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◈ 『VALUATION 2000』의 개최의미와 감정평가산업의 미래 홍 길 성 | 홍길성감정평가사사무소, 협회부회장 I. Valuation 2000 회의 개황1. Convention 기간 : 2000. 7. 10∼7. 13 2. Convention 장소 : MGM Grand Hotel Las Vegas, Nevada, USA 3. 주최 단체 1) The American Society of Appraisers 2) The American Society of Farm Managers and Rural Appraisers 3) The Appraisal Institute 4. 이번 convention은 미국, 남미, 유럽, 동남아 등 세계 각국에서 약 2200명의 감정평가에 관한 전문가들이 모였다. 지금까지는 주로 발표하고 논의하는 대상이 부동산에 한정되었으나 이번 회의에서는 부동산 이외에 감정평가 대상이 되는 동산, 기계기구, 기업체 및 부동산등 총 77 개의 sesssion을 통하여 아주 다양한 감정평가 주제에 관하여 발표가 있었으며 감정평가의 새로운 분야를 감정평가산업의 분야로 통합(discipline mix)하여 감정평가산업의 핵심역량(core competency)을 증대하려는 좋은 계기를 마련하였다고 생각한다. II. 이번 convention 의 특징필자가 이번 『Valuation 2000』convention에 관하여 관심을 갖게 된 것은 우리 협회를 통하여 받아본 <Message from Valuation 2000 leaders>를 읽어보고 흥미를 느꼈기 때문이었다. 새로운 밀레니엄에 진입하면서 모든 것은 꾸준히 변화한다. 때문에 이번에 개최하는 『Valuation 2000』은 감정평가 전문직업인에게 있어서는 새로운 미래를 열어가는 계기가 된다. 이번 회의의 참가를 통하여 통합적 감정평가(multiple discipline) 전문직에 관하여 많은 것을 경험하게 되었으며 지금까지 어디에서도 찾아볼 수 없는 지식을 얻을 수 있었다. 지금까지는 감정평가라는 분야를 기술(art)로 보느냐 과학(science)으로 보느냐 논쟁을 벌이고 있지만, 이번 회의에서는 감정평가학(appraisal science, University of st. Thomas)으로 규정하여 많은 흥미를 갖게 하였다. 이번 회의에서 음양으로 협조를 아끼지 않은 기관은 다음과 같다. - The Appraisal Foundation - The Appraisal Foundation을 지원하는 기관 National Association of Independent Fee Appraisers National Association of Masters Appraisers International Right of Way Association International Association of Assessing Officers Appraisal Institute of Canada - 그외의 감정평가협회 National Society of Real Estate Appraisers Institute of Business Appraisers Appraisal Association of America International Society of Appraisers - International Societies Royal Institution of Chartered Surveyors China Appraisal Society 이번 회의에서 여러 분야의 감정평가 협회의 연합은 수준 높은 교육을 가능하게 하고 다양한 감정 평가 전문가들의 현명한 생각을 나눌 수 있는 기회를 제공하였다. 우리 전문직업인들은 최선의 행동을 통하여 우리의 감정평가 전문직이 뭉치고 화합하는데 목적을 두고 특히 일생일대에 미래에 대한 여러분의 일생을 투자할 기회를 이번 회의에 참석하여 찾아보라는 권고에 감동되었다. 이번 회의에 참가한 어떤 미국 대표는 이번 convention은 회의 주제내용이나, 주최측, 회의 후원단체 등의 성격으로 보아 감정평가는 시대의 변화에 따라 interactive, multi discipline, inter discipline의 방향으로 나가는 증거가 되고 앞으로 AI, ASA, ASFM & RA 같은 단체가 하나의 단체로 통합되지 않겠느냐는 전망을 하였다. 이번 회의에서 주요관점은 NACAO(North American Conference on Appraisal Organization) 회의에서 논의되었던 감정평가의 새로운 방향설정에 관심이 많았다. 감정평가 전문직의 미래는 무엇인가? 기술 및 감정평가시장의 변화는 앞으로 우리 업무영역에 어떻게 영향을 미칠 것인가? 그리고 우리는 부동산 또는 다른 자산의 거래에 있어 필수적 분야에서 어떤 방식으로 평가과정에 대한 가닥을 잡아서 리엔지니어링(reengineering)해 나갈 것인가? 세계각국의 평가기관은 같은 딜레마를 가지고 있다. 해결책을 가지고 서로 도와야 한다고 Wood Hanson(2000 AI 회장)은 역설하였다. 이번 회의의 참가자들은 비슷한 관심을 가지고 있으며 감정평가 전문가들 각자는 국가적 또는 전문직업적 장벽을 두드리게 하고 있다. 감정평가는 세계적으로 이제 자산가치의 평가에 대하여 시간 소비형 감정평가 업무 수행에서 자본시장, 국제기업과 회계 재무업무에 대한 정보분석 업무로 급속도로 변화하고 있다. 많은 감정평가기관은 신 경제(new economy)에 적응하기 위하여 회원들을 교육하는 방법에 대한 연구가 중심과제로 대두되고 있다. 글로벌 감정평가의 네트워크는 지역적 시장에서 활동하는 것 보다 훨씬 우월한 감정평가의 시장영역을 가지고 있다. 필자는 감정평가업무의 영역이나 내용이 한국에서도 변하고 있음을 느끼고 있으며 역시 이번 회의를 통하여 국제적 감각을 통하여 공감하게 되었다. III. 발표된 주제내용발표내용은 부동산감정평가를 비롯하여 개인재산과 특히 기업가치평가, 농업용자산평가 등 모든 자산의 평가에 관하여 총망라하여 3일 동안 발표가 있었으나 같은 시간대에 각기 다른 회의장에서 발표가 이루어져서 흥미 있는 주제는 많았으나 4개의 주제발표 밖에 참가하지 못하였다. 발표된 논문집(Papers and proceedings)은 협회부설 연구원 자료실에 비치하였다. 1. Discounts and Premiums Meet Levels of Value - Chris Mercer 2. The IRS and FLPs: Where Are We Now? - Michele Miles 3. Technology Forum, Part 1(Basic) : Applications of the Internet in Real Property Valuation - Speakers TBD 4. Partial Interests: Theory and Case Law - Walter Humphreys 5. Panel: Addressing Ad Valorem Valuation Assignments - Michael Clarkson, Douglas Mo, Michael R. Garatoni, Wayne A. Tenenbaum and Randall J. Hoffbeck 6. My Favorite Things - Alex Shear 7. Advanced Gem Testing for the Small Laboratory - Cap Beesley 8. Urban Analysis (Sponsored by the National Society of Real Estate Appraisers) - Robert L. Hughes Jr. 9. AgWare2000 : The Latest Technology in Appraisal Software-Digital Containers - Jerry Kjerstad and Jeff Bradford 10. The Impact of Regulations : The Case of the New Jersey Pinelands Comprehensive Management Plan - Donn A. Derr 11. The Australian Hospitality Industry: 2000 and Beyond - Robert Butterworth 12. Nontechnical Review of Appraisals: How to Read and Understand Appraisals - James LaMantia 13. Panel Discussion: How USPAP Intersects With International Valuation Standards - 2000(Sponsored by The Appraisal Foundation) 14. Two Sides of the Story-The Valuation of a Citrus Operation Near Suburbia - Mary B. MaCarter, Sydney H. Hawran, Melvin I. Fineberg and Tony Correia 15. Part 1: Combating Appraisal Junk Science in the Courtroom - Don Dorchester Part 2: Practical Insight: Relating Valuation to Accounting - John Edge 16. Determination of Value-What Is "Fair"? : A Public Interest Value Program - John Widdoss, Don Dorchester and others to be announced 17. Easement Valuation (Sponsored by the International Right of Way Association) - James H. Finnegan 18. Mock Condemnation Trial (Sponsored by the International Right of Way Association) - Duff Murphy and Connie Sandifer, law firm of Oliver, Vose, Murphy, Sandifer and Lee 19. Introduction to Historic Valuation (Sponsored by the National Association of Independent Fee Appraisers) - Edwin P. MacNicoll and John Marrazzo 20. The Real Estate Capital Markets: An Update for Valuers - Chuck Dannis, Moderator 21. Part 1: How to Sell a Valuation Practice - Jay Fishman Part 2: Mergers and Acquisitions the .com Age - Ben Buetell 22. Part 1: Las Vegas and the Art World - Dave Hickey Part 2: The Bellagio Collection of Fine Art - Libby Lumpkin 23. Advanced Gem Testing for the Small Laboratory - Cap Beesley 24. Practical Applications of Real Options - Charles Alsdorf 25. Recent Developments in Federal Tax Valuation - Jack Bogdanski 26. Regulatory Trends in Mineral Property Valuation-An International Perspective - Trevor R. Ellis and David M. Abbott Jr. 27. Estimating Environmental Impacts on Commercial and Industrial Properties: A Preliminary Assessment - Thomas Jackson 28. Land Values at the Rural-Urban Fringe : A Spatial Econometric Analysis - Lonnie Vandeveer 29. The Mechanics of Valuation of Commercial Vessels - Charles Harden 30. Appraising Auto Dealership Facilities - Charles Tholen 31. Valuation of Inland Angling Rights - David Hildebrand 32. The Effect of Wetlands and Other Factors on Rural Land Values - John Reynolds 33. Panel Discussion : Recent Trends in Personal Property Legal Issues - Aaron M. Milrad, Greg Garfinckle and Judith Bressler 34. Organizing a Successful Gems and Jewelry Appraisal Business - Barry Block 35. Bridging the Gap: Marketability Discounts for Real Estate Interests - Dennis Webb 36. eRelay : Electronic Commerce for the Relocation Appraiser (Co-sponsored by the Employee Relocation Council, Washington, D.C.) - Speaker TBD 37. Panel Discussion: An Introduction to the International Valuation Standards -Panelists: Greg McNamara, IVSC chair, Australia; Marianne Tessier, IVSC executive vice president; and IVSC members John Edge, United Kingdom; Gerg Gilbert, United States, business valuation; Robin Marten, South Africa; Harold Moore, Canada; Julio Torres Coto, Mexico; Joe Vella, United States, real property 38. Two Sides of the Story- The Valuation of a Citrus Operation Near Suburbia - Mary B. McCarter, Sydney H. Hawran, Melvin I. Fineberg and Tony Correia 39. Part 1: Differences Between Canadian and U.S. Appraisals - Harold Moore Part 2: Mexican Valuation Standards and Techniques - Julio Torres Coto 40. Determination of Value - What Is "Fair"?: A Public Interest Value Program - John Widdoss, Don Dorchester and others to be announced 41. The "ROADMAP SYSTEM" : A Comprehensive Guide to Capitalization Theory and Techniques (Sponsored by the National Association of Independent Fee Appraisers) - Michael J. Lange 42. Computer - Assisted Mass Appraisal in the New Millennium (Sponsored by the International Association of Assessing Officers) - Speaker TBD 43. The Real Estate Capital Markets: Case Studies in Valuation(two session) - Tony Lenamon, Deloitte ＆ Touche; Douglas L. Prickett, Archon Group Financial; Dave Baranick, Pricewater house Coopers; and Keith Strohl, moderator, American Appraisal Associates 44. FHA Appraisal Inspections From the Ground Up - Practical Advice for Concerned Appraisers - Craig Harrington 45. Applying Valuation Standards in Developing Nations - Robin Marten 46. Case Study: Restaurant Valuation Using Market Databases - Presenters include representatives of Pratt's Stats, the Institute of Business Appraisal Database, INVST Done Deals and Bizcomps 47. Part 1 : From Popular Culture to New Media - Eugene Metcalf Part 2 : Philanthropy and the Collector - Jay Grabb 48. Part 1 : Identifying and Pricing Colored Diamonds - Michael Holtzman ; Part 2 : The NovaDiamond Color-Enhanced Diamond - David Hall 49. Fannie Mae REO Appraisal Workshop (Sponsored by the Fannie Mae National Property Disposition Center) - Fred Cruze and Bill Pena 50. International Appraiser Qualifications - Myth or the Future? - Steve Williams, moderator 51. Small Company Premiums - Speaker TBD 52. Feng Shui: The Chinese Way of Appraisal - Carol Cannon 53. Business Enterprise Value : Case Studies and Applications - William Kinnard and Marvin Wolverton 54. The Cutting Edge of Mortgage Finance in Housing and Community Development (Sponsored by Fannie Mae) - Speakers TBD 55. Part 1 : The Great International Expositions - Jonathon Meyer Part 2 : Issues in Celebrity Property - Nancy Valentino 56. Part 1 : Advanced Pearl Grading and Analysis - Greg Sherman Part 2 : Understanding the American Gem Society (AGS) Cut Grading Standard - J. Michael Tracy 57. Land Investment in the 21st Century - Jim MacCrate 58. Demand Analysis - Joseph Rabianski 59. The Current State of Appraisal Review and Management - Panelists: Dwain McMillen, U.S. Army Corps of Engineers; James Kakalow, Internal Revenue Service; William Chase, Laredo National Bank; and James LaMantia, moderator 60. Part 1 : The Valuation of Medical Equipment - Edward G. Detwiler Part 2 : Leasing Industry Practices and Residual Valuations - Brian D. DeR 61. Appraising Rural Residential Properties - James Synatzske 62. The Deal (Part 1 of two) - Arthur Innamorato (buyer); Bob Howard (seller); Chris Mercer(buyer's adviser, business valuation); Al Lannom(seller's adviser, business valuation); Gerald Huether(machinery and equipment appraisal); Ray Klaris(real estate appraisal); Ernie Lawringer (lesder); and Will Frazier (narrator) 63. An Overview of the Appraisal Institute Residential Database (AIRD) and AIRDport.com - Danny Wiley 64. Business Valuation Case Law Update - Robert Oliver This session will provide a complete examination of recent developments in case law as it relates to business valuation. 65. Irrational Exuberance, Capitalization Rates and Everything Else - Greg Gilbert 66. Technology Forum (Part 2) (Moderate/Advanced Level) - Mobile Computing 67. The E-tailing Revolution - Mark Borsuk 68. Part 1 : IOWA Curves - Their Use and Misuse in Valuations - Charles E. Jerominski Part 2 : The Valuation of Fixtures and Tenant Improvements - Jeffrey A. Donahue 69. Cyberspace, Media and the Market - Speakers TBD 70. The Effect of E-Commerce on Real Estate Value (Sponsored By the Center for Advanced Property Economics) - Panel TBD 71. The State of the Current Auction Market - Gail Brett Levine 72. The Appraisal of Permanent Plantings in Changing Markets - Tony Correia 73. Mark to Market; An Update on New Policies and Procedures Regarding Rent Comparability Studies 74. An Overview of the Appraisal Institute Residential Database-TBD 75. Why Appraisal Review and Management are Necessities-Dwain McMullen 76. Appraising Rural Residential Properties- James Synatzske 77. The Deal-Arthur - Innamorto l, Bob Howard IV. 감정평가 산업과의 협력업체 현황이번 convention에서 감정평가산업과 여러 분야에서 협력하고 있는 대략 90개쯤의 회사들이 전시장(exhibition hall)을 운영하면서 감정평가산업의 변화하는 모습을 보여주었다. 그 내용을 보면 다음과 같다. 부동산 모기지, 건물조사, 부동산개발, 감정software, 건물구조, 농업경영, 주택 데이터베이스, 감정연구, 부동산 토탈 서비스, 경영관리, DCF 분석 software, 경매시장자료, 자동감정기술 software, 감정평가자료, 부동산정보solution, 금융포트포리오, 경매시장자료, 채권시장자료, 마케팅, 감정 데이터베이스, 지역분석, 자동모기지프로세싱, 골프리조트평가, 폐기물처리 컨설팅, 과세평가자료공급, 기계기구가격조사, 매매사례자료공급, 시장변화연구자료, 도로소유권 자료공급, 손해보험사정자료, 시장자료센터, 지역융자 internet hub, 감정평가광고, 자산정보서비스web, 부동산과세정보, 주택 및 도시개발, 시스템software, 대학의 감정평가학과 인터넷마케팅 등이다. (이들에 대해 아래와 같이 소개하오니 회사들과 정보교환이나 업무협력의 필요가 있으면 활용하시기 바랍니다.)
V. 맺음말1. 이번 『Valuation 2000』 Conference에 참석하면서 많은 것을 느꼈다. 미국에서는 감정평가에 관한 협회, 연구기관들이 많이 있는데 지금까지는 서로 자기 협회가 가장 우수하다고 자랑하여 왔다. 이번 회의에서는 새로운 밀레니엄에 들어서면서 미래의 공동운명체로서 세계각국의 감정평가산업을 Global화 하는데 의견일치를 본 듯 하다. 때문에 AI, ASA, ASFM ＆ RA는 이 회의를 공동으로 개최하였고 발표주제도 매우 다양하게 77개나 되는 범위까지 확대하였다는데 큰 의의를 가졌다고 생각한다. 2. 부동산, 기업재산, 개인재산, 농업자산의 평가산업은 multi-discipline의 평가기능에 기초해 Appraisal-discipline-mix로 나가는 방향의 설정이 이루어지고 있다. 3. 거의 반세기 이상을 감정평가가 Art냐, Science냐의 많은 논란을 거쳐왔으나 미국의 몇 개 대학에서는 이미 대학에 감정평가학과를 설치하여 M.A. 학위를 주고 있으며『Valuation 2000』에서는 Appraisal Science를 기정 사실화 하고 있음을 실감하였다. 4. WTO 등 Global에서 노동, 자본, 상품 등의 이동이 장벽 없는 국제시대에서 계약자유, 시장경제에서 감정평가 기준으로 International Valuation Standard 설정의 필요성에 대해 진지하게 토의되었다. 5. 이번 회의에서는 감정평가산업이 어떻게 발전되고 그 역할이 어떻게 전개될지 많은 과제를 남겼다. 끊임없이 변화하는 경제현상에서 선진국, 중진국, 후발국, 개발도상국 등 나라와 사회에 따라 감정평가제도의 모델도 변하게 된다. 우리는 과연 어떤 위치에서 어떻게 좌표를 설정해야 할지 회의 참가를 마치고 돌아오면서 골똘히 생각하여 보았다.
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