KAPA논단

◈ 부동산투자회사법 제정과 감정평가업계의 대응전략

박 상 덕 | 건설교통부 토지정책과 사무관

부동산의 증권화는 거스를 수 없는 하나의 흐름으로 자리잡고 있다. 특히 부동산투자회사법이 제정되면 우리 나라의 부동산시장은 과거와는 크게 다른 모습으로 변화될 것이다. 따라서 여기서는 구체적인 법안의 내용보다는 부동산 증권화라는 흐름 속에서 부동산투자회사법이 차지하고 있는 의의와 신탁형의 제도인 부동산투자신탁과의 상호비교를 통하여 양 제도가 궁극적으로 발전되어야 할 방향을 모색하고 이러한 흐름에 부응하여 감정평가업계의 대응방안에 대하여 나름대로의 제 생각을 정리하고자 한다. 다만, 구체적인 대응방안보다는 이러한 흐름 속에서 개략적인 틀을 제시하고자 한다.

Ⅰ. 머리말

현재 부동산시장은 급격한 소용돌이 속에 있다. 이러한 변화를 주도하는 2가지 방향으로 부동산의 증권화와 정보화를 들 수 있다. 이러한 부동산의 증권화 및 정보화는 부동산시장에만 영향을 미치는 것이 아니라 자본시장의 흐름과도 긴밀히 연관되어 있고 부동산보유자, 건설업자, 기관투자자, 개인 등 모든 계층과도 밀접히 연관되어 있다. 따라서 이러한 부동산시장의 메가트렌드를 이해하고 적절히 대비하는 것이 필요하다.
먼저 부동산의 정보화란 과거 불투명하였던 부동산시장이 투명화되고 특정계층이 보유하였던 부동산시장의 정보가 인터넷, 신문 등을 통하여 값싸게 일반국민들에게 제공되는 것을 의미한다. 이러한 부동산시장의 정보화는 모든 국민이 어느 정도 비슷한 정보를 가지고 부동산 투자를 전개할 수 있다는 것을 의미하며 불투명한 가운데 존재하였던 부동산시장의 수요가 사라지고 있는 것을 의미한다. 따라서 이러한 부동산시장의 정보화가 촉진될수록 새로운 부동산정보를 수집·가공·분석·제공하는 업체가 등장하게 되는 반면 기존 부동산시장이 불투명하여 기존의 부동산시장의 수요(예를 들어 중개, 감정평가, 컨설팅)가 일부 사라지는 결과를 가져온다.
또한 부동산 증권화란 부동산관련 채권이나 부동산을 기초로 하여 별도의 증권을 발행, 유통시키는 것을 의미한다. 이러한 부동산 증권화는 부동산시장과 유통시장인 자본시장이 상호융합·결합되는 과정이라고 할 수 있다. 따라서 부동산 증권화를 제대로 이해하고 활용할 수 있기 위해서는 부동산의 특성과 부동산시장의 구조, 자본시장의 특성과 구조 등을 이해하고 있어야 한다.
과거 국민경제를 구성하고 있는 4대 시장이라고 할 수 있는 실물시장(부동산시장), 예금시장, 주식시장, 채권시장 등은 상호 연계없이 각자의 시장내에 존재하고 있는 수요와 공급, 시장구조 등을 토대로 운영되어 왔다. 그러나 부동산 증권화를 통하여 과거에 단절되었던 4대 시장이 밀접하게 연관을 가지고 상호작용을 일으키며 동조화 현상을 보이고 있다. 즉 부동산 증권화는 부동산시장과 채권시장, 부동산시장과 주식시장이 상호 연계되어 가는 흐름이라 할 수 있다. 그러므로 부동산 증권화는 부동산시장에 있는 수요자와 공급자, 채권시장과 주식시장에 있는 수요자와 공급자 모두에게 영향을 미친다고 볼 수 있다.

Ⅱ. 현행 부동산 증권화 제도현황

부동산 증권화의 흐름을 제대로 이해하기 위해서는 이들 제도를 유형화하여 살펴보는 것이 필요하다. 우선 현재 도입되어 운용되고 있는 부동산 증권화 제도로는 신탁업법에 의한 부동산신탁과 부동산투자신탁(신탁형 REITs), 자산유동화에관한법률에 의한 자산담보부증권(ABS), 주택저당채권유동화회사법에 의한 주택저당채권담보부채권(MBB) 및 주택저당증권(MBS)을 들 수 있으며 현재 도입되고 있는 제도로는 부동산투자회사(회사형 REITs) 제도가 있다. 특히, 부동산투자회사 제도는 부동산 증권화 제도를 완결하는 제도로서 동 제도가 도입되면 우리 나라 부동산시장은 과거와는 크게 다르게 변모할 것이다.
우선 부동산 증권화 제도는 크게 기초자산을 기준으로 하여 대상자산이 부동산이냐 부동산담보채권이냐를 기준으로 구분할 수 있다. 예를 들어 자산담보부증권(ABS)이나 주택저당채권담보부채권(MBB), 주택저당증권(MBS)은 기존에 있는 부동산담보채권을 기초자산으로 하여 발행되는 것으로 이는 부동산담보채권에 잠긴 자금을 조기에 유동화하여 현금화하는 것이라 할 수 있다. 그리고 부동산투자회사나 토지공사가 기업토지를 기초로 발행한 자산담보부증권(ABS)은 직접적으로 부동산 자체를 기초자산으로 하여 유동화하는 것이라 할 수 있다.
아울러 부동산 증권화 제도는 부동산이나 부동산담보채권을 증권화한다는 측면에서 이를 주식화하느냐 채권화하느냐로 구분하여 살펴볼 수 있다. 부동산투자회사는 기초자산인 부동산을 주식화하는 것이며 다른 유동화 제도는 부동산이나 부동산담보채권을 별도의 증권화(채권)하는 것이라 할 수 있다.

Ⅲ. 새로운 제도도입의 의의

1. 부동산투자회사법 제정의 의의

부동산을 주식화하여 유동성을 제고하는 부동산투자회사(일명 회사형 REITs)는 현재 제도도입을 추진중이며 내년부터는 본격 운영될 것으로 예상된다. 이러한 부동산투자회사 제도가 도입되면 국내 부동산시장이 한 단계 도약 발전할 수 있을 것으로 기대된다.
그러나 부동산투자회사 제도가 국내 부동산시장에 미치는 영향을 기존에 도입된 제도보다는 더욱 크고 지속적일 것으로 예측되며 동 제도는 우리 나라 부동산시장 뿐 아니라 자본시장, 부동산보유자, 일반국민, 건설회사, 부동산업종사자 등에게 많은 변화와 기회를 제공할 것으로 기대된다.
부동산투자회사제도는 주식공모 등을 통하여 모은 자금을 기존의 대규모 상업용부동산, 부동산모기지증권, 개발사업 등에 투자·운용한 후 그 운용수익을 투자자에게 되돌려주는 간접투자제도의 일종이다. 이는 부동산을 주식화하여 증권화하는 것으로서 이를 통하여 부동산의 유동성이 제고되며 전문가에 의한 부동산자산운용으로 새로운 개념의 투자환경이 전개됨을 의미한다.
이러한 부동산투자회사 제도의 의의로는 첫째, 부동산 자체의 유동성이 획기적으로 제고된다는 점이다. 부동산의 유동성은 부동산과 연계된 권리증서(수익증권, 주식 등)의 유동성과 연계되며 권리증서의 유동성은 그것을 유통시키는 시장의 효율성, 거래의 빈번성 등과 연계된다. 따라서 부동산투자회사 제도는 주식을 발행하여 자금을 모으고 그 주식은 주식시장에 상장되어 거래되므로 부동산의 소유지분이 주식시장에서 주식으로 빈번하게 거래되는 효과를 가져온다. 따라서 부동산 자체의 유동성이 효과적으로 제고되어 투자자들은 부동산의 소유지분을 가치 손실없이 손쉽게 주식시장을 통하여 처분할 수 있다.
둘째, 부동산투자회사는 일반 상법상의 주식회사로서 적극적으로 성장·발전하는 회사라는 점이다. 기존에 도입된 ABS, MBS는 적극적인 자산운용을 통하여 수익을 창출하는 것이 아니라 부동산담보채권을 기초로 하여 우량채권을 발행하는 형태에 불과하다. 그러나 부동산투자회사는 회사로서 계속 영속적으로 존속하게 됨으로써 수익을 창출하기 위하여 적극적인 영업활동을 벌이기도 하고 새로운 우량부동산을 구입하는 등 적극적인 투자활동을 전개하며 기존 부동산의 가치극대화를 위한 부대활동을 수행하게 된다. 따라서 자본이득 뿐 아니라 대규모 보유부동산의 임대수익 극대화를 위하여 적극적인 노력을 기울이게 된다.
아울러 부동산자산운용에 규모의 경제를 실현할 수 있고 모든 업무를 효율성의 측면에서 수행한다는 점이다. 부동산투자회사가 경영을 잘하여 높은 배당을 계속하여 제공하면 이 부동산투자회사에게는 새로운 자금이 계속 공급될 것이므로 회사규모는 기하급수적으로 커지게 된다. 따라서 수많은 대규모 부동산을 관리·운영하게 되므로 관리비용은 더욱더 절감되고 수익성은 극대화하기 용이하게 된다. 참고로 미국의 REITs 회사들은 대부분 운영자산의 규모가 수십억 달러가 넘고 임대주택전문 리츠회사인 AIMCO는 관리하고 있는 임대주택의 규모가 37만 채에 이르고 있는 실정이다. 아울러 대부분의 회사들은 소수정예의 수십명의 적은 인력으로 수십억 달러의 부동산자산을 운영하고 있다.
셋째, 새로운 부동산산업이 창출된다는 점이다. 기존에 도입된 제도가 부동산시장에 미치는 영향은 직접적인 것이 아니라 간접적이며 새로운 부동산업을 창출하지는 못하고 있다. 그러나 부동산투자회사 제도는 이 분야에 종사하는 많은 전문인력과 전문회사들이 등장하게 된다.
우선 우리 나라의 투자 가능한 부동산자산규모를 감안할 때 수십개의 부동산투자회사들이 등장할 것으로 예상되며 이에 따른 부동산정보산업, 부동산투자자문업, 부동산평가업, 리츠 투자전문 뮤추얼펀드의 등장 등 매우 다양한 새로운 전문업종이 등장할 것이다. 또한 이 분야에 종사하는 전문인력도 많이 배출되게 될 것이다. 그러므로 기존의 부동산업에 종사하는 전문인력 뿐 아니라 젊고 유능한 인력이 이러한 분야에 적극적으로 진출하여 고부가가치·전문지식화되고 있는 새로운 부동산시장에 적극 부응해 나갈 것이다.
넷째, 일반국민들에게 새로운 투자상품이 제공되는 측면이 있다. 우선 부동산투자회사 주식의 특징은 매우 안정적이라는 점이다. 부동산투자회사의 투자자산은 대부분은 수익성이 높은 대규모 상업용부동산으로 구성되어 있으므로 가장 안정적인 투자상품으로 인식될 수 있다. 그리고 물가가 상승하더라도 부동산가격도 동반 상승하는 것이 상례이므로 인플레이션 위험을 회피하는 효과도 있다. 또한 매우 수익성이 높은 투자상품이다. 부동산투자회사의 운용수익은 대부분 투자자에게 배당하여야 하므로 매년 6∼10%의 수익률이 배당될 것으로 예상되며 부동산가격상승이나 경영자의 경영능력에 따라서는 부동산투자회사의 주가도 상승하게 되므로 투자자는 매년 10% 이상의 투자수익을 얻을 수 있을 것으로 기대된다. 그리고 투자대상이 주식이므로 유동성도 매우 높은 투자상품이다. 그러므로 안정성, 수익성, 유동성을 골고루 갖춘 새로운 투자상품이 일반국민에게 제공된다.
따라서 연금생활자 등 안정적이고 정기적인 수익을 얻기 원하는 개인들은 부동산투자회사가 적당한 투자상품으로 인식될 수 있고 보험사, 뮤추얼펀드, 건설회사 등도 소유부동산을 처분하고 부동산투자회사의 주식을 보유할 유인이 클 것으로 기대된다.

2. 회사형 제도와 신탁형 제도의 비교

유가증권에 대한 간접투자제도를 크게 회사형(증권투자회사)제도와 신탁형(증권투자신탁)제도로 구분해 볼 수 있는 것처럼 부동산에 대한 간접투자제도를 회사형(부동산투자회사)과 신탁형(부동산투자신탁)으로 구분하여 살펴볼 수 있다. 신탁형의 제도는 신탁업법에 의하여 은행이 금전신탁을 받아 부동산에 투자하는 것이며 회사형의 제도는 현재 건교부에서 추진중인 부동산투자회사법에 근거하고 있다. 특히 신탁형의 제도는 법적 근거가 불충분하고 법에 별다른 규정이 없는 신탁업법에 근거하여 운영되고 있어 향후 손실이 발생할 경우 많은 문제점이 대두될 것으로 예상된다. 따라서 현재 시행되고 있는 신탁형 리츠는 은행의 공신력에 의존하여 전개된다고 할 수 있다.
먼저, 투자자 위상과 관련하여 신탁형 리츠는 계약당사자로서 수익자의 위치이며 수탁자가 경영행위에 참여하는 것이 법적으로 어려우나 회사형 리츠는 주주로서 적극적으로 경영에 참여하게 되고 자신들의 이해관계에 있는 의사결정에 적극적으로 참여할 수 있다. 이러한 성격은 부동산투자가 많은 위험성과 이해상충의 여지가 있음을 고려할 때 중요한 의미를 가지게 된다.
투명성 문제와 관련하여 신탁형 제도는 본래 투명성이 부족하고 현재 부동산시장의 불투명성과 결합시 많은 문제점이 파생될 것으로 예상된다. 특히 위탁회사가 여러개의 신탁형 리츠상품을 운용할 경우 상품간에 물타기를 통하여 수익률을 조정하거나 회사의 이익을 위한 탈법행위가 발생할 우려도 있다. 그러나 회사형 제도는 각종 정보를 법률상 정기적으로 공개하고 투자자는 주주로서 경영에 적극 관여함으로써 오히려 부동산시장의 투명화를 가져올 수 있다. 이는 유가증권에 대하여 신탁형의 제도가 있음에도 불구하고 신탁형의 투명성 부족을 해결하기 위하여 회사형의 제도인 뮤추얼펀드가 도입된 것을 고려해봐도 알 수 있을 것이다.
그리고 유동성 문제와 관련하여 현재 신탁형 리츠의 수익증권은 증권시장에 상장이 제한되며 설사 상장되더라도 주식같이 많은 참여자가 투자하지 않을 가능성이 높으므로 유동성이 매우 떨어지게 되고 특히 신탁형 상품은 개개의 개별성이 강하므로 하나의 대중적인 투자상품으로서 취약하게 된다. 그러나 회사형 리츠는 주식을 발행하여 자금을 모집하고 발행주식은 주식시장에 상장되므로 투자자는 보유주식에 대하여 가격손실 없이 즉시 처분이 가능하고 회사의 미래를 비관적으로 전망할 때 주식처분으로 투자자 보호가 가능해지게 된다.
환매문제와 관련하여 신탁형, 회사형 모두 환매를 인정하기 어려우나 신탁형 제도는 환매를 불인정할 경우 투자자보호장치가 없으므로 환매를 제한적으로 인정할 것으로 예상되며 이는 투자상품의 운용자가 적극적으로 투자활동을 전개하는 것을 제약하는 요인으로 작용하게 된다. 아울러 회사형 제도도 환매를 인정할 수 없으나 주식시장 상장을 의무화하면 투자자보호가 가능해진다.
상품의 존속기간 문제와 관련하여 신탁형 리츠는 계약기간이 존재(국내현실에서 길어야 3∼5년 예상)하게 되며 계약기간 종료시 청산하여야 한다. 특히 투자자의 수익증권에 대한 유동성이 확보되지 않고 있는 현실에서 대부분의 상품은 단기로 구성할 수밖에 없을 것으로 예상된다. 이는 장기투자상품이라고 할 수 있는 부동산의 성격과 맞지 않으며 투자활동도 부동산의 매입 및 개발 등으로는 운용할 수 없고 대부분 부동산담보대출에 운영할 수밖에 없을 것으로 예상된다. 이러한 제약은 수수료를 감안한 고이율을 얻기 위해서는 위험성이 높은 대출사업을 전개할 수밖에 없는 구조를 지니고 있다. 그러나 회사형 리츠는 회사가 청산되지 않는 한 존속기간이 없으므로 회사는 적당한 시기에 부동산 등을 처분할 수 있고 안정적으로 투자활동을 전개할 수 있다.
그리고 발전가능성의 측면에서 신탁형 리츠는 필요한 경우 투자금액을 증액하기가 쉽지 않고 계약에 따라 투자행위를 결정하게 되므로 적극적인 경영을 하기가 어려우므로 지속적인 발전 가능성이 없으나 회사형 리츠는 필요한 경우 증자를 통하여 자본금을 증액하고 적극적인 경영이 가능하여 지속적으로 발전이 가능해진다.
전문성차원에서 현재 금전신탁은 은행에만 허용되어 있으나 은행은 부동산투자 및 자산관리 경험이 없으므로 신탁형 리츠 사업시행시 대부분의 업무를 외부기관에 위탁하여야 하는데 이는 은행에만 허용된 금전신탁이란 법적 권한을 활용하여 별다른 역할 없이 중간에서 투자자에게 배당될 수익금을 수수료의 형태로 수취하게 되는 등 불합리한 결과를 가져오게 된다. 반면 회사형 리츠는 자산관리 등 핵심적인 기능은 전문인력을 회사내부에서 직접 수행하므로 신탁형 리츠의 불합리성을 극복할 수 있다.
부동산에 대한 투자수익률을 좌우하는 조세문제와 관련하여 두 가지 제도 모두 개별법에는 반영할 수 없고 조세특례제한법이나 개별 조세법을 개정하여 반영해야 할 것이다. 따라서 양 제도의 활성화를 위해서는 부동산조세감면을 위하여 적극 노력하는 것이 필요하다.

이러한 양 제도의 차이점은 궁극적으로 신탁형과 회사형이라는 법적 성격의 차이와 발행증권의 유동성 확보여부에서 유래된다고 할 수 있다. 아울러 이러한 차이점은 현행 신탁형 제도를 토대로 한 것이고 신탁형의 제도가 전문기관의 설립, 투자자 보호 등을 위한 별도의 법적 근거를 갖추게 되고 수익증권의 유동성이 확보된다면 양 제도의 차이점은 크지 않을 것으로 예상된다. 따라서 양 제도는 서로 상충되는 제도는 아니며 투자자에게 다양한 투자상품을 제공한다는 측면에서는 상호 보완적인 면이 강하므로 양 제도의 성공적인 정착과 활성화를 위하여 노력해 나가는 것이 필요하다.

Ⅳ. 감정평가업계의 대응방안

그동안 우리 나라의 부동산시장은 전문가가 없으면서도 모든 국민이 전문가인 시장이었다고 할 수 있다. 그만큼 부동산시장은 국민들의 관심사이면서도 국민들의 욕구를 충족시켜줄 만한 전문가가 없다고 할 수 있다. 그나마 감정평가사가 부동산시장에서 공신력을 갖춘 전문가집단이라 할 수 있다. 따라서 감정평가업계에서는 이러한 공신력과 그 동안의 노하우를 바탕으로 부동산 증권화 특히 부동산투자회사법 제정에 대하여 적극적으로 대응해나가는 것이 업계 전체의 발전과 국내 부동산시장의 선진화를 위해서도 바람직하다고 하겠다.

1. 부동산 증권화의 흐름에 편승한 적극적인 대응방안

우선 국내에 부동산투자전문가가 부족한 현실을 고려할 때 감정평가사가 이러한 투자전문가가 될 수 있도록 전문적인 지식과 경험, 외국업체와의 제휴 등을 통하여 전문역량을 갖추는 것이 필요하다. 관행과 합리적인 분석이 결여된 직감에 의한 투자가 아니라 과학적인 분석과 합리적인 의사결정을 토대로 부동산투자를 수행할 수 있도록 부동산시장의 분석모형과 투자결정 시스템을 개발하고 이를 시행할 전문가가 될 수 있도록 준비하는 것이 필요하다.
이러한 확보된 전문역량을 바탕으로 부동산투자회사 설립에 주도적인 역할을 할 수 있도록 자본시장에 대한 이해와 흐름에도 적극적인 관심을 기울여야 할 것이다. 미국의 기관투자자들이 리츠 경영진에게 요구하는 것은 부동산투자에 대한 지식과 경험, 자본시장의 이해, 높은 윤리성이다. 따라서 감정평가업계에서는 그 동안 쌓은 부동산에 대한 지식 및 경험과 공신력을 토대로 자본시장에 대한 흐름과 이해를 높여 나가야 할 것이다. 따라서 감정평가사가 그 동안의 관행과 좁은 시장 속에 안주하는 것이 아니라 새로이 펼쳐지고 있는 시장에서 적극적인 역할을 할 수 있도록 감정평가사 개인차원 뿐 아니라 업계 전체차원에서 노력하고 부족한 면을 보완하기 위하여 유관기관과의 전략적 제휴도 적극 도모해야 할 것이다.
아울러 부동산투자자문회사의 운영에도 적극 참여하는 것이 바람직하다. 부동산투자자문회사는 부동산투자회사의 설립 및 운영에 적극적인 역할이 기대되는 기관이다. 즉 자산운용과 관련된 중요한 의사결정은 부동산투자회사의 이사회에서 수행하지만 이러한 의사결정의 토대가 되는 자료제공, 정보수집·분석·가공과 임차인 관리, 시설관리 등의 많은 업무는 부동산투자자문회사 등 전문기관에 위탁될 것으로 기대된다. 따라서 부동산투자자문회사의 설립 및 운영에 감정평가업계에서도 관심을 가지고 준비하는 것이 필요하다.

2. 감정평가업 차원의 대응방안

흔히 감정평가하면 토지에 대한 평가를 생각할 정도로 그 동안 감정평가업계는 토지에 대한 평가를 주로 수행하여 왔다. 그리고 평가기법도 투자의사결정의 바탕이 되는 수익에 기초한 평가가 아니라 원가나 거래사례에 토대를 두고 수행하여 왔다.
그리나 부동산투자회사법이 제정되면 평가기법도 달라져야 할 것으로 보인다. 우선 부동산투자회사는 부동산도 하나의 투자상품으로 간주하고 취득하거나 처분하게 되므로 감정평가업계는 투자결정에 바탕이 되는 수익성을 기초로 한 평가기법 개발에 적극 노력해야 할 것이다. 따라서 수익성에 기초한 평가시 국내외 투자자들의 요구사항을 충족할 수 있도록 전문성을 확보하고 이들 기관의 수요에 적극 부응해 나가야 할 것이다.
그리고 부동산투자회사는 주로 수익성이 있는 건물을 투자하게 되므로 건물에 대한 평가기법을 적극 개발하고 지분투자를 하게 되는 경우도 많을 것이므로 이에 대한 평가기법도 개발하는 것이 필요하다. 그리고 부동산투자회사법이 제정되면 현물출자 및 부동산거래가 활발하게 발생할 가능성이 높으므로 이러한 시장개척에도 적극 대응해 나가야 한다. 다만, 이러한 부동산은 대규모 상업용부동산이 주류를 이루게 될 것이므로 단순히 평가차원에 머무를 것이 아니라 각종 사실관계 분석 및 법률관계 자문, 거래의 안정성 확보, 보험화 방안강구 등에도 적극적인 역할을 수행하는 것이 필요하다. 그리고 무수익채권, 주택담보채권, 지적재산권 등 전문자산의 평가에도 역량을 확보해야 할 것이다.
또한 우리 나라의 부동산시장도 점차 투명화되고 많은 정확한 정보가 부동산시장에서 유통될 것이므로 이에 따른 감정평가시장의 변화를 분석하고 이러한 정보 등을 토대로 새로운 사업을 전개하는 것도 고려해야 할 것이다.

Ⅴ. 맺음말

부동산 증권화 및 정보화는 감정평가업계에 새로운 시장을 제시하고 기존 감정평가시장의 축소 및 변화를 요구하게 될 것이다. 따라서 감정평가업계에서 이러한 흐름에 부응하여 기존 시장에 안주하는 것이 아니라 적극적인 대응방안을 강구하는 것이 필요하며 이는 개인차원의 대응 뿐 아니라 업계 차원에서도 적극 대응해 나가는 것이 중요하다. 아울러 부동산시장도 다양화·종합화되고 있으므로 감정평가업계에서도 적극적으로 관련기관과 전략적 제휴를 통하여 상호 시너지 효과를 도모하는 것이 중요하다.

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