1952년 부동산 및 모든 평가 분야를 대표하는 전문 감정평가사로 구성된 비영리 국제조직으로, 6개 분야의 전문가 인증 및 교육 프로그램을 운영하고 있다(ASA 홈페이지 참고).

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  자동차는 「자동차관리법 시행규칙」 [별표 1]상 5개 유형으로, 건설기계는 「건설기계관리법 시행령」 [별표 1]상 27개 유형(특수건설기계는 8개)으로 구분하여 관리·운영하는 것이 필요하다. 선박은 사용목적(용도), 운송 대상 등에 따른 6개 유형[상선(여객선), 상선(화객선), 상선(화물선), 어선, 군함, 특수 업무선], 항공기는 「항공법」 제2조제1호에 따른 5개 유형으로 재분류하는 것을 검토할 필요가 있다. 기계기구류 또한 유형을 보다 세분하는 것이 필요한데, 향후 「동산시가조사표」(2018b)상 대분류 기준을 참고하여 26개 유형으로 재분류하는 것을 검토할 필요가 있다. 미술품 등 특수동산은 본 연구 제3장 현황분석에서 구분한 유형을 바탕으로 세분하는 것을 검토할 필요가 있다.