Vol.146 SUMMER 2022
Vol.146 SUMMER 2022
협회는 온·오프라인을 통해 접수되는 감정평가 관련 질문에 대해 답변드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.
<질의 배경>
- 평가대상 현황(2020.8. 기준)
| 일련 번호 |
지번 | 지목 | 현실적 이용상황 |
비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ○○구 ○○동 ○○○- ○○○ |
도로 | 연립주택부지 | A 재건축조합 소유 |
| 2 | ○○구 ○○동 ○○○- ○○ |
대 | 상업용 | B 재건축조합 소유 |
| 3 | ○○구 ○○동 ○○○-○ | 대 | 연립주택부지 | B 재건축조합 소유 |
위 토지 중 기호(1)을 2020.11.12. 소유권이전등기 소송과 관련하여 ○○지방법원으로부터 재건축으로 인한 개발이익을 포함하여 평가하라고 의뢰받음
이후 기호(2), (3)을 재건축조합으로부터 상기와 동일한 시점, 동일한 조건(개발 이익을 반영한 시가)으로 2022.2.11. 감정평가 의뢰를 받음
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제64조 또는 제73조제2항에 따른 매도청구 시 감정평가는 개발이익을 반영한 시가를 고려합니다. 대법원 판결에 따르면 이때의 “시가”란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다(대법원 1996.1.23. 선고 95다38172 판결 참조).
또한, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안의 매도청구 소송에서 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면서 공동주택의 일부로 편입되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리 오해의 잘못이 있다고 판시한 사례가 있습니다(대법원 2014.12.11. 선고 2014다41698 판결 참조).
다만, 상기 ‘재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격’이 해당 재건축사업이 완료된 경우를 상정하여 감정평가하는 것은 아니며 주택건설사업이 진행됨에 따라 점차 구체화되는 기준시점 당시의 개발이익을 반영한 것을 의미하는 것으로 사료됩니다. 「감정평가 실무기준」 [730-3.4 매도청구에 따른 감정평가]에서도 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 않은 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다고 규정하고 있습니다. 즉, ‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서 주택건설사업계획이 반영되어 그로 인하여 발생할 것이 예상되는 개발이익이 포함된 가격일 것입니다.
따라서 매도청구 감정평가 시 기준시점 당시의 현실적 이용상황, 사업 진행 현황 및 현실화·구체화된 개발이익 등을 반영하여 감정평가해야 할 것입니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”) 시행규칙 제26조(도로 및 구거부지의 평가)제1항은 도로부지에 대한 평가방법을 다음과 같이 규정하고 있으며, 제2항에서는 사실상의 사도에 대해 규정하고 있습니다.
대법원은 토지보상법 시행규칙 제26조제2항의 사실상의 사도는 ‘사도법에 의한 사도 외의 도로로서, 도로 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로와 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’를 의미한다고 규정하면서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”)에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것은 사실상의 사도에서 제외하고 있는바, ‘공익계획사업이나 도시계획의 결정·고시 때문에 이에 저촉된 토지가 현황도로로 이용되고 있지만, 공익사업이 실제로 시행되지 않은 상태에서 일반 공중의 통행로로 제공되고 있는 상태로서 계획제한과 도시계획시설의 장기미집행상태로 방치되고 있는 도로’, 즉 예정공도부지는 토지보상법 시행규칙 제26조제2항에서 정한 사실상의 사도에서 제외된다고 해석하고 있습니다(대법원 2019.1.17. 선고 2018두55753 판결 외).
또한 국토교통부에서도 국토계획법에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 경우에는 토지보상법 시행규칙 제22조의 규정에서 정하는 방법으로 평가하여야 할 것으로 보인다고 유권해석한 바 있습니다(토지정책과-2934호, 2013.08.27.참조).
따라서 귀 질의대상 토지와 같이 국토계획법에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 경우는 예정공도에 해당한다고 볼 수 있을 것이며, 이러한 경우 대법원 판례 및 국토교통부 유권해석에 따라 토지보상법 시행규칙 제22조를 기준으로 감정평가함이 타당할 것으로 사료됩니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」
(국토교통부령 제1099호)
제26조 도로 및 구거부지의 평가
① 도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1.
「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내
2.
사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내
3.
제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법
② 제1항제2호에서 “사실상의 사도”라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다.
1.
도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
2.
토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
3.
「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로
4.
도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
<참고> 토지보상법 시행규칙 제22조
제22조(취득하는 토지의 평가)
① 취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 한다.
② 토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.
③ 제1항에 따른 표준지는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 기준에 따른 토지로 한다.
1.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조부터 제38조까지, 제38조의 2 및 제39조부터 제42조까지에서 정한 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것
2.
평가대상 토지와 실제 이용상황이 같거나 유사할 것
3.
평가대상 토지와 주위 환경 등이 같거나 유사할 것
4.
평가대상 토지와 지리적으로 가까울 것
트위터
페이스북
네이버
카카오스토리
밴드
URL복사