Vol.146 SUMMER 2022
Vol.146 SUMMER 2022
2022년 5월 10일, 새 정부가 출범하면서 많은 사람이 주목하고 있는 변화는 단연 ‘부동산 제도’이다.
특히 주택담보대출과 관련하여 개편에 대한 다양한 논의가 이루어지고 있는데, 이 과정에서 계속 언급되는 키워드들을 알아보자.
이를 알아두어야 새롭게 바뀌는 정책을 더 잘 이해할 수 있을 것이다.
총부채원리금상환비율을 뜻하는 DSR은 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 금융위원회가 대출 상환능력을 심사하기 위해 마련한 대출심사 지표이다. 이 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다. DSR 규제의 의의는 ‘갚을 수 있을 만큼 빌리자’는 대출 관행을 정착시켜 개인 차주의 부실은 물론 가계부채의 증가세를 억제하기 위함에 있다. 새로운 정부에서는 한때 부동산 정책을 언급하면서 DSR 규제 완화에 대해 거론하기도 했지만, 결국 규제를 그대로 유지하기로 했다. 하지만 최근 청년을 대상으로 미래 소득을 반영해 대출한도를 늘리는 우회 완화 방안을 내놓고 검토하는 중이다. 이렇게 미래 소득이 반영되면 DSR의 분모인 소득이 증가해 DSR 비율도 함께 낮아져 대출 한도가 늘어나게 된다. 일부 금융권에서는 이를 두고 가계부채를 억제한다는 DSR 규제 본연의 취지가 무색해질 수 있다는 우려의 목소리를 내고 있다.
담보인정비율을 뜻하는 LTV는 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율로, 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다. 주택담보대출에 부실이 발생할 때 은행은 담보물을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수하게 되는데 이때 회수액이 대출액보다 부족하지 않도록 경매낙찰가와 부동산가격 하락 등을 고려하여 주택가격 일정 비율 이하로 대출을 제한한다. 즉, LTV는 부동산시장의 변동에도 금융기관이 부실해지지 않도록 돕는 일종의 안전장치 역할을 하는 것이다. LTV의 규제는 DTI와 더불어 금융시장 및 부동산시장의 안정화를 위한 정부의 주요 정책수단이기도 하다. 새로운 정부에서는 이에 변화가 생겼는데, 지역과 상관없이 생애 첫 주택 구입자에 한해 LTV 상한을 현행 60~70%에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 또 생애 첫 주택 구입이 아니더라도 규제 수준을 70%로 단일화하고 다주택자 LTV를 30~40%로 완화하는 방안도 추진 중이다.
총부채상환비율을 뜻하는 DTI는 주택을 구입하려는 사람이 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환능력을 점검하는 제도다. 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연 소득에서 차지하는 비중을 의미하며, 이는 부동산 담보물의 크기만으로 대출 한도를 결정하는 LTV와는 차이가 있다. 대출자의 상환능력을 검증한다는 점에서 개인신용평가시스템과 비슷한 개념이라고 할 수 있다. 현재 새로운 정부에서 규제를 완화하겠다고 밝힌 것은 LTV에 한해있는데, LTV를 아무리 높여도 DSR과 DTI 규제에 가로막혀 있으면 소득에 따라 대출 한계가 크기 때문에 세심한 보완책이 요구되는 바이다.
2020년 7월부터 시행된 임대차 3법은 전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 말한다. 전월제상한제를 통해 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한하고, 계약갱신청구권제를 통해 임차인 계약 1회 연장 권리를 부여하며, 전월세신고제를 통해 계약체결일부터 30일 내 계약내용 신고를 의무화하는 것이다. 새로운 정부에서는 이를 ‘폐지’하기보다는 ‘개선’하는 데 방향을 맞추고 점진적으로 개편해 나갈 계획이다. 110대 국정과제로 시장의 혼선을 최소화하는 선에서 임대 리츠 활성화를 통한 민간임대 주택 공급 추진, 건설임대 등 등록임대 주택 확충도 추진하겠다고 밝혔다.
주택 분양가를 일정 수준 이하로 설정하는 제도인 분양가상한제는 1999년 분양가 자율화 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 2005년 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입된 것이다. 분양가상한제의 목적은 분양가를 적정 수준으로 유지해 내 집 마련에 대한 부담을 줄이는 데 있다. 이전에는 공공택지와 공동주택에만 의무로 적용되었으나, 2020년 7월 민간택지 분양가상한제가 시행되면서 모든 대상에 적용이 시작됐다. 새로운 정부에서는 현재 진행 중인 재건축사업을 가로막는 분양가상한제에 대한 검토에 들어갔으며, 폐지 논의도 이루어지고 있다. 이러한 결정이 집값을 자극할지, 공급을 활성화시켜 시장 안정에 기여할지는 지켜봐야 할 것이다.
시장·군수·구청장이 개별토지에 대해 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 결정·공시하는 단위면적당 가격을 말한다. 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고, 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정한다. 이후 감정평가법인·감정평가사사무소의 검증을 받고 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정·공시한다.
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