◈ 부동산 양도신고 제도
정 범 식｜세무사
▶ 의의
"부동산양도신고제도"란 거주자가 부동산을 양도하는 경우 등기하기 전에 양도하는 사람이 그 거래 내용을 양도자의 주소지 관할세무서장에게 신고하는 것을 말하며, 부동산양도신고를 하면 세무서장이 {부동산양도신고확인서}를 발급하여주는데 이 확인서를 등기소에 제출하여야 소유권 이전 등기가 가능하다.
종전에는 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 자산양도차익예정신고·납부를 하였으나, 이 신고와는 다른 것으로서 부동산양도신고를 하고 기한 내에 세액을 납부하면 종전의 예정신고는 하지 않아도 되는 제도이다.
▶ 부동산양도신고의무자
거주자가 부동산을 {매매, 교환 또는 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의매수, 대물변제}에 의하여 양도하는 경우에는 부동산양도신고를 하여야 한다.
▶ 부동산양도신고의무 면제
그러나 다음의 경우에는 부동산양도신고를 하지 않아도 된다.
- 등기상 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우(단, 고급주택은 신고대상임)
- 기상 8년 이상 보유한 지적공부상의 농지(상속받은 농지의 경우에는 피상속인 보유기간 포함)를 양도하는 경우
- 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 검인계약서의 가액이 5천만원 이하인 경우
- 토지 또는 건물만을 양도하는 경우에는 검인계약서의 가액이 2천만원 이하인 경우
- 파산선고·판결·화해 등으로 소유권이 이전되는 경우
▶ 부동산양도신고 방법
부동산양도신고는 양도자가 자신의 주소지 또는 양도하는 물건지 관할세무서에 가서 직접 신고하거나, 우체국에 비치된 부동산양도신고용 왕복민원우편을 이용하여 세무서에 가지 않고도 신고가 가능하다.
▶ 부동산양도신고 시 제출 서류
부동산양도신고 시에는 부동산양도신고서에 아래의 서류를 첨부하여 제출하여야 하나, 양도자산의 물건지 관할세무서에 신고하는 경우에는 이들 서류를 각 2부씩 제출하여야 한다.
- 토지 및 건물 등기부 등본
- 토지대장(취득일 현재의 등급을 알 수 있는 것) 및 건축물관리대장 등본 - 취득일이 1984. 12. 31 이전인 경우에는 1985. 1. 1에 취득한 것으로 본다.
- 토지의 경우 양도일 현재의 개별공시지가 확인서
- 보유기간 중에 환지된 부동산을 양도하는 경우에는 환지증명서(종전 면적, 권리면적, 환지 면적을 확인할 수 있는 것)와 환지 전의 토지대장 등본
- 보유기간 중에 도시재개발 또는 재건축이 있었던 부동산을 양도하는 경우에는 사업승인 통지서 사본, 구 토지대장 등본 및 건축물관리대장 등본, 관리처분계획의 내용을 알 수 있는 서류
- 실지거래금액으로 과세되는 자산의 양도 시에는 양도차익예정신고서, 양도 및 취득시의 매매계약서 사본과 거래 상대방의 인감이 날인된 거래사실확인서 및 인감증명서
- 고급주택 양도시에는 인감이 날인된 계약서 사본 및 취득자의 인감증명서
▶ 부동산양도신고를 하는 경우의 혜택
부동산양도신고를 하면 즉시 신고확인서를 발급하여 주고 과세 여부를 판단하여 과세대상이면 납부할 세액까지 계산해 주는데 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 납부하면
- 15%의 신고납부세액공제를 받을 수 있고
- 신고한 내용대로 양도소득세 예정신고를 한 것으로 간주하며
- 기준시가 과세대상이면 별도의 조사 없이 신고내용대로 세액이 확정된다.
▶ 매매하는 사람이 여럿인 경우
여러 사람이 공유하던 부동산을 하나의 계약에 의하여 양도하는 경우에는 부동산양도신고서는 양도인별로 각각 작성하되 첨부서류는 공동으로 한 부만 첨부하여 양도자 중 한 사람이 관할세무서에 일괄 신고할 수 있다.
하나의 계약에 의하여 여러 사람에게 양도하는 경우에는 부동산양도신고서 상의 "양수인"란은 "별지"라고 기재하고 매수인 명단을 별도로 작성하여 신고하면 되며, 이 경우 부동산양도신고확인서는 신고하는 사람의 필요에 따라 요구 수량을 발급하여 준다.
양도소득세는 각종 비과세 및 감면 등의 범위가 넓고 복잡하며, 한 해에 여러 건의 부동산을 양도하는 경우에는 그 소득금액이 합산되어 세액 계산이 복잡해지므로 세무관서나 전문가에게 상의를 하는 것이 바람직하며, 위의 양도신고 면제 사유에 해당되는 경우라도 반드시 양도신고를 하는 것이 유리하다.
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