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◈ 提示外 建物의 鑑定評價에 關한 硏究 권오순/감정평가사, 정상감정평가사사무소 Ⅰ. 머리말대출취급 금융기관 등의 의뢰에 의한 不動産 擔保 鑑定評價에서는 提示外 建物의 존재와 그 법적 성격을 명확히 하여 회보해 주어야만 담보가치를 적절히 확보할 수 있을 것이다. 예컨대, 담보 대출 이후에 채무자가 대출금을 상환하지 아니할 경우에는 擔保權에 內在한 換價權에 터잡아서 부동산 임의경매를 신청하게 될 것이다. 그런데, 제시외 건물이 附合物 또는 從物이 아닌 別棟의 건물로 판명되어 일괄경매 대상에서 제외되고, 또한 法定地上權이 성립될 여지가 있다면, 추후 明渡訴訟에서의 勝訴 가능성 여부는 일단 論外로 하더라도 입찰에 참여하는 사람이 많지 아니하게 될 것이므로 대출취급 금융기관은 금전적 손실을 보게 될 것이다. (후술하는 대법원 1991. 12. 27 제1부 결정 91마608 부동산경락허가결정 참고) 한편, 경매 감정평가의 경우, 서울지방법원 등에서는 평가명령서에 "제시외 건물이 있는 경우에는 반드시 그 가액을 평가하고, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권행사를 제한받는 경우에는 그 가액도 평가" 라고 명시하고 있다. 이것 역시 전술한 대법원 결정(91마608호)과도 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 만약, 제시외 건물이 있는 데도 불구하고 그 가액을 적절히 평가하지 아니 하거나 看過하였다면, 執行法院으로부터의 문책이 없다 할 수는 없을 것이다. 감정평가 실무상에서 제시외 건물의 特定 및 그 가액을 평가하는 데에는 여러 가지 隘路가 따르고 있으며, 이에 관해서는 아직까지 구체적인 基準이 마련되어 있지 아니한 것으로 보인다. 提示된 건물의 감정평가는 당연한 것이고 그 제시된 바에 따르면 문제의 발생 소지가 없다고 할 수도 있을 것이다. 그러나, 제시외 건물의 감정평가의 경우에는 그 구조, 건축 면적, 完工 時點 및 殘存 耐用年數, 提示된 감정평가 대상 垈地 위에 적절히 건축 되었는지의 여부 등을 特定하기가 곤란한 경우가 대부분이다. 따라서, 제시외 건물의 적정가격 산정이, 提示된 건물의 가격 산정보다도 곤란하다고 할 수밖에 없을 것이다. 本考에서는, 제시외 건물의 감정평가에 대한 筆者의 실무 경험을 加減없이 기술함과 아울러 대법원 판례 및 관련 법규정 등을 소개함으로써, 제시외 건물의 적절한 평가에 一助함과 아울러 제시외 건물의 감정평가와 관련된 다양한 경험을 가진 감정평가업계의 선후배들과의 토론의 場을 마련하여 업계의 실무능력 배양에 다소나마 이바지함이 필자가 이 논문을 쓰게 된 목적의 일부임도 아울러 적어 두기로 한다. Ⅱ. 提示外 建物의 槪念 定立제시외 건물이라 함은 단순히, 감정평가 依賴人(個人 또는 國家, 公共團體 등을 포함한다. 이하 같다)이 감정평가하여 줄 것을 요청한 鑑定評價依賴書에 기재되어 있지 아니 하거나, 건물등기부등본 또는 건축물대장에 등재되지 아니한 건물을 指稱한다. 이러한 제시외 건물은 감정평가 의뢰인이 누구인가에 따라서 그 개념 규정을 다소 달리해야 할 것이다. 제시외 건물의 개념이 어떠하냐에 따라 감정평가 대상이 되는 건물의 범위가 相異하게 될 수도 있기 때문에, 제시외 건물의 개념 정립의 實益은 적지 아니하다 할 것이다. 1. 個人이 감정평가를 의뢰한 경우 필자의 경험에 의할 것 같으면, 개인이 감정평가를 의뢰한 경우에는 그 감정평가의뢰서에는 기재가 누락되었으나, 건물등기부등본이나 건축물대장을 발급 받을 수 있는 건물이 허다하였다. 이러한 경우의 건물은 제시외 건물의 범주에 들지 아니하며, 제시된 건물과 동일하게 취급하여 감정평가하여야 할 것이다. 무허가건물이나 미등기 건물의 경우, 그것들의 소유권 등 권리행사에 제약이 클 것이므로 개인 또는 금융기관의 의뢰에 의한 담보 감정평가에 있어서는 그 평가 대상에서 제외해야 할 것이나, 감정평가표 및 감정평가 意見欄 또는 감정평가 명세표에는 제시외 건물로서의 무허가 건물 또는 미등기 건물을 特定하여 그 존재를 명백히 표시해 두어야만 할 것이다. 2. 執行法院이 감정평가를 囑託한 경우 집행법원(또는 競賣法院)이 감정인(통상 감정평가사 자격을 所持하고서 당해 법원에 등록된 鑑定評價業者를 指稱하는 것이나, 그렇지 아니한 경우도 있을 수도 있을 것임)에게 경매대상 부동산에 대하여 감정평가를 命하게 된다. 이는 競賣라고 하는 일종의 國家 公權力을 행사하는 主體인 執行法院의 競賣擔當 判事가 감정인에게 평가를 명령하는 것이며, 감정평가 囑託과도 유사한 경우로 보인다. 용어가 어찌 하던 간에, 집행법원이 평가를 명한 경우에는 그 명령서에 부동산 목록이 첨부되는 데, 이 부동산 목록은 집행법원에서 현장조사를 한 후에 작성되는 것이 아니고, 통상 채권자가 등기부등본에 근거하여 여러 통을 작성하여 집행법원에 제출한 것이므로 당연히 등기된 건물만이 부동산 목록에 기재된다. 그러므로, 경매 감정평가에서는 제시외 건물 = 미등기 건물의 등식이 성립되는 경우가 대부분일 것이다. 필자의 경험에 의하면, 법원경매 감정평가에서는 부동산 목록에 기재되지 아니한 제시외 건물이 현장에 존재하는 경우가 다반사였다. 결국 제시외 건물의 감정평가라는 課題는 법원 경매 감정평가와도 有關하다. 법원경매 감정평가에서는 제시외 건물을 반드시 감정평가하도록 하고 있음은 전술한 바 있다. 3. 訴訟에서 裁判長이 감정평가를 囑託한 경우 민사소송·가사소송·행정소송 등(이하 소송이라고 약칭한다)에서 재판장이 감정인을 召喚하고 물건을 현장검증할 경우에는 통상 감정평가사인 시가감정인 이외에도 측량사도 함께 召喚하는 경우가 많을 것이나, 경우에 따라서는 측량사 없이 현장검증을 한 후, 즉석에서 시가감정인에게 감정평가를 촉탁하는 경우도 있다. 측량사이던 시가감정인이던 간에 證人의 신분으로 裁判過程에 참여한다고 볼 것이다. 이때, 제시외 건물 그 자체가 訴訟物인 경우에는 측량사에게 먼저 현황 및 경계측량(이하 측량이라고 약칭한다)을 촉탁한 후, 시가감정인에게 시가감정평가를 촉탁하게 되므로, 시가감정인은 측량 결과에 따라서 건물의 가격을 산정하면 별반 錯誤가 없을 것이다. 그러나, 측량사 없이 제시외 건물의 시가감정평가를 촉탁하거나, 현장검증 과정에서 제시외 건물이 추가로 발견되었다면, 즉석에서 裁判長에게 발언의 기회를 얻어서 측량을 요청하여야만 할 것이다. 재판장 또는 소송 당사자의 주장에 의하여 소송비용의 절감 차원에서 측량 없이 시가감정을 촉탁한다면, 후술하는 제시외 건물 감정평가 여부에 관한 기준 및 감정평가 방법에 따라서 평가하면 될 것이다. 4. 公益事業 施行者가 감정평가를 의뢰하는 경우 공익사업의 시행에서는 제시된 건물이던 제시외 건물이던 간에 공익사업에 직접 필요하지 아니한 것이면 모두가 支障物이 되며, 원칙적으로 移轉費로 補償하게 된다. 토지수용법 제3조(公益事業)에 열거된 공익사업의 시행자는 支障物인 건물을 協議取得하거나, 收用의 節次에 따라서 强制取得하던 간에 원활한 사업 수행을 위하여 民願을 최소화할 필요가 있을 것이다. 그러므로 공익사업의 시행자 (또는 起業者)는 사전에 건물 등 지장물을 철저히 조사하여 물건조서 또는 지장물 조서 등을 감정평가사에게 제시할 것이므로 그 조서 등에 근거하여 감정평가하면 될 것이다. 한편, 한국감정평가협회의 「감정평가 및 손실보상 관련 질의회신집」 271쪽에는 공공사업에 편입되는 건물의 보상에 있어서는 실제 존치하는 면적을 기준으로 건축물을 보상하되, 토지수용법 제18조의2(토지 등의 보전)의 규정에 의하여 당해 공공사업에 대한 사업인정 고시 후 건축된 불법건축물은 손실보상 대상에서 제외한다 라고 회신하고 있다. Ⅲ. 提示外 建物의 種類別 槪念 定立아래에 열거하는 제시외 건물들은 주로 감정평가의뢰서에 기재되지 아니하는 성질의 것들로서, 전형적인 것들을 모아서 정리해 본 것이다. 건물등기부등본 및 건축물대장 모두에 등재되지 아니한 것도 있고, 건물등기부등본에는 등재되어 있으나 건축물대장에는 없는 것도 있다. 1. 無許可 建物 무허가 건물이라 함은, 건축법 제8조(建築許可) 및 동법 제9조(建築申告)에 따른 허가 및 신고를 받지 아니 하고서 건축된 건물을 말한다. 허가 및 신고 등을 畢하지 아니하였으므로, 건축물대장에 登載되어 있지 아니하며, 건물등기도 경료되지 아니한 경우의 건물이다. 다만, 시청·군청·구청 등에서 재산세 과세 등의 행정목적을 위하여 작성·비치하고 있는 무허가건물대장에 등재되거나, 후술하는 대위등기가 경료된 경우도 있을 수 있음에 주목해야 한다. 2. 使用承認 未畢 建物 건축허가 및 건축신고 (이하 건축허가라고 약칭한다)는 畢하였으나, 건축법 제18조(建築物의 사용승인)에 의한 사용승인을 畢하지 못한 상태에 있는 경우의 건물을 말한다. 필자의 경험에 의하면, 건축 도중에 建築主 또는 施工會社가 不渡 등으로 인하여 건축공사를 완료하지 못한 경우의 건물이거나, 기타의 사유로 인하여 건축주가 시장·군수·구청장 등에게 사용승인을 받지 못한 경우의 건물이 이에 해당된다. 사용승인을 畢하지 못한 관계로 건축법 제29조(建築物臺帳)에 의한 소정의 건축물대장이 작성·비치되지 못하고 있으며, 건물등기도 경료되지 못한 경우가 대부분이나, 간혹 後述하는 대위등기가 경료된 경우도 있을 수가 있음에 유의하여야 한다. 3. 債權者 代位權에 依해 登記된 建物 부동산등기법 제52조(債權者 代位權에 依한 登記) 및 민법 제404조(債權者代位權)에 따라서, 채권자가 채무자를 代位하여 執行力이 있는 公正證書 또는 確定 判決文에 터잡아서 등기한 건물로서 무허가 건물뿐만 아니라 사용승인 미필 건물도 등기가 경료되고 있다. 문제는 무허가 건물이거나 사용승인 미필 건물로서 대위 등기된 건물이라면, 당연히 건물등기는 있으나 건축물 대장은 작성·비치되어 있지 아니 하다는 데에 있다. 이러한 유형의 건물의 경우는 주로 구분건물 등을 신축 도중에 건축주나 시공회사가 不渡가 났거나, 分讓과 관련한 訴訟에서 입주예정자들이 勝訴한 경우가 대부분인 것으로 알려지고 있다. 대위등기건물의 등기부등본 表題部를 살펴보면, 당해 건물의 구조 및 건물 완공년도 등 감정평가에 필요한 사실들이 槪略的으로 등재되어 있거나, 추정 불능인 경우가 다반사라고 할 수도 있을 것이다. 이러한 경우에는 등기부 등본의 내용대로만 감정평가할 것이 아니고 철저한 현장조사를 하거나, 아니면 측량을 미리 신청해야만 할 것으로 본다. 4. 未登記 建物 건물등기가 경료되지 아니한 건물을 말한다. 건물등기가 경료되지 아니 하였지만, 사용승인을 필한 경우도 있다. 무허가 건물이 미등기일 것임은 再論의 여지가 없겠다. 대위등기가 경료된 건물은 미등기 건물의 범주에 포함되지 아니한다. 建築主가 건물의 사용승인을 필하였으나 건물등기를 하지 아니할 경우, 그 건물 소유권을 언제 취득하느냐가 소송 감정평가 등 각종 목적의 감정평가 시의 문제로 부각될 수도 있을 것이다. 민법 제187조(登記를 要하지 아니하는 不動産 物權 取得)에 따르면, "---- 法律의 規定에 의한 不動産에 關한 物權의 取得은 登記를 要하지 아니한다. 그러나, 登記를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다." 라고 정한 法文에 따라서 판단할 일이라고 본다. 동 조항의 "法律의 規定"이라 함은 건축법의 건축허가, 건축신고 및 사용승인 등의 제 규정을 의미하는 것으로 새기면 될 것이다. 경매감정평가의 경우, 제시외 건물이 부동산 소유권의 客體가 되어 낙찰인에게 移轉될 수 있는 정도로 완공된 것이라면 당연히 감정평가의 대상이 될 것이나, 건축 중단 또는 공사 진행 중인 것으로서 건축공사 완성 정도가 有體動産의 수준에 머물고 있다면, 이는 감정평가에서 제외해야만 할 것이다. 5. 附合物 부합물이란, 주된 건물에 附着되어 合體한 하나 또는 여러 개의 건물부분을 의미한다. 이러한 건물부분은 통상 건물등기가 되어 있지 아니하며, 건축물대장에도 등재되어 있지 못한 경우가 대부분일 것이다. 민법 제256조(不動産에의 附合)에는 "不動産의 所有者는 그 不動産에 附合한 物件의 所有權을 取得한다. 그러나, 他人의 權原에 의하여 附屬된 것은 그러하지 아니하다." 라고 규정하고 있다. 한편, 대법원 1991. 4. 12 선고 90다11967호에 따르면, 주건물에 부합된 건물인가 여부의 판단 기준의 하나는 과연 부속된 부분이 독립한 물건으로서의 가치와 기능을 시인할 수 있는가 아니면, 오로지 주건물에 부착되어 분리하여서는 독립된 물건으로서의 가치가 없고 주건물의 사용편의에 제공될 뿐인가 하는 것이다. 결국, 부속된 부분이 독립한 건물로서의 가치와 기능을 가진다면, 이는 부합물이 아니고 독립된 별개의 건물로 보아야 한다는 취지로 이해된다. 대법원 1983. 11.8 선고 83도2411호에 따르면, 임차인이 임차건물에 덧붙여 방 한 칸과 부엌 일부를 증축하여 기존 건물과 일체로 점유·사용해 온 경우 증축된 부분은 물리적 구조나 용도, 기능 및 거래의 관점에서 사회적·경제적으로 고찰할 때 그 자체는 구조상 건물로서의 독립성은 없고 개별의 독립물로서의 효용을 갖지 못하여 기존 건물에 부합되었다고 할 것이라고 판시하여 부합물의 관념을 명확히 하고 있다. 6. 從物 민법 제100조(主物, 從物) 제①항에는 "物件의 所有者가 그 物件의 常用에 供하기 위하여 自己所有인 다른 物件을 이에 附屬하게 한 때에는 그 附屬物은 從物이다." 라고 종물을 정의하고 있다. 동 조 제②항에는 종물은 주물의 경제적 처분에 따르도록 함으로써, 경제적 일체성을 규정하고 있다. 대법원 1991. 5. 14 선고 91다2779호는, 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방·연탄창고·공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 이들을 본채의 종물로 보고 있다. 이러한 방이나 연탄창고 및 공동변소가 본채의 常用에 提供하기 위한 것에 불과한 것으로 본 것이라 하겠다. Ⅳ. 法定地上權賣買의 경우에는 통상 買受人이 別棟의 건물이나 부합물 및 종물들의 適法한 所有者인 賣渡人에게 얼마간의 값을 지불하고 그것들을 引渡 받게 되므로 제시외 건물의 引渡(또는 明渡)와 관련하여서는 별반 문제의 소지가 없는 경우가 대부분이라고 할 수가 있다. 그러나, 賣渡人이 직접적으로 買受人에게 明渡할 責任이 없는 競賣나 國稅徵收法에 의한 公賣 등에서는 별동의 건물로서의 제시외 건물에 대한 적절한 감정평가와 명도 문제가 의미를 가지게 된다. 결국, 문제의 핵심은 제시외 건물이 법정지상권을 취득할 경우에는 그 건물 부지의 낙찰인 등이 부지에 대한 소유권 행사에 제약을 받게 되어 不測의 피해를 입게 되는 경우가 있다는 것이다. 아래에서는 제시외 건물에 관련된 법정지상권의 觀念을 미리 정리해 둠으로써, 後述하는 제시외 건물의 감정평가 여부 및 감정평가 방법에 관한 論議의 基礎로 삼고자 한다. 1. 慣習法上의 法定地上權 민법 제305조 ①항 및 동 법 제366조에서는 법정지상권의 요건이 정해져 있다. 그러나, 대법원 1962. 4. 18 선고 4294 민상 1103호에는, 민법이 규정하는 요건을 충족시키지 못하였다고 할지라도 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였다가 그 건물 및 토지가 賣買 등의 원인으로 인하여 그 양자의 소유자가 달라지게 된 때에는 특히, 그 건물을 撤去한다는 特約이 없는 이상 당연히 건물 소유자가 토지 소유자에 대하여 지상권 취득한다고 판시하였다. 이때의 지상권은 통상의 約定地上權과는 다른 의미인 法定地上權인 것이다. 여기서, 건물소유자가 법정지상권을 취득하기 위해서는 그 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다가 매매 등을 원인으로 하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌음을 요한다는 점에 유의해야 할 것이다. 2. 傳貰權이 設定된 건물의 法定地上權 민법 제305조 ①항에는, "土地와 建物이 同一한 所有者에게 屬한 경우에 建物에 傳貰權을 設定한 때에는 그 垈地所有權의 特別承繼人은 傳貰權設定者에 대하여 地上權을 設定한 것으로 본다. 그러나, 地料는 當事者의 請求에 依하여 法院이 이를 定한다." 라고 규정하고 있다. 여기서도, 慣習法에 의한 법정지상권의 경우와 마찬가지로 건물소유자가 법정지상권을 취득함에 있어서는 그 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다가 매매 등을 원인으로 하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌음을 요한다는 점에 유의해야 할 것이다. 본조항의 법정지상권은 건물 전세권자를 보호하기 위한 조치로서, 대지의 讓渡人과 讓受人 간에 건물을 撤00去하겠다는 特約이 있어 관습법상의 법정지상권이 不成立될 때도, 이 경우의 법정지상권은 발생됨에 유의해야 할 것이다. 3. 競賣 등에 의한 法定地上權 민법 제366조에는, "抵當物의 競賣로 인하여 土地와 그 地上建物이 다른 所有者에 屬한 경우에는 土地所有者는 建物所有者에 대하여 地上權을 設定한 것으로 본다. 그러나, 地料는 當事者의 請求에 의하여 法院이 이를 정한다." 라고 규정하고 있다. 여기서도, 慣習法에 의한 법정지상권과 전세권이 설정된 건물의 법정지상권의 경우와 마찬가지로 건물소유자가 법정지상권을 취득함에 있어서는 그 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다가 競賣를 원인으로 하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌음을 요한다는 점에 유의해야 할 것이다. 한편, 대법원 1991. 10. 11 선고 91다23462호에 따르면, 대지 등에 대하여 저당권을 설정할 당시 저당권자를 위하여 동시에 지상권을 설정해 주었다고 하더라도 저당권 설정당시에 이미 그 대지상에 건물을 소유하고 있고 그 건물에 관하여 이를 철거하기로 하는 등 특별한 사유가 없으며, 저당권의 실행으로 그 지상권도 소멸한 경우에는 건물을 위한 법정지상권이 발생하지 않는다고 할 수 없다고 판시하였다. Ⅴ. 提示外 建物의 鑑定評價 與否에 關한 基準 設定현장에 臨하여 물건조사를 하는 과정에서 전술한 諸 類型의 제시외 건물이 발견될 경우, 이것들을 評價外할 것인지 아니면, 그 구조, 면적, 잔존 내용년수 등을 정밀하게 조사하여 가액을 산정할 지 여부가 중요한 課題로 떠오른다. 특히, 법원경매 감정평가에서는 민법 제366조의 규정에 의한 法定地上權이 성립될 가능성이 있는 제시외 건물에 대하여 주의를 요한다고 하겠다. 제시외 건물의 적절한 처리는 추후 감정평가사의 損害賠償責任과도 유관하며, 執行法院의 경고, 주의 등의 문책과도 유관하니 만큼 주의를 요하는 부분이기도 하다. 필자가 傳聞한 바로는 감정평가가 適法하였음에도 불구하고 감정평가와 관련하여 금전적 손해를 본 감정평가 의뢰인 및 경매개시결정의 채무자 또는 채권자 등이 생트집을 잡기 위해 제시외 건물의 적절한 평가 여부를 문제 삼은 경우도 있었음을 상기할 필요가 있을 것이다. 제시외 건물의 감정평가 여부와 더불어 적절한 처리문제는, 먼저 감정평가의 목적을 검토한 후에 판단할 문제인 것으로 볼 수 있다. 즉, 감정평가 목적상 제시외 건물의 평가가 필수적인 경우도 있고, 그렇지 아니한 경우도 있을 수 있기 때문이다. 비록 감정평가의 목적상 제시외 건물의 평가가 불필요하다고 할지라도, 그것의 존재를 特定하여 鑑定評價 意見欄 또는 鑑定評價 明細表 등에 기재해 두는 것도 바람직하리라고 본다. 1. 無許可 建物 무허가건물이 別棟의 건물로 축조된 경우에는 그것의 처리에 있어서 주의를 요한다. 별동의 건물이 賣買에 있어서는 민법 제305조(建物의 傳貰權과 法定地上權)에 따른 法定地上權 또는 慣習法上의 法定地上權이 성립될 여지가 있을 수도 있다. 법원 경매에 있어서는 민법 제366조(法定地上權)에 의한 법정지상권이 성립되어 토지의 落札人 등이 임의로 그 별동의 건물을 철거하지 못하고 소유권도 취득하지 못하는 경우가 발생할 수도 있을 것이다. 상황이 그러하다면 낙찰인의 토지 이용권이 지장을 받게 되고 나아가서는 지가 하락이 있게 될 것이다. 개인 또는 금융기관이 담보 감정평가를 의뢰하여 현장조사에 임하여 본 결과, 別棟의 건물로서의 무허가 건물이 발견되었다면, 우선, 감정평가 의뢰인에게 이 사실을 통보하고 그 감정평가 여부를 질의해야 할 것이다. 특히, 금융기관의 담보대출인 경우에는 반드시 서면으로 질의한 후, 그 회신을 감정평가서 원본에 合綴하여 보존해야 할 것이다. 혹여, 감정평가 의뢰인이 제시외 건물의 감정평가 여부를 감정평가사에게 일임한다면, 그 제시외 건물들을 特定하여 감정평가 의견란 및 감정평가 명세표에 기재하여 두되, 그 가액은 산정하지 아니하고 評價外 한다. 그러나, 법원 경매감정평가의 경우에는 무허가 건물이 別棟이던 부합물 및 종물의 성질의 것이던 간에 감정평가 금액을 기재하여야 할 것이다. 2. 使用承認 未畢 建物 적법한 절차에 따라 건축허가를 받아 건물을 완공하였으나 여러 가지 사유로 사용승인만을 받지 못하였으며, 그로 인하여 건물 등기를 하지 못하였다 하더라도, 전술한 바와 같이 건축주가 건물의 소유권을 취득하였다고 볼 것이다. 이때에도 그러한 사용승인 미필 건물의 감정평가 여부는 전술한 무허가 건물의 경우와 동일하다. 즉, 개인 등의 담보 감정평가 의뢰의 경우에는 그 의뢰인에게 질의하여 회신 내용에 따르도록 할 것이며, 법원경매 감정평가인 경우에는 제시외 건물로서 반드시 감정평가하여야 할 것이다. 3. 債權者 代位權에 依해 登記된 建物 채권자 대위권에 기하여 등기가 경료된 건물이라면, 건축물대장이 없는 경우가 대부분일 것이나, 건물등기가 경료되었으므로 감정평가함이 적절하리라고 본다. 부동산의 가격이란 權利 및 利益의 가격이므로 대위등기라도 경료된 것이라면, 그 권리에 상응하는 가격이 책정됨이 적절하다고 하겠다. 다만, 대위 등기된 건물의 등기부등본 表題部의 내용이 개략적으로 등재된 경우가 많으므로 충분한 사전 현황조사가 요청된다고 할 것이다. 다만, 대출 등을 전제로 한 감정평가에 있어서는 의뢰인에게 먼저 감정평가 여부를 질의함이 필요하리라고 본다. 4. 未登記 建物 담보감정평가에서 미등기 건물이 別棟의 건물로 존재한다면, 감정정평가 의뢰인에게 감정평가 여부를 질의하여 그 회신을 받아서 처리함이 적절하다 할 것이다. 미등기 건물부분이 부합물 및 종물의 성질의 것이고 그 가액이 상대적으로 微微하며, 건물의 物的 同一性을 害하지 아니 할 정도라면, 별도의 질의 없이 감정평가하되, 감정평가 의견란 및 감정평가 명세표에 특정하여 기재해 두어야 할 것이나, 그 가액은 산정하지 말아야 할 것이다. 미등기 건물은 2가지의 경우로 구분하여 고찰할 수가 있을 것이다. 전술한 바와 같이 무허가 건물이므로 당연히 미등기인 경우와, 당국으로부터 건축허가 또는 건물 사용승인을 받았지만 건축주가 조세부담 회피 등 다양한 목적으로 등기하지 아니한 경우로 구분하여 고찰할 필요가 있을 것이다. 前者의 경우는 무허가 건물을 설명하는 부분에서 이미 記述하였으므로, 後者의 경우만을 보기로 한다. 대법원 1977. 9. 13 선고 77다724호에 의하면, "이 사건에서 철거대상이 된 건물이 소외 정00이 건축한 것으로 이를 매수한 소외 최00로부터 피고가 매수한 미등기 건물이라면 피고는 그 소유권을 취득하였다 할 수 없어 토지소유권자인 원고에 대하여 관습상의 지상권을 주장할 수 없다."고 판시하였다. 결국, 관습상의 법정지상권의 획득을 위해서는 미등기 건물이더라도 그 소유권 취득이 전제가 됨을 볼 수가 있겠다. 한편, 전술한 바 있는 대법원 1991. 12. 27 제1부 결정 91마608호에 의하면, " 가.競賣物件明細書 중 不動産의 표시는 目的物의 同一性을 인식할 정도의 기재이면 되고 그 이상 자세히 기재할 필요는 없으나 등기부상 표시 외에 未登記建物이 있음을 표시한 경우에는 그것이 競賣目的物에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로 未登記建物을 目的物에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 할 것이고, 그 경우에는 地上權의 개요를 기재하는 난에 競落으로 인하여 未登記建物을 위한 法定地上權이 생길 여지가 있음을 기재하여야 하며, 그 사본의 비치 후에도 오류가 발견된 경우에는 이를 訂正하여야 한다." 나. 地上의 未登記建物이 같이 競賣되는 경우와 그렇지 아니한 경우는 競賣目的物인 그 부지의 평가액에도 영향이 있다 할 것인데 執行法院이 未登記建物을 競賣目的物에서 제외하면서 감정인에게 未登記建物이 제외된 경우의 土地評價額의 補正을 명하는 등의 조치를 취하지 아니하고 종전에 제출된 평가서의 未登記建物이 포함된 전체 평가액에서 未登記建物의 가액만을 공제하고 最低競賣價格을 정한 것은 最低競賣價格決定에 중대한 하자가 있다 할 것이다."라고 결정하였다. 무엇보다도 미등기 건물의 감정평가와 관련하여 위의 결정의 요지를 살펴보면, 경락(또는 낙찰)허가결정에는 목적부동산에서 미등기건물이 제외되어 있어, 경락(또는 낙찰)인으로서의 재항고인은 경락(또는 낙찰)부동산상에 타인 소유의 미등기건물이 존재하는 불측의 부담을 안게 되고 결국 부동산 전체의 이용에 상당한 장애를 받을 것이 예상되는 등 재산상의 손해를 입게 되어 부당하다는 것이다. 감정평가사의 입장에서 보면, 미등기 건물 등 제시외 건물들을 빠짐없이 감정평가하여 집행법원의 경락허가결정에 도움을 주어야 할 것이고, 미등기 건물 등을 고의나 과실로 누락하여 낙찰인(또는 경락인)에게 재산상의 손해를 입게 한다면, 문책을 면하기 어려워 보인다. 5. 附合物 부합물은 통상 등기되지 아니한 경우가 대부분일 것이다. 법원경매 감정평가에서는 반드시 그 가격을 산정할 것이나, 담보 감정평가에서는 그 구조나 면적 등을 槪略的으로 特定하여 鑑定評價表 및 鑑定評價 意見欄 또는 鑑定評價 明細表에 기재하면 족할 것이며, 별도의 가격산정은 불필요하리라 思料된다. 6. 從物 종물을 감정평가 하여야 할 것인 지의 여부는 부합물의 경우와 마찬가지라고 할 수 있다. 특히, 건물의 경매에 있어서는 그 종물도 권리이전의 범위에 속하는 것이 되어 감정평가의 대상이 된다. 본채와 별채인 변소 및 옥외 화장실은 주물과 종물의 관계에 있으므로, 주물인 본채를 압류하면 별채인 창고와 옥외 화장실에도 그 압류의 효력이 미치고 권리이전의 범위에 속하는 것으로 되어 감정평가 대상이 된다. 그러나, 본채 안의 가재도구는 본채 소유자의 상용에 供해지더라도 가옥 그 자체의 효용과는 직접적인 관련이 없는 것이어서 가옥의 종물이라고 볼 수가 없으므로 감정평가의 대상이 아니다. 종물이론은 물건뿐만 아니라 권리에 관하여도 준용이 되고 있다. 대법원 1992. 7. 14 선고 92다43142호에 따르면, 지상권자가 소유하고 있던 지상건물이 경매되는 경우, 경매 시 지상권이 유보되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 경락인은 건물과 함께 지상권도 당연히 취득하는 것이 되므로 건물 경매 시에는 그 부지의 지상권은 감정평가 대상이 된다. 경락의 결과 경락인이 법정지상권을 취득하는 경우에는 그 장래의 법정지상권도 평가의 대상이 된다. Ⅵ. 제시외 건물의 감정평가 방법제시외 건물의 감정평가 방법은 제시된 건물의 그것과 상이할 이유가 전혀 없다. 전기한 바 있는 한국감정평가협회의 질의회신집 66쪽에 의하면, 건물평가에 있어서 건축물대장에 登載 또는 건물등기부에 등기 경료 여부에 따라서 보상평가액이 다르지는 아니하다는 취지로 회신한 바 있다. 따라서 제시외 건물의 감정평가 방법도 감정평가에관한규칙 제18조(건물의 평가)를 준수해야만 할 것이다. 건물의 감정평가 방법에는 復成式評價法(또는 原價法), 去來事例比較法, 收益還元法이 있으나, 그것들의 자세한 언급은 本考의 범위를 넘어서는 것이므로 생략하고자 한다. 다만, 전술한 바와 같이 무허가 및 미등기 건물의 경우, 등기부등본 및 건축물대장을 발급받지 못하는 경우가 대부분이므로, 측량사의 자격이 없거나 측량의 기법을 熟知하지 못하는 감정평가사의 경우에는, 가격산정의 기초가 되는 건물 면적의 特定에 隘路가 없을 수는 없다 하겠다. 또한 減價修正의 바탕이 되는 殘存 耐用年數의 特定도 만만치 아니한 課題일 것이다. 그러나, 전술한 바 있는 대법원 1991. 12. 27 제1부 결정 91마608 부동산경락허가결정에서는 경매물건명세서 중 부동산의 표시는 목적물의 동일성을 인식할 수 있는 정도의 기재이면 된다는 내용이 포함되어 있음을 상기할 필요가 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 동 결정에서는 미등기 건물을 경매목적물에서 제외할 경우에는 그 부지의 감정평가 금액을 補正해야 한다고 아울러 판시하고 있으므로, 제시외 건물의 면적 등을 特定하는 데에 각별한 주의를 요한다 할 것이다. 전기한 바 있는 한국감정평가협회의 질의회신집 65쪽에는 감정평가 대상 토지가 지상권의 제약을 받는 경우, 토지사용권의 제약정도 및 그에 따른 건물소유자의 토지사용권의 평가방법과 관련하여 토지가격을 산출하는 算式을 제시하면서, 그 末尾에 "… 이에 대한 평가가 곤란할 경우에는 지상권이 설정되지 않는 상태의 당해 토지가격의 통상 70% 정도 수준에서 감정평가하는 경우가 있음." 이라고 회신하고 있는 것을 참조할 필요가 있다. Ⅶ. 결론감정평가를 위해 현장에 臨해 보면, 전술한 바와 같은 다양한 유형의 제시외 건물이 감정평가 대상 토지 위에 존재하고 있는 경우를 보게 된다. 담보 감정평가의 경우에는 대출취급 금융기관의 적절한 담보가치 확보를 위하여, 그리고 경매 감정평가의 경우에는 제시외 건물에 법정지상권이 발생할 가능성이 常存하므로 토지의 낙찰인이 그 토지 소유권 등의 권리행사에 지장을 초래할 수도 있게 된다는 점 등에서 제시외 건물의 평가여부 및 평가 방법이 의미를 가지게 됨을 논의하였다. 본고에서는 제시외 건물의 개념 정립과 그 유형의 구분에 일부 지면을 할애하였다. 제시외 건물의 개념이 어떠하냐에 따라서 감정평가 대상이 되는 건물의 범위가 상이할 것이기 때문이다. 또한, 제시외 건물의 유형을 구별해 둠으로써 제시외 건물의 감정평가 여부를 판정하는 데 도움이 되도록 하였다. 특히 법원경매 감정평가의 경우, 그 평가명령서에는 제시외 건물을 반드시 평가하고 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우에는 그 가액도 평가하도록 命하고 있다. 대법원 판례도 또한 같은 취지이다. 그러므로 제시외 건물을 감정평가할 경우에는 보다 큰 관심을 가지고서 建物 構造, 建物 面積, 將來 耐用年數 등 제시외 건물의 價格形成要因들을 보다 철저히 조사하여 감정평가하여야 할 것이다. 2.「鑑定評價書 作成要領」 한국감정평가협회, 1998 3.「96年版 (判例收錄) 基本小法典」 法文出版社, 1996 4.「擔保鑑定評價」 韓國鑑定院, 1993 5.「大韓民國現行法令集」法制處 編纂, 韓國法制硏究院 發行, 각호 6.「法院鑑定實務」 한국감정평가협회, 각년호 7.「법원공보 제885호」 법원행정처, 1990. 12 8.「법원공보 제915호」 법원행정처, 1992. 3 9.「감정평가 및 손실보상 관련 질의회신집」 한국감정평가협회, 1999 10.權五順,「鑑定評價實務와 權利分析」 正常鑑定評價士事務所, 1999 11.朴炯南, "鑑定評價 過誤에 대한 法的 責任"「鑑定評價論集 第Ⅸ號」 한국감정평가협회, 1999 12.李時潤 외, 「法律學辭典」 靑林出版, 1994
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