먼저 소개하는 ‘빈집의 가치하락률 추정: 부동산 가치평가 전문가 조사를 중심으로’는 빈집의 가치에 관한 국내 최초의 연구로서 빈집의 가치를 추정하는 데 필요한 선도적인 기초연구로서 의의가 있습니다. 또한 빈집에 대한 효율적인 관리와 빈집의 거래 활성화에도 기여할 수 있을 것으로 보입니다. 다음으로 소개할 ‘부동산 공시가격현실화정책의 재정립과 향후과제’는 재건축부담금의 본격적인 부과·징수에 따른 제도적 보완으로 최근 도입된 조정 개시시점 주택가액을 위한 실거래가격 적용기준의 실무적용 가능성을 검토한 것에 그 의의가 있으며, 원활한 실무적용을 위한 제도 개선의 자료로 활용될 수 있을 것으로 보입니다.

더 자세한 연구내용을 알고 싶으신 분은 한국감정평가학회(www.kas.re.kr)에서 원문을 받아 보시기 바랍니다.

◉ 우리나라에서 빈집 문제는 저출산·고령화 현상과 함께 지속할 사회문제로 대두되고 있으나, 빈집의 관리 및 거래 시 핵심적인 요소인 빈집의 가치에 대한 연구는 전무한 실정이다. 이에 본 논문은 빈집 가치 산정의 토대가 되는 빈집의 가치하락률을 추정하고자 하는 것에 목적이 있다. 이를 통해 빈집에 대한 가치가 정확하게 파악되면, 빈집의 임대와 매매 등 부동산거래 활동에 도움을 줄 수 있고, 빈집과 관련한 감정평가활동에도 큰 기여를 할 수 있을 것이다.

◉ 본 논문은 내부적 감가와 외부적 감가에 의한 빈집의 가치하락률 추정으로 범위를 한정하고, 전라북도 내 쇠퇴도시의 특성을 명확하게 지니는 군산시를 사례지역으로 선정하였다. 빈집의 가치하락률을 직접적으로 도출하는 데 근본적인 한계가 존재하므로, 본 연구에서는 부동산 가치평가의 전문가인 감정평가사(판단표본추출을 통해 20명 선정)를 대상으로 전문가 조사를 실시하여 빈집의 가치하락률을 간접적으로 추정하였다.

◉ 주요 조사내용은 빈집의 가치하락 여부, 주택의 유형과 빈집의 등급에 따른 가치하락률, 주변 빈집의 밀집도에 의한 빈집의 추가적인 가치하락 여부, 주변 빈집의 밀집도에 따른 주택의 유형과 빈집의 등급별 가치하락률 등이다.

◉ 분석결과를 내부적 감가에 의할 가치하락률과 외부적 감가에 의한 가치하락률로 구분하여 정리하면 다음과 같다.

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  먼저 내부적 감가에 의한 가치하락률은 일반건물에서 건물 가치 기준으로 단독주택(35.1%) > 다중주택(32.8%) > 다가구주택(31.4%) > 복합부동산 내 주택(29.8%) 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지·건물 전체 가치 기준으로 다세대주택(28.7%) > 연립주택(28.1%) > 주거용오피스텔(26.2%) > 아파트(25.8%) 순으로 나타났다.

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  다음으로 외부적 감가에 의한 가치하락률은 일반건물에서 토지·건물 전체 가치 기준으로 단독주택(30.7%) > 다가구주택(29.5%) > 다중주택(29.2%) > 복합부동산 내 주택(28.3%) 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지·건물 전체 가치 기준으로 연립주택(25.7%) > 다세대주택(25.5%) > 주거용오피스텔(25.1%) > 아파트(24.9%) 순으로 나타났다.

◉ 빈집의 가치 추정은 감정평가사 본연의 업무 중 하나이므로, 감정평가업계를 중심으로 빈집의 가치에 관한 다양하고 심도 있는 연구가 이루어질 필요가 있다. 한편 빈집의 가치하락률 추정의 실효성을 제고하기 위해서는 제도적 정비가 선행되어야 한다. 이를 위해 해당 주택의 빈집 여부와 등급을 알 수 있도록 건축물대장에 표시를 의무화하는 행정적 보완이 필요하다. 또한 빈집에 대한 정확한 감정평가가 이루어질 수 있도록 하는 제도적 기반도 마련되어야 할 것이다.

◉ 정부는 공시가격현실화 추진계획을 수립하여 추진하고 있으나, 집값 상승과 현실화율의 복합적인 상승으로 세 부담 등이 급증하는 등 조세저항을 야기하는 부작용을 초래하게 되었다. 이에 본 연구는 공시가격의 주요 기능인 ‘거래지표와 평가 및 과세기준’으로서의 기능을 충실히 하도록 하고, 나아가 종합부동산세의 재산세로 통합과 관련하여 기초가 되는 부동산 공시가격현실화정책에 대한 문제점을 분석하고 향후 개선과제를 모색하는 데 목적이 있다.

◉ 부동산 공시가격현실화정책은 ⅰ) 공시가격현실화계획상 헌법적 가치요소의 훼손, ⅱ) 공시가격현실화 자체에 대한 내부모순, ⅲ) 공시가격현실화를 위한 기준가격 부재, ⅳ) 적정가격과 괴리에 따른 공시가격 결정과정의 자의성, ⅴ) 공시가격현실화 추진방식의 한계와 급격한 인상률, ⅵ) 공시가격현실화에 따른 각종 부담의 누적적 불형평, ⅶ) 부동산 공시가격 산정 절차상 비적격성 등 불합리한 모순을 내재하고 있다.

◉ 본 논문에서는 부동산공시가격현실화 추진에 따른 문제점을 개선하기 위한 방안을 다음과 같이 제시하였다.

첫째, 현행 공시가격현실화 방향을 재정립하기 위한 단계적 공시가격현실화 방향은 무작정 각종 부담을 급증하게 하는 부작용이 있는 만큼, ‘선 평준화, 후 일시현실화’ 정책으로 전환하면서 ‘정책적 합의에 의한 부담수준’을 정한 다음 합리적 세율조정이 병행되어야 할 것이다. 또한 공시가격의 평준화를 위해서도 3년마다 공시가격을 공시하도록 공시주기의 개편을 검토할 필요가 있다.

둘째, 공시가격현실화를 추진하기 위한 기준가격제를 도입하여 투명성 있게 추진되어야 하고, 현실화의 주요소인 공시가격의 적격성을 제고시키도록 「부동산공시법」 등 관련 제도의 개선도 병행 추진되어야 할 것이다. 구체적으로는 ① 공시가격현실화 추진을 위한 기준가격제 도입, 그리고 적정가격과 공시가격의 법적 개념 구분이 필요하다. ② 부동산 공시가격 운영 체계의 왜곡 시정과 임장활동 강화체계로 전환이 요구된다. 이를 위해서는 공동주택의 공시가격 결정권 지방 이양이 불가피하다. ③ 공시가격 ‘조사·평가’ 체계로의 개편과 검증기능을 강화함으로써 공시가격의 정합성을 제고하도록 하여야 한다. ④ 공시가격 결정과정에 대한 정보를 국민에게 제공하도록 국민의 공시가격에 대한 ‘정보공개요청권’ 신설 및 공개 범위를 실질적으로 확대하여야 한다. ⑤ 공시가격 심사 시 준사법적 절차를 준용토록 개선하는 등 국민 권익 보호를 강화하여야 한다. ⑥ 오류나 불합리한 공시가격에 대하여 현장에서 시정하도록 지방정부에 조정권 및 검증권이 부여되어야 한다.

셋째, 재산세 세율체계와 과표구간, 종부세 세율체계 및 공시가격 관련 제도 개정을 동시에 병행하여야 할 것이다.